全国土地估价师资格考试复习题及答案

全国土地估价师资格考试复习题及答案一、单项选择题1.依据马克思地租理论，因土地肥沃程度和位置差异产生的地租属于（）。A.绝对地租B.级差地租ⅠC.级差地租ⅡD.垄断地租答案：B解析：级差地租Ⅰ是由于土地自然条件（如肥沃程度、位置）的差异产生的；级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续追加投资产生的生产率差异形成的。绝对地租是土地所有权垄断下，无论土地优劣都需支付的地租；垄断地租则因特殊土地的稀缺性产生。2.某住宅用地周边新建地铁站，导致该区域土地价格上涨，这主要体现了（）对土地价格的影响。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.行政因素答案：B解析：区域因素指影响某一特定区域内土地价格的因素，如交通条件、基础设施等。地铁站属于区域内交通条件改善，故为区域因素。一般因素是宏观层面（如经济、政策），个别因素是宗地自身条件（如面积、形状）。3.采用市场比较法评估土地价格时，若可比实例的成交价格为5000元/㎡，交易情况修正系数为0.95（买方有优惠），交易日期修正系数为1.08（价格上涨），区域因素修正系数为1.02（可比实例区域较优），个别因素修正系数为0.98（评估对象个别条件略差），则修正后的比准价格为（）元/㎡。A.5000×0.95×1.08×1.02×0.98B.5000×(0.95+1.08+1.02+0.98)/4C.5000×(1/0.95)×1.08×(1/1.02)×0.98D.5000×0.95×1.08×(1/1.02)×0.98答案：A解析：市场比较法修正公式为：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。本题中，交易情况修正系数为买方优惠（需调增，故用0.95），区域因素修正系数因可比实例区域更优（需调减，故用1.02表示评估对象区域较可比实例差2%），个别因素修正系数因评估对象略差（需调减，故用0.98）。因此直接相乘。二、多项选择题1.下列属于土地价格特征的有（）。A.土地价格是权益价格B.土地价格由生产成本决定C.土地价格具有明显的地区性D.土地价格呈总体上升趋势E.土地价格与用途无关答案：ACD解析：土地价格是土地权益的价格（A正确）；土地非劳动产品，价格不由生产成本决定（B错误）；土地位置固定，价格地区差异大（C正确）；土地稀缺性导致价格总体上升（D正确）；用途不同，土地收益差异大，价格与用途密切相关（E错误）。2.收益还原法中，确定土地还原率的方法包括（）。A.土地纯收益与价格比率法B.安全利率加风险调整值法C.投资风险与投资收益率综合排序插入法D.市场比较法E.剩余法答案：ABC解析：收益还原法中，还原率的确定方法主要有三种：通过土地纯收益与价格的比率直接计算（A）；以安全利率（如国债利率）为基础，加上风险调整值（B）；将土地投资与其他投资的风险和收益率排序，插入确定（C）。市场比较法和剩余法是估价方法，非还原率确定方法（D、E错误）。三、简答题1.简述成本逼近法的基本原理及适用范围。答案：成本逼近法的基本原理是基于“生产费用价值论”，以开发土地所耗费的各项客观费用之和为基础，加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益，从而确定土地价格。其核心是从成本角度计算土地的客观成本，反映土地的“投入”价值。适用范围包括：（1）新开发土地的估价（如填海造地、农地转用）；（2）缺乏交易案例或收益资料的土地（如工业用地、公共设施用地）；（3）土地市场不发达，无法采用市场比较法或收益还原法的区域；（4）作为验证其他估价方法结果的辅助方法。需注意，成本逼近法未直接考虑土地的收益和市场需求，因此对商业用地等收益性强的土地，其结果仅作为参考。2.简述基准地价修正法的操作步骤。答案：基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，对评估宗地的区域因素和个别因素进行修正，从而得到宗地价格的方法。操作步骤如下：（1）收集基准地价资料：包括基准地价表、修正系数表、基准地价内涵（如用途、开发程度、使用年限等）。（2）确定评估宗地的基本情况：用途、面积、形状、容积率、开发程度、使用年限等。（3）修正基准地价内涵：将基准地价的内涵（如设定开发程度、使用年限）与评估宗地实际情况统一。例如，若基准地价为“五通一平”，而评估宗地为“三通一平”，需调整开发程度差异。（4）区域因素和个别因素修正：根据修正系数表，对宗地的区域因素（如交通、环境）和个别因素（如容积率、临街状况）进行量化修正，计算修正系数。（5）计算宗地价格：公式为宗地价格=基准地价×（1+区域因素修正系数+个别因素修正系数）×期日修正系数×开发程度修正系数×使用年限修正系数。（6）验证和调整：结合市场情况，对计算结果进行验证，必要时调整修正系数或补充其他方法校核。四、计算题1.某商业用地，土地面积1000㎡，剩余使用年限40年。经调查，该宗地年总收益（客观租金）为240万元，年总费用（包括税费、维护费、管理费等）为80万元。土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，建筑物现值为500万元。试用收益还原法评估该宗地的土地价格（假设收益为年末支付，且每年稳定）。答案：（1）计算房地产总纯收益：总纯收益=年总收益-年总费用=240-80=160万元/年（2）计算建筑物纯收益：建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=500×8%=40万元/年（3）计算土地纯收益：土地纯收益=房地产总纯收益-建筑物纯收益=160-40=120万元/年（4）计算土地价格（无限年期公式需调整为有限年期）：土地价格=土地纯收益/土地还原率×[1-1/(1+还原率)^n]其中n=40年，还原率=6%代入得：土地价格=120/6%×[1-1/(1+6%)^40]计算(1+6%)^40≈10.2857，故1/(1+6%)^40≈0.0972则[1-0.0972]=0.9028土地价格=2000×0.9028=1805.6万元因此，该宗地土地价格为1805.6万元，单价为18056元/㎡（1805.6万元÷1000㎡）。2.某工业用地需评估其价格，采用成本逼近法。已知该宗地为征用集体土地，土地取得费（含安置补偿）为80元/㎡（按实际支付的客观费用计算），土地开发费为120元/㎡（分两年投入，第一年投入60%，第二年投入40%），税费为土地取得费的5%，投资利润率为10%（以土地取得费+土地开发费+税费为基数），土地增值收益率为20%（以成本价格为基数），土地还原率为5%，土地使用年限为50年。试计算该宗地的无限年期土地价格和有限年期土地价格（假设开发期为2年，年利率为4%）。答案：（1）计算各项成本：①土地取得费：80元/㎡②土地开发费：120元/㎡③税费：80×5%=4元/㎡④利息：土地取得费和税费在开发期初一次性投入，计息期2年；土地开发费分两年投入，第一年投入60%（72元/㎡），计息期1.5年；第二年投入40%（48元/㎡），计息期0.5年。利息=（80+4）×[(1+4%)^2-1]+72×[(1+4%)^1.5-1]+48×[(1+4%)^0.5-1]计算各部分：(1+4%)^2≈1.0816，利息=84×0.0816≈6.85元/㎡(1+4%)^1.5≈1.0606，利息=72×0.0606≈4.36元/㎡(1+4%)^0.5≈1.0198，利息=48×0.0198≈0.95元/㎡总利息≈6.85+4.36+0.95=12.16元/㎡⑤利润：（80+120+4）×10%=204×10%=20.4元/㎡⑥成本价格=土地取得费+开发费+税费+利息+利润=80+120+4+12.16+20.4=236.56元/㎡⑦土地增值收益=成本价格×20%=236.56×20%=47.31元/㎡⑧无限年期土地价格=成本价格+增值收益=236.56+47.31=283.87元/㎡（2）有限年期（50年）土地价格：有限年期价格=无限年期价格×[1-1/(1+还原率)^n]代入数据：还原率=5%，n=50年(1+5%)^50≈11.4674，1/(1+5%)^50≈0.0872[1-0.0872]=0.9128有限年期价格=283.87×0.9128≈259.23元/㎡五、案例分析题某城市拟出让一宗住宅用地，面积20000㎡，规划容积率2.5，建筑密度30%，土地使用年限70年。经调查，该区域类似住宅用地近期成交案例如下：案例A：面积15000㎡，容积率2.5，成交价格12000元/㎡（地面价），交易日期为6个月前，区域因素比评估宗地优5%，个别因素（形状规则度）比评估宗地差3%。案例B：面积22000㎡，容积率2.8，成交价格11500元/㎡（地面价），交易日期为3个月前，区域因素比评估宗地差2%，个别因素（临街状况）比评估宗地优2%。案例C：面积18000㎡，容积率2.4，成交价格12500元/㎡（地面价），交易日期为1年前，区域因素与评估宗地一致，个别因素（基础设施配套）比评估宗地优4%。已知该城市住宅用地价格月环比上涨0.5%，容积率修正系数为：容积率2.4时1.02，2.5时1.00，2.8时0.95（以2.5为基准）。试采用市场比较法评估该宗地的地面单价（要求列出详细计算步骤，结果保留两位小数）。答案：（1）统一比较基础：各案例均为地面价，无需修正；使用年限均为70年，无需修正；面积差异对住宅用地影响较小，暂不修正（或假设面积因素已包含在个别因素中）。（2）交易日期修正：案例A：6个月前，修正系数=(1+0.5%)^6≈1.0304案例B：3个月前，修正系数=(1+0.5%)^3≈1.0151案例C：1年前（12个月前），修正系数=(1+0.5%)^12≈1.0617（3）区域因素修正（以评估宗地为100）：案例A区域优5%，修正系数=100/(100+5)=100/105≈0.9524案例B区域差2%，修正系数=100/(100-2)=100/98≈1.0204案例C区域一致，修正系数=100/100=1.0000（4）个别因素修正（以评估宗地为100）：案例A个别因素差3%（即案例A比评估宗地差3%，需调增），修正系数=100/(100-3)=100/97≈1.0309案例B个别因素优2%（即案例B比评估宗地优2%，需调减），修正系数=100/(100+2)=100/102≈0.9804案例C个别因素优4%（需调减），修正系数=100/(100+4)=100/104≈0.9615（5）容积率修正：案例A容积率2.5（基准），修正系数=1.00案例B容积率2.8（修正系数0.95），需修正为基准容积率2.5的价格，修正系数=1.00/0.95≈1.0526（因案例B容积率高于基准，其价格需调增）案例C容积率2.4（修正系数1.02），修正系数=1.00/1.02≈0.9804（因案例C容积率低于基准，其价格需调减）（6）计算各案例修正后价格：案例A修正后价格=12000×1.0304×0.9524×1.0309×1.00≈12000×1.0304×0.9524×1.0309≈12000×1.0135≈12162.00元/㎡案例B修正后价格=11500×1.0151×1.0204×0.9804×1.0526≈11500×1.01