珠海正邦岭秀城商业规划方案137p

珠海正邦岭秀城基本观点通过近期的工作以及与贵司的沟通，我们对于项目的认识较上一阶段已更进一步，形成了关于项目操作的几个基本观点及原则：观点一观点二项目地块较为分散，消费人流难以直接共享，各商业部分均需有清晰的主题及足够的吸引力，建议引进“双主力店”（品牌超市+品牌百货），提升项目辐射力及号召力；项目商业体量将近9万㎡，位于拱北核心商圈较边缘的位置，未来在商家业态组合、硬件设施上需要有清晰的整体优势，才能为后续经营提供基本保障；Page2基本观点观点三观点四观点五一般零售类业态受限于珠海人口数量，总消费量不大，发展较为受限，品牌商家进驻意向均较低，但餐饮、休闲娱乐类商家发展较好，经营状况总体较为理想，项目应考虑加大餐饮、休闲娱乐业态比例；对于购物中心而言，商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制；现代商场对于硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，项目建筑已基本确定（F2除外），在此前提条件下，提出了比较重要的局部优化的建筑修改建议。Page3三、业态组合布局四、营销及招商策略建议二、项目定位一、SCQ核心问题分析报告提纲Page4非期望结果——由特定情境导致的特定结果。期望结果——从目标出发所希望达到的结果。R1R2？S＝情境C＝R1、R2Q＝如何从R1到R2一、SCQ核心问题分析Page5影响项目定位的因素主要有以下三大方面：S：情境（Situation）1——发展商开发目标项目定位S：情境（Situation）2——基础开发条件S：情境（Situation）3——市场关键因素一、SCQ核心问题分析Page6Part1发展商开发目标开发目标分析Page7情境（Situation）1——发展商开发目标分析开发目标目标一：尽可能保证项目短期收益的最大化，满足发展商短期现金流的快速回笼。目标二：在满足短期收益的基础上，尽可能兼顾项目的长期可持续经营，将项目打造成珠海市商业地产的城市名片，未来珠海居民消费、休闲的首选地。Page8情境（Situation）1——发展商开发目标分析在销售较大比例商铺的前提下，如何保障项目整体经营的可持续性及未来价值的增长？Page9适当控制销售比例商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，未来必须适当控制销售比例，商业价值较低，经营难度较大的区域，建议发展商自己持有，通过引进大型商家、目的性消费商家等手段，提升商业整体价值，保障项目后续经营及发展。商业形象与档次升级要求商业定位与片区现有商业形成差异化，引进品牌知名度高及形象好的商家；要求建筑规划上营造良好舒适的购物环境，打造拱北区第一个组团式商业街区。扩大项目辐射范围要求商业业态组合的丰富性及多样性，体现项目“一站式”的购物特点；要求引进品牌号召力强的百货及超市，以及目的性消费强的餐饮及休闲娱乐等业态。情境（Situation）1——发展商开发目标分析开发目标分析Page10情境（Situation）2——基础开发条件分析Part2基础开发条件分析项目分析消费群分析未来规划分析Page111.项目分析项目自身条件总体良好，规模较大，但处于核心商圈的较边缘位置，未来必须扩大辐射面，吸引外部消费群前来消费。Page12项目位于珠海中心城区拱北片区，处于口岸核心商圈较边缘的位置；项目位于主干道迎宾南路北侧，临近板樟山隧道，商业氛围由口岸向北侧逐渐淡薄；拱北片区的职能定位为：珠海市的口岸商业中心，集居住、口岸、商业中心功能于一体的城市窗口地区。项目位于拱北核心商圈边缘，是口岸商业的沉淀及延续，商业定位必须扩大辐射范围，立足拱北，辐射珠海。项目区位分析1.项目分析本项目迎宾南路桂花北路粤海中路九州大道拱北口岸口岸商业中心区Page13建设用地面积：150,000㎡总建筑面积：580,000㎡各地块商业面积：商业总面积：92,479.53㎡F1地块：23,647.8㎡F2地块：18,352.4㎡WS1地块：28,133.1㎡WS2地块：5,146.23㎡地下一层：17,200㎡本项目商业面积约9万㎡(含夹层)，规模较大，具备引领拱北商业升级换代的基础条件。项目技术指标分析1.项目分析Page14项目四至分析迎宾南路岭南路西侧：项目与桂花北路中间有工厂厂房相隔，人车流量较小；南侧：WS2地块与WS1地块中有岭南路相隔，岭南路为双向四车道，目前人车流量较小；东侧：现为名门大厦写字楼、酒店及街边公园，有少量商业；北侧：项目北侧有龙城商住楼紧邻F1地块。1.项目分析项目对外展示性较好，但四至目前商业氛围较淡，居住人口较少。Page15区域展示面昭示性交通条件商业氛围ABCD地块商业价值判断：A>B、C>D﹥﹥﹥﹥注解：地块价值分析迎宾南路岭南路ACDB项目地块分散，未来各地块必须规划清晰的经营主题吸引人流。1.项目分析Page16交通条件分析时间道路名称货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流12：40——12：4515：20——15：2518：05——18：10迎宾南路（项目段）3018170342119163355163桂花路2186315361615216岭南路634150104206920粤海中路9106703025197225972注：以上人车流数据为三次统计的平均值，为双向人车流统计。项目所临拱北区交通主干道迎宾南路，交通条件较为理想，可达性好；项目所临迎宾南路和岭南路，迎宾南路人车流量均较大，岭南路人车流量较小；位于项目西侧的桂花北路人车流量稍小，南侧粤海中路人车流量较大，通过两条道路可到达本项目，增加项目的可达性。项目交通条件便利，具备扩大辐射范围的硬性条件。1.项目分析Page172.消费群分析珠海目前消费人口较少，各商圈消费群互通比例较低，就近消费特点明显，这成为制约项目定位及后续经营的重要因素之一。Page182008年，珠海市生产总值992.06亿元，同比增长11.8%；2008年第一、二、三产业的增加值比重分别为2.9%，54.7%，42.4%。2008年全年社会消费品零售总额359.74亿元，比上年增长19.3%。自03年至08年，社会消品零售总额每年以10个百分点以上的速度增长。2008年珠海市人均可支配收入为20,949元，比上年增长8.6%，人均消费支出比上年增长5.6%。珠海市经济保持稳定、快速的增长，居民总体消费力得到一定程度提升。宏观经济环境2.消费群分析Page19人均可支配收入分析2.消费群分析人均可支配收入比较表（单位：元）年份指标2005年2006年2007年2008年广州18287198512246925317深圳21494225672487026729珠海17671189081929020949注：以上数据来自政府统计局网站。人均消费性支出比较表（单位：元）年份指标2005年2006年2007年2008年广州14468154451895120836深圳15911166281875219779珠海14324144261742216517珠海市人均可支配收入水平低于广州深圳，08年约2万元；珠海市人均消费性支出受经济形势影响，08年下降趋势明显，约8048元。珠海市总体消费实力低于广州及深圳，商业发展受限。Page20珠海市人口数量较少，导致总体消费量有限，是影响目前商业发展的重要原因。珠海人口分析2.消费群分析截止2008年，珠海市常住人口为148.11万，户籍人口为99.48万，所占比例为67.14%。其中外来人口比例呈逐年下降趋势；珠海市人口较少，与周边发达城市相比（深圳总人口约1300多万人，其中常住人口超过870万人，广州总人口约1400多万人，常住超过700万人），珠海城市人口密度相对较低，较大程度上影响商业的发展。Page21从珠海市人口金字塔可以看出，塔形下端少儿人口和塔尖老年人口呈明显缩减趋势，塔腰成年人口则向外扩张，人口数量占比最大；从图得知，男、女年龄数量最多为24-34此年龄段，城市主力消费人群呈现较为年轻化的特征。珠海的主力消费人群主要集中在20-40岁之间，这部分人具有稳定的收入来源，消费实力相对较强。2.消费群分析珠海人口分析Page22核心商圈常住人口仅10万人，消费群数量较少，且项目商业体量较大，必须依靠大量商圈外人口前来消费。核心商圈人口分析2.消费群分析拱北片区常住人口近10万，主要有本地居民、广东省移民、商业从业人员、白领阶层、港澳居民及外籍人士等；项目为旧村改造，返还住宅现已入住，住户多为珠海当地人；项目住宅购买人群为外来人口和澳门人口居多，消费力相对较好；项目住宅人口全部入住后，以家庭消费为主的消费人群将大大增多。本项目核心商圈：拱北片区约10万常住人口Page23城市性质：国家经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地；城市发展结构：建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系；人口规划：至2010年为175万人，其中主城区人口85万人；至2020年为245万人，其中主城区人口101万人。本项目处于珠海市主城区的中心城区，是城市经济、文化和行政中心，从长远来看，商业发展具有较大空间。3.未来规划分析城市规划分析Page24职能定位：集商业中心、口岸、居住功能为一体的口岸商业中心；依托拱北口岸，强化商业中心的连续性与商业集聚度；分区规划：市级商业中心、拱北商住混合发展区、圆明新园商贸与SOHO综合发展区、夏湾居住区、炮台山公园绿心区、港昌路商贸休闲带、联检岛服务区。项目位于拱北商住混合发展区，承接拱北口岸经济圈，区域规划利于项目开发。3.未来规划分析片区规划分析Page25Part3市场关键因素分析珠海商业市场调查分析片区主要商业业态分析情境（Situation）3——市场关键因素分析Page26情境（Situation）3——市场关键因素分析珠海商业市场发展相对较为落后，以传统百货超市居多，由于珠海目前消费总量有限，零售商业发展受限，但项目紧邻口岸的特点，使其餐饮休闲娱乐类业态经营状况较好。Page27珠海目前已形成四个相对集中商圈：拱北商圈吉大商圈香洲商圈前山商圈珠海主城区商业现状前山商圈拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。2.珠海商业市场调查分析Page28比较内容拱北商圈香洲商圈吉大商圈分析现有商业规模超过22万平米超过18万平米超过15万平米三大商圈发展都较为成熟，项目所处的拱北商圈规模相对较大，发展较为成熟。核心业态服饰鞋帽，精品百货，社区配套超市、百货社区商业配套超市、百货、餐饮、社区商业配套珠海目前商业业态仍以百货超市为主导，配有零散的社区商业，较为单一商业特色以口岸经济为主，娱乐业较为发达以传统百货超市为主，辐射范围有限档次较高且文化氛围较浓多以传统商业为主，业态重复度较高，缺乏经营特色主要租金水平区间70-230元/㎡/月60-180元/㎡/月75-200元/㎡/月吉大商圈和拱北商圈租金水平相对较高消费群澳门人，游客及本地居民；本区域居民为主本地居民及珠海中高收入家庭各区消费者的就近消费习惯明显，相互流动性相对较弱。建筑形态地下商业、步行街裙楼商业集中商场单体集中商业商业街各商圈商业整体缺乏特色、创新，多以传统商业建筑形态为主主力商场口岸商业广场莲花路茂业百货金宝路商业广场扬名广场香洲百货尚都百货免税百货珠海百货海天购物广场各商圈集中商业多以百货为主，没有购物中心及特色商业街2.珠海商业市场调查分析项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强，除口岸核心商圈以外，其余区域零售商业发展较为困难。Page29拱北商圈发展趋势判断拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目必须立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。+社区购物中心SHOPPINGMALL购物公园OUTLET+++多种百货业态大卖场多种专业市场社区购物中心++第三阶段社区超市社区配套专业卖场服饰百货+++第二阶段生活配套+传统百货第一阶段生活配套起步期发展期成熟期第四阶段第五阶段城市商业发展历程2.珠海商业市场调查分析Page302.珠海商业市场调查分析核心商圈由迎宾南路、莲花路、粤华路、侨光路自然构成了较封闭的“回”字型布局，布局范围内形成了繁华、集中的商业；商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约15－35岁；商圈内经营同质化严重，商圈租金较高，消费群体年轻阶层为主；夜场消费丰富是商圈的显著特色。拱北商圈调研受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。口岸广场国际大厦（华润万家）迎宾广场莲花路Page31项目名称珠海国际大厦项目地址珠海市拱北迎宾南路建筑面积/㎡6.8万单层面积/㎡8000单铺面积/㎡约10－20停车位/个500楼层数/F8层高/m2.5单层扶梯数2组单层升降梯数2临街长度/m45过道主宽/m2中庭面积/㎡无中庭用途－商场属性百货/超市经营档次中高档楼层商家业态B2F停车场B1F文华书城（8000㎡）1F运动城（2500㎡）、家居广场（2000㎡）、美食广场（600㎡）华润万家（3.2万㎡，1、2层为超市，3、4层为百货）2F华润万家3F太平洋保健按摩中心（3200㎡）4F溜冰场桌球场（天台）5F鱼美人减肥中心（1000㎡）6F领航者健身俱乐部（2000㎡）已进驻品牌华润万家：满记甜品、味正香、G2000、ESPRIT、等运动城：NIKE、ADIDAS、CONVERS、李宁等太平洋保健按摩中心、鱼美人减肥中心租金1F：约600元/㎡经营情况较好珠海国际大厦2.珠海商业市场调查分析Page32口岸购物广场项目名称口岸购物广场项目地址珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下建筑面积/㎡12万单层面积/㎡B1约4.5万B2约4.3万单铺面积/㎡8－300㎡，主力铺位8－14㎡停车位/个800楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数负一层10部，负二层6部单层升降梯数无临街长度/m无过道主宽/m主通道6m次通道1.5m中庭面积/㎡约40中庭用途外摆摊位、采光区经营范围潮流前线/餐饮经营档次中档楼层业态B3F停车场B2F服饰、休闲娱乐、餐饮B1F服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市已进驻品牌新天地购物中心（B2）经营面积约4万平米味千拉面（B2）经营面积约200平米肯德基（B2）经营面积约300平米租金B1层租金300-500元/㎡，水电管理费约60元/㎡B2层租金约200元/㎡左右，管理费约45元/㎡经营情况良好2.珠海商业市场调查分析Page332.珠海商业市场调查分析项目名称迎宾广场项目地址珠海迎宾南路建筑面积/㎡24000单层面积/㎡8000单铺面积/㎡20-60停车位/个——楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数4组单层升降梯数1临街长度/m150过道主宽/m2－2.5中庭面积/㎡——中庭用途——商场属性百货经营档次中档楼层业态1F女装、品牌餐饮、男女品牌服饰、银行等（空置率0%）2F男装、内衣、珠宝、美容院、婚纱摄影、咖啡厅等（空置率40%）3F反斗乐园、美容美体（空置率90%）已进驻品牌钻石世家、名钻金店、G-STAR、衣本色、麦当劳、肯德基、渣打银行等租金1F：约200--300元/㎡/月（含管理费）经营情况较好迎宾广场Page34莲花路商业街莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。2.珠海商业市场调查分析Page35吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。免税商场珠海百货广场国贸海天城购物广场吉大商圈吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域，集中了珠海中高端消费场所。2.珠海商业市场调查分析Page36项目名称珠海免税商场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/㎡6万单层面积/㎡约1万单铺面积/㎡40－60㎡，大店一般为100－120㎡停车位/个300楼层数/F6层高/m2.2单层扶梯数3单层升降梯数1临街长度/m20过道主宽/m主：6m次：2m中庭面积/㎡190㎡，2－6F，正方形中庭用途活动展示，有休息座椅经营范围超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐经营档次中高楼层业态1F餐饮、运动、休闲服饰、音像（12000㎡）2F超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯工艺品、床上用品等（11000㎡）3F男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣（11000㎡）4F好百年家居（9000㎡）5F好百年家居（9000㎡）6F万象城休闲会所（4D影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰SPA）（11500㎡）已进驻品牌ONLY、VEROMODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通讯、必胜客、KFC、好百年、红酒屋租金1F：300多元/㎡/月，包电费和管理费，无进场费部分业态扣点计算，视业态及位置而定经营情况良好珠海免税商场2.珠海商业市场调查分析Page37项目名称珠海百货广场项目地址珠海吉大景山路，珠海博物馆对面建筑面积/㎡3万多单层面积/㎡约8000单铺面积/㎡20-300㎡，主力铺位30-40㎡停车位/个－楼层数/F5层高/m3单层扶梯数双向电梯1部，单向扶梯2部单层升降梯数2临街长度/m90过道主宽/m3中庭面积/㎡200㎡中庭用途活动展销经营范围经营档次中档楼层业态1F超市、化妆品、餐饮、服饰2F珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具3F服饰、内衣、鞋类、饰品4F运动休闲服饰、保健器材、电器5F床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐已进驻品牌得一超市位于商场1楼，经营面积约为4000㎡麦当劳位于商场1楼，经营面积约为300㎡国美电器位于商场4楼，经营面积约为3000㎡禾绿回转寿司、意粉屋、哈根达斯、水果捞、屈臣氏、DHC、欧莱雅、周大福、位元堂、中国移动、优之良品、百丽、思加图、金利来、哥弟、VEROMODA、Levi's、NIKE、adidas、探奇乐园租金纯租金+扣点相结合经营情况良好珠海百货广场2.珠海商业市场调查分析Page38项目名称珠海国贸购物广场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/㎡约5万单层面积/㎡11，250单铺面积/㎡使用面积约48㎡停车位/个420楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数4单层升降梯数无临街长度/m临景山路约150m，临北大门约75m过道主宽/m2.5/3.5中庭面积/㎡2个方形中庭，面积均为496㎡中庭用途－经营范围服饰皮具，运动用品、儿童用品、珠宝饰品、餐饮、家电数码、服务配套经营档次中高楼层业态1F珠宝精品、化妆品、皮具皮革、手机数码、铭兴体育用品、餐饮、眼镜药店等服务2F女装、内衣、床上用品、饰品、爱婴岛儿童百货、哈布斯牛扒、泰锋电器（部分区域调整中）3F泰锋电器、凤凰书城已进驻品牌服饰鞋类：Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-StarRaw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix珠宝精品：周生生餐饮：满庭湘、味千拉面其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城租金纯租金：2F约150-250元/㎡/月经营情况良好珠海国贸购物广场2.珠海商业市场调查分析Page392.珠海商业市场调查分析香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，总体档次不高；商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛一般，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。香洲商圈商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。家乐福茂业百货珠都国际购物中心香洲百货金宝路商业广场尚都百货扬名广场Page40项目名称茂业百货项目地址珠海市香洲紫荆路建筑面积/㎡约27750单层面积/㎡5550单铺面积/㎡144停车位/个——楼层数/F5层高/m2.7单层扶梯数2单层升降梯数——临街长度/m92.5过道主宽/m2.2/3/4.5中庭面积/㎡方形：200，圆形：80中庭用途珠宝柜台、入口大厅经营范围服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品经营档次中高楼层业态1F名鞋精品馆2F青春少女馆3F都市名媛馆4F运动休闲绅士馆5F家居亲子童乐馆已进驻品牌KFC、周大福、明廊眼镜、OLAY、欧莱雅、DHC、雅芳、BASICO、百丽、Joy&Peace、金利来、皮尔卡丹、伊华欧秀、ONLY、VEROMODA租金——经营情况好茂业百货2.珠海商业市场调查分析Page41项目名称珠都国际购物中心项目地址香洲凤凰北路与沿河路交汇处建筑面积/㎡约1.2万单层面积/㎡4,000单铺面积/㎡20-300停车位/个——楼层数/F3层高/m4单层扶梯数一组单层升降梯数——临街长度/m80过道主宽/m2中庭面积/㎡长方形100中庭用途珠宝柜台经营范围服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品经营档次中高楼层业态1F时尚潮流服饰、游乐场2F运动服饰、超市3F超市已进驻品牌华润万家超市、周六福、来自李宁、鳄鱼恤、八马茶叶、中国银行、北京同仁堂、中国移动租金纯租金：一层：内铺40--70；外铺30-100（主要是一边没有展示面）；二层超市辅营区100左右经营情况好珠都国际购物中心2.珠海商业市场调查分析Page42项目名称香洲百货项目地址珠海市香洲凤凰路建筑面积/㎡约5400单层面积/㎡1800单铺面积/㎡使用面积约40-50㎡停车位/个——楼层数/F2层高/m3.5单层扶梯数1组单层升降梯数——临街长度/m临凤凰路50m过道主宽/m1.8中庭面积/㎡——中庭用途——经营范围餐饮、服饰皮具、珠宝精品、美容美体、童装、床上用品经营档次中档楼层业态1F休闲饮食、手机通讯、个人护理、服饰皮具、珠宝精品、化妆品2F女装3F内衣、睡衣、童装、男装、床上用品已进驻品牌服饰鞋类：wanko、帕佳纳餐饮：满庭湘、味千拉面其他：屈臣氏租金——经营情况好香洲百货2.珠海商业市场调查分析Page43项目名称金宝路商业广场（新一佳）项目地址珠海市香洲紫荆路建筑面积/㎡42500单层面积/㎡8500单铺面积/㎡5－10停车位/个——楼层数/F6层高/m2.5单层扶梯数3组单层升降梯数2临街长度/m92过道主宽/m2.5中庭面积/㎡2－6F，650㎡，长方形中庭用途活动场地、餐饮座椅、通讯柜台经营范围超市、服饰、书城、数码通讯、休闲娱乐经营档次中低楼层业态1F小澳门服装城、手机通讯2F服饰皮具、美容美体、餐饮、娱乐、手机通讯、文华书城3F新一佳超市、恒波通讯4F凤凰书城、雷鸣达手机城、珠海小商品城（招商）5F嘉宝华医药批发、红联发家具城、新金路桌球城6F金宝路酒店已进驻品牌新一佳超市、以纯、安踏、阿昌牛仔专卖、文华书城、味道工场、佳丽娜美容院、恒波通讯、凤凰书城、雷鸣达通讯、嘉宝华医药租金纯租金：2F:110-120元/㎡，管理费200元/月，公用水电15元/㎡，现打7折，免进免押，头一年免管理费，季付，押一付三4F：10－30㎡，基本为1000元/月，约70元/月，管理费11元/㎡，水电自理经营情况超市经营良好，其余一般金宝路商业广场2.珠海商业市场调查分析Page44项目名称尚都时尚百货项目地址凤凰北路与朝阳路交汇处建筑面积/㎡8250单层面积/㎡1650单铺面积/㎡48/90停车位/个56楼层数/F5层高/m3.5～4单层扶梯数1组单层升降梯数2（观光梯）临街长度/m朝阳路30m凤凰路50m过道主宽/m1.8/2.5中庭面积/㎡无中庭用途经营范围经营档次中高档楼层业态1F珠宝、运动服饰、鞋、眼镜、餐厅2F（少女）：女装、饰品3F（淑女）：女装、饰品4F红豆服装羽绒城5F（招商）床用、配套等已进驻品牌NIKE、ADIDAS、达芙妮、真功夫、百丽、思加图、TITI、钻石世家、润金店、淑女屋、自然元素租金经营情况较好尚都时尚百货2.珠海商业市场调查分析Page45项目名称扬名广场（吉之岛）项目地址建筑面积/㎡34000单层面积/㎡4875单铺面积/㎡标准：10-20经营店铺：70-90停车位/个楼层数/F7层高/m3单层扶梯数4单层升降梯数2临街长度/m75过道主宽/m3.5/2.4/2.0经营范围百货+家居+服饰+配套经营档次中档楼层业态1F数码通信、珠宝精品、品牌服饰、扬名百货、餐饮2F吉之岛生活超市3F吉之岛百货4F吉之岛百货5F扬名家居城6F扬名家居城7F岛之旅酒店已进驻品牌恒波通信、吉之岛、达芙妮、361、麦当劳租金经营情况较好扬名广场2.珠海商业市场调查分析Page46商圈内以建材、家居专业市场为主，辅以小型超市、服务配套等，商业总规模约40万平米，其中家居建材占比70%以上。前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。前山商圈前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。明珠广场前山百货米兰商场得一超级商场世邦国际建材广场一号馆世邦建材广场二号馆财富时代广场太和广场永晟家居城2.珠海商业市场调查分析Page47超市/百货片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。3.片区主要商业业态分析拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目应考虑引进品牌超市及百货做为双主力店，提升项目形象及号召力。Page48家电卖场拱北口岸泰锋苏宁片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近，距离较近，经营情况较好。片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。3.片区主要商业业态分析Page49餐饮/休闲/娱乐餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。休闲/娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特色。拱北由于受口岸经济影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展空间也较大。3.片区主要商业业态分析Page50家居建材世邦国际建材广场一号馆世邦建材广场二号馆财富时代广场太和广场永晟家居城拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。3.片区主要商业业态分析Page51电脑数码市场珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。翰高电脑城文华电脑城吉大电脑城香湾电脑城湾仔沙电脑城3.片区主要商业业态分析Page52调研范围为迎宾南路—岭南路—桂花路—粤海中路所围合地块的商业部分；项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为40.2%、28.3%，汽修汽配也占有一定比例。注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。项目周边商业业态较为单一，档次偏低，以满足周边居民的日常生活为主，缺乏形象较好的零售商家。3.片区主要商业业态分析项目周边商业街业态分析Page53迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。3.片区主要商业业态分析项目周边商业街业态分析Page54商业市场环境分析小结珠海商业总体发展落后，传统百货及超市为主流拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。零售商业发展受限，餐饮休闲娱乐业经营尚可零售业态是项目租赁收益的保障，未来必须通过引进双主力店，提升项目核心竞争力，带动零售商业发展；本项目必须加大餐饮休闲娱乐类业态的比例，吸引外部消费群，扩大项目辐射力；项目周边商业氛围较淡，区域商业认可度目前不具明显优势通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；情境（Situation）3——市场关键因素分析Page55S：情境（Situation）情境1商业定位必须兼顾销售及经营，适当控制销售比例，引进双品牌主力店，提升项目整体形象，保障商业长期发展的需要，同时提升商业销售价值。拱北商业市场处于发展期的过渡阶段，购物中心的商业形态较为适合本项目长期发展的需要；珠海市零售商业发展较为困难，商业定位必须考虑加大餐饮休闲娱乐等目的性消费业态的比例。发展商开发目标情境2情境3商业市场因素项目条件分析项目商业规模较大，仅依靠本商圈内的消费群不足以支撑本项目商业发展；商业定位必须考虑吸引大量商圈以外的消费群前来消费，必须引进双主力店，同时加大餐饮休闲娱乐业态的比例。一、SCQ核心问题分析Page56R1与R2可能出现的主要结果项目定位没有把握自身特点及市场需求，加剧同质化竞争；未能引进有竞争力的品牌主力店，项目辐射范围较小，项目后期经营困难，使项目周边已有固定消费群消费外流；项目销售比例过高，影响商业定位的执行效果，致使未来项目经营困难，整体形象较差。集购物、餐饮、休闲娱乐等功能于一体的组团式购物街区，打造拱北第一个集合多种业态，功能齐全的特色购物街区；引进具有号召力的品牌超市及百货，扩大项目辐射范围，通过品牌超市及百货的号召力，提升销售区域价值，保证发展商短期回笼资金的要求，同时持有部分商业的租赁收益相对稳定，可为发展商提供长期持续增长的收益；适当控制商业销售比例，发展商增加对高楼层品牌大店的持有比例，保障商业的可持续经营及发展，同时商业形象得到较大提升，为发展商品牌价值带来较大无形收益。R1非期望结果R2期望结果C：矛盾或冲突（complication）Page57要实现R2必须要回答的核心问题

项目符合市场需求的定位是什么？项目规划什么业态才能增强市场影响力？如何通过业态规划及功能布局提升商业价值？Q：核心问题（question）Page58二、项目定位市场定位定位方向判断功能定位消费群定位业态定位项目推广案名建议参考案例借鉴分析Page59目前，市场上商业类型主要分为：商业类型一般商品/服务零售市场专业经营市场服装批发市场电子数码市场家居建材市场餐饮休闲娱乐中心农贸批发市场OUTLETS1.定位方向判断Page60项目是否具备一般商品/服务零售市场的基本条件？商业类型收益水平所具备的基本条件项目能否符合条件一般商品/服务零售市场较高区域零售商业发展空间相对较大区域具有一定的商业氛围区域内有一定消费群项目地块展示面较好项目人流、车流量相对较大区域内传统零售商业虽竞争激烈，但项目具有较强的规模优势，可在差异定位与硬件设施等方面创造优势条件，在竞争中立足，较适合规划一般商品/服务零售市场。1.定位方向判断Page61项目是否具备专业市场的基本条件？专业市场类型收益水平所具备的基本条件项目能否符合条件服装批发市场较高城市具有完善的物流配送体系；城市商业具有辐射周边城市的功能；区域内服装产业基础支撑；项目具备良好的展示面；人车流均易到达项目，易达性较高。电子数码专业市场较高项目交通条件良好；区域内有电子产业基础作为其支撑；区域有庞大的消费群，商业氛围较好；区域内同类市场较少，存在市场发展空间。家居建材专业市场较低项目交通条件良好，临城市主干道；项目具有良好的展示面，对外昭示性强；周边分布较多开发中或规划中的住宅楼盘；区域内竞争对手不多，市场空白点较大。1.定位方向判断Page62专业市场类型收益水平所具备的基本条件项目能否符合条件农贸批发市场一般城市具有完善的物流配送体系；城市商业具有辐射周边城市的功能；项目具备良好的交通条件。餐饮休闲娱乐中心一般区域餐饮休闲娱乐业态消费力强；项目形象展示较好；项目具有良好的交通条件；项目周边竞争对手不多，市场空白点较大OUTLETS一般城市综合经济发展实力较强；区域消费者的品牌消费意识较强；项目具备良好的交通条件

项目比较符合服装批发市场、农贸批发市场、家居建材市场、餐饮休闲娱乐中心的开发条件，但农贸批发市场及服装批发市场不符合项目住宅小区的形象定位，家居建材市场不具规模优势。本项目除了一般零售类商业外，餐饮休闲娱乐的可能性较大，操作性较强。1.定位方向判断Page632.市场定位本项目紧邻港澳，地理位置优越，应当借势口岸经济的快速发展，将项目打造成珠海市的城市名片，为珠海本地居民、澳门居民以及游客等提供一个集购物、美食、休闲、娱乐、旅游于一体的一站的商业组团式休闲生活体验街区。“首个体验式休闲生活商业街区”Page64项目需具备的基本功能差异化体现购物功能餐饮功能娱乐功能休闲功能需要强化的功能以满足本社区及周边居民的日常生活需求为主，兼顾部分外来消费群的休闲娱乐消费；满足消费群餐饮、休闲、娱乐、购物、文化培训等多元化需求，成为片区休闲购物的集合中心。服务功能3.功能定位Page654.消费群定位前山上冲新香洲香洲吉大拱北项目核心商圈：如图所示红色圈内，以拱北为中心，包含吉大、新香洲、澳门及前山的部分区域；项目主力消费群：受山体、河流等地域因素阻隔，项目主力消费群为所有拱北片区的居民，和部分澳门、吉大、香洲的居民。Page66消费者类型消费者来源收入水平消费特点消费类型商务人士家居建材市场消费群及管理人员较高收入相对较高，以公务性消费为主。餐饮、休闲娱乐学生暨南大学、前山中学、前山小学无没有固定收入，消费喜欢追求时尚、潮流，属冲动型消费。潮流前线、学习用品、快餐、教育培训普通职员家居建材市场从业人员等一般/中等收入相对不高，消费能力不强，购物频率不高。日常生活用品、潮流前线数码产品、快餐、休闲娱乐家庭本社区及周边居住小区中等/较高收入较高，消费能力较强，消费较理性，喜欢品质感强的商品，以家庭性消费为主。日常生活用品、服务配套、餐饮、休闲娱乐、文化培训旅游人士港澳台旅游人士中等/较高消费随机性较高餐饮、休闲娱乐

本项目目标消费群：主要以拱北区域居民的家庭性消费为主，以旅游人士、商务人士、普通职员以及学生等消费为辅。主要消费业态：包括日常生活用品、时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐等。4.消费群定位Page67在业态定位上，项目引进主力店、特色次主力店，使新的商业更快、更好的适应市场，尽快聚集起人气；项目会适当增加餐饮及休闲娱乐类所占的比例，以目的性消费业态吸引更多外来消费群，扩大项目辐射力。5.业态定位业态特点备注百货聚客能力较强，适合较为成熟的商圈付租能力较低超市/大卖场类主力店顾客购物频率高于其它业态，对提高项目的知名度和提升商场的客流量有非常大的促进作用采用开放/半开放式的经营模式专业主题类次主力店经营品种或消费者限于一定主题性和专一性类型如家电/通讯、体育用品、儿童用品、品牌折扣中心独立（连锁）店铺有益补充，品牌知名度高作用：丰富商品组合特色，形成良好的产品互补餐饮多元化、特色化，形象较好，适应人们多变的口味作用：引导和凝聚人流休闲娱乐具有针对性，满足人们多元化的需求作用：丰富项目业态，聚集人气，提升片区居民业余生活品质。Page68本项目商业推广案名既要大气、朗朗上口，同时必须与项目整体定位相符，并有利于投资客户群及业内的口碑传播，而充分贴切体现项目商业形象。6.项目推广案名建议项目案名建议一：正邦广场城市中心·跨界交点·组团街区式购物中心正邦广场——突出发展商品牌，简单易记。Page696.项目推广案名建议项目案名建议二：悠游城（YOYOCITY）城市中心·跨界交点·组团街区式购物中心悠游城——采用叠音词，简洁易记，琅琅上口，具有一定的“语音美”和“亲切感”。“悠”，闲适的样子，“游”，娱乐的情状，突出本案的致力营造的休闲购物体验和舒适人性的购物环境；使人们享受生活的闲致，享受购物的乐趣，悠哉游哉，自在自得。Page707.参考案例借鉴分析——港惠新天地惠州·港惠新天地案例关键问题：项目要塑造成惠州市第一个真正意义上的大型购物中心，业态定位及功能布局如何？项目如何合理解决铺位销售与长期经营的矛盾？Page717.参考案例借鉴分析——港惠新天地可参考案例选取的依据：我司操作的惠州首个真正意义上的大型购物中心，招商及销售情况理想，目前经营良好；规模与所处城市区位条件有相似之处，项目定位、业态规划及招商销售策略可为项目提供有益借鉴。Page72项目名称港惠新天地（沃尔玛）位置惠城区演达一路与石湖路交汇处投资商深圳市百富盈国际投资有限公司建筑面积商业7.5万㎡开业时间2008年5月停车位1000个（含住宅）楼层功能-1F：品牌电器、电玩、潮流前线等；1F：服饰、珠宝钟表、化妆品；2F：沃尔玛、淑女馆、时尚精品；3F：沃尔玛、运动时尚、休闲餐饮；4F：购书中心、溜冰场、影院；5F：健身会所、商务酒楼、美食广场。备注由我司代理策划、招商及销售，实现销售当天突破销售率90%，销售额3亿的成绩；交通方便，展示效果好，占据麦地演达商圈的南端；二期规划有百货主力店。7.参考案例借鉴分析——港惠新天地港惠新天地是惠州第一家购物中心，位于主干道演达一路，处于市麦地演达商圈南端，区域位置好。沃尔玛把进驻惠州市场的第一站选在了港惠新天地，体现了该区域的商业价值。随即苏宁电器、KFC等知名连锁企业相继入驻。案例简介：Page737.参考案例借鉴分析——港惠新天地地下一层以主力店休闲娱乐类及家居家电带动，辅以潮流服饰等与休闲娱乐业消费群一致的业态；B1代表商家：苏宁电器（4000㎡）、世宇乐园（3000㎡）、NIKE、adidas、李宁、LEVI’S等商业价值最高的一层以承租能力高、店面形象好的化妆品、名店、专卖店等为主；L1代表商家：KFC（400㎡）、真功夫（250㎡）、棒约翰（200㎡）、蒙自源（300㎡）、千色店、兰蔻、ESPRIT、VEROMODA、ONLY、JACK&JONES、卡尔丹顿、百丽、她他、Zippo等；B1L1各层业态布局分析：Page747.参考案例借鉴分析——港惠新天地休闲餐饮、服装等对人流需求较高的业态布置在主力店带动区域，可分享到超市庞大的人流。L2代表商家：沃尔玛（单层约8000㎡）、味千拉面、眼镜88、一致药店、佐登妮丝、青春少女装等；L3代表商家：沃尔玛、元绿寿司（约200㎡）、巴西烤肉（350㎡）、淑女装、职业女装、内衣区等；L2L3各层业态布局分析：Page75万达影院万达影院7.参考案例借鉴分析——港惠新天地较高楼层设置目的性消费强的餐饮休闲娱乐业态，如电影院、溜冰场、餐饮、购书中心、健身会所等业态，以拉动人流到达；L4代表商家：万达电影院（约1500㎡）、飞驰溜冰场（约1000㎡）、三十三间堂（约1500㎡）、永正书城等；L5代表商家：万达电影院（约1500㎡）、美食餐饮等；L4L5各层业态布局分析：Page767.参考案例借鉴分析——港惠新天地主力店超市设置在二三层的右半部分，对整个购物中心的垂直人流动线破坏较大，整体联动性不强。各层业态布局分析：B2：停车场B1：家电、家居、数码、娱乐、休闲、潮流时尚服饰、精品、电子娱乐、网吧、停车场L1：化妆品、黄金珠宝、精品、名表中心、皮鞋皮具、国际品牌名店、名品服饰、商务配套L2：淑女装、名媛服饰精品、个性服饰、美容SPA、休闲咖啡、生活服务L3：品牌男装、商务休闲装、运动名店、运动休闲服饰、精品、户外用品L4：电影院、溜冰场、休闲餐饮、购书中心、音像、乐器琴行、儿童服饰、玩具反斗城L5：大型餐饮、商务酒楼、休闲娱乐连锁机构Page77商户总计约200家，以超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，所占比例为26.27%、20.01%、13.6%、10.53%，其它各业态品类分布比例较为匀衡;业态布局较为合理。各层都有餐饮分布，多布置在商场两端；娱乐休闲、家电家居等目的性消费业态设置在人流不易到达的地下层和较高楼层。7.参考案例借鉴分析——港惠新天地整体业态比例分析：Page78楼层代表商家负一楼苏宁电器（4000㎡）、世宇乐园（3000㎡）、NIKE、adidas、李宁、LEVI’S、飞鱼休闲、宾宝、卡宾、大地通讯、中域电讯、丑丑童装、好孩子、大江南北等；一楼KFC（400㎡）、真功夫（250㎡）、棒约翰（200㎡）、蒙自源（300㎡）、千色店、金至尊、贝拉维拉、金生生、兰蔻、资生堂、欧莱雅、ESPRIT、VEROMODA、ONLY、JACK&JONES、E-LAND、AO2、卡尔丹顿、梵思诺、圣恩熙、百丽、她他、Zippo等；二楼沃尔玛（单层约8000㎡）、味千拉面、眼镜88、一致药店、佐登妮丝、首饰饰品、青春少女装、烟酒专卖等；三楼沃尔玛、元绿寿司（约200㎡）、巴西烤肉（350㎡）、淑女装、职业女装、内衣区等；四楼万达电影院（约1500㎡）、飞驰溜冰场（约1000㎡）、三十三间堂（约1500㎡）、永正书城、东南亚菜、文体城、男装、皮具箱包等；五楼万达电影院（约1500㎡）、美食餐饮7.参考案例借鉴分析——港惠新天地各层代表商家：Page79商场名称港惠新天地管理费25元/㎡/月租金负一楼服饰精品75元/㎡/月，不含空调费、水电费一楼内铺120—150元/㎡/月，街铺约150元/㎡/月，不含空调费、水电费（一层多数商户采用扣点或保底扣点的合作方式）二楼超市辅营区150元/㎡/月，不含空调费、水电费三楼超市辅营区70元/㎡/月，不含空调费、水电费四楼60元/㎡/月，不含空调费、水电费五楼20—30元/㎡/月，不含空调费、水电费7.参考案例借鉴分析——港惠新天地项目招商情况：核心招商时间段：07年10月-08年4月，总共6个月；经营最好的为餐饮，其次为服饰类，经营1年后调整10-20%，整体经营状况良好；大多商户看好项目的前景，主要问题集中在合作方式及租金方面，主力品牌商户多采用扣点的合作方式，招商后期(开业前2个月左右)，合作方式多调整为保底扣点或降低租金。Page807.参考案例借鉴分析——港惠新天地项目销售情况：楼层均价(元/㎡)负一层1.2万，3年返租25%一层街铺街铺较少只有30余套售价38000元/㎡，直接销售不返租一层内铺2.5万，3年返租25%二层辅营区2.5万，3年返租25%三层辅营区1.8万，3年返租25%核心卖点：惠州唯一沃尔玛进驻核心商圈的大型购物中心；客户群定位：深圳投资客户为主带动惠州本地客户；销售模式：三年返租25%，分别为7%、8%、10%，其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减；销售楼层：负一层销售中间中庭铺位，周边靠墙位置不售；一层销售街铺和内铺；二、三层销售沃尔玛门口部分位置，其它大的面积及边角位置不售；四层、五层不售，发展商持有，树立客户投资信心；Page81港惠新天地为惠州第一个购物中心模式的大型商业，占据麦地演达商圈南端，区域内竞争激烈；主力店沃尔玛具有强大号召力。80%的物业发展商持有，树立做旺市场的信息，降低投资及经营风险。优势：商业规模大，纯商业面积达7.5万㎡，是惠州目前最大的商场；区域位置较好，交通便利，展示效果佳；业态齐全，功能定位丰富，引入较大比例的餐饮、休闲娱乐业态，打破惠州现有的商业模式；入市时机较好，优先抢占有限的商家资源和客户资源；沃尔玛、苏宁、万达影院等进驻，品牌效应提升项目影响；销售前确定主力店招商，很好的带动次主力店以及其他商家的进驻，为销售的宣传推广做铺垫，以达到速销。劣势：项目在开发策略上不妥，一期仅引进超市、二期才引进百货，两者连接性不强；超市设在2、3层，阻断垂直人流，无法有效实现购物中心价值；开业时间不断推迟，以致传出沃尔玛退场的消息，造成不良影响；每层有部分铺位售出，不利于后期统一管理，为未来经营埋下了隐患。7.参考案例借鉴分析——港惠新天地案例评价借鉴：Page827.参考案例借鉴分析——港惠新天地可参考案例对于项目的几点有益启示：项目应先明确超市及百货双主力店的进驻意向，为后续招商及销售打好坚定基础；餐饮及休闲娱乐业态在项目作较多的穿插，与其他商业有效互动，特别是二、三层商业，消化高楼层商业面积，吸引人流作垂直方向运动；销售比例须作有效控制，销售区域相对集中，重点区域为商业价值高，易存活的部分，商业价值较低的区域（较偏位置及二三层）需严格控制销售比例；项目销售部分须作3-5年返租（主要为内铺），在市场培育期充分控制引进业态及形象。Page83业态组合规划总体思路三、业态组合布局业态组合布局基本原则业态组合规划建议Page841.业态组合布局基本原则ⅠⅡⅢ业态组合规划应当与商业整体定位相符，突显差异化及主题性，引进大型品牌超市及百货，形成双主力店，扩大辐射力及影响力，提升项目整体价值；加大餐饮休闲娱乐业态的比例，扩大辐射力，将项目打造成集购物、美食、休闲、娱乐于一体的一站式休闲体验式街区；业态组合应当结合项目开发目标，满足短期回笼资金的要求，同时尽可能兼顾商业的可持续发展。Ⅳ业态规划应当考虑对住宅整体形象及正邦品牌价值的提升，力求使项目整体价值最大化。Page852.业态组合规划总体思路业态组合规划思路本项目为组团式商业街区，其规划重点在于如何有效的组织各组团间的人流互动；各组团应当规划各自鲜明的经营主题，形成互补互动；由于项目处在拱北核心商圈的边缘，建议引进双主力店吸引人流，提升项目辐射力及影响力。Page86双主力店优劣势分析2.业态组合规划总体思路引进品牌百货不引进品牌百货优势：F1为项目对外展示面最好的部分，引进品牌百货能有效提升项目形象及核心竞争力，有效增大项目辐射面；为后续其他商业部分招商的推进及进驻商家的品牌度提供更多保障，为经营打下更牢固的基础；有效提升投资客对可售部分商业的价值认可度，提升商业销售价值；劣势：持有面积较多，对销售收益有影响；优势：增加可售面积，提高发展商短期收益；劣势：加大后续招商及经营风险；增加管理成本的投入；Page87WS1-1F：规划大型品牌超市理由：主力店付租能力较低，但吸引人流作用较强，规划在商业价值相对较低区域；F1：规划百货；理由：引进百货主力店，与超市主力店形成两大核心磁极，充分吸引人流，提升项目知名度；总体业态组合规划建议两大核心主力店2.业态组合规划总体思路Page88F2：规划时尚休闲美食中心；理由：珠海美食娱乐业态经营较好，可较大程度扩大项目辐射面，吸引澳门及旅游人士前来消费，同时作为上层写字楼、酒店的配套补充，提升项目整体价值；WS1：规划时尚生活中心理由：以大型家电卖场作为次主力店拉动人流，规划大型酒楼、时尚购物、家居床品、童装玩具等，充分吸引家庭消费；WS2：规划风情美食街理由：具备餐饮功能定位的商铺销售价值相对较高，同时餐饮定位可吸引人流，提升内街商业价值。2.业态组合规划总体思路总体业态组合规划建议Page89商家影响因素超市类商家：如家乐福、TESCO、华润万家等国际国内一线品牌超市对本项目均较有意向，这对未来项目的招商及经营奠定了较强的基础。序号商家职务意向备注1天虹百货开发部经理有可以进一步洽谈，进驻面积约3万平米，超市为8千平米2人人乐－崇尚百货拓展部总监一般前期与高层洽谈该项目，认可商业位置，进驻面积二万平米3海雅百货拓展部总监待考察需看场再一步确定意向，4岁宝百货地产取得部区域经理待考察需看场再一步确定意向，进驻条件：核心商圈需要20万人口，周边无多个竟争对手5天和百货企划部总监待考察需看场再一步确定意向，可以加盟6广百百货拓展总监无前期与高层洽谈该项目，认为项目位置在商业旺区边缘，人流引导较难7苏宁总经理有对本项目具有一定进驻意向，需求面积约2500-3000㎡百货类商家：共访谈6家，意向较强1家，意向一般1家，观望3家，无意向1家；2.业态组合规划总体思路品牌电器商家：苏宁，对本项目具有一定进驻意向；Page90详细业态布局建议-1F:大型品牌超市超市付租能力低，目前规划在-1F相对较为合理；超市对人流的拉动作用明显，能够有效拉动内街人流，提升整体商业价值；建议如右图所示，超市分别设置两处出入口，商业可较大程度共享超市人流。首层预留出入口约800㎡，-1F规划超市面积17,200㎡。3.业态组合规划建议Page91

目标代表商家3.业态组合规划建议Page92银行位置建议2.业态组合规划建议详细业态布局建议由于银行营业时间的特殊性，其一定程度对商业人流进行阻断，建议将银行规划在端口位置，面积约400㎡；银行承租能力较高，要求一定的展示面，建议临街铺位规划银行，提升银行进驻可能性。规划前提：Page93银行位置建议2.业态组合规划建议详细业态布局建议根据规划前提，可规划银行的区域有：较适合规划银行，但需考虑未来返还；符合银行要求，但一定程度阻断商业人流；自然人流量大，商业价值高，由于银行对人流量要求不高，可给予其他业态提高收益；广场边，人流量大，给予其他对人流量要求较高的业态；具有一定展示面，自然人流较少，商业价值相对较低，对商业整体经营影响相对较少。综合考虑，建议将2家银行均规划于⑤号区域。Page94F1:品牌百货区业态面积（㎡）品牌百货23,247.8银行400合计23,647.8规划少量街铺用于销售外，其余面积规划品牌百货；百货需求面积较大，建议将F1夹层给予百货，约6,111㎡；利用品牌百货良好的形象以及较强的聚客能力，提升项目整体价值，带动销售。注：以上面积为建筑面积，仅供参考。2.业态组合规划建议详细业态布局建议银行Page95WS1:时尚生活中心

—品牌名店坊街铺规划知名品牌形象店，充分展现项目整体形象；端口位置规划品牌餐饮，拉动人流，可与二层形成复式铺；内街分区主题明确，规划运动休闲服饰区及品牌女性服饰精品区，节点位置穿插特色小吃/休闲餐饮，吸引人流，提升内街价值。业态面积（㎡）超市出入口800银行400品牌女性服饰精品2,210知名品牌形象店1,600运动休闲服饰1,350品牌餐饮/地方特色小吃1,200合计7,560注：以上面积为建筑面积，仅供参考。2.业态组合规划建议详细业态布局建议Page962.业态组合规划建议目标商家示意知名品牌形象店品牌女性服饰精品运动休闲服饰品牌餐饮/地方特色小吃阿迪达斯、达芙妮

、Levis、Esprit、G2000、ONLY、七匹狼、九牧王、劲霸、花花公子、金利来、富贵鸟、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫黛安芬、美宝莲、歌莉雅、Veromoda、淑女屋、曼娅奴、摩卡奴领跑体育、、杰克琼斯、马克华菲、耐克、特步、佐丹奴、安踏、361度、金莱克、增致牛仔、鸿星尔克、以纯意粉屋\棒!约翰!\舞鹤日本料理铁板烧\味千拉面Page972.业态组合规划建议Page98端头位置规划次主力店，充分拉动人流，为提升品牌家电的进驻可能性，建议在首层为其预留可直达二层的门面；除次主力店区域外，均规划小铺，主力面积在20-40㎡左右，规划女性时尚购物为主的业态，作为百货业态的延伸；如图粉红色区域建议采取敞开式商铺，一定程度上解决商业死角；穿插规划小型餐饮等商家，吸引人流。业态面积（㎡）品牌电器卖场3,950.3女性时尚购物/美容美发美甲等3,515家居家饰精品800休闲餐饮/小吃/品牌餐饮等800合计9,065.3WS1:时尚生活中心

—时尚购物馆注：以上面积为建筑面积，仅供参考。3.业态组合规划建议详细业态布局建议Page993.业态组合规划建议目标商家示意品牌电器卖场女性时尚购物/美容美发美甲等家居家饰精品休闲餐饮/小吃/品牌餐饮等国美、苏宁、时尚电器、纳帕佳、淑女屋、依恋、Esprit、雨花西餐厅、自然美、尚艺、丝情发艺琉璃工坊、简约空间、翠石间、古银族、

银百合、曼古银、多样屋、写意空间、千代家居\欧意宝\易居屋\缤纷生活馆上岛咖啡、雨花西餐厅、六千馆、味千拉面、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、小肥羊、蒙自源、仙踪林、永和大王Page1003.业态组合规划建议Page101WS1:时尚生活中心

—家庭生活馆业态面积（㎡）游艺城/动漫城1,000妇幼用品/童装玩具/床上用品/家居饰品/特色餐饮/休闲食品等3,200.3大型酒楼2,500KTV/品牌特色餐饮等2,365合计9,065.3三层人流较难到达，未来商业价值较低，可规划大店为主；规划目的性消费较强的餐饮、休闲娱乐类业态，满足家庭式消费，提升本层商业价值；三层人流较少，商业价值较低，人流支动线较多容易产生商业死角，建议如图区域采取开放式管理。注：以上面积为建筑面积，仅供参考。3.业态组合规划建议详细业态布局建议Page1023.业态组合规划建议目标商家示意游艺城/动漫城妇幼用品/童装玩具/家居饰品大型酒楼KTV/品牌特色餐饮等金沙儿童乐园

、世宇乐园、宝宝龙乐园、新浪潮游乐园

富安娜、、小猪班纳、、好孩子儿童连锁、吉之郎母婴用品、爱婴宝贝等海港酒楼、唐宫、湘里人家、柴火、新海利海鲜城希利娜KTV、酷比龙Page103大型餐饮

床上用品

童装玩具

游艺城3.业态组合规划建议Page104F2:时尚休闲美食中心首层商业价值较高，未来可规划小铺为主，提升项目整体收益；街铺规划知名品牌形象店，搭配部分服务配套/银行等承租能力较高，形象较好的商家；内铺主要规划各类商家的品牌折扣店，如黄金珠宝、钟表、品牌服饰等，与其他地块商业形成差异化。业态面积（㎡）精品饰品/黄金珠宝钟表/名牌服饰折扣店等4,800知名品牌形象店/服务配套/银行等1,411.6休闲餐饮200合计6,411.6注：以上面积为建筑面积，仅供参考。3.业态组合规划建议详细业态布局建议Page1053.业态组合规划建议目标商家示意精品饰品/黄金珠宝钟表知名品牌形象店/银行等休闲餐饮千色店、屈臣氏、万宁、玉兰油、美宝莲、奈瑞尔、茂光眼镜、八马茶叶、东方红、ZIPPO、瑞士军刀、军表、烟斗

周大福、、周生生、君安、六福、金大福、钻业珠宝、鑫生珠宝、第一桶金、中国银行、农业银行上岛、欧索米萝咖啡、蓝鸟咖啡Page106本层商业突出休闲美食主题，规划目的性消费较强的业态；本层建议引进电影院，虽然电影院对物业要求较高，承租能力较差，但其对项目整体知名度及形象的提升作用明显；利用电影院带来的人流，在其附近规划美食广场（以小商家为主），能充分提升铺位商业价值。业态面积（㎡）电影院/KTV/夜总会4,000美食坊1,970.4合计5,970.4F2:时尚休闲美食中心注：以上面积为建筑面积，仅供参考。3.业态组合规划建议详细业态布局建议Page107三层人流较难到达，商业价值较低，未来规划大型餐饮/健身会所/美容SPA等目的性消费业态，与F2整体主题定位相符；电影院楼层要求较高，未来需要占两层层高。业态面积（㎡）电影院/KTV/夜总会4,000桑拿足浴/美容spa/健身会所1,970.4合计5,970.4F2:时尚休闲美食中心注：以上面积为建筑面积，仅供参考。3.业态组合规划建议详细业态布局建议Page108电影院/KTV/夜总会美食坊/美容spa/健身会所中影影城、红馆量贩式KTV大渔铁板烧、巴蜀风、山东老家、茶马驿站、毛家饭店、美乐汇美食广场、美食通美食广场、鱼美人减肥中心3.业态组合规划建议目标商家示意Page1093.业态组合规划建议Page110WS2:风情美