昆明房买卖管理办法

昆明房买卖管理办法总则目的与依据为了加强昆明市房屋买卖管理，维护房屋交易市场秩序，保障房屋买卖当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于昆明市行政区域内国有土地上的房屋买卖及其管理活动。基本原则房屋买卖应当遵循自愿、公平、平等、诚实信用的原则，依法保护交易各方的合法权益，促进房屋市场的健康有序发展。房屋买卖主体资格卖方资格1.房屋所有权人有权依法处分其所有的房屋。房屋所有权人应当保证所售房屋产权清晰，不存在产权纠纷或权利受限的情况，如被查封、抵押等。2.共有房屋的出卖，应当经全体共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以按照份额转让其享有的共有的房屋份额，但应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。3.已购公有住房和经济适用住房上市交易，应当符合国家和本市有关规定。出售已购公有住房的，应当按照规定补交土地出让金或收益。买方资格具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织均可购买房屋。境外个人、法人或其他组织在本市购买房屋的，应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。房屋买卖合同合同订立1.房屋买卖双方应当签订书面房屋买卖合同。合同应当包括以下主要内容：双方当事人的姓名或者名称、住所；房屋的基本情况，包括地址、面积、户型等；房屋的价格及付款方式、付款时间；房屋交付时间、交付方式及交付条件；产权登记及过户的有关事宜；违约责任及争议解决方式；双方约定的其他事项。2.房屋买卖合同应当使用统一的示范文本。示范文本由市住房和城乡建设部门会同市市场监督管理部门制定，并向社会公布。当事人可以参照示范文本订立合同，也可以自行约定合同内容，但不得违反法律法规的强制性规定。合同效力1.房屋买卖合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效，但法律、行政法规另有规定或者当事人另有约定的除外。2.有下列情形之一的，房屋买卖合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。3.房屋买卖合同存在下列情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。合同履行1.房屋买卖双方应当按照合同约定履行各自的义务。卖方应当按照约定的时间、地点和方式交付房屋，并保证房屋符合交付条件；买方应当按照约定的时间、方式支付购房款。2.房屋交付前，因不可抗力或者其他不可归责于双方的原因致使房屋毁损、灭失的，风险由出卖人承担；房屋交付后，风险由买受人承担。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.房屋买卖双方在履行合同过程中发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。当事人可以根据合同约定选择仲裁机构或者人民法院解决争议。房屋交易资金监管监管原则房屋交易资金实行监管制度，遵循安全、规范、透明的原则，保障交易资金的安全，维护交易当事人的合法权益。监管范围本市行政区域内国有土地上房屋买卖中，通过房地产经纪机构居间或代理成交的存量房交易资金纳入监管范围。新建商品房预售资金按照国家和本市有关规定进行监管。监管账户设立1.房地产经纪机构应当在商业银行设立房屋交易资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并通过监管账户进行房屋交易资金的代收代付。监管账户应当以房地产经纪机构名义设立，账户名称应当包含“房屋交易资金监管”字样。2.房地产经纪机构应当与监管银行签订资金监管协议，明确双方的权利和义务。监管银行应当按照资金监管协议的约定，对监管账户内的资金进行监管，确保资金安全。资金缴存与使用1.房屋买卖双方达成交易意向后，买方应当将购房款存入监管账户。房地产经纪机构应当在交易合同签订后，及时通知买方将购房款存入监管账户，并向买方出具收款凭证。2.监管账户内的资金按照以下规定使用：房屋所有权转移登记完成后，监管银行按照房屋买卖合同约定，将监管账户内的资金划转给卖方。因房屋买卖合同解除等原因导致交易终止的，监管银行按照资金监管协议的约定，将监管账户内的资金退还买方。监督管理1.市住房和城乡建设部门负责对房屋交易资金监管工作进行指导和监督。2.监管银行应当定期向市住房和城乡建设部门报送监管账户资金收支情况等相关信息。3.房地产经纪机构应当按照规定使用监管账户，不得擅自挪用、划转监管账户内的资金。违反规定的，由市住房和城乡建设部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其网签资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。房屋产权登记与过户登记申请1.房屋买卖双方应当在房屋买卖合同签订后，按照国家和本市有关规定，向不动产登记机构申请房屋产权登记。申请登记时，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋买卖合同；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋符合规划或者建设的相关材料；法律、行政法规规定的其他必要材料。2.申请房屋产权转移登记的，应当在房屋交付使用之日起一定期限内办理。具体期限由市住房和城乡建设部门会同市不动产登记机构另行规定。登记审核1.不动产登记机构应当对申请人提交的登记申请材料进行审核。审核内容包括：申请材料是否齐全、是否符合法定形式；申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体是否一致；申请登记的房屋与登记簿记载的房屋是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；是否存在法律法规规定的不予登记的情形等。2.不动产登记机构对申请材料进行审核后，符合登记条件的，应当予以登记，并颁发房屋产权证书；不符合登记条件的，应当书面告知申请人不予登记的理由。过户手续1.房屋产权登记完成后，房屋买卖双方应当按照规定办理房屋过户手续。过户手续包括土地使用权变更登记等相关手续。2.办理房屋过户手续时，应当按照国家和本市有关规定缴纳相关税费。税费的种类、税率等按照国家和本市有关税收法律法规执行。房地产经纪机构管理机构设立与备案1.设立房地产经纪机构，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。2.房地产经纪机构设立后，应当自领取营业执照之日起30日内，到市住房和城乡建设部门办理备案手续。备案时，应当提交下列材料：营业执照副本；法定代表人身份证明；房地产经纪人员的职业资格证书；服务场所证明；机构章程、管理制度；法律、行政法规规定的其他材料。经营规范1.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守法律法规和职业道德规范，诚实守信，依法经营。2.房地产经纪机构应当在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目、收费标准、房地产经纪人员的姓名、照片、资格证书等信息。3.房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。监督管理1.市住房和城乡建设部门负责对房地产经纪机构及其从业人员的经营活动进行监督管理。2.市住房和城乡建设部门应当建立房地产经纪机构及其从业人员信用档案，记录其经营活动、违法违规行为等信息，并向社会公示。3.房地产经纪机构及其从业人员违反本办法规定的，由市住房和城乡建设部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其网签资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法律责任买卖双方责任1.房屋买卖当事人违反本办法规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2.当事人违反本办法规定，应当承担行政处罚的，由相关部门依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产经纪机构责任1.房地产经纪机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市住房和城乡建设部门责令改正，并处以罚款：未按照规定办理备案手续的；未按照规定公示相关信息的；未按照规定使用监管账户的；采取不正当手段招揽业务的；泄露或者不当使用委托人信息的；为不符合交易条件的房屋提供经纪服务的。2.房地产经纪机构及其从业人员违反本办法规定，情节严重的，暂停其网签资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。监管部门责任1.市住房和城乡建设部门及其他相关部门工作人员在房屋买卖管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究