运城物业管理办法

运城物业管理办法总则制定目的为了规范运城物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据国家、省有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，保障各方合法权益。管理职责市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立健全物业管理工作协调机制，研究解决物业管理中的重大问题。市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内的物业管理工作，督促业主大会成立和业主委员会选举，指导业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。业主、业主大会及业主委员会业主房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。同时，业主应当履行遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议由主任召集和主持。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当包括业主大会会议记录、业主委员会会议记录、物业服务合同、业主规约、业主大会议事规则、专项维修资金使用情况等资料。前期物业管理前期物业服务合同建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位在销售物业时，应当向业主明示前期物业服务合同，并将前期物业服务合同报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。承接查验在物业承接查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，发现资料不齐全的，应当要求建设单位补齐。物业服务企业应当在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。建设单位应当派人参与查验。未经查验或者查验不合格的，不得承接。物业服务企业应当自承接物业之日起三十日内，将承接查验情况书面报告物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门。物业服务物业服务企业从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应当制定安全防范应急预案，对物业管理区域内的治安、消防、电梯、环境卫生等突发事件进行应急处置。物业服务企业应当定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。物业服务内容与质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；（二）物业管理区域内的环境卫生清扫、保洁服务；（三）物业管理区域内的绿化养护服务；（四）物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业装饰装修管理服务；（六）物业服务合同约定的其他服务。物业服务企业应当按照国家、省有关规定和物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。物业服务质量应当符合国家、省有关标准和规范。物业服务费用物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定支付。物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的提示和告知事项。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定合理使用物业共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的环境卫生、绿化养护、公共秩序等方面的规章制度，不得违反规定饲养动物、排放污染物或者噪声、违反规定摆摊设点、占用通道等。物业维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维护和管理。业主大会可以委托物业服务企业以外的专业机构对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护。物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共用部分的维修、更新、改造费用，由部分共用部分的业主按照其建筑面积所占比例分担；（三）全体共用部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按照其建筑面积所占比例分担；（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金的缴存、使用、管理，按照国家、省有关规定执行。法律责任业主、业主大会及业主委员会的法律责任业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：（一）未按照规定召开业主大会会议的，处五千元以上一万元以下的罚款；（二）未按照规定选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足法定人数的，责令限期选举；逾期仍不选举的，处五千元以上一万元以下的罚款；（三）业主委员会未按照规定备案的，责令限期备案；逾期不备案的，处五千元以上一万元以下的罚款；（四）业主委员会委员资格终止后未按照规定移交有关资料的，责令限期移交；逾期仍不移交的，处一千元以上五千元以下的罚款。业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：（一）擅自改变物业使用性质的，处五千元以上二万元以下的罚款；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，处二千元以上一万元以下的罚款；（三）违反规定饲养动物、排放污染物或者噪声、违反规定摆摊设点、占用通道等，拒不改正的，处二百元以上一千元以下的罚款。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：（一）未按照规定承接查验物业的，处五万元以上二十万元以下的罚款；（二）未按照规定履行物业服务合同约定的服务内容和标准的，处一万元以上五万元以下的罚款；（三）未按照规定公布物业服务费用收支情况的，处五千元以上二万元以下的罚款；（四）擅自改变物业管理用房用途的，处五万元以上二十万元以下的罚款；（五）挪用专项维修资金的，处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。其他法律责任违反本办法规定，建设单位、施工单位、专业经营单位等其他单位和个人，有下列行为之一的，由县（市、区）房地产行政主管部门或者其他有关部门按照职责分工责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：（一）未按照规定移交有关资料的，处一万元以上十万元以下的罚款；（二）未按照规定履行维修、养护、更新和改造义务的，处五