崇贤新城商住用地拿地可行性研究报告

杭州宝嘉崇贤项目取地可研报告世联行杭州顾问部2018年10月PART1

项目本体CONTENTS目录PART2某省市场分析PART3某省市场及竞品分析PART4项目分析及定位项目概况1对本项目自身的审视——本体。项目位某省市余杭区东南部，崇贤新城板块，南某省市拱墅区康桥镇，教育配套日趋完善，板块功能多元化，区域价值潜力较好本案杭州汽车北站灵隐寺西湖杭州站杭州东站杭州汽车客运中心站杭州主城区8.4km17km14km16km11.2km13.8km项目区位崇贤新城板块的潜在价值水韵|一处宛若天赐的“黄金水道”——京杭大运河，为崇贤板块带来珍某省市文化自然资产的价值标签北秀|因为崇贤板块地处杭州主城区北部，东临国家半山森林公园，西靠京杭大运河，南接杭州运河新城，北靠塘栖古镇丁山湖湿地，以及10公里范围内拥有的稀缺旅游资源中国·杭州·余杭区依偎京杭大运河，是这一区域内极具潜力的居住大城。优越的地理位置，成熟的套，稀缺的学区资源，都是崇贤新城今后的珍稀属性。项目地处杭城余杭崇贤区域，距离主城区16km，距西湖景区14公里，距离杭州东站仅11km，到达各重要区域十分便捷，属于板块内重点发展区域，区位优势十分明显。本案崇贤新城规划图技术指标地块地块位置北至规划石塘路，南至崇杭街，西至崇康路，东至规划卧龙浜路地块编号崇贤新城向阳B-8地块土地用途商住出让面积（㎡）57139容积率大于等于1.2且小于等于2.0计容总面积（㎡）最高可达114278规划用途：商住用地

地块地块较为方正，土地性质为商住用地，容积率最高可达2.0，计容总面积约为114278m2，北邻河道，可利用河景资源进行排布地块东侧为居民区，南侧为崇杭街，西侧崇康路，北侧少量居民楼，河景资源较为丰富，地块相对平整，有大量植被需清理地块西侧地块南侧道路崇杭街地块地块北侧前村街地块东侧居民区本案本案1.4地块外部关系（小区域）地块住氛围整体较好，住宅楼盘主要集中在地块东侧，南侧有卧龙浜公园，绿化景观资源较为丰富，西侧有造纸厂、印刷厂，在崇贤新城规划中主要为住宅用地，未来影响不大本案崇贤中学中南·橄榄树花园上亿中央郡西房拱宸外滩旭辉时代城造纸厂1.5地块外部关系（大区域）地块位于余杭区崇贤新城板块，南侧紧邻杭州主城拱墅区，区域认可度较高本案崇贤新城拱墅区北侧往杭州主城区方向崇贤镇人民政府1.6交通（地块）路网完备，距地块直线距离3.1km处为高速入口，可通过杭州绕城高速和秋石高架路，直达杭州主城拱墅区本案杭州绕城高速绕城良渚方向崇杭街塘康路杭州主城拱墅方向城市道路：往南：塘康路直达杭州主城拱墅区；往西：经塘康路上绕城高速直达良渚及城西部板块；往东：经崇杭接直达秋石高架路高速公路：距项目直线距离3.1km处为高速入口，可达杭州绕城高速和秋石高架路杭州绕城高速1.7交通（城际轨交）预计于2022年建成通车的地铁10号线将从黄龙体育中心往北，直达崇贤新城核心区，届时将与杭州主城区建立“半小时通勤圈”商业配套：距项目0.3km范围内有一个商业综合体（上亿广场），地块某省市、店铺较多，能满足居民基本需求学区配套：距项目1.5km范围内，教育配套资源丰富，幼儿园、小学、中学全覆盖，学区氛围较好医院配套：项目疗资源相对欠缺，无大型综合医院，但有社区卫生服务中心和卫生院其他配套：项目园较多，有石塘公园、卧龙滨公园和杭州半山国家森林公园，景观资源较为丰富1.8配套（地块）项目育、商业配套资源相对齐全，但仅能满足居民基本需求，景观资源较为丰富，未来规划仍需继续完善医疗、商业配套崇贤中学崇贤第一小学崇贤第一幼儿园曙光幼儿园陆家桥幼儿园石塘公园0.2km本案杭州半山国家森林公园上亿广场某省市杭州第十四中学崇贤镇卫生院卧龙滨公园崇贤镇街道社区卫生服务中心0.3km好某省市世纪某省市2.7km2.4km杭州华联购物中心《崇贤新城LP17单元控制性详细规划》：发展空间格局：一心二区、三点四轴；一心：指一个崇贤新城副中心，位于崇杭街与塘康路交叉的西南侧，结合地铁站点设置为崇贤新城绕城以南区域服务的公共服务设施；二区：指塘康路东西两侧的两个居住区；三点：指三个功能节点，分别为老镇区综合功能节点、社区服务功能节点、商业服务功能节点；四轴：分别为依托崇杭街、崇超路、塘康路、拱康路形成的新城发展轴。1.9区域规划崇贤新城的发展空间格局为“一心二区、三点四轴”，有序的改造旧城区，逐步置换现有工业用地，打造以人居为主导功能，具有传统水乡风貌特某省市综合片区崇贤新城鸟瞰图崇贤新城空间格局规划图本案水乡风貌项目初判商圈之内：距离上亿广场0.3km，现状1.5km范围内生活配套满足居民基本生活需求，远期规划仍需进一步完善；交通便捷：地块省市主干道，靠近高速出入口，后期地铁10号线站点规划。地段认知：南街杭州主城拱墅区，客户地段认知较高；境：靠近石塘公园和杭州半山国家森林公园，生态环境优越，景观资源丰富；学区氛围较好，景观资源丰富，宜居价值被认可，但目前板块内配套仍需进一步完善，建议打造刚改类项目，以刚需为主项目属性界定：板块核心地段品质住宅项目——品质刚改住宅项目打造优质品牌，合理利润，品质为上。项目位于板块核心地段，前多个开发商争先入驻某省市面上产品以传统刚需为主，为此本案要注重产品的品质与新意，彰显品质生活。某省市场分析2某省市及区域发展的研究——土地。年度分析：2015年后杭某省市场转暖，成交宗数稳步增加，2018年前7个月成交宗数占到了2017年成交量的70%，成交楼面地价近五年来持续上涨，2017年成交楼面地价已是2013年的2.6倍，2018年下半年由于政策加某省市聚变，8月-9月拿地总数不及7月一个月的土地出让量。近期月度变化：2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降，开发商拿地积极性降低，趋于谨慎某省市场热度减退2.某省市场2015年之后杭某省市场转暖，但于2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降某省市场热度逐渐减退，截止10某省市场聚变，寒冬已至。2013年-2018年10月住宅用某省市场2.2区某省市场余杭区域2018年出现4个月无土地成交状态，18年土地出让溢价率持续走低，企业拿地趋于冷静。年度分析：余杭历年来土地出让趋于平稳，但土地出让重点主要集中在未来科技城等热门区域，2018年甚至出现4个月无出让状态，近一年余杭区出让土地仅36宗，崇贤2017-2018年10月共成交8宗涉宅用地出让。近期月度变化：2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降，成交楼面价在2018年7月达到顶峰后出现两月无地块出让状况，开发商拿地积极性降低，趋于谨慎某省市场热度减退无成交无成交无成交无成交2.某省市场—崇贤板块土地点图崇贤板块近年来土地供应持续增加，目前板块内无房源在售，未来集中放量竞争激烈。地块名称成交日期房企容积率占地面积（㎡）楼面起价（元/㎡）成交楼板价（元/㎡）自持比例折算实际楼面价（元/㎡）剔除自持部分可建面积（m2）溢价率备注崇贤新城陆家桥C-10地块2018-10-11上海惠建2.022373387779940--——4474614.7%崇贤新城陆家桥C-11地块2018-07-20西房2.02834486669213--——566886.31%配建5%保障房崇贤新城B-17地块2018-07-11上海恒文2.336576866612208--——8412540.88%--崇贤新城向阳B-6地块2017-10-16路劲2.04036886661299918%145736620450%崇贤新城向阳B-7地块2017-10-16西房2.03358286661299917%144765574650%--崇贤新城A-8地块2017-10-11祥生2.07670286661299917%1447612732550%崇贤新城C-7地块2017-08-10路劲2.037152866612999--——7430450%现房销售崇贤新城向阳B-2地块2017-08-10都2.2654838666129992%1315714118150%现房销售崇贤新城陆家桥C-11地块崇贤新城A-8地块崇贤新城向阳B-2地块崇贤新城向阳B-7地块崇贤新城C-7地块崇贤新城B-17地块本案崇贤新城向阳B-6地块潜在供应面积：约60万方崇贤新城陆家桥C-10地块崇贤新城向阳B-8地块用地面积57139㎡容积率2.0建筑密度≤28%建筑高度≤60米绿地率≥30%某省市场机会解析3对某省市场机会的分析——市场。限购重启外地户籍限购第2套2016.9.19溢价新规＞100%，1月内付清出让金；＞120%，现房销售；＞150%，转为投报配建养老设施2016.9.27暂停购房落户二套房首付比例提至5成2016.9.28限购加码外地户籍需1年以上社保，首套3成、二套6成，3套停贷2016.11.9限购再加码大江东、富阳纳入限购，外地人社保门槛增至2年2017.3.3认房认贷单身停购2套；已成年、未就业、无固定收入按二套；入某省市）起满2年，可购房2017.3.24溢价再新规＞50%，现房销售；＞70%，竞报自持比例；投报自持＞100%，转入投报配建养老设施2017.3.28再限购溢价50%需现房销售已取消——执行限购措施。2017.7.15住房租赁城市搭建政府住房租赁交;鼓励租赁用地；新建商品住房配建租赁住房。2017.7.28自持细则企业自持不得分割、销售、转让；全部对外租赁，单次租期不得超过10年2017.8.24十九大调控坚持房子是用来住的不是用来炒，坚持分类调控，因城因地施策。2017.10.18摇号售房杭州摇号细则某省市区内商品房公开销售开启公证摇号时代2018.4.4暂停企业购房在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）2018.6.26市场政策16年9月限购重启以来，调控政策持续收紧，政府严控房产交易，短期内无明显松绑迹象3.某省市场成交自2016年至今，崇贤成交面积长期处于稳定状态，月成交面积在3.5万㎡，目前整个板块处于量减价增的状态。8月-10月整体均价上升时因为荣安翡翠半岛有大量某省市，实际成交价格22265元/㎡。导致均价上浮某省市场仍然不乐观3.2月度成交走势崇贤商某省市场目前较冷静，近12个月月均去化面积2.8万㎡，4月份摇号政策的出台导致6、7月份区域内集体放量，7月某省市场趋冷，区域内目前无某省市。8月-10月整体均价上升时因为荣安翡翠半岛有大量某省市，导致均价上浮某省市场仍然不乐观3.3库存及去化商某省市场至2018年9月显性库存2.3万㎡，理论上去化0.4个某省市场下行，近期区域内处于无成交状态。100以下100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-300300以上汇总80以下00000000000080-9092985380740112001143790-10000000210000012100-11000582552334001308110-12000567639125331130307120-1300107200512156333291130-14000000101401072151140-1500000000034613150-180000000000011180-200000000000000200-220000000000000220-250000000000000250-300000000000000300以上000000000000汇总92996647560368374157110147142308（㎡）面积段总价段（万）2018年9月崇贤普通住宅成交结构普通住宅承价天花板3.4成交结构分析2018年前10月崇贤普某省市场成交集中在80-140㎡，总价在160-220万元，300万元基本为住宅承价天花板3.5供求结构分析普某省市场成交集中在80-9某省市场仍以刚需为主，可尝试差异性竞争，进行多产品物业类型搭配市场小结某省市场价格平稳运行，持续向好随着17年行情的火爆，18年摇号政策出台之后，地产行业持续下行，价格平稳运行。某省市场火爆行情或将进入平稳期：某省市场或将难以延续前期火爆行情，随着政策进一步紧缩某省市某省市场热度减退，价格有所某省市场回归理性某省市场或将进入量减价稳的新常态本案处于杭州价值洼地，未来升值空间明显：某省市场6某省市场高端住宅敏感线，本案可适当提升住宅品质感，打造区域内高端小区住宅竞争项目主要分布在，当前主力在售项目3个，主要以高层+别墅为主，高层产品每平方均价达到了18000元左右项目名称成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)某省市套数(套)销售状态荣安·翡翠半岛7468446619313754在售祥生群贤府1158118441213841160在售西房·拱宸外滩9628833918200971在售中和北宸府9901003318143990售罄杭钢紫元·旭润和府8207932610474824售罄佳源名城163215809988791632售罄旭辉时代城1283124275123021288售罄旭辉·运河悦章8848312513440884售罄旭辉·运河悦章祥生群贤府荣安·翡翠半岛西房·拱宸外滩旭辉时代城中和北宸府佳源名城杭钢紫元·旭润和府地块位置崇贤新城3.6竞品分析—祥生群贤府祥生群贤府位于崇贤新城区块，崇杭街与尚贤路交叉口，距杭州绕城高速出口直线距离500m，教育、商业配套相对齐全，紧邻河道，河景资源丰富项目叉口最新开盘：2018年6月24日总建面：207772平方米容积率：2.00总户数：1257户建筑类别：板塔结合低层小高层高层装修标准：非毛坯客户来源：拱墅区刚需客户和在当地工作的外地人产品结构：高层，小高层，合院，联排，叠排产品面积：主力户型：高层和小高层（89m2和110m2）；合院、联排和叠排（140-160m2）近期价格：高层和小高层均价1.8万元/㎡，主力总价160-200万元；别墅产品2017年6月均价3.5-4万元/㎡；主力总价500-600万元客户置业目的：以刚需自住为主项目亮点：定位刚需和首改客户，价格优势大，景观环境较好，学区较好，教育、商业配套相对齐全客户对产品印象：项目整体价格比较低，配套相对齐全；受到城区刚需客户和在当地工作的外地客户青睐，目前去化较好。3.6竞品分析—祥生群贤府祥生群贤府总建面超20万m2，实现多产品组合，以89m2和110m2小高层、高层产品+140m2小面积别墅产品，吸引区刚需客群，整体去化速度较快，均能在1-2个月内实现售罄客户：祥生群贤府因地处崇贤新城板块，南邻拱墅区，且总价相对较低，拱墅区及区的刚需客群较多，含分巢刚需客户和拆迁户等，约占50-60%左右；其次是在崇贤本地工作的外地人，对祥生群贤府的刚需产品有一定需求，约占20-30%左右；另外，也有部分来自杭州主城区的投资客和需求别墅产品的本地首改客户。2017.06.29首开，推售2幢合院和2幢联排2017.08.02再推2幢合院和2幢联排2017.09.29推售最后2幢合院2017.11-2017.12陆续推出4幢高层和3幢小高层2018.03推出3幢高层和1幢小高层2018.06推出最后几幢高层和小高层推售策略3.6竞品分析—祥生群贤府（高层户型）祥生群贤府高层户型偏常规，分别做到了：三居（89m2）和四居（110m2），基本能做到两卧室朝南，赠送飘窗和一半阳台面积等，满足大部分住户需求89方户型三房两厅两卫户型方正，三开间朝南110方户型四房两厅两卫布局合理，做到干湿分离、动静分离3.7竞品分析—西房拱宸外滩西房拱宸外滩地处崇贤新城区块，崇杭街与崇昌路交叉口，紧邻公交站点，暂无地铁线路经过，交通条件一般，教育、商业配套相对齐全，景观资源较丰富项目崇昌路交叉口西南角最新开盘：2018年6月25日总建面：19.7万平方米容积率：2.5总户数：1334户建筑类型：板塔结合，低层，高层装修标准：精装客户来源：以区刚需客群为主产品结构：高层，联排产品面积：主力户型：高层（89m2和120m2）；联排（165m2和190m2）近期价格：高层均价1.85万元/m2，主力总价160-220万元，别墅未开，暂无价格信息客户置业目的：刚需自住、投资项目亮点：定位刚需和首改客户，较主城区房源，价格优势较大，河景资源丰富，学区较好，套相对齐全客户对产品印象：项目较主城区房源，总价相对较低，育、商业配套相对齐全，区域远期有地铁14号线规划，看好未来发展3.7竞品分析—西房拱宸外滩西房拱宸外滩总建面19.7万平方米，以89m2配备少量120m2高层产品+165-190m2联排小墅为组合形式，打造品质刚需住宅区，已推高层产品去化速度较快，均能在1-2个月内实现售罄客户：该项目为刚需楼盘，综合来看区和本地刚需客户占比较高，包括分巢刚需客户、拆迁自住和投资客户、当地工作缘客户以及外来投资客，拆迁户多为投资置业，投资客主要看重小户型产品投资总价不高、项目地段离主城区较近和产品品质优良，投资价值不错。2018.09.12目前还有1幢高层和17幢联排暂未推售推售策略2017.11.27首开2幢高层2018.02.01再推2幢高层2018.06.25再推2幢高层2016.04.26拿地，折合楼面价4226元/m22018.10加推排屋97套房源，均价33500元/㎡，面积149㎡-190㎡3.7竞品分析—西房拱宸外滩（高层户型）西房拱宸外滩户型偏常规，分别做到了：三居(89㎡户型)和四居(120㎡户型)，高层住宅以三开间朝南、2卫标配、大面宽户型为主，并创造性打造出杭城罕见的上下两层90小墅89方户型三房两厅两卫户型方正，三开间朝南120方户型四房两厅两卫边套设计，两卧室朝南89方户型三房两厅两卫上下两层成品空间项目明路交叉口开盘时间：2018年1月14日总建面：约17万平方米容积率：2.5建筑类型：高层，多层客户来源：区刚需和首改客群产品结构：高层，洋房产品面积：主力户型：高层（以89m2和109m2为主力户型）；洋房（以124m2和137m2为主力户型，配备少部分99m2、112m2和115m2户型）近期价格：高层均价1.8万元/m2，主力总价160-200万元；洋房均价2.2万元/m2，主力总价270-300万元销售情况：项目已全推，大部分客户为区刚需和首改客户项目亮点：定位刚需和首改客户，较主城区房源，总价较低，河景资源丰富，育、商业配套相对齐全客户对产品印象：整体项目环境好，离拱墅区较近，产品总价较低，洋房产品可享受合景资源，套相对齐全3.8竞品分析—荣安翡翠半岛荣安翡翠半岛位于崇杭街与崇明路交叉口，紧邻大运河，双水岸环绕，景观资源丰富，距离崇贤最大商业综合体上亿广场约900米，通过上塘高架、秋实高架无缝对接主城3.8竞品户型分析—荣安翡翠半岛荣安翡翠半岛总建面约17万m2，以89m2和109m2高层产品+124m2和137m2洋房产品为组合形式，同时满足刚需和首改客群需求，高层和洋房产品去化速度均较快2018.06.25再推售最后2幢高层推售策略2016.06.22拿地，楼面价4037元/m22018.01.14首开2幢高层2018.03.30再开2幢高层2018.07.08推售所有洋房房源，所有房源均已推售客户：荣安翡翠半岛以刚需高层和改善洋房产品为主，吸引了区刚需客群、本地工作缘刚需客群和当地的首改客群，洋房作为当地稀缺产品，受到客户青睐，以较快的去化速度实现基本售罄。【竞品户型分析】锦绣兰庭采用叠排和联排产品结合形式，叠排分上带露台、下叠带花园；联排319方,3层带地下室3.8竞品户型分析—荣安翡翠半岛（高层户型）荣安翡翠半岛高层户型主要分为三居（89m2）和四居（109m2），户型较为方正，基本做到两卧室朝南，赠送飘窗和一半阳台面积等，满足大部分住户需求89方户型三房两厅两卫户型方正，三开间朝南109方户型四房两厅两卫户型方正，两卧室朝南【竞品户型分析】锦绣兰庭采用叠排和联排产品结合形式，叠排分上带露台、下叠带花园；联排319方,3层带地下室3.8竞品户型分析—荣安翡翠半岛（洋房户型）荣安翡翠半岛洋房以124m2和137m2的四房两厅两房为主力户型，户型方正，配备大面积阳台，一二层组合式成套，赠送大面积花园，满足改善型客户需求124方户型四房两厅两卫户型方正，有大面积阳台137方户型四房两厅两卫户型方正，四开间朝南3.9竞品分析—住宅小结供求结构该区域现在售楼盘约有三个左右，均为2017年下半年和2018年开盘项目，整体去化速度较快，已推房源均在1-2个月内售罄，显现出供不应求态势，随着崇贤新城进一步完善规划，人口的逐渐聚某省市场前景可期面积段随着崇某省市场价格整体上涨，该地块房价相比15年左右已有大幅提高，涨幅在10000左右，购房者在崇贤置业的主要关注点是小面积的刚需产品，未来房型面积段主要会集中在89-120左右增长率近几年随着杭某省市场的带动房价增幅较快，但随着大杭州整体开始限购，且进入2018年某省市场影响预计未来房价涨幅将开始回落，预计8-10%增长（近3年房价增长率达26%）产品区域产品以高低配的组合形式为主，多采取高层+别墅或者高层+洋房的组合形式，且洋房和别墅类产品去化速度均十分亮眼；本项目容积率2.0，可实现高低配产品组合，并根据地块条件确定具体产品组合项目分析4对地某省市场分析——项目。SOWT全方位的公交线网基本覆盖了整个崇贤新某省市中心无缝对接。百强房企中的祥生、旭辉、荣安、西房、佳源、亿丰、赞成等诸多知名房企纷纷进驻崇贤板块，板块品牌价值明显市场目前仅有少量别墅房源在售某省市场库存仅5个月去化某省市场改善购买力被激发实至名归的杭城价值洼地，崇贤新城这一规划将为此区域带来各方面利好，未来发展潜力巨大。目前整个区域配套不够完善，整个板块建面老旧房林立，将成为未来营销最大阻力因素房未开盘项目为未来本案销售带来威胁目前崇贤产品去化能力一般，去化续上涨，隐形库存较多，不排除未来区域内楼盘某省市的可能。警惕产业结构对项目产生负面影响警惕未来崇贤政策对本区域内各方面的限制因素

SWOT分析（崇贤新城向阳B-8地块）整体定位舒适经济主义高品质住区

品质精装舒适体验

配套齐全

生活方便

置客群（150-200万，装修）品质刚需、城区首改客群（200-350万，装修）首置、缘、学区融城客户本地改善客群（300-500万，装修）【核心客户，50%】【重要客户，35%】品质改善客户【偶的客户，15%】-城区改善客群，看重楼盘品质和地段，总价承受能力较高，倾向于别墅类低密产品。-本地改善客户，塘栖客户与东塘、云会、勾庄三镇改善客户品质刚需客户、城区首改客户-首改客群，考虑学区、地段和产品功能性，相比价格，更看重产品的舒适度。-康桥及塘栖区域客户为主某省市和镇的首置客群，对价格较为敏感，看重套与学区。-南某省市郊，拱墅康桥，塘栖、星桥、东塘、云会、勾庄置、本地首置、分巢客户项目主力客群为品质刚需客户、缘客户、学区融城客户及城区环境改善客户，居住改善和工作融城客户及城区品质改善客户为引导型客群4.1客户定位（陆家桥地块）4.2产品定位—住宅建筑类型面积户型面积比例套数总价段目标客户高层89方3房2卫33%390180-220万本地首置/品质刚需110方3房2卫26%260220-250万本地首置/品质刚需125方4房3卫8%65250-300万首改138方4房3卫5%39280-350万首改小高层125方4房3卫10%90250-300万首改138方4房3卫9%72280-350万品质改善洋房138方4房3卫8%60300-350万品质改善215方7房3卫1%4350-500万高端改善依据1——客户特征针对本地改善客户，适合面积段适中的洋房产品；针对首置和首改客户，适合100-140方产品。依据某省市场特征安翡翠半岛项目125-140方洋房去化较好；洋房产品对于高层产品产生溢价。高层、洋房、大平层多物业使产品多样化。依据3——地块属性地块容积率2.0；沿地块南侧主干道建筑不得低于30米，若北侧排布别墅产品影响较洋房偏大；西侧临河道，适合排布洋房产品；配建不小于住宅面积5%的公租房。4.2产品定位—商业依据1——客户特征依据某省市场特征市场整体商业氛围不是十分浓厚；地块南侧主干道斜对面为上亿广场三期，为大型社区购物中心，有较强竞争力。依据3——地块属性当地客户对本地的商铺投资意识不高。地块南侧为区域主干道，有较强昭示性，可排布商业；地块北侧和西侧目前为其他地块，无住宅，无较强昭示性，暂不建议排布商业，后期可调整。建筑类型商业类型建筑面积面积比例面积段位置商业一层社区底商约2000方1.75%50-200方地块南侧崇杭街临街临街店铺崇贤新城向阳B-8地块崇杭街大致业态配比餐饮：约40%，满足居民基本饮食需求零售：某省市、便利店等，约30%，满足居民购置生活用品需求服务：配置理发店、银行等，约20%，满足居民对生活服务的需求其他：约10%，根据居民需求配置4.3价格定位纬度一某省市场比较法，测得本案高层静态评估价在20307元/㎡，预计明年价格维稳，保守估计涨幅在8%，2019年高层售价约21932元/㎡

比较内容权重本案祥生群贤府西房拱宸外滩荣安翡翠半岛

（指标）得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X4地段价值城市区位10%10110110110150%道路轨交10%101101101101

商业配套10%101101101101

教育配套10%101101101101

景观资源10%101111.1111.1111.1产品价值楼盘规模5%100.5110.55120.6110.5540%立面用材10%10180.890.980.8

户型设计10%10180.880.880.8

科技运用5%100.580.480.480.4

公共空间5%100.580.480.480