北京住宅管理办法

北京住宅管理办法总则目的与依据为了加强本市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，维护住宅权利人的合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内住宅的规划、建设、使用、维护、管理等活动。本办法所称住宅，是指供居住使用的房屋及其附属设施。基本原则住宅管理应当遵循政府监管、业主自治、社会参与、保障安全、合理使用的原则。管理职责市住房和城乡建设部门负责本市住宅管理工作的统筹协调和指导监督。区住房和城乡建设部门负责本辖区内住宅管理的具体工作。其他有关部门按照各自职责，做好住宅管理的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、协调本辖区内住宅管理相关工作，指导居民委员会、村民委员会开展住宅管理工作。住宅规划与建设规划要求住宅建设应当符合本市城乡规划要求，合理布局，配套建设基础设施和公共服务设施。新建住宅应当按照国家和本市有关规定，配建停车位、充电设施等。建设标准住宅建设应当符合工程建设强制性标准，确保工程质量和安全。建设单位应当按照合同约定，对住宅质量承担保修责任。验收备案住宅建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。验收合格的，方可交付使用，并自竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和相关资料报住房和城乡建设部门备案。住宅使用与维护业主权利与义务业主依法享有对住宅专有部分的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规和管理规约，合理使用住宅，不得损害其他业主和使用人的合法权益。使用规范住宅使用人应当按照住宅设计用途使用住宅，不得擅自改变住宅使用性质。禁止在住宅内从事危害公共安全、损害公共利益或者妨碍他人正常生活的活动。维护责任住宅专有部分的维护由业主负责，共有部分的维护由业主共同负责。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，做好住宅共用部位、共用设施设备的日常维护工作。维修资金本市建立住宅专项维修资金制度。业主应当按照规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。物业服务物业服务企业资质从事物业服务活动的企业，应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。物业服务合同业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、合同期限等事项进行约定。物业服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供下列服务：1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；2.环境卫生清洁；3.绿化养护；4.秩序维护；5.车辆停放管理；6.装饰装修管理；7.物业服务档案和物业档案管理；8.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他服务。物业服务标准应当符合国家和本市有关规定。物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由价格主管部门会同住房和城乡建设部门制定基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。住宅安全管理安全责任建设单位、物业服务企业、业主等应当按照法律、法规和本办法的规定，履行住宅安全管理责任。安全检查物业服务企业应当定期对住宅共用部位、共用设施设备进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。业主发现住宅存在安全隐患的，应当及时告知物业服务企业或者相关部门。应急处置发生自然灾害、事故灾难等突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，采取应急措施，协助有关部门做好救助工作。业主应当积极配合物业服务企业和有关部门的应急处置工作。住宅装饰装修管理装修申报业主或者使用人装饰装修住宅的，应当事先告知物业服务企业，并提交装饰装修方案。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。装修规范装饰装修住宅应当遵守法律、法规和管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益。禁止下列行为：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5.其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修监督物业服务企业应当对装饰装修活动进行现场巡查，发现违反本办法规定的行为，应当及时制止，并报告有关部门。住宅专项维修资金管理交存住宅专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。使用住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。住宅专项维修资金的使用，按照以下程序办理：1.物业服务企业或者相关业主提出使用建议；2.业主委员会组织实施使用方案；3.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；4.业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；建设（房地产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；5.业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；6.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。监督管理住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住房和城乡建设部门应当会同财政部门，加强对住宅专项维修资金的交存、使用、管理情况的监督检查。法律责任违规处罚违反本办法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设部门或者其他有关部门按照职责分工，责令改正，并处以罚款：1.建设单位未按照规定组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的；2.业主或者使用人擅自改变住宅使用性质的；3.物业服务企业未