住宅小区设施设备保养手册

物业设施设备保养手册

1目的

保持设备设施正常技术状态，延长运用寿命削减设备故障，节约运行、

修理费用，降低成本，保证服务质量。

2适用范围

适用于管理中心所辖项n公共设备设施的保养。

3职责

3.1管理中心负责所辖项目设备设施保养的技术指导和监督管理。

3.2管理中心负责所辖项目设备设施保养的日常管理以与保养工

作的检查。

3.3管理中心修理人员负责设备设施保养工作的执行。

4工作程序

4.1设备设施维护保养分为日常维护保养和定期维护保养二个层次。

4.2设备设施保养的要求

4.2.1设备设施的日常维护保养

修理保养人员在工作中必需做到对设备的各部分进行细致检查、清洁、

擦拭，并做好巡检和日常保养工作，并达到以下要求：

a、整齐

物业区域内全部非固定安装的设备和机房的物品摆放整

齐；设备的工具、工件、附件整齐放置；设备的零部件与平

安防护装置齐全；设备的各种标牌完善、干净，各种线路、管道

安装整齐、规范。

b、清洁

机房内设备四周的场地保持清洁：不起灰、无积油、无积水、无

杂物；设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各

部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。

c、润滑

油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质；油

壶、油孔油杯、油嘴齐全，油路畅通；须要润滑的设备都应按质、

按量、按时加油或换油。

d、平安：电气线路接地牢靠，绝缘性良好；限位开关、

档块均灵敏牢靠；

信号仪表指示正确，表面干净、清晰。

e、完好：设备完好，能正常发挥功能。

4.2.2设备设施的定期保养

a、依据设备设施维护保养工作的深度与广度，以与设备运行时间的

积累与运行状况，定期维护保养实行二级保养；

一级保养（一般保养）：指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清

洗，疏通油路，调整协作间隙，紧固有关部位与对有关部位进行必要

的检查；

二级保养（精密保养）：除一级保养的全部作业外，要对设备进行局部

解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，解除异样状况和故障，

复原局部工作精度，检查并修理电气系统等保养内容。

b^定期保养的内容主要有:拆卸设备的指定部件、箱盖与

防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外；检查、调整各部件协作

间隙，紧固松动部位，更换个别易损件；

疏通油路，增加油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液

箱；

清洁、检查、调整电器线路与装置。

C、设备设施保养后应填写《设备设施保养记录》，并将

保养内容、时间记录在《设备管理台帐》中。

5记录

5.1《设备设施保养记录》

5.2《设备管理台帐》

物业设施设备保养手册

目录

一.供配电设

备......................................................5

1.变压

器.......................................................

……5

2.电容

柜....................................................6

3.开关

柜....................................................7

4.母线

槽....................................................8

5.配电

柜..........................................................

-9

6.避雷

器....................................................10

二^弱电设

备..................................................11

1.楼宇自动限

制................................................11

2.电视监控、安防设

备..............................................12

3.卫星电

视.................................................13

4.传感

器...................................................

-14

三^给排水设

施.................................................15

1.生活水池、水

箱...............................................15

2.集水井............................................16

3.四.中心空调设

备...........................................17

1.空调机组

().....................................................................................................17

2.冷却

塔.................................................18

五^消防设

备......................................................

19

1.消防主

机...................................................

19

2.信息传感

器....................................................20

3.消防水泵、喷淋水

泵............................................21

4.消防正压风机、排风

机..........................................22

5.消防卷

闸..................................................23

六^通用类设

备......................................................24

1.设备电源限制

柜..................................................24

2.水

泵.............................................................

25

3.风

机.............................................................

26

供配电设备一一变压器

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备2次/年

二级保养（精密）频次2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.从上至下从里到外清洁变压器内部的灰尘，使各部位清洁无尘；

2.检测外壳接地，良好且牢靠；

3检查变压器凹凸压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，有否发热和

变色的现象，紧固联接螺丝，螺丝生锈应与更换。全面紧固螺丝连接部

分；

4.检查电压调整联接片的固定螺丝是否紧固，温控的联接电线是否完

好；

5.检查凹凸压套管有无裂痕和放电的现象；

6.接点示温腊片有无熔化和脱落的现象；

7.全面检查变压器电内的各种附件，如：散热风扇，温控器等外壳接地

浅，接地良好；

8.检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰；

9.检查中性点接地状况和变压器外罩接地线是否完整、坚实；

10.拆掉变压器凹凸压侧接地线，用2500V摇表摇测变压器，一次侧,

二次侧的线圈相

与相，相对地之间的绝缘电值，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二

次侧绝缘电阻不低于10兆欧。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：10以下每两年做一次电试。平安留意事项：

1.操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；

2.操作时1人操作，1人监护;

3.遥测绝缘电阻必需由二人进行;

4.挂接地线时，要先接接地端，后接电源端；

5.工作完成后检查变压器内有无遗留工具，装上变压器前后两例J防

护板。

供配电设备一一电容柜

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/周

二级保养（精密）频次1次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.手动（用转换开关）逐组投切电容器。限制正常，指示。仪表与信

号正确；

2.检测外壳接地，良好且牢靠；

2.检查熔断器、接触器、热继电器与其接线，接触良好，无过热，无

损坏；

4.视察电容器壳体、套管无膨胀、无渗漏油的现象。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.应先断开电容总开关，用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电;

2.检查各接触器的桩头，检修限制元件；

3.调换渗漏膨胀的电容器，更换失效的电容器；

4.全面清扫电容柜的灰尘，使其无灰尘、油垢和杂物。

供配电设备一一开关柜

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备2次/年

二级保养（精密）频次

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.保持高、低压开关压柜各部位清洁无尘；

2.检测外壳接地，良好且牢靠；

3.全面紧固螺丝连接部分，若生锈应赐予更换；

4.检查母线上的绝缘子有无松动和损坏；

5.用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕

迹；

6.试验机械的合闸、分闸的状况；

7.检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线；

8.补刷相位漆，颜色符合规定；

9.全面清扫、整理地下电缆沟的垃圾，并排列整齐。

低压联络柜参照以上方法进行

供配电设备一一母线槽

设备类别一级保养（一般）频次2次/年

二级保养（精密）频次主机类设备1次/月

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.检测母线槽的电流、温度；

2.对电流大，温度高的母线槽重点记号（对用电负载，进行合理调

配）。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容:

1.停电，清扫积尘；

2.检查母线槽与开关连接处的接头有无发热变形、烧焦变黑痕迹.

（如有用细纱纸打磨处理）；

3.检查母线槽上的绝缘子有无松动或损坏，紧固连接螺栓，螺栓若有

生锈应予以更换，

确保接头连接紧密；

3.保养后，对该母线槽进行绝缘试验。

供配电设备一一配电柜

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次1次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.配电柜内外清洁、整齐；

2.检测设备外壳接地，良好且牢靠；

3.检查各类绝缘导线是否老化，特别是各接头处有无变焦、变脆，

绝缘胶布是否失效，

接头之间有无腐蚀现象；

4.检查低压限制电器的额定容量、导线的截面、电器爱惜元件的整

定值应与实际负荷

相适应；

4.检查元件齐全，无烧蚀现象。

计量柜参照以上方法进行保养类型：

二级保养（精密）保养内容:

1.检查配电柜的固定是否坚实，箱内器件是否完好无损，各开关的

接头有无松动，操

作是否灵敏，刀刃与节点有无烧伤；

2.检查导线绝缘是否良好（用兆欧表摇结缘电阻值，低压不低于0.5M

Q）;

3.对带负荷的低压刀闸，每半年应对触头进行一次检查和紧固，

刀口处涂少量凡士林

油；

4.检查空气开关与沟通接触器的动、静触头压力适中，无严峻烧蚀。

灭弧罩损坏、丢

失、因更换；

5.检查开关刀口处有无烧蚀，机械闭锁是否牢靠，速断弹簧有无锈

蚀变形；

6.补齐，更换两次线路接线号，使线编号与图纸相符。物业设施

设备保养手册

供配电设备一一避雷器

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次1次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：外观检查主要包括：

1.保持避雷器没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀，瓷元件上无裂开和烧损；

2.接地线良好无虫动、脱落;

3.接闪器、引入线连接牢靠，无断股；

4.加固、修复、调整、涂刷爱惜漆膜；

5.注：避雷器的接地电阻值应符合规定的要求：一般是不大于10Q,

如装于室外圆钢

的直径不小于6毫米，扁铁带的截面不小于48平方毫米，其厚度不小

于4毫米。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.每两年做一次接触电阻的检测。

弱电设备一一楼宇自动限制

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月1次/年

二级保养（精密）频次1次/季2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.保持设备清洁、整齐；

2.检测设备接地，良好且牢靠；

3.按程序退出，关闭主机、打印机电源，，用刷子、清洁剂等清洁机

器内的灰尘；

4.检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，

紧固各连接插头、连接线；

5.检查中控室主机上各系统操作运行状况，对主机进行碎片整理，检

查电脑内部程

序，保证运行正常，试验打印机工作，保证运行正常;

6.检查电源，在断开主机配电电源时，电源是否能在瞬间自动切入；

7.现场限制站（箱）检查：

a、测试系统电源供电质量电压波动不大于±10%；

b、系统的接地电阻：联合接地系统不应大于1Q；专用接地系统不

应大于4Q。

8.现场弱电限制箱环境条件（温度、湿度、防静电和电磁干扰）应

当合乎要求；

9.关闭现场站（箱）电源，清洁限制箱，用刷子、清洁剂等进行

除尘；

10.信号采集传感器的擦拭、清洁与安装位置的调整：着重于日常工

作中对执行指令，响应速度、反应迟缓的（执行的时间滞后应小于30

秒），做好保养支配支配分批、分层进行。

保养类型：二级保养（精密）保养内容：

1.断电，由电源维持对主机供电运行，定期对电瓶进行充放电，检

测

电源是否符合配置规定（供电时间应大于20分钟）；

2.关闭现场站（箱）电源，检查限制箱的负载接插件，是否有松动、

氧化、接触不良的

现象，紧固全部接线螺栓，保证接触良好；3.检测电动执行机构，

执行动作的电动调整阀在20%、50%与80$的行程处对限制指令的一样

性、响应速度、限制效果应满足限制工艺对功能的要求；

4.接通现场站（箱）电源，视察现场的工作状况，逐一对应校验;

5.保养后在中控室主机上对系统进行试验，对保养调整的内容检验

运行，确保系统运行正常。

弱电设备一一电视监控、安防设备

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月1次/年

二级保养（精密）频次帮助类设备1次/季2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.设备清洁、整齐；

2.检测设备接地，良好且牢靠；

3.检查主机设备的接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧

固全部接线螺栓，保证连接良好；

4.电源电压检测调整；工作状态的检查与调整；

5.检测主机内部程序以与系统管理限制状况；

6.摄像机、对讲、住户报警、周界报警等性能实地检查、测试（每月

一次）。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.摄像机用专业清洁工具和材料检测、俣养（每季度一次）；

2.对讲、住户报警实地试验，周界报警感应器的擦拭、调整；

3.摄像机清晰度检测、调整。弱电设备一一传感器

设备类别一级保养（一般）频次1次/季

二级保养（精密）频次

主机类设备1次/年

传感器的维护保养：压力、温度、湿度、照度、水流量、空气流量、

液位传感器，水流

开关等。

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.用干净的抹布清洁；

2.检查安装螺丝紧固；

3.检查接线螺丝紧固；

4.检查传感器无变形、无缺损；

4.模拟输出测试信号，检查主机反应时间，若有偏差与时调整。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.检查地址码对应正确；

2.传感器内外清洁；

3.传感器位置调整；

4.检查接线、接地牢靠性。

给排水设施一一生活水池、水箱

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次2次/年

保养类型：一级保养（一般）

保养内容：

1.清洁、除垢；

3.检测金属外壳接地，良好且牢靠;

3.动作试验：

a、关闭进水阀，试验浮球开关性能；

b、变更液位限制器工作状态，试验通断性能。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.浮球阀：

a、检查浮球阀密封胶垫是否老化；b、连杆是否弯曲；c、连

杆插销是否磨损严峻；d、清洁、紧固后做动作试验。

b、2.液位限制器：

a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏；b、检查限制杆两端螺母是

否紧固；C、检查限制接线绝缘是否良好；d、检查限制电

极位置与接触是否正常'；e、清洁、紧固后做动作试验。3.清

洗、消毒、送检（一年二次）。

给排水设施——集水井

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.检查潜水泵运行是否正常；

2.检测水泵接地，良好且牢靠；

3.止回阀、闸阀是否正常，如失灵则修理或更换；

4.动作浮球开关试验通断性能；

5.测潜水泵的绝缘值（不小于0.5MWo

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.排清集水井内的存水,清除井底的沉淀物；

2.检查潜水泵电线是否老化，测量潜水品的绝缘值（不小于0.5Nm）o

消防设备一一消防主机

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.消控中心主机与监视器、限制设备清洁、整齐；

2.检测设备接地，良好且牢靠；

3.检查电源，在断开主机配电电源时，电源是否能在瞬间自动切入；

4.按程序退出，关闭消防主机、检查电源、信号接插件，是否有

动、氧化、接触不

良现象；

5.接通设备的电源，试验主机的运行与限制功能；

6.按支配分批检测各楼面弱电间的接线箱，检查电源、信号接插件，

是否有松动、氧

化、接触不良现象，用刷子、清洁剂等清洁箱内灰尘；

7.试验消控中心强制启动、停止消防泵、喷淋泵的限制功能；

8.试验消防广播切换功能与消防泵、喷淋泵自动/手动的切换功能;

9.试验主/备电源的切换功能（三个月一次）。

保养类型:二级保养（精密）保养内容:

1.检查限制箱内接插件，是否有松动、氧化、接触不良的现象，紧

固全部接线螺栓，保证接触良好，用刷子、清洁剂等清洁箱内灰尘;；

2.验证电源维持供电时间，是否符合配置规定（供电时间应大于20

分钟）；

3.将主机设置在手动状态：

a、试验抽查烟、温感的报警状态，手动报警装置、消火栓、水流指

示器、正压风阀、防火阀等动作，确认反馈信号正常

b、试验各楼面上消防电话、应急照明、哨防广播、电梯限制、警铃、

空调限制、排烟风机、正压风机、卷帘门等设备的限制状况。

4.复原全部动作并将主机放置在自动状态：

a、远程试验楼面上的消火栓限制消防泵的运行状况；b、远程

试验楼面上的各湿式报警阀限制喷淋的运行状况。

5.全部动作保证运行正常后，将设备复原到原有状态。

消防设备一一信息传感器

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/季

二级保养（精密）频次1次/年

信息传感器的维护保养:烟感、温感、光感、红外传感器、水流指示器，

手动报警器，

消防电话插口、警铃、自动锁等。

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.用干净的抹布清洁；

2.检查安装螺丝紧固；

3.检查接线螺丝紧固;

4.传感器无变形、无缺损；

4.模拟输出测试信号，检查主机反应时间，若有偏差与时调整。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.检查地址码对应正确；

2.传感器内外清洁；

2.检查接线、接地牢靠性。

消防设备一一消防、喷淋水泵

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次2次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.保持设备清洁、整齐；

2.检测机组外壳接地，良好且牢靠；

3.检查、调整设备机组、阀门、表具、管道，无跑、冒、滴、漏;

4.试验点启动泵的动作状况，防止水泵阻滞（每月二次）；

5.检查、补充机组转轴润滑油，加注润滑油；

6.机组进出水阀门应完好，阀门开、关在正常规定状态；

7.检查密封圈是否老化，外壳锈蚀状况，连接软管紧固（每季度）：

8.拆除电机前后端盖，清除电机叶轮上的积灰（每季度）；

9.中控室手动/自动切换试验，联动测试。

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.拆除电机前后端盖.，清除电机叶轮上的积灰；

2.拆卸电机电源接线端盖，检查、紧固接线、测绝缘（不小于0.5M。）；

3.检测电机工作电流，应在正常范围内；

4.检查机组轴承，风叶、叶轮、注润滑油；

5.检查更换机组联轴器缓冲垫圈；

6.更换或调整水泵、阀门、压力表、盘根填料；

7.紧固机组螺栓；

8.清洁机组外壳，如锈蚀或脱漆严峻时应重新油漆；

9.中控室手动/自动切换试验，联动测试；

10.每三年水泵解体保养一次，更换轴承、盘根与锈蚀的零部件。

消防设备一一正压风机、排风机

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次1次/年

保养类型：一级保养（一般）

保养内容：

1.联动检测；

2.检测风机外壳、风机开关箱、金属电线管接地良好且牢靠；

3.风机运转时轴承声音是否正常；

4.机体避震，风管软接头与调整阀是否正常；

5.风机、风叶清洁（每季度）;

5.检测工作电流，应在正常范围内（每季度）。

保养类型：二级俣养（精密）

保养内容：

1.拆卸电机电源接线端盖，检查、紧固接线，测绝缘电阻，不小于

0.5M位（每半年）;

2.检查风机电机轴承、风叶加注润滑油；

3.拆除电机后端盖，清除电机叶轮上的积灰；

4.机体与支承架重新油漆；

5.风机电动机分解保养（每二年）。

消防设备一一消防卷闸

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次1次/年

保养类型：一级保养（一般）保养内容：

1.联动测试；

2.消防卷闸下无堆物；

3.检测卷闸门接地，良好且牢靠；

4.手动升降卷闸，检查运行是否平稳；

5.清洁卷闸导轨，导轨无变形；

6.检查手动按钮箱完好

保养类型：二级保养（精密）

保养内容：

1.卷轴、电动机、轨道清洁、润滑;

2.测卷轴电动绝缘电阻，不小于0.5Mq（每半年一次）;

3.拆卸电机电源接线端盖，检查、紧固接线；

3.检查卷轴上下限位开关，安装应坚实牢靠。

通用类设备一一设备电源限制柜

设备类别一级保养（一般）频次主机类设备1次/月

二级保养（精密）频次2次/年

设备电源限制柜的维护保养：

各种机电设备电气限制柜保养类型：

一级保养（一般）保养内容：

1.保持限制柜表面与内部清洁、整齐；

2.检测限制柜外壳接地，良好且牢靠；

3.检查按钮、指示灯、开关、仪表等部件的完整性，各种仪表、灯、

牌指示应正常良好。各紧固件不应有松动；

4.视察、检查箱内电线、元器件、压接端子有无过热、变色现象，

有无发热烧焦的痕

迹，如有发热烧焦的状况，立刻处理；

5.紧固全部接线螺栓,保证接线接触良好；

6.检查并维护继电器、接触器下列部件：a、可见部件弹簧有否损

坏；b、灭弧罩、胶木件是否损坏，同时清洁灭弧罩内的灰

尘；c、清除主、付接触点上的氧化物、熔化物，保持接触点平整、

光滑；d、检查机械和电气连锁装置是否牢靠，机械活动部分应