时代广场物业管理项目投标书样本

第I条徐州苏豪时代广场

物业管理项⑻

投

标

书

南京能中物业管理1限公司

地址：南京栖霞区胜利三村483号

联系人：张茂安传真：025—84720311

电话：025—84721390

目录

第一某些投标函

第二某些投标公司概况及投标报价表

第三某些公司授权委托书

第四某些公司简介

第五某些公司资质证书

第六某些服务承若

第七某些项目重要人员资料

第八某些组织机构、人员配备、人员选聘规定、人员培训

第九某些物资材料、固定资产配备

第十某些综合报价测算

第十一某些商业项目管理难点和重点

第十二某些机电设备设施管理规定

第十三某些本项目也许浮现各类应急办法

第十四某些管理制度目录

第十五某些档案资料管理

第十六某些编制根据

第一某些投标函

徐州成功置业有限公司：

我南京诚丰物业管理有限公司现通过徐州成功置业有限公司招投标办公

室参加苏豪时代广场物业管理投标T作，并干二CC六年月日通过

资格预审，并所有按照贵方规定在规定期间内完毕各项前期准备工作。在本次投

标中我司将以精心准备、真诚态度积极参加，并作出如下承诺：

1.我司已理解招标人关于《“苏豪时代广场”物业管理招标文献》内容、细

则、规定、办法及条款：并批准响应招标文献内容及规定，以贵方招标文献内容

为基本，投标“苏豪时代广场”物业管理服务。

2.本投标书物业服务费报价和其她报价包括了“苏豪时代广场”所有物业管

理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其她费用。

3.我司批准以本投标书内各项报价，向项目提供投标书明示所有物业管理

服务内容规定、原则和质量，并批准将各项服务费报价商定于合同期内保持不

变。

4、我司批准于中标并订立《前期物业服务合同》后，在商定期间内提供投

标书内所述之物业管理服务：接受业主监督、政府行政部门管理。

5、我司知晓招标人选定中标人，不必向我司公开中标人资料或做出招投标

其她任何解释，一切关于选聘中标人活动以本项目评标规则为根据。

南京诚丰物业管理有限公司

二。。六年七月

第二某些投标公司概况及投标报价表

公司名称南京诚丰物业管理有限公司法定代表人张茂安

公司注册地南京栖霞区胜利三村483号注册资本万元人民币

公司资质级别三级

投标人全委托管理物业总建筑面积万m2,其中住宅万m2,商业万m2；

规模及管理业绩总建筑面积______万尤其中住宅_______万k,商业____万痛；

物物业服务费收费原则报价：

业

管1.住宅区1.30元/肝.月，公共水电费按0.20元/nf.月分摊；

理

商业区元月，公共水电费按元月分摊：

服2.9.00/of.6.00/nf.

务

3.地下车库车位元/位.月；露天车位元/位.月（按徐州市物业管理收费

费

原则收取）

投

标

报

价投标单位（章）

月H

第三某些公司授权委托书

授权委托书

本授权人声明：我（姓名）系（投标人名称）法定代表人，现授

权委托（姓名）为我公司参加“苏豪时代广场”物业管理投标授权委

托代理人，代理人全权代表我参加该项目物业管理招投标活动，所订立该物业

管理项目提交投标文献及评标过程中澄清、承诺、订立《前期物业服务合同》，订

立合同文本本人均承认。

代理人无转委托权。特此委托。

代理人：性别男年龄

身份证号码：职务：

投标公司：南京诚丰物业管理有限公司（公章）

法定代表人：（签字或盖章）

身份证号码：

委托日期：年月日

第四某些公司简介

香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体当代化公司集团,

集团以设计、制造、销售家具为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物

流、造纸业等各种行业。集团在香港拥有“诚丰实业国际有限公司，诚

丰办公系列（香港）有限公司，香港诚丰投资公司，香港德雅家具备

限公司”等全资直属机构。1993年起先后投资在中华人民共和国大

陆建成规模经营三大生产基地：诚丰家具（中华人民共和国）有限公

司，深圳诚丰家具厂和诚丰五金钢具厂，专业化生产高中档办公家

具、高档酒店家具、厨房家具。

诚丰家具（中华人民共和国）有限公司总注册资金超过1亿港币，

总投资达2亿多港币。公司下属诚丰家具厂、诚丰万进家具公司，诚

丰五金钢具厂、诚丰装饰工程有限公司、诚丰房地产开发（福清）有

限公司、诚丰物业管理有限公司诚丰钢琴厂等生产实体，分别从事

家具生产、销售、工程等业务。厂房面积达60000多平方米，占地面

积将近500亩，服务员工、生产及销售人员超过3000名。

在销售管理方面，充分运用公司遍及全国销售网络，发挥四十

余家分支机构服务快捷优势，资源共享。

诚丰物业公司成立于1999年，重要以服务为龙头，立足于物业行业

发展。公司始终致力于为住户塑造整洁、优美社区环境。同步诚丰物

业公司也是一家科技公司，公司拥有高资质先进工程师和经验丰富

技师，以微电子计算机控制、工程技术开发等专业构成科技开发基本

力量,开发研制了完全基于网络办公管理软件产品。软件集经验开发

研制，将各种形式物业公司，不同顾客办公需求中具备共性应用，

抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公

室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等重要方面，应用

网络这一共享资源平台和共享途径，环绕公司信息源将办公体系所

有自动化、流程化、数字化。凭借其知名电子商务网站中华人民共和

国物业网常年为中华人民共和国物业公司毙供高质量、多层次电子商

务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，公司通过高技术实

现高效率、低运营成本办公管理体系，赢得最大效益，才是真正目。

近年来，勤快诚丰人始终以“诚信服务，丰裕社会”为服务宗旨立足

于社会。

诚丰物业公司不但有丰富物业管理经验，同步还聘请了上海浦东潍坊物

业集团公司作为常年征询顾问，不定期学习上海物管先进理念和管理经验。

公司当前管理龙福山庄，位于雨花区，面积3.6万平方米，今年已通过

IS09000质量管理体系和TS014000环境管理体系，管理已步入智能化范畴。

社区内设电子监控系统24小时保安值勤、巡逻、站岗，运用科技手段，呆证

了社区内安全。山庄内绿化设施委派专业公司进行常年养护，绿化始终保持

葱茏，茂盛；维修工定期对公共设施进行检查及寻常维护，并能向业主提供

室内有偿维修服务。24小时专人看守大型地下停车场，免除了业主有车难停

烦恼。社区优质服务，居民满意，让咱们公司更有信心，更有能力来迎接更

多挑战。

公司拥有高资质先进工程师和经验丰富技师，以中青年科技骨

干为主体机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所构成科技

开发基本力量,加之高档管理人员和一支精良专业，实行高科技技术

成果商品化，产业化，集人才，信息成果市场四位一体科工贸公司。

公司开发高新技术产品市场，热忱地实行网络管理，逐渐推广网络

信息，电子商务服务，以优秀服务树立诚丰公司形象。

公司开发物业管理软件和办公自动化软件已所有投入市场，得到了许多

顾客赞同。公司专业化服务不但仅面向于业主，也面向于物业管理公司。公

司家政服务，绿化服务，网络信息工程，软件开发工程等服务都已得到客户

认同，咱们荣誉客户遍及南京、连云港、上海等地。

公司把IS9001国际质量认证体系始终贯穿于管理全过程中，以优秀服务维护着

诚丰形象，彻底保证消费者利益。同步诚丰还以其蓬勃发展势头，随着行业发展腾飞

不进。

咱们是以“业主服务满意”为宗旨物业公司，咱们服务准则是：迅

速、便利、周到。

诚丰人会用自己产品质量和服务质量去赢得广大客户信任，使诚丰

公司在商品经济竞争中占有一席之地。

始终以来，咱们恪守“诚信服务，丰裕社

会”公司信条，不断挑战，完美自我，从产品每一种部件做起，从每一

种客户做起，使“诚丰”成为国内外家具市场某种知名品牌。遍及全

国四十多家全资分支机构营销网络和“九大服务承诺”更为诚丰优质

服务奠定了坚实基本。立足国门，放眼世界。咱们满怀信心与您共发

展。

诚信服务，丰裕社会

真诚合伙，携手共进

第五某些公司资质证书

第六某些服务承诺

寻常物业管理阶段是物业管理公司实行管理与服务功能重要阶段,

重要内容涉及治安管理、车辆管理、机电设备设施维修与养护、清洁

管理等多方面内容。（依照实际状况酌情调节）

保安管理

项目原则

人流控制对来访人员须通过保安室，与主人通话征得批准后方可进入，并进

行访问登记和离开注销登记手续；对装修、搬运人员采用办理出入

证管理，对其活动范畴进行一定限制；对可疑陌生人，采用追踪、

监控办法，必要时可上前询问。

物流控制对物资流动实行申报、盘查、登记制度，住户物品搬出须向管理处

提出申请，由管理处向门岗传并提供以便，巡逻人员由责任和义

务对物资流动进行礼貌盘查，所有物资流动实行登记放行手续.

车流控制规定车辆保管员熟悉每辆车状况，同步强调其高度责任心和管理人

员严格认真检查制度，发放停车证，及时记录进出车辆车牌号、车

型等信息，加强巡逻工作，保证不发生丢失案件。

清洁卫生管理

划分寻常清洁天口定期清洁项目，合理分派工作任务，分块包干,

责任到人，保持环境始终清洁干净，无积尘，无卫生死角，合理安

排垃圾收集及清运，做到日产日清。

项目原则

公共楼道1、每天清洁一次，二天拖洗一次。

2、地面无杂物、无明显污渍。

3、玻璃窗一月擦一次

4、管道外表，电、水表箱，各种开关每二天擦次

5、走道灯每月擦一次。

6、天花板每月清洁一次。

道路1.一天清扫次。

2、地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。

3.明沟内无积水、杂物。

4.半米处目视路面标记牌无灰尘、污渍。

5.果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、垃圾附着物。

5、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、垃圾附着物。

地下雨、污1.每月疏通一次。

水井疏通2、水流畅通，井盖无污迹。

3、目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。

3.目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。

3、目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。

绿地L一天清洁次。

2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐等杂物。

3、无3cM边长以上石块，100平方米内烟头在1个如下。

3.无3cM边长以上石块，100平方米内烟头在1个如下。

3、无3CM边长以上石块，100平方米内烟头在1个如下。

停车场1.一天一次，整日保洁。

2、目视地面无果皮、纸屑，无积水、污迹和杂物。

3.每周用水冲洗地面一次。

3、每周用水冲洗地面一次。

灭鼠、蚊1.室内半月一次，室外一月一次。

蝇、蜂螂2.目视无蚊蝇飞舞。

3.消灭孳生地。

3、消灭孳生地。

物业维修与保养管理

制定维修原则

保养筹划，

定期检查

公用设备。

机电维修

人员24小

时当值，

可以在最

短时间内

解决突发

性状况，

如漏水、停

电等，尽

量减少住

户不便和

损失。

项目

供电1.配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需有

高压操作证。

2.定期维修、保养。

3、变配电设备运营正常，各开关、仪表、批示灯完好，工

作场地整洁。

3.变配电设备运营正常，各开关、仪表、批示灯完好，

工作场地整洁。

3、变配电设备运营正常，各开关、仪表、批示灯完好，

工作场地整洁。

供水、排水1.定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈，定

期保养，无漏水、漏油现象。

2.经常巡逻供水系统，发既有跑、冒、滴、漏现象，及

时抢修，杜绝挥霍。

3、各种排污管道无堵、漏现象，排污符合环保规定。

4、保障供水持续性，遇突发性事故导致停水，及时向住

户解释。

4.保障供水持续性，遇突发性事故导致停水，及时向住

户解释。

4、保障供水持续性，遇突发性事故导致停水，及时向住

户解释。

房屋建筑1.房屋外观完好、整洁、美观，无妨碍市容和观瞻装修

和搭建。

2、统一制作标记，公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、

乱堆现象。

3、房屋修埋有报修、回访记录，零星小修，急修及时率

98%以上，修理合格率100%o

3.房屋修理有报修、回访记录，零星小修，急修及时率

9896以上，修理合格率100%o

3、房屋修理有报修、回访记录，零星小修，急修及时率

98%以上，修理合格率100%。

绿化与环境布置

•对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及

时修枝整形，补栽补种。

・合理调节绿化布局，统一标记、标牌，使总体环境更和谐。

节日环境布置，营造温馨氛围。

加强对宠物管理，不容许影响公共环境和骚扰她人。

便民服务

•保质保量贯彻好住户零星修理服务，并为住户提供各种服务，涉

及清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等，作倒明码标价、

合理收费。

•建立投诉解决叵访制度，定期征询住户意见，认真听取住户意见

和建议，及时妥善地解决好业主投诉，协调住户矛盾。

•准时做好管理费收缴工作，按规定催缴各类拖欠费用。

•免费服务共21项

类别编号项目内容备注

1搬运家具

家2残疾人士特别服务

政3简介保姆

月艮4代请家教

务5代租汽车

6免费配备急救箱、急救

1代购车船机票

2代办旅游手续

商3代寄、代领邮件

务4代订报刊、杂志

月艮5暂时代为保管小件物品

务6代订牛奶

7代订酒店客房

8代办银行开户

礼仪1代办喜事

服务2社区内代送礼物、鲜花

3代为照相、摄像

文化1开设棋类活动场合

服务2义务检查煤气管道漏气状况、宣传消

防活动

3义务宣传家庭安全用电常识

老年1建立老年活动组织

服务2组织老年人交谊活动

特色有偿服务

类编项目内容收费原则

别号

1铺贴普通地砖50元/平方米

2洗手盆安装10元/平方米

3坐厕安装50元/个

4安装抽油烟机20元/台

5安装窗式空调150元/台

6安装分体式空调250元/台

7安装热水器200元/套

8安装玻璃5-50元/次

寻9安装灯具/门铃/橱柜10-20元/个

常10安装吊灯20元/套

维11家用电气检查、小修10-20元/次

修

12换门锁10元/次

装13更换、检修开关、插座10元/次

饰

14查线、换线10元/小时

服

15换镇流器10元/只

务

16木门维修50元/工日

17清洗排日扇20-50元/次

18清洗抽油烟机50-100元/次

19清洗空调过滤网1元/张

20安装灯具、门铃、橱柜10-20元/次

21修理、更换电表、水表等10-20元/次

22修理、更换水阀、水龙头、各类软管等10-30元/次

23修理洗手盆、洗菜盆下水道，马桶浮球10-50元/次

24修理窗帘、拉窗等10-50元/次

25疏通下水道（主管）20-200元/次

26疏通下水道（支管）10-100元/次

27修理家具配件10-100元/次

家1钟点家庭服务8元/小时

政2木地板打蜡0.5元/平方米

服3看护病人15元/小时

务4快餐市价

商1租售鲜花、盆景市价

务2电话市价

服3传真2元/张

务4打字10元/张

5洗车10元/辆

6车打蜡市价

各项指标承诺

序指标承诺实行办法

号

1房屋完好100%严格装修审批管理，建全房屋档案记录，

率贯彻项目负责人，保证房屋完好

2房屋零修、99%以上维修指令下达后15分钟以内到达现场，

急修及时及时解决故障，零修工程及时完毕，急

率修工程但是夜，以优质服务为本，实行

24小时值班制度

3维修工程100%强化岗位技能培训，贯彻岗位职责，建

质量合格立回访制度，保证反馈渠道畅通，保证

率维修工程质量

4绿化完好98%以上划分责任区，贯彻负责人，实行专人管

率养，加强爱护绿地宣教，加强巡视监督，

做好建档记录，保证绿地完好

5清洁、保洁99%以上划分责任区，责任贯彻到人，实行定期

率清扫制度和巡逻监督制度，垃圾日产日

清，保证区内环境整洁，空气清新

6道路完好99%以上贯彻道路养护负责人，实现巡检制度，

率及使用保证道路正常合理使用，定期养护，保

率证区内道路完好畅通

7雨水井、污99%以上责任到人，巡逻到位，定期清理，定期

水井完好疏通，保证完好

率

8排水管、明99%以上责任到人，巡逻到位，养护及时，保证

暗沟完好畅通

率

9路灯完好100%责任到人，巡逻到位，定期清洁，保证

率完好

10停车场、自99%以上责任到人，巡逻到位，有坏必修，保证

行车棚完完好

好率

11公共活动98%以上贯彻养护负责人，加强爱护公物宣教，

设施完好减少以为损坏，实行巡检制，及时保养

率维修

12消防设施100%责任到人，检查到位，定期维护，建档

完好率记录，保证完好

13有效投诉0.1%如依法管理，优质服务，融洽关系，加强

率与解决下,联系与沟通，杜绝对立与不满，保证无

率100%投诉，一旦发生投诉，保证解决，并保

证有成果

14管理人员100%按照公司培训系统对管理人员进行各种

专业培训形式培训，以一定约束机制，保证合格

合格率率

15维修服务100%建立维修项目回访制度，采用走访、电话

回访率访问形式回访，并做好维修回访记录，

保证维修质量却顾客满意率

16物业管理98%以上通过信息反馈渠道掌握顾客需求，尽量

服务满意满足需要，加强交流，消除不满，保证

率加思

第七某些项目重要人员资料

第八某些组织机构、人员配备、规定和培训

一、组织机构构造表

管理机构设立

针对大厦实际状况，我公司实行“专业化、一体化、规范化”

物业管理服务，并设立管理处为物业管理机构，该机构在公司授权

下履行“物业管理合同”中规定权利、义务和责任，全面负责大厦寻

常物业管理工作，组织实行各项物业管理服务，监督、控制管理服务

质量，管理处在经济上实行独立核算。

以便、优美、安全物业管理目的，必要建立合理、有效内部机

构，配备一支训练有素物业管理员工队伍。为此，咱们在人员配备上

坚持“精干、高效、敬业和合理”用人原则，规定管理人员必要是“一

专多能”，在管理队伍建设上，咱们将采用规范管理和人性化管理相

结合方式，运用行之有效勉励机制，充分调动全体员工积极性，严

格考核关，并保持一定裁减率，保证管理目的实现。管理处组织构造

及人员配备图如下：

二、人员配备和选聘规定

冈l_l_l位人数职责要求

大专以上，有较强组织协调能力

经理1人负责管理处全面工作和丰富物业管理经验

来电来访，接待及投诉

30岁如下，熟悉电脑操作，沟通

解决配合主任对保安、

管理员4人能力强

保洁、维修、工作监督

会计2人

30岁如下，熟悉电脑操作，沟通

商业某些安全、环境卫和协调能力强，突发事件应对能

商业管理员3人

生、公共秩序维护力强

接待业主来电来访，并具备亲和力，熟悉电脑操作，沟

记录业主投诉、建议和通和协调能力强，有一定服务意

客服主管1人

意见识和服务礼仪

男性，30岁如下退役军人，良好

重要负责大厦公共秩

身体素质和心理素质有一定领导

保安主管1人序、安全、消防、保安

能力和管理能力

队员培训和寻常管理

领导维修人员对管理区

男性，机电工程师。熟悉商业项

域电梯、给排水、变配

目庞大机电设备设施维修和养护

工程主管1人电房、消防监控、中央

程序

空调、照明等机习设备

设施维修和养护

区域内公共秩序安全，

30岁如下，初中以上文化，责任

38人人员物品出入查验，紧

保安员心强，反映敏捷，退役军人优先

急事故解决

含班长3人

区域内保洁，消杀,垃

初中以上文化，40岁如下，男女

保洁绿化垃20人圾杂草清运，树木修剪

不限，工作认真细致

圾清运施肥

社区房屋公共某些，设男性，40岁如下，初中以上文化，

备设施寻常维护管理，有两年以上物业管理维修经验，

维修工8人

业主报修解决要电工证，电梯维修证

三、人员培训

•公司竞争是人才竞争。而人才竞争核心在于公司与否能否最大限

度地开发人力资源。要实现管理人员素质当代化，必要规范公司

培训制度，把培训作为公司发展战略常抓不懈。重点开展电脑培

训、外语培训和物业管理培训，提高员工综合素质。

,培训方针

・“全员培训，全过程培训”培训方针，使培训真正落到实处。

•培训目的

•培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识物业管理人才队伍,

培养若干名物业管理行业合格管理处主任和员工，为管理目的实

现提供可靠保证。

•培训方式

自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、勉励自学。

•培训规定

,管理人员持证上岗率100%,特殊工工作人员持证上岗率100%,

其她员工达到岗位技术精通。每次培训均有记录，并归档保存。

•培训考核

・没有考核培训必将是事倍功半，培训结束后必要进行现场或

训后考核，考核分为实际操作与书面考核二种形式，考核成绩要

建立培训记录档案。作为员工量化考核根据。

•培训筹划

1.接管前人员培训

培训内容及筹划安排表如下：

内容主讲人/机对象日期

构

物业管理前期介入行政部行政部中标后及时执行

接管总动员，公司发展概行政部全体员工

况、组织架构经营方针、

质量方针

苏豪时代广场概况、管理行政部全体员工

模式及管理目的接

管理规章制度、岗位责任管理处经理全体员工管

制刖

便民服务原则及作业程序管理处经理工程部

公共设施及设备维护原则管理处经理工程部个

及作业程序月

治安保卫工作目的及作业管理处经理保安部兀

程序成

清洁卫生原则及作业程序管理处经理保洁、绿化

部

物业管理基本知识管理处经理全体员工

服务意识、职业道德、言公司职能部全体员工

行规范、公众形象、仪容门

仪表教诲。

保安军体训练保安班长保安部

保洁员技能培训管理经理保洁、绿化

部

2.寻常管理人员培训（略）

a）3.新进员工岗前培训

b）公司发展概况，组织架构、经营方针、质量方针简介。

c）苏豪时代广场概况，管理模式及管理目的简介。

d）管理规章制度，岗位责任制简介。

e）岗位基本技能、工作原则及作业程序法授。

f）质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。

4.在岗人员培训，每月每人两次以上。内容有：员工素质、质量服务

意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语•、职业道

德规范、各

位工作原则、技能技巧、各齿位责任制、法律知识、消防知识、沟通

技巧、急救常识等。

第九某些固定资产配备

为保证苏豪时代广场物业管理质量，我公司拟投入足以保障我

公司管理水准人力、财力、物力。我公司拟配备有关设施设备，用于

社区物业管理，详细清单如下：

序号项目"称数量单价（元）金额（元）

办公桌椅8（套）4003200

电脑4（台）600024000

复印机1（台）95009500

资料、档案橱8（个）5004000

办

传真机1（台）25002500

电话5（部）400

1公

空调器2（台）300()6000

验钞机1（台）40004000

类

保险箱1（只）15001500

管理人员服装11（套）130014300

宽行针式打印机1（台）30003000

数码相机1（部）50005000

档案盒1（批）500500

电冰箱1（台）25002500

食消毒柜1（台）800800

灶具1（套）32003200

2堂电热开水器1（套）17001700

抽油烟机1（套）15001500

类桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

对讲机10（套）150015000

弓向力探照灯5（只）2001000

服装37（套）100037000

高低床18（张）2504500

保

卧具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣橱7（个）5003500

洗衣机1（台）

类

热水器1（台）25002500

电开水壶1（只）17001700

灭火器20(H)2004000

管道疏通机2（台）15003000

维污水潜水泵2（台）5001000

4

电锤2（台）15003000

修手枪机1（只）30()30()

2.5米关节人字梯1（张）500500

类1.2米人字梯1（张）200200

40米移动插座1（个）300300

电焊机1（台）10001000

切割机1（台）500500

磨光机1（台）350350

维修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）500

保垃圾转运车3（辆）10003000

洁社区保洁车5（辆）5002500

5类保洁工作服19（套）2003800

保洁工具19（套）1001900

草坪修剪机1（台）42004200

绿篱修剪机1（台）45004500

绿浇水橡胶管2002.00400

6化（米）

类小推车1（辆）400400

电动喷雾器1（台）500500

工作服3（套）160480

总共计208830

第十某些综合报价测算

<1>>人工费:

①、管理处主任（1人）：4576元/月，计：4500元/月；

②、管理处副主任（1个）：3000元/人/月，计：3000元/月；

③、管理员（4人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、

社区文化等）：2300元/人/月，计：9200元/月；

④.各部门主管（4人）：2300元/人/月，计：9200元/月；

⑤、保安员（38人）：1300元/人/月，i|•:49400元/月；

⑥、保洁员（20人）：919元/人/月，计：18380元/月；

⑦、财务人员（3人）1800元/人/月，计：5400元/月；

⑧、维修工（8人）1500元/人/月，计：1元/月；

⑨、绿化工人（4人）900元/人/月，计：3600元/月；

⑩、车管员（4人）800元/人/月，计：3200元/月；

共计：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880元/月

月人工费+福利+生活补贴共计：117880+117880X32%+

87X300=184101.6元

<2>治安联防费：3000元/月

<3>清洁管理费+耗材：9200+二11200元/月

<4>绿化管理费：绿化面积约17663nV。3000元/月

<5>办公费（通信、办公用水、电、文具用品，电脑、复印耗材

等），5200元/月

<6>社区文化活动费：元/月

<7>固定资产折旧费：7176兀/月

<8>保安保险费：7600元/月

〈9>电梯年检维保费及设施设备维修、养护费：45000元/月

<10>空调设施设备维修、养护费：5500元/月

上述基本支出总额：

<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777・6元/月

<11>不可预见费:273777.6X2%=5475.5元/月

<12>利润（成本8%）:2792利.IX成=22340.2元/月

<13>税金（收入5.5%）:元X5.5「16587•6元/月

总支出：为

前十三项之

和:物业费原则

面积（M2）备注

318180.9（元加2•月）

元/月

物业类型

1.2公共水电分摊费约0.20元/N/

住宅区24003

9.0空调、电梯能源分摊费约7.5元

商业区31797

/M2

由此，咱们拟定苏豪时代广场物业管理服务费为:

测算阐明：依照政府指引价和参照物业管理收费原则，拟定住宅

区物业管理服务费为1.2元/M2•月，公共水电能耗费为

0.20/M2•月；则商业区物业管理服务费为9.0元/M2•月，公共

水电能耗费为7.50/M2•月；

第十一某些商业场合难点重点、商住和谐统一

对商场进行专业物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现

商场经营者经营目的保证。由于商场自身性质不同，因而我司在对商

场进行管理时并不是将咱们在住宅管理中已成熟和成功管理模式照

搬到商场管理中去，而是针对商场经营性实质进行特色管理。

通过有层次公司机构进行宏观筹划与调控，制定切实有效符合法

律法规管理细则，由具备规范化操作、专业技能、良好职业道德和高

度责任心管理人员详细实行。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方

面以综共筹划、单项筹划、即时调度相结合管理运作方式，建立目的

管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全

过程监督控制，以实现原则化、规范化、专业化管理。并以服务质量

为突破口，以创新理念为经营户提供最佳经营环境，活跃托管物业

商业氛围。;yRl=b*

商场管理与普通类型物业管理最大不同之处就在于商场物业管

理一项重要工作是要进行商业形象宣传推广，不断扩大商场知名度,

树立良好商场形象，吸引更多潜在承租商和消费者。这是商场实行统

一管理一项必不可少工作，其作用重要有如下几点：第一，是商

业特色体现，是一种无形资产和潜在销售额，有助于增进消费者消

费观念从买名牌到买店牌转变，加速商场进入印象时期。

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第二，有助于商场辨认系统建立（涉及理念辨认系统、视觉辨

认系统、行为辨认系统）。@6AH、nu

•商场物业和管理重要有如下几种特点R{V/m6T[4

L进出人员无法控制，人员成分复杂。

2.清洁、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程（强弱电、空调、电

梯、供暖、给排水、寻常维保、楼宇自控等）工作量较大较复杂。］-

3.使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一

管理难，欠费、逃费现象时有发生；gtm*8

4.购物纠纷和矛盾多，物业管理人员乂无权解决，公共秩序维

护难度大。iAc3xu

・商场管理I60Ef.CS

1.商场管理复杂性，决定了物业管理公司要积极配合协助属

地国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。由于

物业管理公司不是国家执法机关，没有执法权.在解决问题时.稍不

注意就会越权甚至违法。因而，物业管理公司在解决问题时，要特别

注意解决分寸，以免大纠纷和诉讼发生。5#、KpY

2.物业管理公司在安全保卫上重要负责公共场合秩序维护，防

止和制止也许发生意外事故。只要经营者不违背管理规定，就不要干

涉经营者正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营保护伞,

更不能变相沦为经营者私人保护力量。，+dsU{q$$

3.物业管理公司对物业内部防火、防盗工作要时刻警惕，思想

上不能有丝亳松懈和麻痹。由于是公共场合，随时都也许发生意外事

故。保安员平时应把专业技能、迅速反映能力、应急方案演习等作为

寻常训练重点，以增强突发事件解决能力，物业管理公司最佳能把业

主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以保证商场正常经营

活动进行

・居住和商业和谐统一

苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体多功能综

合性大楼。入住苏豪时代广场，它将人们“衣、食、住、行”周到而

完美结合在一起，使人们足不出户就能享有完美当代化居住生活。最

后达到为业主提供良好购物环境和生活环境、为商家提供良好经营环

境和经营市场有机结合，达到居住、商业和社会相和谐和统一管理

目。

第十二某些机电设备设施管理

一、给排水系统保养与管理

•水泵房管理规定

1.值班人员应对水泵房进行寻常巡视，检查水泵、管道接口和阀

门有无滴水现象.

2.经常检查水泵控制柜批示灯批示,观测停泵时水泵压力表批

示.在正常状况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵选取开关

应放在自动位置.

3.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，接触器主开关每月

检查一次.

4.消防泵按消防安全有关规定进行管理.

5.泵房每周打扫一次,泵及管道每月至少检查擦洗一次.

6.水池每月应加盖上锁,钥匙由值班人员管理,透气孔需用纱布

包扎，以防杂物掉入水池中.

7.保证水泵房通风、照明以及应急灯在停电状态下正常使用.

•水池水箱清洗

1.地下水池或屋顶水箱一年至少清洗两次，若遇到特殊需要可

增长清洗次数.水池或水箱清洗人员许持有健康合格证,清洗

作业前一天应告知关于顾客知晓停水时间，以便顾客作好储

水准备.

2.清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具以及消毒

药物准备工作.

3.对于屋顶水箱有两个以上水箱供水是,应轮流清洗，以避免停

水给顾客带来不便.

4,清洗程序有如下几步：

1）第一步:关闭总阀，关闭水箱之间连通阀门，启动泄水阀，

排空水池、水箱中水.

2）第二步:让池水阀处在启动状态,用鼓风机对着水池、水箱

口吹风2小时以上，以便空气流通,排除水池、水箱中有毒

气体，吹进新鲜空气.

3）第三步:用燃着蜡烛放入池底检查与否因缺氧而熄灭，以

拟定水池、水箱中空气与否足够.

4）第四步:清洗和检查人员进入池内开始工作.

5）第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于3遍,

洗刷完毕用清水整体冲洗一•遍.维修人员对水池中管道、

阀门、浮球、水位控制电路进行检查、维修.

6）第六步:清洗完毕后排尽水池中污水，清除污迹，并向水

池底部喷洒消毒药水，封闭半小时后排出消毒水。

7）第七步:水池内注入适量自来水，用清水将上述部位重复

清洗，清洗出消毒药水.

8）第八部：在清洗工作彻底完毕后来，开闸向水池、水箱注

水,达到标定水位高度,并加盖加锁.

9）第九步:取水样到市卫生防疫检测站化验取证.

•水泵房定期保养

1.生活水泵和空调系统每周进行一次普通性检查保养,每年进行

一次全面保养.

2.消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵没3个月进行一次试运营,

运营时间为10-15分钟，消防泵启动时在管网顶部试消防栓出

口喷水射程达6米以上,每半年进行一次全面保养.

3.排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养.

4.水泵保养时应把与泵体相连5米范畴内阀门压力表管道等随

泵同步保养.

5.泵体保养：

1）检查泵体有无破损，铭牌完好，水流方向批示明确清晰,外

观整洁，油漆完好；

2）补充润滑油；

3）检查盘根密封状况,若有漏水应噌长或更换石棉绳填充料・；

4）联轴器联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏,应予以更换；

5）紧固机座螺丝并做防锈解决；

6）生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端

轴承进行清洗或更换；

1）电机保养：

2）检查外观整洁度，铭牌完好，接地线连接良好。

3）拆开电机接线盒内导线连接片，用500伏兆欧表摇测电机

绕线组相与相相对地间绝缘电阻值不底于0.5兆欧。

4）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固、紧密。

1）有关阀门、管道及附件保养：

2）各阀门开关应灵活，内外无渗漏。

3）单向阀动作应灵活，阀体内外无渗漏。

4）压力表批示精确表盘清晰。

5）管道及各附件外表整洁美观，尢裂纹，油漆完整无脱落。

1）判断水泵转向与否对的，若有误应予以改正。

2）控制柜保养：

3）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动

作应安全可靠。

4）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器与否完好，紧

固各电器接触线头和接触线端接线螺丝。

5）清洁控制柜内外灰尘。

6.合上总电源，检查电源批示与否正常。

保养完毕启动水泵，观测电流表、批示灯批示与否正常。

观测水泵运转与否平稳，无明显振动和异声，压力表批示与否

正常，控制柜各电器无不良噪音。

二、电气与电路系统保养与管理

•配电房管理规定

1.负责供电运作和维修人员必要持证上岗，熟悉配电设备状况、

操作办法和安全注意事项。

2.配送电建立24小时运营值班制度，对配电装置及高压室经常

进行巡逻，做好每日巡视记录、值班记录，执行交接班制度。

3.配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备倒闸操作由

值班员单独进行，其她在场人员只做监护，不得插手；禁止两

人同步倒闸操作，以免发生错误。

4.值班人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表批示状况；

禁止变压、空气开关超载运营。

5.经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

6.停电时，应提前向顾客发出告知；恢复送电时，在确认供电线

路正常‘、电气设备完好后方可送电，

7.供电线路禁止超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路,在夏季

供点时，应按负荷需求有筹划切换变压器.

8.做好配电房防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、老鼠等小动物

进入配电房.

9.保持配电房消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正

常使用.

•发电机房管理规定

1.发电机房门平时上锁，锁匙由