上海征收评估管理办法

上海征收评估管理办法一、总则（一）目的与依据为规范本市征收评估活动，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行，维护公共利益，保护被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》等相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上房屋征收评估活动。（三）基本原则1.合法性原则：征收评估应当遵循合法、公正、公开的原则，严格按照法律法规和行业标准进行操作。2.独立性原则：评估机构及评估人员应当独立、客观、公正地开展评估工作，不受任何单位和个人的干涉。3.专业性原则：评估机构应当具备相应的资质条件，评估人员应当具备专业的知识和技能，确保评估结果的科学性和准确性。二、评估机构与人员管理（一）评估机构资质要求1.从事征收评估的机构应当依法取得房地产估价机构资质证书，并在资质等级许可的范围内从事评估业务。2.评估机构应当具有良好的信誉，近三年内无重大违法违规行为。（二）评估人员资格要求1.从事征收评估的人员应当取得房地产估价师资格证书，并在一个评估机构注册执业。2.评估人员应当遵守职业道德规范，诚实守信，保守被征收房屋的商业秘密和个人隐私。（三）评估机构选定方式1.房屋征收部门可以通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式，从具备相应资质的评估机构中选定评估机构。2.房屋征收部门也可以组织被征收人在规定时间内协商选定评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过公开摇号等随机方式确定。（四）评估机构及人员的责任1.评估机构应当按照本办法及相关标准规范，独立、客观、公正地开展评估工作，并对评估结果负责。2.评估人员应当遵守评估程序，认真履行职责，如实提供评估报告。因故意或者重大过失给当事人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。三、评估程序（一）前期准备1.房屋征收部门应当向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括房屋权属、区位、用途、建筑面积等资料。2.评估机构应当制定评估作业方案，明确评估目的、评估对象、评估时点、评估方法、评估人员安排等内容。（二）实地查勘1.评估人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的照片等影像资料。2.实地查勘记录应当由实地查勘的评估人员、被征收人签字确认。被征收人拒绝签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中注明。（三）价值评估1.评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用合适的评估方法进行评估。2.评估机构应当按照规定的格式和内容撰写评估报告，评估报告应当由注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。（四）评估结果公示1.评估机构应当在征收范围内向被征收人公示评估结果，公示期不得少于7日。2.被征收人对评估结果有异议的，可以在公示期内向评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。（五）复核评估1.评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。2.复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。（六）鉴定1.被征收人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2.房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。3.经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。四、评估方法（一）市场法1.市场法是指将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正和调整，以此求取评估对象价值的方法。2.运用市场法评估时，应当选取三个以上可比实例，并对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况等因素修正。（二）收益法1.收益法是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，以此求取估价对象价值的方法。2.运用收益法评估时，应当合理确定收益期限、净收益、报酬率或资本化率等参数。（三）成本法1.成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此求取估价对象价值的方法。2.运用成本法评估时，应当合理确定重置价格或重建价格、折旧等参数。（四）其他方法1.在符合房地产估价规范的前提下，评估机构可以根据评估对象的具体情况，选用其他合理的评估方法进行评估。2.对于同一征收范围内的同类房屋，应当采用相同的评估方法进行评估。五、评估时点征收评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。六、评估结果应用（一）补偿依据征收评估结果是确定被征收房屋价值补偿的依据。房屋征收部门应当按照评估结果与被征收人签订补偿协议，并按照协议约定支付补偿款。（二）争议解决1.被征收人对评估结果有异议的，可以通过复核评估、鉴定等程序解决。2.在征收补偿过程中，如因评估结果引发争议，当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。七、监督管理（一）监管部门职责1.市房屋行政管理部门负责本市征收评估活动的监督管理工作。2.区房屋行政管理部门负责本辖区内征收评估活动的具体监督管理工作。（二）监督检查内容1.评估机构及评估人员的资质、资格情况。2.评估机构的评估业务承接、评估程序执行、评估报告质量等情况。3.评估机构及评估人员遵守职业道德规范和法律法规情况。（三）违规处理1.评估机构及评估人员违反本办法规定的，由房屋行政管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书或资格证书。2.评估机构及评估人员在评估活动中存在违法违规