商业物业管理指导手册（人员配置参考标准）

商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录TOC\h\z\t"标题2,1,标题3,2,前言、引言标题,1,章标题,2,一级条标题,3,样式1,2,样式2,1"一、商业物业组织架构 1（一）组织架构 1（二）人员配置 2二、商业物业的前期管理 6（一）项目设计阶段 6（二）项目施工阶段 9（三）商业物业管理准备阶段 9三、商业物业验收标准（供参考） 10（一）项目公共配套设施 10（二）装修 11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准） 11四、商业物业交房流程 20（一）业主交房流程 20（二）注意事项 22五、客户服务 22（一）物业服务人员 22（二）物业档案管理 23（三）商家进驻和离场 23（四）服务接待 24（五）客户意见管理 24（六）走访回访 25（七）标识管理 25（八）内外联系 27（九）客户关系维护 28（十）财务管理 28（十一）租赁业务管理 29六、环境管理 29（一）室外区域 29（二）室内区域 30（三）保洁服务标准 31（四）绿化管理 41七、工程管理 42（一）基本要求 42（二）装修管理 43（三）报修服务 60（四）维护管理 61（五）供配电系统 62（六）紧急供电系统 63（七）广播与背景音响系统 64（八）安全监控系统 64（九）巡更系统 65（十）停车场管理系统 65（十一）消防报警与灭火系统 66（十二）给排水系统 68（十三）空调系统 69（十四）电梯、自动扶梯 71（十五）照明系统 72（十六）避雷系统 73（十七）公共设施日常维修服务 73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准 73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准 78八、秩序维护服务 82（一）人员出入管理 82（二）宠物控制 83（三）车辆管理 83（四）货物装卸管理 83（五）监控管理 84（六）巡逻管理 84（七）清场管理 85（八）大型活动保障服务 85（九）消防管理 86（十）应急管理 87一、商业物业组织架构（一）组织架构行政人事助理秩序维护部行政人事助理秩序维护部工程维修部环境管理部库管前台接待巡逻岗防损员消防监控外围治安车辆管理电扶梯强弱电维修工土建工水泵工空调工早班保洁中班保洁绿化工物业助理客户服务中心收费员项目经理（二）人员配置部门岗位人员配置标准参考（绿城）工作概述备注管理处项目经理11全面负责项目管理工作及对外协调工作经理助理11负责内部协调工作视项目规模配置人事行政助理11负责项目行政、人事方面工作客户服务中心主管11协助经理负责综合管理部的日常管理工作及部门之间的协调前台接待11负责项目信息处理及客户接待收费员11负责项目物管费等各类费用的收取及档案的管理物业助理3万方/人3.4万方/人负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理库管11负责项目物资管理秩序维护部主管11协助经理负责保安工作，兼任义务消防队长巡逻岗2万方/人2万方/人负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作防损员若干若干负责商业防损及反扒工作消防监控33外围治安1.5万方/人1.7万方/人负责各出入口的人员及物品进出管理工作车辆管理1万方/人1.2万方/人车库面积工程维修部主管11协助经理负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排电扶梯5万方/人5.7万方/人负责项目电梯的使用及日常维护保养工作根据电扶梯数量综合配置强弱电负责项目高配间值班维修工5万方/人5.7万方/人负责项目日常维修及委托服务水泵工5万方/人5.7万方/人负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护土建工11空调工5万方/人5.7万方/人负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护环境管理部主管11协助经理负责保洁计划安排工作，并指导保洁员日常保洁服务早班保洁0.4—0.5万方/人0.5万方/人负责商业项目的日常保洁工作中班保洁负责商业项目的日常保洁工作、项目清场后开展相应项目保养工作绿化工负责项目内外区域绿化的养护视绿化面积配置（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。二、商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1依据商业物业项目的实施进度，结合项目实际状况，组织具备相应资质的专业技术人员开展图纸会审工作，重点审查高低压配电系统、给排水系统、空调系统的技术划分方案以及外立面设计构造方式等专业技术内容。1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；2、从项目日常经营需要出发提出合理建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；2地下室汽车坡道的宽度、坡度及转弯半径是否符合相关规范和使用标准；地下室车位划线及通行流向设置是否符合设计规范和使用需求；停车收费系统设置位置、运行模式等事项提出建议。3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；4建筑材料的选型、设备设施的性能指标、使用效果、养护、维修及更换的相关成本费用是否满足节能、可靠、易于维护且费用合理的要求；5商铺或户内空间内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等基础设施的容量预留方案、分配方案、管线布置方案及配置路径规划是否符合业态使用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。3、物业管理市场调研工作主要调研内容包括：可比项目物业服务费用标准，从业人员薪酬水平及专业能力，专业管理能力，物业管理相关法律法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方资质及服务能力等。4、法规及政策调研核实项目所在地工商行政管理相关法律法规及政策规定；确认公安部门关于消防、安全及车辆管理的相关法律法规及政策规定；核实商业物业水、电、气及供暖消费相关法律法规及政策规定及技术标准；确认当地环境保护相关法律法规及政策要求；核实当地行业技术标准、物料市场价格及工程维修市场运营情况等法定事项。5调查工作组对物业服务市场相关数据及信息进行统计整理与分析，形成物业服务市场调查报告。报告内容涵盖以下方面，但不限于：1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；2）本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；3）物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；4）主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。6、物业管理成本测算对于商业物业管理方而言，物业服务费用构成其主要收入来源，该费用标准的制定将对商业物业的经营管理水平及商业项目定位产生重大影响。因此，物业管理成本测算及收费标准的确定构成前期工作的核心环节之一。1）商业物业管理成本的主要由以下方面构成：a)人工费用：包括工资总额及福利费。b)环境卫生费：包括但不限于日常清洁服务的外包费用、石材日常养护费用、外墙清洁服务费用、适用于北方地区的除雪费用、垃圾清运费、病媒生物防治费用、烟道清洁服务费用、隔油池及化粪池清掏服务费用等。c)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。d)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。e)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。f)公共能耗费用，指照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水系统、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统所产生的能耗费用，以及相应的水费。g)管理费用：包括员工服装费用、办公用品采购费用、差旅费用、业务招待费用、交通费用、邮电通讯费用、固定资产折旧费用、低值易耗品摊销费用、人员招聘费用、员工培训费用、印刷费用及办公用具维修费用等项费用。h)保险费。I)管理酬金。j)税金。k)不可预见费。2鉴于商业物业管理涉及多元业态，各业态的物业管理界面存在差异，导致物业管理成本存在差异，因此商业物业费测算相较于住宅及写字楼物业费测算更为复杂。商业物业费测算应当明确以下事项：公司组织架构、管理模式及薪酬体系应当明确；相关能源费用的收费标准及政策应当明确；物业项目的经济技术指标应当明确（包括建筑面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态的管理界面应当明确；服务内容及服务标准应当明确。（二）项目施工阶段1在项目施工阶段，物业管理的早期介入能够确保项目功能定位及商业物业使用功能的实现，基于使用人需求对施工过程进行监督，以降低返工率并避免潜在缺陷。例如：1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。2在正负零至裙楼封顶施工阶段，应当重点监控以下事项：（一）消防预埋管线及防雷引下线的施工质量是否符合相关规范要求；（二）主力店防水工程的施工工艺、施工质量是否达到设计标准，以及主力店装修单位在施工过程中是否存在施工破坏行为；（三）在防水施工过程中，应要求物业管理公司相关技术人员进行现场监督与管理，确保施工过程符合质量控制要求。2、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：1)外墙防漏措施；2)多种经营供电、通信点位的合理设置；3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；3、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。（三）商业物业管理准备阶段1、收集和掌握第一手资料通过早期介入可有效获取物业相关原始资料，包括但不限于物业图纸资料、物业设备设施清单及技术参数、设备调试记录资料以及物业技术档案资料等。2、提前策划管理方案根据原始资料预先制定项目管理方案，组织机构设置、人员配置、成本测算、员工培训及开业准备工作，确保项目建设与经营管理实现有序衔接与顺利过渡，使商业物业的硬件建设与软件管理形成相辅相成的协同效应。3、建立完善实用的服务系统和服务网络商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作：1）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；2会同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等相关主管部门开展协调与沟通工作。三、商业物业验收标准（供参考）（一）项目公共配套设施1消防系统（设施配置完备且经消防验收合格）：包括消防供水管道、消防栓、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、防火卷帘门、安全标识、疏散通道及灭火器材等设施。2、中央空调：热泵型水冷分体式天花机、新风系统、排风排烟系统3、电梯：各楼层手扶电梯、垂直客梯4强弱电配电系统：包括电力变压器、配电装置、电缆桥架、布线系统、广播音响系统、通信网络系统及监控系统，各系统用电负荷应按照功能分类设置相应的计量装置。5、给排水系统：给水管网，排水排污管网、污水处理池、隔油池等6、燃气管网：管道燃气、液化气等7、备用发电机：8、排油烟系统：建筑主体必须预设餐饮区所需排烟烟道。（二）装修1、洗手间：提供并装修各楼男女洗手间，设施和功能完善，符合项目定位；2、天花：轻钢龙骨支架，不燃石膏板、埃特板吊顶；天花造型、25×40cm门楣装饰；3、地面：大理石、花岗石、抛光耐磨强化地砖或实木地板等；4、墙柱：墙面及柱体喷刷白色乳胶墙漆（达到直接使用程度）；5、楼梯通道：地面铺高级仿大理石瓷砖，墙面及天花为白色乳胶漆，不锈钢护栏，楼梯内安装声控延时日光照明；6、外墙：铺贴花岗岩天然石材，玻璃幕墙等；7、广告位：预留；8、雨棚：街铺及出口设置雨棚；9、边柜隔断：边柜项目隔断间墙10首层临街建设项目：应统一实施外立面设计标准，水电配套设施应全部完成并达到使用标准，预留电视接入点、电话接入点及网络接入点；统一配置地弹式玻璃门或不锈钢电动卷帘门，具体门型由建设单位与施工单位协商确定。11、各独立临街项目按设计要求单独安装水电计量表。（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）星级影院验收标准建筑&结构楼层净高梁下至少8m楼层荷载空调机房部位700kg/m2；其他区域400kg/m2（考虑放映厅位置的调整，荷载预留不分区域）天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体影院外围护墙毛坯面降噪隔声相邻影厅隔墙混凝土结构墙厚20㎝以上，或双层24㎝砖墙10㎝中空充填岩棉；相邻影厅出入口应予错列设置。消防级别按本建筑设计消防级别高一级别设置（高于4层）电力负荷指标150-200W/m2计量方式磁卡表天线与地线影城全数字厅需有卫星信号地面接收系统，屋顶局部承重应能满足架设天线基座要求；中央放映室内除需提供安全地线外接口外，还应提供符合标准且独立的音频地线接口。等电位接地影院音响需要与楼内专用的等电位点进行连接，要求接地电阻小于4欧，暖通新风量（最小值）30m3/小时·人空调冷负荷≧300W/m2风系统影厅及大堂采用全空气系统；办公用房、放映机房采用风机盘管供暖采用空调供暖风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN50排水管径DN150计量方式水表计量大型超市验收标准建筑&结构楼层净高营业区净高≧3.6m楼层荷载卸货区及仓库1000Kg/m2；水产及生鲜800Kg/m2；外租区域400Kg/m2；其他区域700Kg/m2天花结构毛坯面地面铺设浅色工业超市专用砖墙体白色乳胶漆坡梯卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)；货梯和卸货区设置两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500m2的专用卸货区电力负荷指标200-250W/m2计量方式磁卡表暖通风系统超市独立空调系统，根据商户条件自行设计新风量（最小值）30m3/小时.人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN50排水管径DN150计量方式水表计量大型家用电器店验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面铺设浅色工业超市专用砖墙体白色乳胶漆电力负荷指标600W/m2计量方式磁卡电表暖通空调风全空气系统新风量（最小值）30m3/小时。人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径卫生间预留DN40排水管径卫生间预留DN100计量方式水表计量运动健身（含泳池）验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；泳池部位结构下沉楼层荷载泳池部位荷载≧3000Kg/m2；其他区域400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体外围护墙毛坯面防水墙根、楼板防水整体防护电力负荷指标300W/m2计量方式磁卡电表暖通空调风大空间采用全空气系统；小空间采用风机盘管新风量（最小值）30m3/小时.人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN50排水管径DN150计量方式水表计量大型电玩城验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体外围护墙毛坯面电力负荷指标350W/m2计量方式磁卡表暖通空调风全空气系统新风量（最小值）30m3/小时。人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN32排水管径DN100计量方式水表计量大型中餐验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体结构毛坯面电力负荷指标300-400W/m2计量方式磁卡表暖通空调风商户自行确定技术条件新风量（最小值）30m3/小时。人空调冷负荷350W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN40排水管径DN150计量方式水表计量燃气燃气管径DN100燃气用量150m3/小时大型西餐验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体结构毛坯面电力负荷指标300-400W/m2计量方式磁卡表暖通空调风商户自行确定技术条件新风量（最小值）30m3/小时.人空调冷负荷250-300W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN40排水管径DN150计量方式水表计量燃气燃气管径DN100燃气用量120m3/小时轻餐&快餐验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面墙体结构毛坯面电力负荷指标450-600W/m2计量方式磁卡表暖通空调风商户自行确定技术条件新风量（最小值）30m3/小时.人空调冷负荷250-300W/m2风管设备保温橡塑保温给排水给水管径DN40排水管径DN150计量方式水表计量燃气燃气管径DN50（若不用燃气，则可不设）燃气用量20m3/小时（若不用燃气，则可不设）独立零售店铺验收条件建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花结构毛坯面地面结构毛坯面，楼地面平整度要求≦10mm墙体大玻璃墙面；大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘；隔墙乳胶漆饰面电力负荷指标80-100W/m2计量方式磁卡电表暖通空调风风机盘管，数量根据店铺面积确定新风量（最小值）30m3/小时空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温给排水美容美发预留给水管径DN40；排水管径DN100中岛店铺验收标准建筑&结构楼层净高≧3.3m；楼层荷载400Kg/m2天花与通道天花吊顶相同地面玻化砖地面柱面柱面预留广告灯箱电力负荷指标80-100W/m2计量方式磁卡电表暖通空调风全空气系统新风量（最小值）30m3/小时。人空调冷负荷200-250W/m2风管设备保温橡塑保温四、商业物业交房流程

（一）业主交房流程：1、开发商交房现场销售部须办理的手续：1）验清业主身份；2业主应当亲自前往交房接待中心办理物业接收手续；业主因故无法亲自办理收房手续时，可委托他人代为办理，受托人须持有经公证处公证的委托书、交房通知书、购房合同原件及收款收据，向开发商申请办理商品房竣工移交手续。3）签收《非住宅商品房质量保证书》；《非住宅商品房使用说明书》；4）销售部在交房流程确认单上签字。2、开发商财务部须办理的手续：1根据购房合同的约定，应全额支付购房剩余款项及各项代收费用（详见《交房收费一览表》中关于向开发商缴付的相应部分），并由开发商财务部门出具相应的发票或收据。2）客户凭购房发票或购房发票复印件至物业管理公司办理交房手续。3）财务人员在交房手续流程确认单上签字。3、在物业管理公司财务部办理的手续：1）根据《交房收费一览表》应向物业公司缴付部分所列金额支付费用。2）财务部开具相关发票或收据。3）财务在交房流程确认单上签字。4、在物业管理公司手续：1物业公司就房屋交付相关事宜进行说明并就业主提出的相关问题进行解答，协助业主签订《前期物业服务协议》并接收《临时管理规约》。如需进行装修，应依法办理装修手续。2）开发商、物业公司人员陪同业主验收房屋，详细记录验房遗留问题，双方签字确认。3）业主在收楼书上签字后，公司正式把业主所购物业交付业主。4）物业人员在交房流程确认单上签字。业主接房流程图开发公司向业主发出《接房通知书》开发公司交房人员核实业主身份、身份证、购房合同、委托证明等开发公司交房人员核实业主身份、身份证、购房合同、委托证明等缴费：缴费：1.业主向开发公司缴清购房余款、购房契税、物业专项维修资金等；2.业主完清缴费手续后开发公司财务人员在《接房手续书》上签字或盖章；3.业主在物业管理处预缴六个月全价物管费，物业管理处收费人员在《接房手续书》上签字或盖章。有意见一般意见 办理接房手续：办理接房手续：1.业主填写《XX情况登记表》、《业主服务需求调查表》等；2.业主签订《精神文明建设公约》、《消防安全责任书》等；3.发放《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》等资料及钥匙等物品。物业管理工作人员陪同业主验房物业管理工作人员陪同业主验房验房结果对业主房屋内的工程质量问题进入整改程序，由物业管理处跟进并反馈直至处理完毕后业主接房验房结果对业主房屋内的工程质量问题进入整改程序，由物业管理处跟进并反馈直至处理完毕后业主接房对无意见的业主资料归档，完成接房对无意见的业主资料归档，完成接房祝贺业主收楼之喜祝贺业主收楼之喜（二）注意事项1根据购房合同约定，业主收到《交房通知书》后，应按照通知书载明的期限前往该商品房进行验收与交接。若业主未在约定期限内完成交接，视为构成违约，且视为已实际接收该商品房。2在办理房屋交付验收过程中，应当对房屋内的各类设备设施及土建工程是否存在损坏、缺失或未达到合理使用状态的情况进行全面核查。发现存在瑕疵或问题的，应当在交房验收单中作出明确记载，并与开发商协商确定修缮方案及整改期限。3、房屋保修责任及期限参见售房合同约定。4、业主收房时需带好以下资料：1）原购房合同、《委托经营管理合同》、发票及收据；2双方当事人应提供身份证、结婚证及户口簿原件；如属离婚状态，应提供离婚证、人民法院的离婚判决书，并确保户口簿上婚姻状况一栏明确标注为"离婚"字样。3）当地户口、单身的只需带好身份证、户口本原件；4）外地户口除带身份证、结婚证、户口本原件等；5）外籍人士需带好绿卡、台胞需台胞证、身份证、结婚证等相关证件原件；6）公司办理房产证需带好营业执照、公司章程、验资报告、法人身份证原件。7）贷款已还清用户请务必带好还款证明。五、客户服务（一）物业服务人员1、物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。2、物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。3、物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。4、在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。（二）物业档案管理1、建立完善的物业管理档案：1）物业权属资料；2）物业竣工验收资料；3）设施设备管理资料；4）业主/使用人资料；5）物业租赁资料；6）装修管理资料；7）安全生产资料；8）日常管理资料等。2、规范保管和移交物业管理所需资料。（三）商家进驻和离场1、商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理：1）收取物业服务费用；2）向商户提供《服务手册》；3)指引商户填写和提供进场资料；4)向商户讲解项目管理规章，并建立商户档案；5）提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数；6）门匙交收。2、商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理：1）结算各项物业服务费用和水电气等费用；2）指引商户填写撤场资料；3)对于商户的室内装修拆除告知禁止行为；4)最后联同业主和商户对项目进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。（四）服务接待1、文明礼貌，主动热情，耐心周到，规范使用礼貌用语；2、做好商户来电/来访/来函意见记录。3、设立客户服务中心；4、设立24小时服务热线电话，公示热线电话号码和服务承诺；5、建立24小时值班制度；6、公示各类服务收费项目和收费标准。（五）客户意见管理1、服务意见征询1）每半年进行一次抽样的物业服务意见征询；每年进行一次物业服务意见普调。2）征询面为项目总户数的80%以上。3）征询表中选择范围设定为“满意、较满意、一般、不满意”。4）对商户意见进行统计分析，制定整改措施并向全体业户公布。5）物业服务满意率90%。2、客户投诉意见跟进处理1）一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；2）书面来函的三个工作日内书面回复；3）非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并协助解决。4）投诉处理及时率为100%。（六）走访回访接待员的走访内容包括三方面：1、听取业户和项目方对物业管理服务的意见、建议；2、对报修后的维修结果进行回访；3本管理处将就业户在礼仪规范、形象维护、环境卫生、广告设置及装潢管理等方面存在的问题，依法依规进行提示并督促其进行整改。通过以理服人、以情动人的方式，引导业户充分认识到：本管理处所实施的各项管理措施，均旨在共同维护项目整体形象，实现项目可持续发展之共同目标。（七）标识管理1办公区域及公共区域应当设置指示性标识，包括引导标志及功能标识，具体应明确标识以下事项：电梯位置、楼梯位置、出入口通道、残疾人通道、项目导视图、问询服务处、男女卫生间、消防器材存放点、劳动防护用品存放点、办公物资存放点、工具类物品存放点以及有毒有害废弃物专用存放区域等。2、办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。3、应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。4、配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。5、标识的图形符号应符合物业公司VI应符合国家《标志用公共信息图形符号》标准的相关规定。消防与安全标识应符合《安全标志》及《消防安全标志》的相关规定。各类标识的设置应统一规范，确保其悬挂与摆放符合安全、正规、醒目、便利、协调的要求，不得进行涂改，文字内容应符合规范标准。（八）内外联系1、项目内部联系：项目内部管理职责包括：接待业主（商户）就日常事务进行投诉或咨询；向业主收取物业管理费用、水电能耗费用及铺位维修及抢修费用；向项目管理方收取物业服务费及能耗费用。项目管理方的服务质量将直接影响物业服务费的收取率。前台服务信息处理程序相关单位信息其他渠道信息相关单位信息其他渠道信息前台服务受理、填写《前台服务受理、填写《xxxx信息登记表》填写《报事单》，通知责任部门，责任部门做好记录填写《报事单》，通知责任部门，责任部门做好记录责任部门安排人员，组织处理重大事项向上级汇报责任部门安排人员，组织处理重大事项向上级汇报责任部门将处理结果反馈给客户服务中心责任部门将处理结果反馈给客户服务中心前台服务进行回访，并做好记录每周整理、总结、统计，报主任前台服务进行回访，并做好记录每周整理、总结、统计，报主任汇总档案，编号、存档季度和年度总结，报上级领导和公司汇总档案，编号、存档季度和年度总结，报上级领导和公司来访信息电话、传真信息来函信息来访信息电话、传真信息来函信息管理中心提出改进措施管理中心提出改进措施2、项目的外部联系本项目与街道办事处、居民委员会、派出所、消防部门、劳动部门、环保部门、水务部门、电力部门、煤炭供应单位、电信运营商及媒体单位等存在业务关联。若未能妥善处理与相关政府部门及机构的协调关系，可能对项目经营活动产生不利影响；反之，若能有效协调各方关系，将有助于提升项目运营效率与社会效益。其他公司或关联单位其他公司或关联单位前台服务公司业主资源支持信息反馈需求信息传递信息反馈信息资源寻求支持处理投诉信息反馈开发商资源支持信息反馈（九）客户关系维护每年不少于一次组织客户活动。（十）财务管理1、对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理。2、运作规范、账目清晰。3、对于商户报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。4物业服务费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、停车费及其他费用的缴费标准、缴费时间及缴费方式，应严格依照公开的收费管理制度执行（合同另有约定的除外）。5、收费应操作规范。（十一）租赁业务管理1设立经营租赁台账制度，对租户基本信息、租赁面积、合同期限及租金等核心要素进行登记，应于每月定期对台账进行复核、汇总整理及统计分析。2、按照租赁业务手续办理流程，指导规范日常经营租赁工作开展。3建立租赁合同修订、审批及洽谈的管理制度，于租赁合同签订后，协助租赁方及时办理租赁合同登记备案、印花税缴纳及房屋交付使用相关手续事宜。4、定期拜访租户，及时了解租户经营情况及扩租、续租需求，预先制定经营风险应对措施。5、制定租金收缴管理办法，监测租赁合同执行情况，及时完成租金收缴工作。六、环境管理（一）室外区域1建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应当保持完好，不得存在违反规划的设摊行为、擅自搭建行为或违规堆放行为，确保环境卫生整洁。2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。3出入口、安全疏散通道及无障碍通道应保持畅通；步行道及台阶地面应采用防滑材料或铺设防滑垫，相关附属设施应保持良好状态。4、绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。5、环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。6、商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。（二）室内区域1、保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。2、空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。3、柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢及自动扶梯的扶手带等设施应当定期进行清洁消毒。在传染病暴发期，应按照卫生行政主管部门的相关规定，提高清洁消毒频次。。4、生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。5、物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。6、按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。7、化学危险品的贮存应符合GB15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。8、项目及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。（三）保洁服务标准1、材料分类保洁服务标准材料服务标准大理石、花岗石表面光亮，色泽均一，浅深纹理清晰，无花斑面砖表面光洁，色泽均一，无污迹、油污和胶粘物金属附件及面板明亮，具有折射光泽，能反映金属质量，无浊水痕迹木质地板花纹清晰，色泽光洁，贴面平整无划痕，无灰尘亚光不锈钢、黄铜等光亮洁净，保持原材料质量，无油灰吸附、粒状点和水迹墙纸花纹清晰，表面无灰尘、油迹、霉点和划痕涂料墙保持原色彩，无印痕、黑点及底色反映木质护墙板光洁，花纹呈现原样，无印迹、霉点和水迹软质墙面表面色泽不受污染，保持原色，无油斑、灰尘和水迹地毯纤维方向一致，色泽花纹不混浊，无垃圾和灰尘玻璃、墙面清洁明亮，玻璃有透视度，影像清晰，镜面无雾气洁具瓷砖表面光洁，保持原色，无积垢水泥地面防水、防滑、保持地面清洁，无起沙状态2、不同区域清洁标准项目要求外围及周边道路1、地面干净无杂物、无积水、无明显污迹、油渍2、明沟、窨井内无杂物、无异味3、各种标示标牌表面干净无积尘、无水印4、路灯表面干净无污渍。绿化带及水池1、绿地内无杂物2、花台表面干净无污渍3、水池内水质清澈、池内无漂浮物4、池壁无青苔等污垢5、水池无异味。大厅、楼内公共通道1、地面干净、无污渍、有光泽、保持地面材质原貌2、门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍3、门窗玻璃干净无尘、透光性好、无明显印迹4、各种金属件表面干净、无污渍、有金属光泽5、门把手干净、无印迹、定时消毒6、天花板干净、无污渍、无蛛网7、灯具干净无积尘8、中央空调调控板净、无污迹9、进出口地垫摆放整齐、表面干净无杂物10、盆栽植物无积尘。会议、接待室1、地面、墙面、干净、无灰尘、污渍2、天花板、风口目视无灰尘、污渍3、桌椅干净4、物品摆放整齐、有序。5、门、窗玻璃干净无尘、透光性好、无明显印迹楼梯及楼梯间1、梯步表面干净无污渍2、防滑条、缝，干净无杂物3、扶手栏杆表面干净无灰尘4、防火门及闭门器表面干净无污渍5、墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间1、地面干净、无污渍、无积水2、大小便器表面干净、无污渍、有光泽3、各种隔断表面干净、无乱写乱画4、金属饰件表面干净、无污迹、有金属光泽5、墙壁表面干净6、天花板无污渍、蛛网7、风口或换气扇表面干净无积尘8、门窗表面干净、窗台无灰尘9、玻璃干净无水渍10、洗手台干净无积水、面盆无污垢11、各种管道表面干净无污渍12、各种物品摆放整齐规范13、废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒14、卫生间内空气流通并且无明显异味。停车场1、地面干净、无杂物、无明显油渍、污渍、积水2、顶部各种管网、灯具、指示灯表面干净无积尘、蛛网3、墙面干净无积尘4、各种指示牌表面干净有光泽5、消防器材表面干净、摆放整齐6、减速带表面干净无明显污迹7、各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间1、地面干净、无杂物、无积水2、地垫摆放整齐干净3、天花板干净无蛛网4、灯罩表面无积尘、蛛网5、墙面干净无污渍6、各种物品表面干净无渍7、清洁工具摆放整齐有序8、室内无明显异味。电梯及电梯厅1、电梯轿厢四壁光洁明亮、操作面板无污迹、无灰尘、无印迹2、地面干净、空气清新、无异味3、电梯凹槽内无垃圾无杂物4、按钮表面干净无污渍5、扶梯踏步表面干净6、扶手表面干净无灰尘、污渍7、玻璃表面干净透光性好8、不锈钢光亮无尘9、梳齿板内无杂物污渍10、厅内地面干净有光泽。电器设施1、灯泡、灯管、灯罩无积尘污迹2、装饰件无积尘污迹3、开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶、箱1、桶、箱按指定位置摆放2、桶身表面干净无污渍无痰迹3、烟灰缸内烟头不应超过3个4、垃圾不应超过2/35、内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱、公共设施1、保持表面干净、无灰尘、无污渍2、报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹3、喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍4、监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点5、消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘6、内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房1、袋装垃圾摆放整齐2、地面无明显垃圾3、无污水外溢4、房内应无明显异味5、垃圾日产日清。设备机房、管道、指示牌1、无卫生死角、无垃圾堆积2、无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍3、指示牌、广告牌无灰尘、无污迹4、金属件表面光亮、无痕迹。外墙1、目视洁净、无污垢2、表面、接缝、角落、边线等处洁净、无污迹、无积尘。平台、屋顶无垃圾堆积。3、卖场经营区域清洁质量要求（经营单位负责）1)通道地面保持干燥和清洁。2)寄物箱表面、内部保持清洁，无污迹和灰尘。顶部无杂物堆放和积尘。3)玻璃、镜面应保持清新，表面无灰尘、污痕。4）区域内柜台底座表面应保持材料的原有色泽，无拖布甩水痕迹。5）聚光射灯灯具的灯架、灯框、吊架等物体表面无灰尘。6）广告灯箱框架、灯片无污迹和水迹。7）区域内柱面应保持光滑、光亮，无水迹和灰尘。8）应及时清理场内拆卸的包装物，保持场内道路畅通，以防顾客绊倒。9）电源插座表面板应保持清洁。4、保洁频次要求1）共用楼道保洁频次要求①楼层通道和楼梯台阶每日进行2次全面清洁，适时保洁；②楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每日清洁2次；③大堂玻璃每3天清洁1次；④大堂地面随时保洁，保持地面清洁；⑤楼层水磨石地面和水泥地面每日刷、拖1次；⑥大理石地面每周打蜡或晶面处理1次；⑦楼层通道、大堂墙面砖每月擦抹1次；⑧通道玻璃、百叶、消防箱内每月清洁1次；⑨墙面、管线、防火门、天井等每月清洁1次；⑩灯具、外面、烟感每月擦拭1次；2）地下室保洁频次要求①每周全面清洗1次，每日专人巡回保洁；②标牌、悬挂物、开关、按钮等每日擦拭1次；③排水沟每周清理1次；④排水、管线、下水道、设施每周清洁1次；⑤每月打开1次地下室集水坑和污水井盖板、疏通冲刷1次；⑥特殊情况下及时清理。3）电梯及电梯厅保洁频次要求①电梯轿厢地面每日清洁2次，若轿厢内铺设地毯，每日吸尘2次；②电梯层门每日擦抹1次，每周对电梯门壁、层门打腊上光1次；③灯饰及轿厢顶部每周清洁1次；④电梯门槽每日清理1次；⑤电梯厅纳入公共通道同级保洁。4）道路保洁频次要求①每日对道路清扫1次，不间断适时的巡检保洁；②每月刷洗路面1次；③保持道路清洁、干净、没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等；④无明显水迹、污迹；⑤道路及水坑和雨污水井盖板、雨水箅子应保持完好。5）停车场及车库保洁频次要求①每日清扫停车场、车库、车棚地面1次；②适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹；③每周擦洗1次停车场公共设施；④每周全面清洗地面1次；⑤每3天清洁停车库内标牌、反光镜、开关、按钮；⑥每月清洁1次灯具、烟感、楼道；⑦每月清洁停车库管线、排水设施1次；⑧每月清洁1次防火门、消防箱等设施。6）绿化带保洁频次要求①绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于2次清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾；②及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等；③无明显暴露垃圾、无卫生死角；④每日至少巡检2次；⑤每周清理道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾1次；⑥因修剪工作或因天气原因意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在当日内清除。7）垃圾收集与清运①绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱收集每日不少于2次；②每天清洗垃圾桶、果皮箱2次，每日擦抹表面1次；③垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染；④清运垃圾的时间要避开人流高峰；⑤禁止使用客用电梯运送垃圾；⑥垃圾房、站设专人、封闭式管理；⑦协助垃圾清运单位清运；⑧及时填写《垃圾清运记录》；⑨每次清运结束时冲洗垃圾房、站，冲洗污水不能排入雨水系统。8）园林小品保洁标准①每日对人工湖清洁1次，湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；②每天对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次，每周对喷水池底清洁1次，目视池底清澈见底；③水面无杂物、池底无多余沉淀物、池边无污迹；④每天对假山、小品清洁1次，细致、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，如有及时报修；⑤需要刷白或刷油漆保护和装饰的部位每半年粉刷1次。（四）绿化管理1、对辖区绿化进行养护工作。2绿地规划符合相关标准，依据各类植物的生长特性进行科学修剪，确保景观效果。绿地未发生未经许可的占用、擅自改变用途及人为践踏行为；并设置规范的警示标识，以提示公众爱护植被。3、建立完整的绿化设施资料档案，绿地布局资料齐全，公共绿化环境竣工图、绿化品种明细表等有关资料齐全。4绿地内不得存在纸屑、烟头等废弃物；绿化盆景应进行定期巡回保洁作业，室内绿化叶面保持清洁，无积尘现象；套盆内部不得存在垃圾残留，套盆表面应整洁，无积尘现象；每月至少进行一次全面清理绿化地的作业。1次。5、花草树木长势良好，无病虫害，无斑秃。6、根据业主/使用人需求，提供有偿的绿化养护服务，公示服务项目及收费价格。7、乔灌木成活率达98%以上，按设计要求或自然树形每季度修剪不少于1次。8、草皮生长旺盛，生长旺季每月修剪不少于一次，高度保持3-5厘米。9、花坛地被植物生长良好，开花整齐，植物覆盖率98%以上，美观大方，与周围植物配置协调；室外花卉生长良好，花卉配置合理，造型美观，及时清理枯枝残叶。10本项目室内摆设植物养护管理符合以下标准：持续保持叶面清洁光泽，无枯叶残留；花盆保持清洁，底盆定期进行清理；实施适量浇水及施肥管理；及时更换及养护植物，确保盆栽插花保持整洁美观。11、春夏季每月至少杀虫1次；秋冬季每季至少杀虫1次。12、逢重大节日，根据项目实际情况结合业主/使用人需求，合理进行绿化装饰布置。13在大风季节期间，应采取有效的防风措施，合理规划并加固防护设施，对绿化树木进行必要的支护措施。在大风过后，应及时清理倒伏树木及断裂枝条，并采取措施扶正树木；在进行高空修剪作业时，应配备必要的安全防护措施，确保作业过程符合安全规范。七、工程管理（一）基本要求1建立健全设施设备档案及设备台账管理制度，确保设施设备管理制度完备、操作流程规范、责任主体明确；按照设施设备的特性实施系统分类管理。2、按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。3、严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。4对共用设施设备应当定期组织进行巡查，发现需维修的情形，属于小修范围的，应及时组织进行修复；属于大修、中修范围或者需要进行更新改造的，应及时编制维修及更新改造计划，以及专项维修资金使用计划，向业主、业主大会或者业主委员会提交报告及建议，依据业主大会的决定，组织实施维修或者更新改造。5、高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。6、各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。7、各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。8、各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。9、各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。10、商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。（二）装修管理1、成立装修管理小组在项目正式运营前，应当组建由招商、工程及物业管理等相关职能部门人员构成的跨部门装修管理小组，负责所辖区域内的商户装修活动统一进行监督管理。2、项目装修设计规范1）吊顶为最大限度保障商业整体形象的协调性与统一性，项目吊顶装修设计原则如下：项目应统一采用与各楼层公共区域相协调的吊顶设计。如因经营特性确需变更设计的商户，须向相关主管部门提交书面申请并经审批同意后方可实施。商业运营中心书面申请，在与周边项目协调统一的前提下，方可能获得许可变更吊顶。项目吊顶的排布、色彩、规格必须接受商业运营中心的统一管理，如采用格栅吊顶者不得裸露管路。且应将项目与公共区域上方用石膏板封死，以控制项目内温度。为确保卖场内视觉整洁性，各类吊顶天花应保持与公共区域吊顶的高度一致。吊顶天花内设置的烟感、温感及消防喷淋等设施，应当保持完整，不得擅自拆除或损坏。石膏板吊顶施工须在空调风管安装调试完毕并处于正常运行状态，且烟感装置、喷淋器安装调试完毕并处于正常运行状态的前提下方可实施。吊顶工程应首先进行龙骨架的安装，并预留检修口。同时，应严格按照电路图所示灯路位置进行灯线铺设，所有线路均应按照配电箱的安装位置进行布置。对于网络线、电话线及音响线等其他线路，应同步设置分线槽或线管，以确保后期电源控制总开关的安装条件符合规范要求。2）地面地面应与公共区域的水平高度保持一致，衔接处不得有缝隙，且必须用不锈钢条填实或铝合金压条扣住。建议：若非因经营特殊需要，项目原则上应铺装石材地面或地板，应优先选用与公共区域色彩一致或协调的材料。建议地砖尺寸为600MM×600MM。如采用地板铺装，应只限于复合地板或实木地板，禁止采用地板革、地板胶、纯毛/化学纤维地毯。其中，复合地板的铺设应严格遵循地板材质的选择标准，应充分考量地板材质的耐磨性、防水性及使用寿命等技术性能指标。商场为确保整体商业品质形象，保有要求商家更换严重磨损、破损、起翘或变形地面材料的权利。同时应确保电源地插线及地插的安装符合相关标准，并对所用电线路的铺设进行规范。3）墙面项目墙面多采用轻钢龙骨结构层外覆石膏板结构层，因此禁止在项目墙面上悬挂或固定任何物品。不得在墙面上进行喷涂、涂鸦及任何形式的图形创作，亦不得张贴任何广告或宣传物料。项目如果需要可以在。自有区域内现有墙面的外侧，自行再制作墙面，满足经营需要。依据项目平面布置图，新增隔断墙的施工制作应确保所用电路电线的铺设符合设计要求，施工方不得在墙面上擅自设置或铺设电源明线及网络线。4）门面项目门面不得擅自搭建任何形式的造型结构，玻璃表面不得粘贴指示牌、装饰物、广告或类似设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯或射灯。玻璃朝向内通道的立面应保持三分之二的立面宽度通透，不得以任何形式进行遮盖（包括但不限于喷涂、贴膜等）。门扇应统一向铺内开启，不得擅自改变门扇开启方向，亦不得拆除、改造门把手（包括其安装方向）或更换门把手。面积在...100原则上，面积不足一定标准的项目不得变更门面位置。因品牌经营确需变更门面位置的，应提前以书面形式向商业运营中心提交申请并获批准。5）门楣与铭牌项目门楣处应仅包含名称、字号及标志，不得设置除铭牌以外的任何具有商业宣传性质的内容。项目铭牌应安装于指定位置，不得以垂直于门楣的方向进行安装或悬挂。项目铭牌的长度应控制在门楣长度的范围内。1/3不超过2/3的长度，取中间位置，两边各保持1/3的门楣长度。铭牌宽度上下距门楣两边缘保持100MM。铭牌的材质、厚度、固定方式等必须接受商业运营中心统一管理。铭牌材料不得选用苯板、KT板等低档材料，最低材料要求应为PVC或亚克力。铭牌的字体必须发光，应该是立体字，可以字体发光也可以是边缘发光。立体字字体高度要求5MM，如安装支架则支架高度要求5MM铭牌字体应当规范且完整，字序应符合国家语言文字工作委员会颁布的汉字排列规范。同时，字体的材质、立体感、色彩、字型、尺寸、组合方式等要素应符合商业运营中心制定的标准化规范。项目铭牌不得用霓虹灯、射灯、彩灯、反光灯、灯箱等来加强效果，或用彩带、旗帜、鲜花等来衬托。6）电力与灯光照明①电力供应：供电导线必须选用阻燃塑皮铜芯导线（导线上应有标注“ZR”记号），用电容量在5KV以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆，相线为红、黄、绿三种颜色，零线为黑色，地线为黄/导线应为绿色，其截面积应符合国家现行相关技术规范，并应确保其回路的保护开关容量与所连接设备的功率相匹配；导线连接处应保证结构稳固、接触可靠，并应使用阻燃绝缘胶布进行包扎后，再外加纤维套管进行防护。严禁超负荷运行。②灯光照明：项目公共区域照明条件为：色温3000K，照度600至700LUX项目在进行照明设计时，应予以充分考虑公共区域的照明情况。项目内部应确保照度水平及照明质量符合相关标准，在照明设计中应着重体现照明节能性、安全性、光照均匀性、柔和性及无眩光性，并应便于管理与维护。同时，应合理规划项目内部照明光源的投射方向，严格禁止通过项目玻璃幕墙将光线投射至项目公共区域。③在项目内使用的照明灯具，指定使用以下品牌和型号：日光灯：指定T5型日光灯支架，T8日光灯架及灯盘应采用电子式镇流器，电子式镇流器应为欧司朗、飞利浦、松下及雷士品牌；荧光灯管应为飞利浦、欧司朗及雷士品牌。建议采用上述指定品牌产品。T5节能型灯管。石英灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯；金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管；节能灯：指定为飞利浦或欧司朗；④禁止使用以下类型的灯具：220V石英灯杯、小太阳灯、碘钨灯、无产地、无合格证的灯具及光源。7）展柜（展架）展柜（展架）的设计应充分考虑顾客的视觉需求，具备便于顾客购物的配置，其高度应符合人体工程学原理，以确保顾客的便利性。不得在距离项目入口处的特定范围内设置展柜。21.陈列用具的设置应严格控制在通道宽度范围内，其摆放位置不得影响通道的通行宽度。2.陈列用具应保持多样化，应确保其形态具备高低错落、尺寸差异等多样化的特征。3.大型展柜或高展柜不得设置于靠近展示区域玻璃幕墙的位置，应采用低柜或低架形式进行商品陈列。4.陈列用具的数量应控制在合理范围内，不得过度密集。5.展柜（展架）的下方应配置照明设施，以确保展示区域的照明需求。8）橱窗项目橱窗的设置位置必须经过商业运营中心审核通过，项目橱窗的设置位置应考虑到客流动线的布置,第一条相邻项目橱窗的设置位置应保持一致，确保整体空间布局协调统一。第二条朝向通道的立面应确保三分之二的立面宽度保持通透性，玻璃表面不得设置任何指示牌、装饰物、广告标识或类似设施，严禁悬挂灯箱、安装霓虹灯等附属装置。第三条橱窗所采用的色彩应符合商品陈列需求，陈列设计不得使用滚动、旋转、振动类道具，且不得产生声响。第四条道具及商品的支撑结构应隐蔽设置，商品名称、企业标识或简要广告语须统一配置于台架之上。第五条单个橱窗仅限用于某一生产厂家的特定类别的商品广告展示。

橱窗灯光的设置应当满足以下要求：光源应保持隐蔽性，色彩应呈现柔和色调；其色温及照度参数应与项目公共区域照明系统相协调。不得采用过于鲜艳或复杂的色彩搭配。同时，应避免通过项目玻璃幕墙产生对项目公共区域的光反射干扰。9）试衣间应当设置独立封闭式试衣间，具备条件的项目可另行设置男、女专用试衣间。试衣间应当设置明显标识或标志牌，其尺寸、外形、色彩及材质应当保持相对统一。每间试衣间的内径尺寸1.2米x1.2米，高度以不低于2米为宜。试衣间门向内开,门宽度建议在800mm至900mm，试衣镜在进门正面和侧面，镜子宽度建议800mm×高1600mm。门上需有可内锁的门销，并配置挂物钩、衣架,置物台。照明安装位置应在顾客面向镜子的前面,灯光建议安装有滑轨射灯,试衣间内壁应保持光滑平整，并应设置具有警示性的提示性标识，内容包括"请您注意携带好自己的财物"等文字。试衣间地面应与卖场地面保持水平，地面应铺设地毯或地板砖。试衣间外侧应配备品牌软包式全长座椅，不得采用普通办公椅凳或折叠椅。试衣间内应设置...（注：原文末尾内容不完整，建议补充完整后继续处理）40W以上照明，如果试衣间内安装有空调开关时必须将所有线路隐藏于夹层内。10）食品操作间地面应采用耐磨、不渗水、耐腐蚀、防滑且易于清洗的材料，且应确保地面渗水问题得到有效处理。墙面、隔断及工作台、水池等设施应采用无毒、光滑且易于清洁的材料，各阴角部位应采用弧形设计。窗台应设置为不易放置物品的结构形式。食品操作间的工作台边(或设备边)之间的净距：单面操作，无人通行时不应小于0.70米，有人通行时不应小于1.20米，双面操作，无人通行时不应小于1.20米，有人通行时不应小于1.50米。11）装修材料①板材：所有大芯板、木工板、胶合板、复合地板都必须采用优质产品，甲醛含量应符号国家规范；②面板：采用金属板（彩钢板、彩铝板、不锈钢板）、贴防火板或涂防火漆；③平板玻璃：采用浮法平玻。裸露部分的边缘必车边（r=2mm）；④照明设备、线路：必须使用有3C标志的合格产品；⑤油漆、防火涂料：必须使用符合消防规范的环保材料；⑥内部装修的隔墙和内墙的材料应为阻燃材料，并应有相应的材质证明。12）消防和安保标准①配置：a、商厦内设有全自动喷淋灭火体统；b、各层设有消防栓、水龙带及水枪；c、设有手动报警按钮和警铃；d、设有各类烟感探头、温感探头、可燃气体探测器（餐饮部分）；e、设有防火分区卷帘门、防火门、防火安全疏散通道及应急电源照明；f、设有消防电梯；②禁止：a、不得擅自更改铺内原本之消防系统；b、不得加装消防设施并介入商厦消防系统；c、如需更改消防系统，须向物业管理部申报，经批准后方可施工。3、商业装修申请需要提交资料明细及要求1）提交资料明细：ⅰ《营业执照》、《名称核准通知书》、《工程设计证书》、《工程施工证书》、《建筑业企业资质证书》等资质证明的复印件，并加盖鲜章。ⅱ涉及消防改造的，应当提交消防设计单位的《营业执照》、《工程设计证书》、《建筑业企业资质证书》等相关资质证明文件的复印件，并加盖公章。ⅲ、特种行业作业人员操作证（电工、焊工）复印件。ⅳ、涉及消防改动的须提交消防设计备案回执（必须体现备案号和验证码）。2）提交图纸资料要求：所有图纸尺寸应以公制标注（1:100比例），全部采用蓝图，图纸一式两份，按照统一的比例，统一的纸张大小（A3）按照下述顺序装订成册；每张图纸注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例及必要说明。所有设计图纸须加盖设计单位公章，并由设计责任人、审核责任人签字或盖章确认。业主须在图纸上签字确认。3）图纸设计具体要求：1平面布置图要求平面尺寸标注清晰，明确轴线号。说明每个区域的用途。说明所有区域、场地、装置和家具等的尺寸及选用材料的规格。入口门旋转（如有）不得超过租赁范围及占用公共区域。不能阻塞消防逃生通道、逃生门和消防栓等。说明附加的卫生间及茶水间（如有）。标上保险箱、厨房设备或其他沉重的设备的位置（地面承重量不得超过3.5N/M2）2隔断图要求说明项目内现有的墙、新加的墙休和要拆除的墙（用虚线表示）。标上所有分隔墙的材质和高度。如果要在项目内拆除/新建砖墙/隔墙或安装沉重设备，租户应书面通知管理中心，并将申请图纸和注册工程师的证明一并提交。管理中心同意后，再提交政府有关部门审批。上述专业工程师的证明内容如下：“我，证明申请拆除/新建/安装的砖墙/隔断墙/设备是承重的/不承重的，现有的大厦上部构造、墙体和基础可以支持所申请装修工程的附加重量，并且是安全的，如平面图所示。我将监督此项装修工程，并于竣工时提交监理证书。”所有图纸应由租户和有关专业顾问签署。3地面材料图要求说明任何对地面的变更（租赁区域内的走廊按照租赁合同处理）。如有架高地板标上高度并说明使用的材料及固定方法。4综合天花图要求反映到顶的隔断和天花内工程的详细情况。说明吊顶材料，并标上高度。说明非标准吊顶材料及位置（例如：接待区）。说明所有灯具及配件的位置。报警铃、扬声器的位置及申请的变更（如有）。现有消防喷淋头和烟感器的位置及申请的变更（如有）。所有应急照明及安全出口指示灯的位置。库房内必须使用防爆灯具。注：吊顶内不允许使用易燃材料及裸露的电缆。5天花/照明连线图要求-标上灯位线路控制。6插座布置图要求-标上开关、插座等线路控制。7空调布置图要求-清楚说明所有现有的和新加的空调管道、出风口和回风口的准确位置，尺寸、规格及标高。-清楚说明新加风管与原系统风管的位置关节。-租户应聘用有资质的人士设计空调系统的增加/变更，以确保为分隔的房间提供足够的送风和回风。任何时候都不得封堵回风口。-清楚说明风机盘管/风口/温控器的任何增加、减少或移位。-如果租户申请安装风机盘管，隔断布置不得阻塞现有的空调系统。-当增加空调设备时，应清楚说明所有冷凝水排及防火的详细情况。-当增加新的空调管道时，应使用节气阀调整空气平衡。-租户应确保装修竣工后的空气平衡，所以图纸上需说明对于现有系统变更后，重新平衡供风量的方法。-清楚说明任何专用加热设备（如有）。8消防喷淋图9消防烟感图要求清楚说明所有现有的和新加的喷淋头/烟感器的准确位置。清楚说明消火栓系统的增加或变更。清楚标上烟感报警探头的位置。清楚标上喷淋头的位置平面尺寸与分隔墙之间的距离。租户应聘用有资质的人士对现有的自动喷淋系统进行增加/变更设计，以确保装修工程符合消防法规的要求。提交政府有关部门审批之前，应先得到管理中心的书面同意。所有图纸应由租户和专业工程师签署。该专业工程师的证明内容如下：“我，确认并证明对于现有的自动消防喷淋头/烟感器的增加/变更设计，符合消防法规。我将现场监督此项装修工程，并于竣工时负责取得消防局的消防验收合格证明。”10电路系统图要求提供配电系统图。清楚说明总配电盘和分配电盘的额定值、类型及准确位置和所有新的及现有的照明/电源/电话/传真等的准确位置。总电力接线示意图，标有数据。说明最大电力负荷计算。标上配电箱及额定值。说明所有照明及办公自动化电路。说明需要连接到项目备用供电系统的电路的详细情况。说明吊顶电缆线槽及地面数据电缆线槽系统（核心走廊按照租赁合同处理）。电缆管理系统及地面插座的类型和位置。主入口处电动门锁设备的详细情况。注意：这种门锁设备必须具有手动开锁功能及停电时的自动保险功能。按照有关部门的要求和规定，所有布线/电缆应穿入金属管或线槽内并隐藏。不允许将导管嵌入结构墙和楼板内。电力单线图应由有资质的电力承包商/工程师来完成，并提交管理中心书面批准。11给排水系统图要求清楚说明给排水点位的布置，管径及材料、污水泵系的详细情况，包括高位报警和螺线管阀门等。说明新增的管道路线。说明茶水间/厨房地面防水及门槛的详细情况。说明废水及油脂处理。租户应聘用有资质的人士对现有的给排水及卫生系统进行重新/增加/变更设计，并完全符合政府有关部门的要求和规定。工程应由有资质的管工施工，并完全符合有关部门的要求。不允许为了安装给排水及卫生设施面在结构墙和楼板上开孔。然而，如果非常必要，开孔的位置和方法，应先得到管理中心的书面批准。管理中心保留权利，批准或拒绝此项申请。如果管理中心允许，为了安装给排水及卫生设施而开孔，施工应由租户聘用的有资质工程师监督。租户应承担有关费用，包括修复由于开孔而产生的任何损坏，直到管理中心完全满意为止。12初级隔油箱13节点图要求-反映要清晰，要注明材料及防火涂料。14施工进度表要求-显示预计的开工和竣工日期及重要事件。15图纸封面要求-注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例等信息。16目录要求-详细说明图集每一页的具体内容，并必须与实际一致。17设计说明要求-详细说明装修区域基本概况，设计依据标准，装修材料说明，装修具体要求等信息。18原始平面图要求-原始平面图必须与销售或租赁合同上的平面图一致，严禁擅自修改原始平面图。19强弱电系统图要求-标明强电线路系统图需标明用电总负荷、电气配电箱型号/规格及安装位置、线路规格及采用的保护方式、开关、灯具、插座等设施的型号、规格、功率和安装位置，并附设计说明。-标明所有电源输出点及电气设备的平面布置，应注明进户线、总开关、各回路开关、各回路规格、各回路的实际负荷。插座采用漏保空开。-电源线采用阻燃线穿镀锌管敷设，最小线径不得小于2.5mm2。配电箱的壳体和底板应采用A级材料制作。配电箱不应直接安装在燃烧性能等级低于B1级的材料上-标明弱电线路系统图和弱电点位平面图及弱电线路规格。20空调系统图要求-空调外机的安装应在原设计位置，标明空调排水具体位置。-新造或更改的通风和空调系统必须注明风管、出/回风口、空调主机的位置及风管、风口尺寸、标高、施工材料。-标明空调控制面板位置。-标明空调保温材料的规格。-图中应注明主要设备、管件规格和性能参数；-有关通风和空调系统的设计应参照《采暖通风与空气调节设计规范》，并遵守《通风与空调工程施工质量验收规范》。21消防系统图要求-标明消防设备（喷淋头、温感、烟感、安全出口、安全指示、应急灯、灭火器、消防广播、排烟、新风）的分布图。-喷淋烟感：喷淋保护半径1.8米、烟感保护面积60平方米、温感保护面积30平方米。-疏散门：疏散门距离不超过15米、大型项目不超过25米-灭火器配置：灭火器100平方米以下4公斤2具、100平方米以上4公斤4具22立面图要求-大门的材质、旋转方向、式样。-项目的橱窗、货柜、货架的材料及设计。-外墙立面。隔断立面，必须注明隔断高度及具体材质。形象墙立面。23店招图要求-店招设计细节图，包括尺寸、字体、店徽、色彩设计及安装方法。-彩色效果图。24隔油池图纸要求-标注隔油池的具体尺寸、施工工艺。25其它施工细节图：因业户的特殊原因导致的需要增加的其他图纸。4）装修流程图商户选定之装修商根据要求提供相应资料、图纸交物业公司。呈交有关重新补充的图纸需于7呈交有关重新补充的图纸需于7天内送回物业公司工程部。物业工程部将于7个工作日内完成图纸审核，提供防水意见及对公共部分接点审批，并发意见书通知，由客户服务中心转交商户及装修商。商户及装修商送交有关图纸至当地消防处审批，并取得认可同意施工文件，副本将交回物业公司及装修商各一份存档。必须完成以下各项有关押金及费用：装修保证金必须完成以下各项有关押金及费用：装修保证金临时水电费用施工出入证押金装修垃圾清运费申请办理进场手续及使用货梯日期及时间，办理临时水电供应申请等。装修进行期间将由物业工程部及秩序维护部监督有关各项装修工程施工、安装规范及守则。商户装修完毕后通知物业公司进行验收。商户及装修商通知当地有关消防处派员进行二次装修验收并取得消防验收合格证明文件。所有需更改、完善之有关项目工作，需由原装修商处理完成。所有需更改、完善之有关项目工作，需由原装修商处理完成。押金归还（扣减押金款项需视完工后，有否损坏公共地方部分扣除）。押金归还（扣减押金款项需视完工后，有否损坏公共地方部分扣除）。商户将搬迁进场营业5）装修巡查a、进入新现场前仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。b、进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：ⅰ、隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙。ⅱ、墙面：可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板，阻燃墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火处理。ⅲ、地面：不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收。ⅳ、天花：必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花高度一般在2.5～2.7米之间，一般不接受不装吊顶之申请，如安装封闭型天花，则必须在天花上所有闸阀处留检修口。ⅴ、烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（Net≤80平方米）。如间隔墙高度低于天花50厘米或以上，则可和附近之烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米。ⅵ、喷淋系统：所有喷淋管道应当涂刷油红色防锈涂料，采用吊码进行固定安装，不得使用铁丝、电线等非专用吊具进行悬挂。所有管路接口应确保密封性，不得出现渗漏或漏水现象。喷淋头应保持与石英灯等高温光源的最小安全距离。30厘米，以防过热爆裂（有效温度为68℃）。ⅶ、电气：所有线路需套PVC根据相关规范，线管安装应采用吊码进行固定，严禁使用铁丝、电线等非专业固定材料。线管不得悬挂在消防管道、空调管道等非允许部位。配电箱内空气开关的型号及安装位置应符合电气安装规范，动力线路应配置漏电保护装置，动力线路与照明线路须严格分开设置，不得共用零线。ⅷ、中央空调系统核查事项：1.核查所有二通阀及电磁阀是否处于正常运行状态；2.核查电气连接是否符合规范，保温层是否完整且符合相关标准；3.核查新增的风机盘管是否便于拆卸马达，以确保后续清洁维护；4.核查排水管道坡度是否符合排水要求，确保排水系统有效运行。ⅸ、灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器。未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分。ⅹ、大门：一般情况下，大门不能更换。如见有更换，需及时查明上报。c、任何违章工程必须尽快记录或拍照存档（如有需要），及时汇报上司做进一步行动。6）装修验收：a、验收时二次装修小组最少2位成员在场，其中有1作为初审核单元图纸的工作人员，在验收过程中应依据装修审批所确定的项目及要求，结合巡楼报告对涉案户的装修状况进行检查。如发现存在不符合要求的情形，应立即指出其整改事项，并签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》文件。整改完成后，应重新组织验收，直至符合相关标准。b、联系消防、空调项目承判商，并同检查消防报警、联动系统，空调系统需开机运行24小时，检查是否运作正常；检查电力系统是否正常运作；给排水工程是否符合标准规定（如有）。c、管理处可作审批装修项目验收；涉及消防项目验收，惟以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工/开业与否。（三）报修服务1、全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。2、报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。1）小修急修及时率100％；2）一次维修合格率>90％；3）维修服务回访率30％；4）有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。（四）维护管理1、编制设备设施的年度维护保养计划及中大修计划，使用维修资金预算的，应事先报业主方审核批准后实施。2、房屋及附属设施维护要求：1每年应当至少进行两次房屋结构检查；涉及安全使用功能的部位应每季度进行一次检查。在检查过程中发现房屋损坏情形的，应当立即通知房屋所有权人及实际使用人，并及时组织修复，同时建立完整记录并妥善保存。2）保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响；3）墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损；4）定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；5）每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复；6）保持道路路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损；7）休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。3、设施设备的系统维护应符合DB31/T361-2006《办公楼物业管理服务规范》的要求。4、对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的