地震对房地产市场的影响分析

地震对房地产市场的影响分析

人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地趣作为人类所面临的

预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济发展产生深远而受杂的影响。本文将以美国1994洛杉矶大地

施、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及台湾921大地鹿为例，分层次（房地产行业宏观环境、中

观房地产市场、微观购房者消费选择模式）详细分析汶川大地震对成都、乃至中国房地产业所产生的短期-

长期影响。

一、案例研究背景介绍

1.美国1994年洛杉矶地震

洛杉矶是全美仅次纽约，人口密度最大，零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为主要产业的特大城

市，经济总量占全美的6.45%。

洛杉矶占地3540平方公里，北起塔哈扎比山，南至长滩，东起波莫那，西抵SantaMonica,包含30余

个城镇与城市中心，是典型的亘型多中心松散型城市。1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地

霹，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济损失。其中，62人死亡，

9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市

区及其他地区的11条城际主干道被迫关闭。

2,日本1995年阪神大地震

1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本笫一个袭击市中心区的大地蓝，影

响范围波及整个H本第二大经济圈一一关西经济圈（该经济圈产值占H本国内牛•产总值的17%）,造成经

济损失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。

其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143万，地处口本第三大工业区和交通

枢纽地带一一阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的

13%,工厂数占全国的15%,钢铁产量占全国的24%,纺织业占全国的20%,机械制造业占全国的19%,

电器产值占全国的10%、阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。

藤灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。神户市作为

受灾最产重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。

3.台湾921大地震（集集大地震）

1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。其门，台

中县占地2051平方公里，人口150.2万人，下辖2市（丰原市与大里市）5镇（东势镇、大甲镇、清水

镇、沙鹿镇、梧栖镇）14乡；而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主窟区主要产业

均以农业、机械为主，旅游叮电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。

本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁，造成13711人死亡，11306

人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县GDP占台湾省7.6%,受灾严重

的区域GDP占台湾省超过50%o

由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐渐爱苏。在台湾资产泡沫发生以后，政府对

资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本强告中仅做局部经验借鉴。

二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响

根据PEST宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济(Economic).政治(Political)、

社会(Social)、以及科技(Technological)四个方面展开分析。

1.经济方面

报告分析要点：GDP、CPL货币政策、财政政策、上游原材料价格

汶山大地震对2008年中国经济总体增长的膨响有限。地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势，预

计未来1~2年房地产行业的景气发展度依然取决于国家各类宏观调控政策力度。

本次四川汶川大地震高达8级，波及范围达到约10万平方公里。根据对三大地震城市案例研究得知，尽

管地震短期冲击经济发展，但从宏观中期看并不会对经济增长产生负面影响。H本阪神大地震与美国洛杉

矶大地窟在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历宸后一个季度内的调整，生产活动迅

速被调到地震前的状态。

摩例研究：三大地震对国家灾后总体经济增速的影响对比卜

地震前1地震前1地震年地震年地震年

地震年)地震次年-

年。年(4Q)~。0)一(2Q)一(30-

台湾24.7牍3,7牍5.4的4.2M6.6师5.1W6.0W

日本。D.6mD.7N~1.5ML5刖N/A。3,9心

美国。2.3W2,4a3.93.1相3.8杆N/A,2.3%，

虽然四川是农业大省，但赛区并非农业主产区；同时，虽然四"全省和重庆市的人口大约是全国的10%,

但四川、重庆经济规模相对段小，2007年GDP分别占至IJ全国的4.3%和1.7%(洛杉矶经济总量占全美

6.45%、H本阪神工业区占全［本17%以上，台中县和南投县占台湾7.6%),固定资产投资分别占到全国

的4.1%23%,房地产投资分别占到全国的5.3%和3.4%。基此可以看出，汶川大地震对中国经济增长的

负面影响勺国际案例相比较要微小得多，中国经济增长的恢复期会比国际案例缩短很多。

根据以上分析，我们初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度；而之后的

重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。

汶川地震将导致局部农业生产和运输中断，短期增加国内通张压力。在2008年第一季度继续维持高通

胀的现状下，我们预计货币政策将以结构上的调整为主，在灾区实施差异化经济政策，显现“局部温和倾

向”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。

四川经济仅占中国GDP的4%,但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%,猪肉产量

占全国的11%。汶川地震将导致局部农业生产与交通终端，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成•定影响,

增加国内通张压力。

当前国内外经济形势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳定、健康发展，会继续从严宏观调控

货币政策。但当前抗震救灾为首要任务的前提下，我们预计货币政策在灾区实际操作中将显现“局部温和

倾向”，这表现在：暂缓灾区存款准备金率：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对

受灾严市•的成都、绵阳等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支

农再贷款限额15亿元和再贴现限额10亿元。

噌大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元.

各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包括“三农”客户贷款、中小企业贷款、

一般法人客户贷款、个人客户贷款以及项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率：对灾区

居民新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15%的优惠利率。等等。

值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们判断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上的调

整，而非以增多货币供给导致社会总需求膨胀为代价的（否则会影响今年CPI控制目标），此类倾斜将以其

他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影响的轻灾城市.（例如成都）将面临

相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速及苏；而前期房价增长的城市（例如深圳）可

能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。

在目前高通张、严控货币政策的前提下，我们预计地赛灾区的救灾及重建政策将以财政政策为主，货币

政策为辅。

近几年，中国财政实力不断壮大：2003年至2007年，全国财政收入累计约17万亿元，比上一个五年增

加10万亿元，年均增长22.1%。与此同时，中央财政赤字率和债务率保持很低水平，表明中央政府财政状

况良好，不仅可动用财力充裕，而且有较大的减税和发债空间。基丁•目前现阶段复杂的国内外经济形式，我

们判定在未米的灾区由建工作中，政府将以利用财政政策为主。这体现在：

财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢

复重建基金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排25J亿元，加大对抗震救灾的资金投入。

实施税收优惠政策：5月19H,财政部、国家税务总局发布《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政

策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的

有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、

车船税、进出口税收等。

基于以卜.分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩张性

财政政策在灾区将有明显体现：加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济

为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显；而区域基础设

施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。

灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成木提高的潜在

风险。

中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等）价格日益攀升。而本次地震的

灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区

地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的生耍材料来源地以当地或附近企业为主力。下面我们将简单测算灾

区重建的钢铁、水泥需求量。

截至5J]20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08

亿平方米，共需324~594万吨的钢铁（钢铁用量按30~55公斤/平方米计）、2376~2808万吨的水泥（水

泥按220~260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。

根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%,出厂5488万吨，基本实现供给平衡.由于地

震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢

铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾后重建将可能将引

发一定程度的钢铁供给短缺。

此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依赖川渝水泥基地的生

产能力。据统计）2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨，2008年预计四

川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。加之地宸影

响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效

益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们预计将3致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。

由于大规模的市建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最为紧

张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的

原材料和劳动力供应；而在匹川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产

公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提

高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率卜降、现金流进一步恶化的运营风险。2.政治

方面

报告分析要点：家庭地徭财产险、住房抵押货款处理

家庭财产地震险的严重缺位与《民法通则》对债务、债权人的关系判断，将对地震带城市及辐射区城市

的房地产市场产生长期深远的影响。

中国现阶段家庭地族险部分缺位：寿险涵盖地震引发的人身损失，财产险免责地震引发的各类财产损

失。而针对企业设计的地震财产险也往往以主要合同的附加险形式出现，且收费较高，要求苛刻，因此鲜有

保险公司承保。目前针对家庭设计的地震险局部缺位现状，主要源于两大原因：地震的高破坏力超过保险

公司的利润要求与赔付能力、保监会的制度性安排要求：

地宸属于不可抗自然灾害，风险过高，•旦出险，涉及而和赔偿金额将超过保险公司的理赔能力。保险

公司出于控制风险、保持利润的角度考虑，一般不保地震财产险。

保监会为保证保险行业的健康发展，也做出相关制度性安排。在1993年中国人民银行下发银发《全国

性保险条款及费率的通知》文件免责地震于财产损失后，2000年保监会下发《关于企业财产保险业务不得

扩展承保地震风险的通知》，详细规定各保险公司企业财险项下不得扩展地震责任，如果有事关国计民生的

重大项目确实需要扩展地震贡任的，必须逐案报保监会批准。

在政策实施后，考虑到企业对地震险的实际需求（比如建筑工程单位倾向于在拓展条款基础上，约定增

加地震险），2001年io月保监会下发《企业财产保险扩展地震责任指导原则》规定，放宽r保险公司承保

企业地赧风险的限制，各公司从管理到审批，对于地震业务都拥有了相当大的自主权。而家庭财产地茂保险

则未曾提及，长期被关在制度大门之外。

另一方面，根据《民法通则》，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结，地震所导致的

房屋抵押品损坏，从法律卜.看并不能终止住房抵押贷款人向银行偿还贷款的义务，同时银行有权从走索贷

款者的其他财产中优先受偿。

可以预见，本次汶川大地蓝将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地震险（或配套类似险种）

的制度性安排而对四川及中国房地产行业产生深远影响：

由于本次重灾区集中在农村，住房商品化程度不高，银行的呆坏账相对较少，考虑到降低灾区重建人民

的债务负担，银监会5月23口根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》规定，要求各银行业

金融机构对借款人因本次地版造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿

还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空缺对房地产行业的负面影响，同时也能触发部分灾区房

屋重大受损的富裕人民快速爆发刚性需求：

地宸险若继续缺位从长期看，毫无疑问将影响购房者在四川的购房投资意愿。其中以外地人置业、投资为

主体的成都房地产行业将受到致命的需求考验，进而影响成都市城市化进程，对成都城乡统筹改革试验区

的工作推进是极负面的影响：

反之，若政府实施类似案例研究中的任一巨灾保险模式，在灾后地区进行试验性运行，配合相对宽松的

信贷政策，将有效粹放大规模的夙性需求。

怪例研究：两种巨灾保险模I

巨灾保险模式"i商业化运作管理模虻~政府主导财政支持模式〃

代表国家P挪威~日本Q美酊

1964年新泻地1994年洛杉砒大地震后保险

栅成政府1979年开始

震后,日本政府公司停止缩戒了地震险业务；

戌上时间/背景「推动建立巨灾风险基

1966年颁布地1996年加州议会成立加州地

金，1980年实施一

震保险法7震局，承担地震保险职能『

•立法规定所有购买•直接保险公司向家庭出售附带地震保险的

火灾保险的投保人家庭财产保险.。

必须同时购买巨灾•直接保险公司将业务全额分出给日本地震

保险，保费收入纳再保险株式会社，后者将5DN业务以非比

入基金。，例超额再保险的方式，转分保给政府。政

•在榔成境内开展火府对家庭财产地震保险提供后备保证金和

灾保险的保险公司政府再保险的政策支持。v

都是该基金的成•初^巨灾才员失1。咻由参与该机制的保险人

主要特点*与再保险人承担；中级巨灾损失由参与该

•由保险公司来制定机制的保险人与再保险人承拄5DK,政府

并收取巨灾保险的承担5睁；高娘巨灾损失由政府承担95九

保费，并负责赔保被保险人承担5N・家财地震险不考虑赢利，

事项。“其爵率厘定不含利润部分0,

•巨灾风险的赔款将•家财地震险保险金额由最初为主险保险金

根据保险公司的市颔的3嘱发展到目前的5隔一次地震全国

场份薮在成员公司总赔偿限额由最初3D0D化日元发展到目

之间进行分摊.一前的370。。亿日元。.

3.社会

报告分析要点：灾区房屋重建计划、城巾旧改

未来1~3年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这两

项城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重建计划的详细政策及规划

尚未出台；但是我们预计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。灾区重建L划对

房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，评估该影响的可能属性。

灾区住房重建计划

截至20日，本次汶川大地震导致超过3000万平米建面的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损。预计，今

年投资的700亿重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。

根据国际经验，完整的住房重建包括四个阶段：避难场所、临时过渡住房、永久性住房修建及街区恢复、

生活重建。目前重灾区正在进行第一阶段规划，其中主要的一项是临时安置点的规划。

根据住房和城乡建设部5月18日公布《“5.12”地震灾后过渡安置房规划导则》,本次地震

受灾群众的过渡安置住房建设工作主要从以下几个方面解决：

临时安置点的建设将采取无偿捐赠和下达任务结合的办法，由20个省市在4个月内为四川灾区300万

受灾群众建100万套过渡住房，这将大大缓解当前承担灾民临时安置任务的成都、德阳、绵阳及周边城市

的接待压力。

这些过渡安置房的使序寿命为1-3年，1-3年后拆除过渡安置房，依据规划修建永久性住房。

考虑到永久性住房的修建周期等因素，住房与城乡建设部可能在6月就要启动灾后重建规划。而缺乏地

震财产险的永久性房屋重建工作将面临众多挑战。例如，倒塌住房的产权认定、倒塌住房剩余土地价值的

判定等.结合发达国家灾后住房重建经验与中国国情，我们估计住房重建政策将以地震损失住房为基础，

按国家财政补贴、家庭支出及商业优惠利率信贷支持、住房保障体制支持等方式，会出台多套根据家庭经

济能力差异的住房重建方案。（表工）

表1：灾区住房重建计划对区域房地产市场影响

房屋摘

住房支付力住房重建方案2市场彩响分析。

坏美杳

实物补财：评估倒塌房屋产权的土

由地震引发的刚性需求不在

地价值，政府投入部分财政坎持，

商品房市场得到满足，对商

同时个人补差价（可通过商业优惠

品房市场产生冲击；有实力

抵押货款方式；屋价与住房套型等

具备住房支开发商可能存在新的重建开

相关），借助专业开发公司力量进行

付力「发机会~

住房重建。此类住房为全产权.。

现金补贴：评估产权土地价值，政资金流向商品房销'售市场，

府回收土地，支付土地租金，并给成都房地产市场或由刚性雷

倒塌「

与住房损失补贴“求释放带来的成交放大小

实物补贴：放弃倒塌房屋产权，个

降低小产权房对商品房市场

人不补/少补，以小产权屡批恐方坎

的冲击，长期正面影响中偏

或廉租房的方式进行住房重建。此

不具备住房强/

类住房无全产权或仅使用权。小

支付力~

资金流向商品房租赁市场，

现金补贴：评估产权土地价值，政

对房地产错售市场正面彩响

府回收，并绐坛住房损失补贴小

度中偏强Q

损坏需不受支付力专门的财政维修仅仅负责房屋加固对商品房销售租赁市场无影

维修“影响/维修小响d

案例研究：美国1994年洛杉矶地震

在1994年，洛杉矶受灾区大约60%的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复,

美国洛杉矶政府将总计高达120亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成七个互为补充的住宅恢复计划。

（图1）

按住房重建阶段，美国洛杉矶住房重修计划如下：

过度临时安置阶段：1993年美国正经历经济缓慢复苏阶段。政府通过财政支付转移，修建部分临时安置,

分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住灾区人民，发放

FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)临时居住补贴(给于2~3个月最高达1150美金/月的租

金资助)与HUDSection8补贴(为低收入房屋租赁者提供18个月的住房租金补贴)

永久性房屋修建阶段：政府为刺激经济增长，提高灾区经济恢复能力，放松各类小商业贷款，为各中小

型商业机构提供最高可达150万美金的、利率为4%~8%的低息贷款

SmallBusinessAdministration(SBA)商业贷款，用于重新启动商业活动，创造灾区良好的经济货币政策环

境。

针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集合住宅项目的信贷批准

力度，成立HUD贷款，为集合住宅项目提供金额最高可达1亿美金的无息贷款建设贷款：与此同时，政府

成立SmallBusinessAdministration(SBA)小业主贷款，为小业主提供物业最高可达20万美金、利率.为

4%~8%的低息贷款，用于维修住房、房屋抵押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出

FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)MHR高达1万美金的房屋补贴，作为SBA未满足需求的

补充。

针对租赁市场，政府提供FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)IFG:为住房租赁者提供最高可

达12200美金的租赁补贴，作为SBA租赁客户未满足需求的补充。

旧城改造

成都市在过去几年的时间里，已对城北四大片区、城东逐年进行/城市旧改。本次汶川大地震对成都市

旧城改造进度可能会提出更高的要求：不符合国家抗震设防要求的区域会进城市IH改、本次地震中所造成

的危房纳旧城改造范跖。

7度设防区

6度设防区

根据成都市旧城改造的经验，将采就地安置/临近安置与现金补贴两种方式。若家庭地震险或类似配套政

策能顺利推出，侦计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。4.社会

报告分析要点：抗震标准规范

日本抗晨体系经历了38年发展，每次地段后都在原行标准上进行调整修改。H削，日本抗震体系员并

房屋建筑施工要求、使用质量监控与房屋交易管理三阶段。

施工标准确定：在施工阶段，施工方按日本建筑抗震要求(主要由“日本建筑抗震规范”与“日本建筑

抗震设计方法”构成)进行建筑施工。值得注意的是，日本的抗葭标准要求跟随地震灾害演变发生、建筑

新材料的发明使用、建筑结构技术的进步，平均每3~5年进行一次修正完善；

过程质量监控：日本1998年建立“建筑监管局”，主要负责按照最新的建筑抗震要求，对所有在建与已

建各类商品房进行质量鉴定，并向公众公示权威塞定书，接受咨询质疑：

交易管理：仿照美国，日本建立地震特别研究区(SSZ,specialstudieszone),要求房地产中介机构在

对二手房交易进行推荐时，按照SSZ规范对房屋抗震能力进行介绍，并向消费者出示“建筑监管局”出具

的房屋质量鉴定。

案例研究：日本抗震规范体系的建立与完善

大地震“日本抗震体系”的发展

195。年介绍出台“日本抗震规范标准”

1959年修次：

•调整抗震标准规范

折泻(Niigata)大地震1964年

十胜(Tokachi)大地震1968年

1971年修改：

・调整钢胎构的箍筋间距，以改善钢筋混

凝土柱的柔性

•提高木结枸的基础要求标准

宫城县(Miyagi)海啸地震1978年

1981年修改：“抗震设计方法”

•在5级中度地震时，房屋与建筑柔性类

比橡皮筋，免于破坏；

•在5―6.5级高度地震时，房屋与建筑柔

性塑料，变形但不倒塌

・提高木结构墙与基础的标准

睨神大地震|1995年

1998年修改：

•建立建筑管制局，专门承担私营部门的

建筑抗震监管工作

•引入抗震检测体系

本次汶川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规范的重要性意识加深，并对建筑抗震能力提出更高的

要求。我们预计政府后期会出台相关防震规范，要求四川地区各城市按地震带分布(图)，分级分层严格实

施抗震规范标准。由于成都不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，对房地产市场是个利

好。

图：四川省建筑地震裂度分布

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

四J11省主要城镇抗震设防烈度、设诂基本地震加速度和设计地震分组示焉

加・攻防数度为6度.设计.本地寰国速展值

氏震设跖tut为7*.iSits«maixhftftai

机版为7or.设计取他

2MK抗a设防0度为8度.设计修本地1mM值

gt蛔哂s«,砧t■本%«血

抗■设防制度稗于9度.阚“本地一礴

与此同时.，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具双威的鉴定书，不仅可达城市抗震减灾的

效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参险评估）。

总结分析:

PEST宏观环境分析模型P

对区域房地产宏观环境的影响c

指标走势

・四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季

度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增

长；“

GDPP//

•地震不改变中国宏观经济稔定增长的长期趋势，未来广2年

房地产行业的景气程度用筵超法上国家各类宏观调控政策

力度。~

CPB•短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通

//

胀压力。P

•货币政策整体雄犊从紧，区域结构性放松是以非震区货币政

策的进一步紧缩为代价；，

■•币•轻灾区城市（如成都）在相对宽松的贷款政策环境下，房地

经-►*

标P产市场存在迅速复苏的可能性；而前期房价增长的城市（如

济

深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，热及包去年开始

的房地产市场调整周期。P

财政•扩张性财政政策在臾区杵有明显体现。这种正面效应在中长

林期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明整；3

•区域菸布设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力.7

・上游原材料的需求放大将打破2007年钢铁、水泥等上游产

上游业的供求平衡，造成供应短缺，形成原材料涨价的驱动力；♦

原材•政府将短期内通过行政手段实施价格拄制，为灾区重建提供

料价足量的原材料和劳动力供应；“

格及•四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进

人力而推高房地产公司的建安费用。加之四川是劳务大省，灾后

农民忙于灾区重建，人力短缺，劳动力成本将会绝对发生上

升，这将降低开发商开发项目利润率下降、恶化现金流风险。.

•地震险若继续制度性缺位，从长期看将影响购房者在地震带

政地震四川的购房投资意愿；一

N/A，

治,险~•反之，地震酸展会相对宽松的信贷政策，能有效释放大规模

的刚性需求..

重建•根据住房重建具体方案而定；一

N/A-

计划。•不同的方案对房地产行业发的影响属性不同，程度不同。小

社

•本次地震加快四川旧城改造的力度与进程；〜

会.

旧武。/*•若地震险或类似政策能顺利推出，城市旧改引发的房屋升级

刚性需求，将在拆迂补醒的支持下得到有效释放.P

技建筑•对抗震规的重要性意识与规范本身的要求提高；♦，

术.抗震•抗震规范标准的严格，增加开发商建安成本；~

规电d/*•若对在建的所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定

书，不仅可达城市抗震减灾的效某，也将对冲购房者对地震

带来房屋质量的负面心理影响。C

三、汶川地震对区域房地产市场影响的中观分析

报告分析要点：房地产市场恢复周期、土地市场、房地产二级市场、房地产三级市场、城市规划

我们将以美国洛杉矶大地鹿与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地您对房地产市场中观层次的

影响。

案例研究：美国1994年洛杉矶地震

洛杉矶大地震发生时的经济背景：

美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从

1993年开始，美国经济市新进入经济恢复期：在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保

持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、

6.1%、5.6%,CPI增长率分别为2.9%、2.6%、2.8%）。

洛杉矶大地震对房地产市场的影响：

在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2）,经历23个月的

恢第重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震

的负面影响中恢夏，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。

图2:洛杉矶新增住宅供给

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洛杉矶新增住宅价格中位教

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$175,000

$150,000

$125,000

洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除「经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续

投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。案例研

完：H本1995年阪神大地震

阪神大地震发生时的经济背景：

日本房地产市场在经历了70—80年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂,

此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入「长达14年的下降趋势中。

阪神大地震对房地产市场的影响：

日本政府为了减缓1995年1月阪神大地段对房地产和股巾的影响，95年期间采取了较为激进的货币放

松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从年初的3.5%下降至年末的2.0%,对房地产形

成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在：

相对于99-2005年间每年的地价指数变化，95-98年间每年地价指数卜跌的幅度相对较小：95年阪神

大地震后，H本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年H本“全国所有地价指数”分

别下降3%和4%,其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6%和2.6%）,远低于93和

94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。（图3）

1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地蓝发生

前的水平）,随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。（图4）

图3:H本地价与住房地价的走势

图4:日经指数走势与房地产板块走势（缺）

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