DB3210-T 1187-2024 中小学校物业管理服务规范

ICS03.0803210StandardizationofpropertymanagementservicesforpIDB3210/T1187—2024前言 12规范性引用文件 13术语和定义 14基本要求 25服务内容与要求 36服务质量评价与改进 参考文献 DB3210/T1187—2024前本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则起草。本文件由江苏华南物业管理有限公司提出。言第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定本文件由扬州市教育局归口。本文件起草单位：江苏华南物业管理有限公司、江苏华南服务有限公司。本文件主要起草人：胡玉平、肖凤、曹松、刘晓娟。DB3210/T1187—20241中小学校物业管理服务规范本文件规定了中小学校物业管理服务的基本要求、房屋与设施设备管理、秩序维护管理、消防安全管理、住宿管理与服务、环境保洁、绿化服务、专项服务、应急管理、服务质量评价与改进等。本文件适用于扬州市行政区域内中小学校物业管理服务。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB2894安全标志及其使用导则GB5749生活饮用水卫生标准GB5768.2道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志GB/T10001.1公共信息图形符号第1部分：通用符号GB13495.1消防安全标志第1部分:标志GB15630消防安全标志设置要求GB/T17242投诉处理指南GB25201建筑消防设施的维护管理GB25506消防控制室通用技术要求GB/T29117节约型学校评价导则GB/T29315中小学、幼儿园安全防范要求GB/T40248人员密集场所消防安全管理JGJ59建筑施工安全检查标准TSG11锅炉安全技术规程TSGT5002电梯维护保养规则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。中小学校物业管理服务propertymanagementservicesforprimaryandsecondaryschools物业服务企业依照国家有关法律法规、相关规定及物业服务合同的约定，对中小学校校园内已建成并投入使用的各类建筑物及附属设施设备提供配套的物业管理与服务。3.2物业服务企业propertyserviceenterprises依法设立、具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的组织。DB3210/T1187—202424基本要求4.1物业服务企业4.1.1物业服务企业应依法设立、具有独立的法人资格。4.1.2物业服务企业设置应满足服务项目规模、服务内容和合同约定的要求。4.1.3物业服务企业应有固定的服务场所，具备满足服务需求的设施设备、工具和专业技术能力。4.1.4物业服务企业采用项目负责制，应根据项目具体情况编制物业服务方案或计划书，明确项目管理的服务目标和服务标准。4.1.5物业服务企业宜配合校方营造和谐校园文化育人氛围。4.2服务合同4.2.1物业服务企业应与学校签订书面物业服务合同。4.2.2物业服务合同应包含服务范围和内容、服务期限、服务标准、服务费用、管理要求、双方权利与义务、违约责任、评价方式等相关内容。4.2.3物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。4.3服务人员4.3.1物业服务人员应着装规范、佩戴标志，举止端庄、言行文明、精神面貌好。4.3.2物业服务人员应身体健康，具有良好的职业道德、保密意识。4.3.3物业服务人员上岗前应接受岗前培训，熟悉岗位职责、工作标准，合格后方可上岗，并定期考评。4.3.4物业服务人员有从业资格要求的，应取得岗位任职相应的专业技术证书或职业技能资格证书。4.3.5物业服务人员的岗位涉及食品卫生安全的，应持有效的健康证明。4.4服务制度物业服务业企业应建立和完善各项管理制度，主要内容包括管理制度、岗位职责、工作流程、服务规范、应急预案、检查制度、考评制度、回访制度等。4.5服务用房及使用4.5.1学校应为物业服务企业提供相应的服务用房。4.5.2物业服务企业不得擅自更改使用用途。4.6服务公示4.6.1物业服务企业应公示服务信息，包括：服务人员、服务范围、服务标准、管理要求等。4.6.2物业服务企业应设置一站式服务中心，提供咨询、报修、受理投诉等服务，并接受监督。4.7标识管理4.7.1物业服务企业应在服务区域内识别、制作、使用、管理、维护相应的标识，标识和指示牌应清晰准确，布置合理。4.7.2标识包括但不限于：a)安全警示标志应符合GB2894的要求；b)消防安全标志应符合GB13495.1和GB15630的要求；DB3210/T1187—20243c)道路引导标志应符合GB5768.2的要求；d)公共信息标志应符合GB/T10001.1的要求；e)设施设备标识；f)服务提示标识。4.8财务管理4.8.1物业服务企业对物业服务费和其他费用收、支应符合国家财务管理制度和行业财务管理要求。4.8.2物业服务企业收取物业服务费或其他费用的标准按照与学校签订的合同或其他书面约定执行。4.9节能管理物业服务企业应按照GB/T29117内容执行。5服务内容与要求5.1.1承接查验5.1.1.1物业服务企业承接新建学校物业时，应对承接的用房、场地及配套设施设备进行查验。5.1.1.2在物业服务企业更迭时，新进驻的物业服务企业应对移交的物业资料、管理资料及物业共用部位、共用设施设备及管理现状等进行承接查验，并就财务、物资财产等办理交接手续。5.1.1.3针对承接查验发现的问题，物业服务企业提出处理意见并由学校及时整改。5.1.1.4承接查验应由交接双方签署记录文件，长期保存备查。5.1.2档案管理5.1.2.1应建立房屋、场地及设施设备台账，内容应包含：建筑物名称、建筑面积、层高、场地面积及场地材料、竣工时间、设施设备配置及相关检测报告、维修记录等。5.1.2.2定期核对、更新台账，账实相符。5.1.2.3按约定建立其他物业档案。5.1.3用房管理5.1.3.1用房使用管理应符合下列要求：a)根据学校课程表或楼宇、场馆使用通知，开放和关闭教室及其他楼宇、场馆。b)根据教学、科研活动需要，开启和关闭教室及其他楼宇、场馆的灯光照明、空调。c)开放教室及其他楼宇、场馆之前，应进行防火、防盗等安全检查。d)配合学校办理房屋使用情况登记、钥匙管理、房屋临时借用，并做好记录。e)房屋使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和使用记录。f)食堂、商业用房等按约定管理。5.1.3.2用房维修管理应符合下列要求：a)提供24小时报修电话，登记报修记录；DB3210/T1187—20244b)对教学楼、办公楼、实验楼、宿舍楼等建筑物地面、屋面、墙面、门窗、给排水管等进行日常检修、保养；c)急修15分钟内到达现场，制定维修方案，放置维修警示标识，及时维修，记录规范齐全；d)发现房屋存在安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施；e)房屋日常养护服务应建立房屋维修质量等考核指标，并实施考核；f)维修材料领用使用记录规范齐全。g)根据房屋构件、部件的合理使用年限、不同结构的养护要求等，制定大、中型维修及预防性维修等维修养护计划；h)大、中型维修经学校批准后，按约定实施；i)实施房屋计划维修养护，宜在假期或休息日进行，应不影响正常教学活动。5.1.4场地管理5.1.4.1提供道路、停车场地、户外场地等零星维修与计划养护服务。5.1.4.2定期巡检道路、场地。5.1.4.3按约定维修养护体育场地。5.1.5设施设备运行管理与养护5.1.5.1供配电系统管理应符合下列要求：a)建立并执行供配电运维制度、供配电设备操作规程等。b)配电房值班人员、维修人员应持有效证件上岗。c)建立24小时运行值班制度，对供配电设备进行巡视检查，并记录设备运行数据。d)制定设备维护保养计划，定期实施预防性检查和维护保养。e)高压设备应每2年委托有资质的第三方检测机构进行一次全面的预防性试验，合格后继续运行，试验报告应归档保存。f)供配电系统和照明设备发生故障，应及时响应并组织人员进行维修。无法及时修复的，应立即上报校方相关主管部门进一步处理。5.1.5.2给排水系统管理应符合下列要求：a)建立并执行给排水设备运行维护、水泵房等管理制度和操作规程。b)制定维护保养计划，定期进行预防性维护保养，保持给排水设备运行稳定。c)按要求定期对生活饮用水二次供水水箱进行清洗消毒，应委托具有相应水质检测资质的机构进行水质检测，生活饮用水质应符合GB5749的要求。d)给排水系统设备发生故障，应及时响应并组织人员进行维修。无法及时修复的，应立即上报校方相关主管部门。5.1.5.3电梯系统管理应符合下列要求：a)建立并执行电梯运行维护及机房等管理制度和操作规程，建立“一梯一档”设备档案。b)制定电梯维护保养计划，应委托具有维保资质的第三方机构进行维保，电梯维保应符合TSGT5002的要求。DB3210/T1187—20245c)配置电梯安全管理员，对电梯维保工作进行监督，保证电梯24小时正常运行。d)在电梯轿厢内或出入口的显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息。e)电梯发生故障或困人时，电梯安全管理员应按合同约定时间到达现场响应处理，维保单位人员到达现场进行救助和排除故障，响应时间应符合TSGT5002的要求。5.1.5.4空调系统管理应符合下列要求：a)建立并执行空调系统运行维护、空调机房等管理制度和操作规程。b)制定维护保养计划，每年对空调系统进行不少于一次的整体性维护保养。c)做好空调系统的日常巡视，确保设备正常运行。d)空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好相关记录。5.1.5.5锅炉系统管理应符合下列要求：a)建立并执行锅炉系统运行维护管理制度和操作规程。b)应配备持证的锅炉作业人员，并对其定期进行安全教育和专业培训，以掌握锅炉安全操作要求及事故应急措施。c)制定维护保养计划，应由具有相应资质的检验检测机构对锅炉系统进行定期检验，检验规程符5.1.5.6避雷系统管理应符合下列要求：a)建立并执行避雷系统检查维护管理制度。b)制定维护保养计划，每年应委托有资质的第三方检测机构对避雷系统进行不少于一次的检测。c)定期对避雷系统设备进行检查和维护，确保设备正常运行。5.2秩序维护管理5.2.1出入管理5.2.1.1学校出入口设置门岗，24小时值守，严格落实门禁制度，发现问题及时报告。5.2.1.2学校门卫应提示进入人员出示证件，查验校外人员的有效证件并登记。5.2.1.3校内机动车辆应凭通行证出入校门，外来机动车辆出入校门，应验证、登记，并发放临时出入凭证。5.2.1.4未经同意，禁止出租车、摩托车、共享电动车等机动车进入校园。5.2.1.5对大件物品带出校门应实施核查出门证管理。5.2.1.6在学生出入校门高峰时段，应安排人员维护交通秩序，防止发生拥挤踩踏等伤害事故。5.2.1.7禁止将非教学、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、动物和管制器具等危险物品带入校园。5.2.1.8学生中途离校，应凭班主任签字假条放行。5.2.1.9师生外卖应按校园外卖食品安全管理制度统一管理。5.2.2巡视管理DB3210/T1187—202465.2.2.1确定巡逻路线，明确巡逻职责，做好巡逻记录，发现异常情况立即报告。5.2.2.2校园4小时巡逻一次，夜间对重点部位及重点防火区域2小时巡逻一次。5.2.2.3每日教学、办公活动结束后，应对教学、办公场所进行安全巡查。5.2.2.4应劝说闲杂人员、推销人员离开校门区域。5.2.2.5对影响教学秩序的行为应进行劝阻，劝阻无效的应及时上报。5.2.2.6发生突发性事件，危害校园安全的，应启动一键式报警系统，并及时报警。5.2.2.7发现设施设备及附属物异常，现场采取必要措施或通知有关部门。5.2.3车辆管理5.2.3.1制定并落实车辆管理制度，车辆出入履行相关手续。5.2.3.2引导车辆在校园内按规定路线限速行驶，行驶时速不得超过5公里/小时，禁止鸣笛，未经同意，不得在课间及学生上、下学高峰时间进入校园。5.2.3.3提示、引导机动车辆和非机动车辆在规定停车区域有序停放。5.2.3.4及时疏导占道车辆，保持校区道路畅通。5.2.3.5配合学校定期清理无主非机动车辆。5.2.4监控管理5.2.4.1监控室及管理应符合GB25506、GB25201的要求，实行24小时值班制度，并持有效证件上5.2.4.2监控影像资料、报警记录的存留与查阅，应按《保安服务管理条例》执行。5.2.4.3监控视频图像应不间断记录，储存时间应保留90天。5.2.4.4设备出现故障及时报告有关部门，跟进修复确保正常运转。5.2.4.5发现紧急情况应及时报告有关部门。5.2.4.6监控室禁止与工作无关的人员进入，做好保密工作。5.2.5消防管理5.2.5.1消防基础管理应符合下列要求：a)在区域内明显位置粘贴疏散平面示意图，保障疏散通道、安全出口、消防车道的畅通。b)配合学校制定消防安全管理制度，明确消防安全管理责任人及防火安全责任。c)建立消防台账，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。d)应根据规定建立微型消防站，积极参与消防安全区域联防联控，提高自防自救能力。e)物业服务企业按规定组建员工志愿消防队。f)定期进行消防知识培训和消防演练，保留演练记录。g)实行每日消防安全检查，及时消除隐患，建立巡查记录。h)应委托具有维保资质的第三方机构进行维保，消防设施的维护管理应符合GB25201的要求。5.2.5.2防火检查按《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》规定，进行防火巡查和检查；对图书馆、教学楼、实验楼和宿舍等重点部位按照GB/T40248的要求做好消防安全管理，并填写记录。5.2.5.3火险隐患整改DB3210/T1187—20247发现火险隐患，应采取相应措施并及时报告学校，配合学校消除火险隐患。5.2.6安全管理中小学安全防范管理应符合GB/T29315的要求。5.2.7信息通报物业服务企业应建立、完善安全信息通报制度。5.3环境保洁5.3.1公共区域保洁5.3.1.1按环境卫生服务要求，提供外围路面、教学楼、办公楼、实验楼、活动室、展览馆、体育馆、垃圾房等公共区域环境保洁服务。5.3.1.2按合同约定提供公共区域室内外地面、过道、楼梯、卫生间、墙面、附属设施等公共区域保洁服务。5.3.1.3应劝阻在校内公共场所吸烟的行为。5.3.1.4遇雨雪等极端天气，应及时清扫道路，做好防滑、防冻措施，保持路面畅通。5.3.1.5保洁服务应不影响正常教学、科研、办公活动及课间休息。5.3.2专项保洁5.3.2.1定期清洁养护大理石、花岗石、实木地板、PVC地板、地毯等材质地面，材质表面应无污渍、色斑。5.3.2.2定期清洁养护公共区域玻璃、不锈钢、金属饰件等材质的设施、设备、装饰品等，材质表面应洁净、光亮，无污渍、印迹、水迹。5.3.2.3定期清洁养护皮质、布艺沙发座椅或不锈钢办公桌椅、会议桌椅等，材质表面应洁净，无污渍、印迹。5.3.3生活服务用房保洁5.3.3.1宿舍楼保洁应符合下列要求：a)定时通风、保洁、消毒，保持楼梯、走道、活动室等公共部位卫生清洁，垃圾日产日清。b)保持公共部位的墙面、门、窗台无污迹、无积灰，门、窗玻璃明亮。c)公共卫生间、盥洗室及时保洁，保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。d)按合同约定提供宿舍室内日常保洁服务。5.3.3.2公共浴室保洁应符合下列要求：a)每日定时清洁地面、地漏、排水沟等，保持地面清洁，排水通畅。b)每日定时开窗通风。5.3.3.3开水房保洁应符合下列要求：a)每日定时进行环境保洁，保持墙面干净，地面清洁、无积水。8b)每日定时洗刷水槽，清理地漏，保持水槽干净，排水通畅。c)每日定时清洁供水设备，保持设备表面清洁、光亮、无水迹。5.3.3.4水体、场地保洁应符合下列要求：a)及时清理水体沿岸垃圾、杂物。b)定期清洁水景水体，保持水面无漂浮杂物，硬底池壁无积垢。c)发现水体有污染或疑似污染现象，应及时报告学校。d)跑道、球场、草坪等场地应保持无废弃物、无积水。5.3.3.5绿化保洁应符合下列要求：a)树枝上无悬挂杂物，孤植树保留落叶层。b)绿篱、地被植物、花坛无废弃物。5.3.3.6垃圾处理应符合下列要求：a)垃圾分类定点转运、存放，及时处理并做好记录。b)生活垃圾、绿化垃圾日产日清，教学区域应及时收集、清运。c)配合学校管理有害废弃物。d)协助学校开展垃圾分类宣贯、实施工作。5.3.3.7灭害消杀应符合下列要求：a)聘请有专业资质的机构进行定期灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊。b)实施灭害消杀应防止对环境造成次生污染。5.3.3.8消杀与消毒应符合下列要求：a)定期对公共卫生间、公共浴室、开水房、体育馆、游泳馆、垃圾堆放点等部位实施消杀与消毒，并做好记录。b)消杀与消毒使用的药品药剂应符合国家和行业的相关规定。c)消毒剂应按不同的区域和标准进行有效配比使用。d)在发生公共卫生事件时，应配合校方开展相关防控工作，做好专项清洁与消毒。5.4宿舍管理与服务5.4.1制度要求依据相关法律法规及学校规章制定住宿管理制度，并公示。5.4.2.1建立住宿备用钥匙台账，借用钥匙应保留书面记录。5.4.2.2对外来人员来访、大件物品出入、学生晚归等实施登记管理。DB3210/T1187—202495.4.2.3进行每日安全巡查，女学生宿舍应增加夜间巡查频次。5.4.2.4日常巡查重点关注宿舍空置房和重点部位，发现异常及时处置并上报有关部门。5.4.2.5学生发生意外伤害或失踪事件，应及时报告学校，并保留书面记录。5.4.2.6配合学校对宿舍进行违规电器、生火、卫生、学生晚归等安全检查，提供检查记录，发现异常情况及时报告学校有关部门。5.4.2.7配合学校开展安全提示、宣传，协助进行新生消防演练。5.5绿化养护5.5.1基础要求5.5.1.1植株生长健壮，无枯株、缺植空秃或失水现象。5.5.1.2枝叶生长色泽正常，色叶植物叶色变化明显。5.5.1.3观花植物按时茂盛开花，观果植物正常结果。5.5.1.4无病虫害症状。5.5.2养护要求5.5.2.1行道树群体植株树冠完整、规格整齐，树干挺直。5.5.2.2孤植树树形完美，树冠饱满，树穴覆盖完整，黄土不裸露。5.5.2.3绿篱修剪保持三面以上平整饱满、直线挺直、曲线柔和，开花植物花期一致。5.5.2.4地被种植密度合理、植株规格整齐，群体景观效果好；混合种植种类配置合理、叶色、叶型协调。5.5.2.5草坪成坪高度符合约定，草坪平坦饱满，护栏设施完好无损。5.5.2.6花坛图案精美，色彩丰富，株高相等，花期一致。5.5.2.7垂直绿化植物枝叶分布均匀，疏密合理。5.5.2.8树种成活率95%以上。5.5.2.9园林建筑及构筑物外观整洁，构件完整无损。5.5.2.10道路地坪平整、无损缺、无积水，无障碍设施完好、畅通。5.5.2.11假山叠石稳固安全，不适于攀爬的假山叠石、置石应有醒目警示标志和防护设施。5.5.3养护管理5.5.3.1根据学校物业特点制定并实施绿化养护方案，对校园植物进行养护管理。5.5.3.2机械割草、花木施肥应避免噪音、异味等对教学、科研、办公活动及课间休息造成影响。5.6专项服务5.6.1服务受理5.6.1.1物业服务企业可提供物业服务合同以外的特约服务。特约服务包括但不限于：教学辅助服务、会务服务、收发服务、大型活动现场服务、代理租赁服务等。5.6.1.2物业服务企业提供特约服务应就服务内容、服务要求及收费等相关事项与学校另行订立专项协议。5.6.2教学辅助服务5.6.2.1物业服务企业可提供教学模型、实物、图表、板书用笔、板擦等教具、器材与教学用品的保管、领用、发放等教务服务。DB3210/T1187—20245.6.2.2教学设备、器材维修服务。5.6.3会务服务5.6.3.1会前准备应严谨、周到，包括：物品准备、物品摆放、台型设置、设备调试等。5.6.3.2会中服务应礼貌、热情，包括：接待服务、茶水服务、茶歇服务等。5.6.3.3会后服务应及时，包括：清理遗留物、清洁会场、关闭设备等。5.6.3.4礼仪服务应根据会议要求，包括：座席引导，嘉宾迎送及颁奖、剪彩服务等。5.6.4收发服务5.6.4.1报纸、杂志、信函、信件及其他资料与物品的接收、分发服务。5.6.4.2重要信函及贵重物品收发应登记收发时间、收件人、经办人等，并由收件人签名确认。5.6.5大型活动现场服务5.6.5.1物业服务企业应做好现场服务方案策划。5.6.5.2做好重要参观接待路线、服务指引、礼仪接待等。5.6.5.3对活动场地实施清洁、整理，提供花卉盆景布置服务。5.6.5.4临时电源、设备的安装调试。5.6.5.5对参加活动的车辆实施临时疏导及停放管理。5.6.5.6活动现场秩序维护，做好大型活动周边警戒，防止喧哗、干扰。5.6.5.7提供出口通道防护、安全用电防护、应急事故防护等安全防护措施。5.6.6迎新服务5.6.6.1做好新生开学迎新物资准备及现场布置。5.6.6.2负责现场能源保障、秩序维护、环境维护、应急处置等。5.6.6.3设立学生公寓新生入住接待点，提供入住、咨询、领用等服务。5.6.7离校服务5.6.7.1配合学校做好毕业生信息统计。5.6.7.2协助毕业生退宿手续办理。5.6.7.3毕业生退宿空房查验、设施设备维修、室内卫生清洁。5.6.8假期服务5.6.8.1协助学校开展留校学生安全宣传教育工作。5.6.8.2协助学校开展留校学生及提前返校学生的安全管理。5.6.8.3组织对设施设备进行定期维保检修。5.6.8.4组织开展假期大扫除，对学校进行全面深度清洁。5.6.8.5配合学校对假期施工