上海房屋预售管理办法

上海房屋预售管理办法一、总则（一）目的与依据为加强本市房屋预售管理，规范房屋预售行为，保障交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上新建房屋的预售活动及其管理。（三）基本原则房屋预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保障房地产市场的健康发展，保护消费者的合法权益。二、预售许可条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地闲置等违法违规情况。（二）建设工程规划条件1.取得建设工程规划许可证。2.按照建设工程规划许可证的规定进行建设，不得擅自变更规划设计。（三）施工进度条件1.按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.建设工程施工进度符合相关规定，不存在因施工原因导致的质量安全隐患。（四）其他条件1.已办理预售登记，取得商品房预售许可证。2.预售商品房项目及其土地使用权未设定抵押、查封等权利限制。三、预售许可申请与受理（一）申请主体房地产开发企业作为预售许可申请主体，应当具备相应的开发资质和良好的信用记录。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，包括银行出具的资金到位证明、财务报表等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，包括预售房屋的位置、面积、户型、价格、交付时间等内容。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（三）受理程序1.房地产开发企业向房屋所在地的区、县房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.区、县房地产管理部门对申请材料进行初步审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。3.受理后，区、县房地产管理部门应当出具受理通知书，并将申请材料转交给审核人员。四、预售许可审核（一）审核内容1.对申请材料的真实性、合法性、完整性进行审核。2.实地查看项目建设进度、施工质量等情况，核实是否符合预售许可条件。3.对预售方案进行审查，确保预售房屋的相关信息准确、合理。（二）审核期限区、县房地产管理部门应当自受理之日起10个工作日内，对符合预售条件的，作出准予预售的行政许可决定，颁发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不予许可的决定，并书面说明理由。（三）特殊情况处理1.对于情况复杂、需要进一步核实的申请，经本部门负责人批准，可以延长审核期限，但最长不得超过10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。2.审核过程中发现申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料的，不予许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请预售许可。五、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内，将预售商品房的有关信息在房地产交易场所和政府指定的网站上公示。2.房地产开发企业与预购人应当签订书面商品房预售合同，并使用统一的示范文本。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。3.房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（二）合同备案1.商品房预售合同签订后，房地产开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房屋所在地的区、县房地产管理部门办理合同备案手续。2.区、县房地产管理部门应当对备案的合同进行审查，符合规定的，予以备案，并出具备案证明；不符合规定的，不予备案，并书面告知理由。3.已备案的商品房预售合同，当事人双方协商一致需要变更或者解除的，应当签订书面协议，并到原备案部门办理变更或者解除备案手续。六、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。2.监管账户应当与项目一一对应，不得支取现金，只能通过专用账户以转账方式拨付。（二）资金缴存1.房地产开发企业应当按照预售方案中确定的比例，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，具体比例由市住房城乡建设管理部门会同市人民银行上海分行等相关部门制定。（三）资金使用1.房地产开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料，包括工程建设进度、工程款支付凭证、材料采购发票等。2.监管银行应当对用款计划进行审核，符合规定的，按照用款计划拨付资金；不符合规定的，不予拨付，并及时告知房地产开发企业和区、县房地产管理部门。3.区、县房地产管理部门应当对预售资金的使用情况进行监督检查，确保资金用于项目建设。七、预售房屋交付管理（一）交付条件1.房地产开发企业应当按照合同约定的交付时间和条件交付房屋。2.房屋交付时，应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，并具备合同约定的其他交付条件。（二）交付程序1.房地产开发企业应当在交付房屋前，将交付时间、地点等信息书面通知预购人。2.预购人应当在通知的时间内办理房屋交付手续，领取房屋钥匙等相关物品。3.交付时，房地产开发企业应当向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照合同约定承担保修责任。（三）面积差异处理1.房屋交付时，实测面积与合同约定面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未约定的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时支付已付房价款利息。预购人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。2.面积误差比=（实测面积合同约定面积）÷合同约定面积×100%八、法律责任（一）开发企业责任1.房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由区、县房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由原发证机关撤销预售许可，并处3万元罚款。3.房地产开发企业不按照规定使用预售资金的，由区、县房地产管理部门责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，暂停网签资格。4.房地产开发企业未按照合同约定交付房屋的，应当承担违约责任，按照合同约定向预购人支付违约金；造成预购人损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）预购人责任预购人未按照合同约定支付房价款的，应当承担违约责任，按照合同约定向房地产开发企业支付违约金；逾期付款达到一定期限的，房地产开发企业有权解除合同，并要求预购人承担赔偿责任。（三）其他责任1.房地产开发企业违反本办法规定，涉及其他法律法规的，按照相关法律法规进行处罚。2.房地