物业管理师经营管理真题考试考试试题附答案课件

物业管理师经营管理练习题考试考试试题附答案课件一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题只有1个正确选项）1.下列物业管理成本中，属于固定成本的是（）。A.绿化养护材料费B.公共区域水电费C.物业管理人员基本工资D.设施设备维修人工费2.某物业服务企业采用目标成本法制定某小区物业费标准，已知该小区可收费建筑面积10万㎡，目标成本总额800万元/年，企业期望利润率8%，则物业费单价应为（）元/㎡·月。A.0.67B.0.74C.0.82D.0.913.根据《物业服务收费管理办法》，实行市场调节价的物业服务收费，由（）协商确定。A.业主与建设单位B.业主委员会与物业服务企业C.业主与物业服务企业D.建设单位与物业服务企业4.某小区业主长期空置房屋，未实际入住，其应缴纳的物业服务费标准为（）。A.全额缴纳B.按70%缴纳C.按50%缴纳D.由业主与物业企业协商确定5.物业服务合同中，关于“物业服务质量标准”的约定应优先参考（）。A.企业内部服务规范B.地方政府发布的服务等级标准C.业主大会提出的个性化要求D.行业协会推荐的通用标准6.小区公共区域设置的电梯广告收益，扣除合理成本后，应归（）所有。A.物业服务企业B.广告投放方C.全体业主D.业主委员会7.某住宅项目设备更新储备金按建筑面积0.3元/㎡·月提取，项目总建筑面积50万㎡，则每年应计提的储备金为（）万元。A.180B.120C.90D.608.物业服务企业采用直线职能制组织结构的优点是（）。A.灵活性高，适应多元化经营B.分工明确，管理效率较高C.决策速度快，适合小型企业D.资源集中，便于规模化扩张9.下列财务报表中，反映企业某一特定日期财务状况的是（）。A.利润表B.现金流量表C.资产负债表D.所有者权益变动表10.某物业项目因暴雨导致地下车库积水，造成业主车辆损坏。该风险属于（）。A.纯粹风险B.投机风险C.战略风险D.操作风险11.客户满意度调查中，最能反映服务“感知质量”的指标是（）。A.服务响应及时率B.业主投诉率C.设施设备完好率D.业主对服务的主观评价12.小区停车场经营中，若采用“外包经营”模式，物业服务企业的核心职责是（）。A.直接管理停车秩序B.监督外包方服务质量C.承担车辆损坏赔偿责任D.负责停车场设施维护13.专项维修资金使用时，需经（）以上业主同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2且人数1/2B.专有部分占建筑物总面积2/3且人数2/3C.专有部分占建筑物总面积3/4且人数3/4D.全体业主14.酬金制与包干制的主要区别在于（）。A.物业服务内容范围不同B.物业服务费的所有权归属不同C.服务质量标准不同D.企业利润来源不同15.物业保险中，“公众责任险”主要承保（）。A.业主财产损失B.物业企业因过失导致第三方人身伤害C.自然灾害造成的设施损坏D.员工工伤赔偿16.下列经营预算中，属于短期预算的是（）。A.3年期设备更新预算B.年度物业服务成本预算C.5年期社区商业规划预算D.10年期维修资金使用预算17.客户关系管理（CRM）的核心是（）。A.收集客户信息B.提升客户满意度C.实现客户价值最大化D.降低客户投诉率18.房屋租赁合同中，承租人经出租人同意转租，次承租人对租赁物造成损失的，赔偿责任应由（）承担。A.承租人B.次承租人C.出租人与承租人连带D.承租人与次承租人连带19.公共区域能耗分摊时，应遵循的原则是（）。A.按户平均分摊B.按建筑面积比例分摊C.按实际使用量分摊D.由物业企业自行确定20.某物业企业资产总额1200万元，负债总额720万元，其资产负债率为（）。A.40%B.50%C.60%D.70%二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有25个正确选项，错选、多选、少选均不得分）1.物业管理成本控制的原则包括（）。A.全面控制原则B.例外管理原则C.经济效益原则D.责权利相结合原则E.事后控制优先原则2.影响物业服务定价的主要因素有（）。A.服务成本B.市场竞争状况C.业主支付能力D.物业项目类型E.企业品牌价值3.下列情形中，物业服务合同可终止的有（）。A.合同期限届满且未续签B.业主大会依法解聘物业企业C.物业企业被吊销资质证书D.小区全部业主搬离E.物业项目因拆迁灭失4.公共收益管理需满足的要求包括（）。A.单独建账核算B.定期向业主公示C.优先用于补充维修资金D.可直接冲抵物业服务费E.收支明细需经业主委员会审核5.设备设施管理的主要内容包括（）。A.日常维护保养B.更新改造决策C.安全运行监控D.技术档案管理E.能源消耗优化6.财务分析中，反映企业盈利能力的指标有（）。A.净资产收益率B.成本费用利润率C.流动比率D.总资产周转率E.营业利润率7.风险管理的基本步骤包括（）。A.风险识别B.风险评估C.风险应对D.风险监控E.风险转移8.提升客户满意度的措施包括（）。A.建立快速响应机制B.定期开展业主活动C.隐瞒服务中的问题D.提供个性化服务E.公开服务标准与流程9.停车场经营的注意事项包括（）。A.明确车位权属B.制定停车管理规约C.投保停车场责任险D.允许随意设置地锁E.限制业主车辆进入10.专项维修资金的来源包括（）。A.业主初始缴存B.公共收益划转C.建设单位补缴D.政府财政补贴E.物业企业捐赠三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：某小区物业费成本控制问题某物业服务企业承接了一个建于2015年的普通住宅项目，总建筑面积20万㎡，采用包干制收费模式，物业费标准2.5元/㎡·月。2023年，企业年度财务报表显示：物业服务成本总额620万元（其中人工成本380万元，公共能耗120万元，设施维修80万元，其他40万元），营业收入600万元（全部为物业费收入），当年亏损20万元。经调查发现：人工成本中，秩序维护员编制超配15%（行业标准为0.8人/万㎡，该项目实际配置20人）；公共能耗中，路灯、电梯未安装智能控制系统，能耗比同类型项目高20%；设施维修中，因未建立设备台账，部分设备超期服役导致维修频率增加。问题：1.计算该项目2023年物业费收缴率（保留2位小数）。（5分）2.分析成本超支的主要原因。（7分）3.提出3项针对性的成本控制措施。（8分）案例二：老旧小区物业服务定价调整某老旧小区建于2000年，总建筑面积15万㎡，现有住户1200户，物业费标准1.2元/㎡·月（2018年制定）。近年来，人工成本年均上涨8%，公共能耗成本年均上涨5%，设施维修成本年均上涨10%。2023年，物业服务企业测算：若维持现有服务标准，年度总成本需680万元；若提升服务标准（增加绿化养护、增设监控设备），年度总成本需820万元。业主调查显示：40%的业主接受物业费调整至1.5元/㎡·月，30%接受1.8元/㎡·月，20%反对调价，10%表示“看服务质量”。问题：1.计算维持现有服务标准下，需达到的物业费收缴率（保留2位小数）。（5分）2.制定调价方案时需遵循哪些程序？（7分）3.提出2条提升业主调价接受度的策略。（8分）案例三：公共区域经营合同纠纷2022年，某小区业主委员会（未召开业主大会）与甲广告公司签订《电梯广告合作协议》，约定甲公司在小区30部电梯内设置广告，年租金15万元，其中30%归业委会作为“工作经费”，70%用于补充维修资金。2023年，部分业主以“未征求业主同意”为由，要求撤销合同并返还收益。经核查：小区《管理规约》规定：“公共区域经营需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主同意”；甲公司已支付首年租金15万元，其中4.5万元用于业委会成员聚餐、交通补贴，10.5万元存入维修资金账户。问题：1.该《电梯广告合作协议》是否有效？说明法律依据。（8分）2.已收取的15万元租金应如何处理？（6分）3.若重新签订合同，需完善哪些程序？（6分）参考答案一、单项选择题1.C2.B3.B4.A5.B6.C7.A8.B9.C10.A11.D12.B13.B14.B15.B16.B17.C18.A19.B20.C二、多项选择题1.ABCD2.ABCDE3.ABCE4.ABCE5.ABCDE6.ABE7.ABCD8.ABDE9.ABC10.ABC三、案例分析题案例一1.物业费应收总额=20万㎡×2.5元/㎡·月×12月=600万元（题目中营业收入600万元为实际收缴额），收缴率=600/600=100%。（注：题目中“营业收入600万元”可能为笔误，若按成本620万元、亏损20万元计算，实际收入应为600万元，故收缴率100%。）2.成本超支原因：①人工成本超配：项目需秩序维护员=20万㎡×0.8人/万㎡=16人，实际20人，超配4人，增加人工成本；②能耗管理低效：未安装智能控制系统，导致公共能耗比同类型项目高20%，增加电费支出；③设备管理缺失：未建立设备台账，设备超期服役，维修频率和成本上升。3.成本控制措施：①优化人员配置：将秩序维护员缩减至16人，或通过外包部分岗位降低人工成本；②实施能耗改造：安装路灯、电梯智能控制系统（如分时控光、电梯节能模块），降低能耗20%；③完善设备管理：建立设备台账，制定定期维护计划，避免超期服役导致的额外维修成本。案例二1.维持现有服务标准的年度应收物业费=15万㎡×1.2元/㎡·月×12月=216万元。但题目中“年度总成本需680万元”，说明原物业费标准过低，需重新计算调价后的收缴率。若按原标准1.2元/㎡·月，应收总额=15×1.2×12=216万元，远低于成本680万元，因此需调整物业费标准。假设题目意图为“若调整至X元/㎡·月，需收缴率多少”，但根据题意，可能为笔误，正确逻辑应为：若维持现有标准1.2元/㎡·月，应收总额=216万元，无法覆盖成本680万元，因此必须调价。但按题目要求，可能需计算“若维持成本680万元，需物业费标准为680万/(15万×12)=3.78元/㎡·月”，但题目可能存在表述问题，此处按常规理解，正确计算应为：需达到的收缴率=680万/(15万×X元/月×12)，但题目未明确X，可能为“维持现有标准下，需通过提高收缴率弥补缺口”，但原标准下应收仅216万元，无法覆盖680万元成本，因此实际应调整标准。可能题目存在数据错误，此处假设正确数据为“年度总成本需360万元”，则收缴率=360/(15×1.2×12)=360/216=166.67%（不合理），故可能题目中“1.2元/㎡·月”为“2.2元/㎡·月”，则应收=15×2.2×12=396万元，收缴率=360/396=90.91%。因题目数据可能有误，此处按合理逻辑回答：因原物业费标准过低，无法覆盖成本，必须调整收费标准，因此需先确定新的物业费标准，再计算收缴率。（注：因题目数据可能存在矛盾，实际考试中需根据合理假设解答，此处以常见情况补充）2.调价程序：①开展成本测算，编制《物业服务成本公示报告》；②召开业主座谈会，征求业主意见；③发布《物业费调整方案》（含调整理由、标准、服务提升内容）；④组织业主投票（双2/3同意）；⑤公示投票结果（不少于7日）；⑥与业主委员会签订补充协议，报主管部门备案；⑦正式执行新收费标准。3.提升接受度策略：①公开成本明细（如人工、能耗、维修等具体支出），增强透明度；②承诺调价后服务升级（如增加绿化频次、增设监控设备），明确服务提升内容；③对困难业主提供“费用缓缴”或“服务折扣”等差异化方案。案例三1.合同无效。法律依据：①《民法典》第278条规定，利用共有部分从事经营活动需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主同意；②小区《管理规约》明确约定公共区域经营需“双2/3”业主同意，业委会未召开业主大会即签订合同，超越法定权限；③根据《物业管理条例》，业委会仅能代表业主执行共同决定，无权擅自处分公共收益。2.租