地产中介公司-房地产基础知识档

一、房地产基础知识及常用词语解释房地产：房地产又称不动产。是指土地及其附着物，是房产和地产的总称。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、划拨的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。土地获取方式：出让、划拨、转让。土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。划拨和转让这两种方式目前在北京商品房开发基本不使用。土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施等。居住地使用年限为70年，工业用、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，仓储用地50年，综合用地50年，商业、旅游娱乐用地40年。三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。七通一平：是指通给水，排水、通电、通路、通讯、通燃气、通热力以及场地平整。生地：不具备建设条件的土地称为生地熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。建设依据：建设需要再相关部门办理手续，具体手续为《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。加上《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《商品房适用说明书》和《商品房质量说明书》就是房地产行业所称的“五证两书”。红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用于标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。总建筑面积：所有地上、地下建筑面积的总和。占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用。商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅多层住宅：6层以下（含6层）的楼房称为多层住宅跃层房：上、下两层，户内有楼梯，上下层均够标准层高。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。建筑结构：（1）框架剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。（2）框架结构：梁柱钢接而成的受力体系，（钢筋混凝土或者钢材）预制柱、梁、板装配；现浇混凝土柱、梁，预制板；全现浇钢筋混凝土板楼：是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平投影面积。套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。公摊面积：指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。包括：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%得房率：套内建筑面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼梯净高和层高的关系可以用公式来表示。净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度进深：一幢建筑物房子从前墙皮到后墙皮的距离长度期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者付税最大的一次税费。公共维修基金：用于住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护的费用。6层以内100元每平米，6层以上200元每平米。起租期：出租房屋开始计收房租的日期。免租期：发展商或业主给予客户在租凭期限内免于交纳租金的时间段。发展商一般将免租期分为：1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此两种形式均需交物业管理费。押金：承租人根据租凭合同，为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，除现房以外的所有商品房销售都须签订此合同。定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。订金：“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约。共有产权：指一家房地产在两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得贷款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使使用管理房屋的权利，产权人收回房契，抵押即告终结。样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。67、投资回报率的英文全称为returnon