东莞物业收费管理办法

东莞物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强东莞物业管理区域内物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》以及国家和地方有关价格管理的规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于东莞市行政区域内物业管理区域的物业服务收费管理。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（四）定义1.物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。2.包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。3.酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用：包括物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用：公共建筑及道路土建零修费；给排水设备日常运行、维修及保养费；电气系统设备维护保养费；消防设备日常运行维护费；电梯日常运行维护费等。3.绿化养护费用：包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等。4.清洁卫生费用：清洁工具、劳保用品费；公共区域卫生清洁费；垃圾清运费等。5.秩序维护费用：人员费用；器材装备费等。6.办公费用：包括办公用品费、水电费、通讯费、交通费、取暖费等。7.物业管理企业固定资产折旧：指用于物业管理的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：以物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备及公众责任为保险标的的保险费用。9.经业主同意的其它费用：如社区文化活动费、物业档案资料整理费等。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行包干制的，物业服务费用的盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。（二）酬金制物业服务资金由业主按物业服务合同约定的标准预先交纳，物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。（二）缴纳方式业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。（三）预收期限物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。（四）逾期缴纳处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定加收违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。六、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价的调整实行政府指导价的物业服务收费标准需要调整的，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务成本变动情况和社会承受能力，适时进行调整，并向社会公布。（二）市场调节价的变更实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，业主大会可以与物业服务企业协商，对物业服务收费标准进行调整。调整物业服务收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将调整理由、项目、标准等情况在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见，并经业主大会同意。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的职责市、镇（街）价格主管部门依法对物业服务收费行为进行监督检查，对违反价格法律、法规和本办法规定的行为，依法予以处罚。（二）房地产行政主管部门的职责市、镇（街）房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。（三）业主大会及业主委员会的监督业主大会、业主委员会应当依法履行职责，监督物业服务企业的服务质量和物业服务收费情况，对物业服务企业违反法律法规和物业服务合同约定的行为，有权要求其改正，并向有关部门报告。（四）投诉处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向价格主管部门、房地产行政主管部门投诉。价格主管部门、房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人的投诉。八、物业服务收费争议的解决（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调解解决协商不成的，可以向业主委员会或者物业管理协会等相关组织申请调解。（三）仲裁或诉讼解决经调解仍不能解决