关于地产基础知识及行业认知的探讨

-15-关于地产基础知识及行业认知的探讨摘要房地产行业作为我国的重点行业，受到各个城市的重点关注。房地产行业涉及层面交广，对我国的经济发展起到重要的影响。在研究房地产行业的同时，通过研究地产基础知识，可以对地产基础知识的具体内容形成深刻的认识和了解，深入学习房地产交易、房地产价格、房地产税费、房地产登记以及相关的法律法规基本知识，掌握房地产经纪基本知识、房地产经纪业务、合同及房地产经纪人员的素质与技能。可以加深人们对房地产基础知识的认识和了解，对房地产行业的规范起到实际指导价值。同时通过认识和了解房地产行业发展现状，分析相关理论知识，加深对房地产今后发展方向的掌握，有助于相关部门合理规范房地产行业，优化房地产行业发展存在的不足之处，从理论上指导房地产行业朝向更好的方向发展。所以本次研究以关于地产基础知识及行业认知的探究为题，通过阐述房地产概念及特点，分析房地产企业知识管理的特点和必要性，进而分析目前房地产行业的发展现状以及存在问题，然后结合实际情况提出针对性的优化措施，加强房地产企业深入了解并学习房地产基础知识，了解房地产行业发展现状，促进我国房地产行业得到良好发展。关键词：房地产基础知识；房地产行业认知；问题；对策AbstractAsakeyindustryinChina,therealestateindustryhasbeenpaidcloseattentionbymanycities.Therealestateindustryinvolvesawiderangeoflevelsandplaysanimportantroleintheeconomicdevelopmentofourcountry.Onthestudyoftherealestateindustryatthesametime,throughthestudyofbasicknowledgeofrealestate,realestatecanbedevelopanappreciationforthespecificcontentofthebasicknowledgeandunderstanding,learnmorerealestatetransactions,realestateprices,realestatetaxes,therealestateregistrationandrelevantlawsandregulationsofbasicknowledge,masterthebasicknowledgeofrealestatebrokerage,realestatebrokeragebusiness,contract,realestatebrokeragepersonnel'squalitiesandskills.Itcandeepenpeople'sunderstandingofthebasicknowledgeofrealestateandplayapracticalguidingvaluefortheregulationoftherealestateindustry.Atthesametime,byunderstandingandunderstandingthedevelopmentstatusoftherealestateindustry,analyzingrelevanttheoreticalknowledgeanddeepeningthegraspofthefuturedevelopmentdirectionoftherealestateindustry,itishelpfulforrelevantdepartmentstoreasonablyregulatetherealestateindustry,optimizetheshortcomingsofthedevelopmentoftherealestateindustry,andtheoreticallyguidethedevelopmentoftherealestateindustrytowardsabetterdirection.Sothestudyonthecognitivestudyofbasicknowledgeaboutrealestateandindustry,throughrealestateconceptandcharacteristic,analysesthecharacteristicsoftherealestateenterpriseknowledgemanagementandthenecessity,andthenanalysisthecurrentrealestateindustrydevelopmentpresentsituationandexistingproblems,andthencombinedwiththeactualsituationputforwardthecorrespondingoptimizationmeasures,strengthentheunderstandingandlearningbasicknowledgeofrealestate,realestateenterprisesunderstandthecurrentsituationofthedevelopmentoftherealestateindustry,promotethedevelopmentoftherealestateindustryofChinaisgood.Keywords:Realestatebasicknowledge;Realestateindustrycognition;Problem;countermeasures目录TOC\o"1-3"\h\u24333摘要 111338Abstract 2174171房地产及行业概述 540581.1房地产概念 5324891.2房地产特点 5223101.2.1房地产的不动性 5182761.2.2房地产的服务性 541531.2.3房地产企业资金密集性 671071.2.4房地产企业的人才密集性性 6284091.3房地产企业知识管理管理的特点与必要性 6235612房地产行业发展现状分析 7184802.1房地产行业发展现状分析 7295422.2各地区房地产协同发展的问题分析 8178422.2.1内部问题 8108082.2.2外部问题 994283优化房地产行业发展措施 11197543.1建设各地区房地产业发展规划制度 1165513.2构建相邻地区房地产业长效发展机制 11312803.3建立健全各地区房地产业信息共享机制 1210773.4建设各地区房地产发展环境 12108593.4.1完善城镇土地管理和准入政策建设 12214793.4.2加强各地区城镇一体化政策环境建设 1321173.5建设各地区房地产业发展政策体系 1423443.5.1完善各地区房地产业的住房保障政策体系建设 14233553.5.2协同规划区域房地产业的支持政策建设 1468464总结 1524371参考文献 161房地产及行业概述1.1房地产概念房地产属于实物的一种，其长期或者永久的附着于土地上，所以我们也会称其为不动产。房地产这个概念相对来讲复杂程度较高，房地产的构成包括土地和建筑物，此外房产相关权益也属于房地产范畴。房地产企业的发展目的就是盈利，组织的任何经营活动都是围绕房地产开发展开的。最近十几年房地产是比较热门的产业，随着房价的增长，房地产逐渐成为权衡企业和个人财富的特殊产品。对于我国经济来讲，房地产发挥着至关重要的作用，在一定程度上促进经济腾飞，且逐渐占据我国经济体系的关键位置。1.2房地产特点1.2.1房地产的不动性房地产相关企业包括销售企业、开发企业，这是一个行业链条中不可或缺的两部分。房地产具有一定的地域性特点，这主要是因为房地产属于不动产，所以所在位置决定了其市场发展情况。对于一个城市的房地产企业来说，潜在客户主要是当地的。这也是反映房产就有不动产的特征。房地产要想受到客户的青睐要具备地理位置优越、周围环境好、性价比高，配套设施齐全等。房地产和其他流动产品不一样，因此面临国内外的竞争要远远低于流动产品。由于房地产具有不动性和位置的固定性，因此，房地产经营的重点关注是当地的市场需求。1.2.2房地产的服务性房地产的销售工作主要由中介企业完成，物业企业是房产售后服务的主力军。作为房地产企业，建造房屋、房屋买卖只是其业务的一部分，此外还需要持续管理已开发的楼盘。对于房屋的买卖双方来讲，其连接的媒介就是中介企业，房产中介企业需要宣传并推广楼盘，进而实现卖房的目标。房地产企业开发流程特别复杂、前期的准备、建筑施工阶段、销售阶段，需要运用大量知识才能完成各项事宜。1.2.3房地产企业的人才密集性性房地产在在开发经营过程中，需要面临许多业务在，这就需要大量的人才，可能包括多家公司，从业人员要具备很强专业的专业技术能力。房地产开发企业的每个经营项目蕴含的知识价值量极大，也是房地产企业管理者看中的。1.3房地产企业知识管理管理的特点与必要性房地产具有规模大，内容复杂，投资高，涉及广等特点，房地产企业的知识管理指在日常生产经营中要随着市场的转变而不断获取新的知识。在对知识运用中不断创新，使自身运营能力得到强化，打败传统项目策划、设计、施工、物资供应不足、周期长、效率低的缺点。房产企业要充分发挥知识管理作用，明确知识管理企业在日常生产运营的重要性，之后会成为企业生存和发展的关键。房地产企业所销售的产品是房屋，该商品具有自身的特殊性特点，对于差异性有着较高要求，所以房地产的知识管理特点是由自身情况决定的。例如，一个好的房地产项目体现在设计的个性上，并不是和其他项目的相同之处，所以有必要科学且有效的管理房地产企业知识。2房地产行业发展现状分析2.1房地产行业发展现状分析上述数据是取自京津冀三个地区2010-2019年期间，本文以这三个地区为例分析房地产行业的发展现状，以小窥大，延伸至整个中国地区的房地产情况。通过表2-1我们可以看出，北京地区的房地产行业发展较快，导致这种情况产生的原因不仅仅是因为它是我国的首都，是国际交流中心、文化中心以及经济中心和政治中心，同时也因为北京聚集了大量的人才，拥有非常密集的人口资源，流动人口校对，所以导致房屋需求不断提升。通过表2-1我们可以了解到，2010-2019年期间内，北京地区的房地产投资额由1720亿元上升至4177亿元，涨幅较大，这说明北京地区的房地产行业依旧处于开发规模，在不断的扩张，所以可以稳步增长。天津地区作为我国的直辖市，也在不断发展，房地产行业也不曾停步，从2010年到2019年，天津市的房地产投资额从402亿元增长值1872亿元，可见其增幅甚至超过北京地区，且一直保持较高的增长率，这表明房地产的经济泡沫并不大。河北地区作为后起之秀也不甘落后，从2010-2019年，房地产投资额从482亿元增长到4285亿元，增长幅度远远超过北京和天津地区，这就表示近年来河北地区的房地产行业泡沫经济过于严重，应该予以重点关注。表2-12010-2019年京津冀三地房地产业销售额统计表年份北京地区天津地区河北地区房地产完成投资额（亿元）增长率（%）投资累计（亿元）房地产完成投资额（亿元）增长率（%）投资累计（亿元）房地产完成投资额（亿元）增长率（%）投资累计（亿元）2010172012.8328240221.973048223.08732011199616.0371650525.690770947.1119120121909-4.4390565429.51159108452.917932013233822.5424773512.41389152040.226042014290124.1523986718.01602226549.03785201530364.75937108024.61947305534.95320201631533.96189126016.7234030871.061422017348310.56636148117.52741344511.66532201837156.77198170014.83181406017.975052019417712.47892187210.1357242855.58345合计28428109.15424110556191.11956823992283.144090平均284310.95424105619.11957239928.34409数据来源：中华人民共和国统计局-国家数据房地产业相关数据资料(2010-2019年)2.2各地区房地产协同发展的问题分析2.2.1内部问题（1）房地产业固有的属性导致协同发展困难第一，由于房地产业其自身是不具有分割性和转移性的本身特性，因此，在一定的地理区域内，是会有供需不平衡的现象出现，而房地产商以经济利益为向导的自主行为正是这种供需不平衡所引导的，其以市场作为主导的产业，因而就决定了，如果要通过政策去协同房地产业是很有困难性的。第二，根据房地产业本身的自然属性和经济属性上分析。例如其经济属性就是说它拥有一定程度上的垄断性，通过特定的土地资源范围，房产成功建造以后，想要再一步进行转移是非常困难的，因此相当的垄断性就存在这部分区域范围内了；再者，根据房地产业的自然属性分析，土地主要是拥有着不可移动和不能再生的属性。以上这些特性都决定了，如果就目前已有的房地产建筑情况，想要协同起来发展是很有难度的。（2）各区域房地产业的价值取向单一在所有房地产业中，首当其冲的是经济效益，因为其是各个房地产商的首位关注点。例如在人口众多，并且土地资源又非常稀缺的北京、上海、广州和天津等区域，会导致供需关系的不平衡，那么这些区域的房价肯定是要比像河北省各市等这样区域高出许多的。在趋利行业中，房地产业会不可避免的要追求更高的经济效益。因此这样讲，房地产业的政策目标只能拿GDP作为单纯的衡量指标点，这是相对来说比较单一的；再次来讲，商品房发展的过程当中，人们忘记了房屋是作为基本生活保障的产品而更多的是强调住房的商品性。由于此种单一的状况出现，引发出来很多的问题。在房地产业中排在第一位的应该是人们的居住需求得到满足保障，这是才是房地产业实施政策措施的主要目标；第二位的才是使商业需求得到满足，使其能创造经济效益，致使房地产商的利益在一定程度上能够满足；最后就是让很难达到“居者有其屋”的贫困者解决居住的问题有所保证。房地产业实施政策措施为的是解决市场不能解决的难题。从现在北京，上海及天津等城市的人们来看，依然存在一部分人们有的在为了还清房贷而负重前行，甚至还有的人们正生活在租房的时代。所以这样讲能够真正的解决邻近市区域的住房问题，使人们的生活压力得以减轻，是可以作为邻区房地产业协同发展的目标之一。邻区域的协同发展，是要通过调解邻区人们的生活水平、协调地区产业及产业的价值取向，不仅仅要把GDP作为单一的取向，同时需要更能把社会的综合效益考虑进去。2.2.2外部问题（1）各地区的相关政策不协调由于邻近几个地区发展房地产业的水平有所高低，并且各个地区采取的政策也是各有不同，更是因为房地产业是有着很浓重的地域性。所以，造成了房地产的构造、供需、价格等都是各不相同的。各个区域房地产业的优势会随着各地区部分政策的差异有所发挥，这样反而会创造出很大的生产价值。举例说明京津冀三个邻区的协同发展，从保障性住房建设和一部分土地政策等一系列方面的出台很容易将这三个邻区放在一个更加统一的系统里，从而制定出相互联动的相关政策，这些政策可以有差异性的存在，但是这些差异性的政策可以三个邻区发挥取长补短的性能，使邻区的房地产业能够取他人之所长，抱团取暖，让各自的房地产商不仅能够得到本区域的利益，同时还能够对民生效益及社会效益产生影响。（2）房地产业中部分地区的承接能力弱从产业的承接者来看产业的转移承接能力，通过从转移来产业的承载的大小能力可以进行分析，其中主要囊括了对此产业的支撑力度、发展潜力及吸引力等一些方面。对于产业是否可以成功转移起决定性因素的是此产业的承接能力大小，是对这个区域的经济格局和经济发展结构有什么样的影响。例如京津冀协同发展，在经济角度来讲，此三个邻区的发展水平差距是相对较大的。因此可以得出，这三个地区中河北居民的消费水平比京津两个区域的居民有很大的水平差，同时河北曾经的状况被形容为“大树底下不长草”，所以河北在这三个邻区中需要提高很大的发展水平。3优化房地产行业发展措施3.1建设各地区房地产业发展规划制度作为政府部门，其主要是政策的制定者，所以需要出台一些政策，用于促进临区房地产企业协同发展，以北京以及天津和河北地区来讲，因为不合理的城市布局，导致其具有不同的房地产实况，甚至北京地区会有产能过剩的情况出现，因此政府部门还需要制定一定的城市布局战略，保证城市的发展计划实现优势互补，促进三个地区的房地产发展协同进行。对各个城市未来布局方面能够出现一个有序的、合理的、资源有效的状况。作为房地产企业，北京以及天津和河北地区的发展应该呈现一体化趋势，所以需要摆脱原有的发展模式，立足于邻区协同发展视角，加大对各地区房地产协同发展规律的关注，重点展开研究分析，依据现阶段城市的布局以及政府规划，科学且合理的布局邻区的产业培植，优化房地产行业的发展状况，重点考虑北京以及天津和河北三个地区的城镇化水平差异、产业差异，确保相互之间的规划足够协调，分工明确。此外，还需要以新型城镇化进程为依据，充分考虑区域经济现状，关注现阶段的政府规划要求，房地产开发商基于此展开开发工作，提高城镇化水平，促进房地产行业健康发展。3.2构建相邻地区房地产业长效发展机制现阶段政府部门表示房屋买卖工作需要依靠健全的租赁和买卖制度完成。并且我国的《十三五计划》也清晰的表明，当下我国需要健全和完善购租并举的住房制度，该要求的出发点是希望可以对城镇化发展起到促进作用，为城镇居民住房问题得以顺利解决提供保障。从房地产商角度出发来看，为了完善住房制度，房地产商应该建立各地区同发展的计划。各地域的房地产业要协同，同时也要不断的促进该产业和其他产业之间的协调发展。以此为前提，产业间的发展目标才可以共同实现。当购租并举的住房制度由政府提出之后，因为有足够的经济支撑，所以房地产商能够在一些偏远地区建造房屋，房屋户型也开始多样化，足够的主要对象是无能力购房者。通过促进租购制度不断完善，也对城镇化水平提升起到促进作用，获得良好的发展空间。可以采取在城市的繁华地段或者是未来的城市扩展的地区以及控制环境质量优质的地区，针对一些有支付能力、要求较高的住户，建造以营利为目的的房地产，比如高档小区、别墅等等。3.3建立健全各地区房地产业信息共享机制政府部门作为地域经济以及行业发展的管制者以及引导者，应该对于房地产行业信息共享机制的建立与完善予以鼓励和支持，并且在信息共享机制建设过程中积极参与，从土地优先权以及税收优惠和金融贷款优惠等方面提供政策性支持。政府部门牵头进行宣传推广可以此时开放商信息共享机制的构建意识更加强化，对信息共享所带来的好处有所了解。目前我国的时代背景为大数据所充斥，若是想要获得双赢的局面，势必需要共享信息。作为地区内的房地产企业也应该注重信息共享机制意识的树立，从产品质量、产品价格以及技术和供货等客户需求的信息方面入手进行共享，以此可以将房地产市场的盲目性投资问题彻底规避，减少信息滞后性造成的不良影响，促使各地区房地产企业的发展处于健康稳定状态。3.4建设各地区房地产发展环境3.4.1完善城镇土地管理和准入政策建设面对不断减少的可用土地量问题，房地产企业需要严格规范自身的土地使用情况，政府部门也需要对土地的审批以及使用和准入等环节加以严格把控。现阶段我国的土地开发模式、土地使用模式仍旧没有实现精细化，较之欧美等国，人均土地所产生的GDP为其20-25%。所以今后在利用国土资源的时候，应该贯彻落实“十个字”的新发展理念，希望可以对土地起到保护作用，通过改革土地提高资源利用率，同时促使开发质量及其所带来的效益得到提升。以“互联网+”模式为手段，且注重网络动态的建立健全，以此对土地机制起到监控作用。政府部门在土地管理的时候，也应该注重互联网+的应用，对土地的审批及使用予以严格把控，要求房地产开发商土地利用数据充分公开，披露房地产开发商的信用度，披露土地利用率。一则可以使房地产商的相互之间的信息变的不仅更加畅通而且还避免了市场的信息的滞后性，二则，政府还可以有效的加强对土地的管理。3.4.2加强各地区城镇一体化政策环境建设首先各区政府要对地产行业和城镇化二者的相互关系加大调控力度，这样可以强效促进二者间的协同发展。例如在京津冀三区协同发展中，主要就包括：三个区域城镇化的协同，三个区域地产行业同各自的城镇化水平的协同。但是，房地产行业同城镇化并不是同步进行的，也不会是同一个概念，二者不可同日而语，如果能够把二者协调在一起，这样就可以起到相互促进作用。所以，地产行业的建设过程仍然需要对城镇化的发展进行配合。城镇化的发展就代表着大部分的农村人们要转移到城市生活，然而有一部分人们在刚到城镇生活是没有支付能力的，因此政府应该出面建设一些适度的保障性住房，同时对人们申请保障性住房的标准要有一些更加严格的规范，对保障性住房的准入规范及原则要进行严格的把控。还有一部分相对收入较低没有支付能力的人们，政府能够出台租房制度，鼓励更多的企业能够参与到租房的行业中。其次各区域城镇化的差别程度是不同的，就像在京津冀三个邻区中，就要对河北省的部分小城镇的城镇化水平进行不同程度的带动。对河北省的不同城市加强城市化建设，包括一部分市级及县级城市等。首要的是，为了增强当地的基本承载力，各区政府就应该增强地区的一些基础设施建设；其次，经济发展较好的或者是有能力的农村，人们可以通过加强用宅基地换商品房的进度实施，可以增促农村向城市化建设的转化程度，这样达到京津冀三区的城镇化进度的协调性；再次，从京津冀协同一体化政策开展以来，已经有部分企业从北京、天津迁往河北省，这就会使河北省一些地区的就业机会得到了很大的提升；最后，要对一些河北省的农村地区进行乡村文化建设，让农民的文化见识及知识水平得到显著提高，这样当农民进入城市生活的时候，就会有更好的就业机会，为此，可以将文化社区、增加实时报纸、智能图书馆等设置在农村里。3.5建设各地区房地产业发展政策体系3.5.1完善各地区房地产业的住房保障政策体系建设首先通过各地区建立房屋保障房建设管理局，来推动各区域保障性住房的建设进度。房屋保障房建设管理局是用来专项管理各区域住房保障建设及总体规划的，能够实行统一管理，所有同保障性住房建设的总体设计、规划、管理、拆迁、拍卖等都由房屋保障房建设管理局全权管理，从而能够实行统一的运作管理机制。其次在让各区域实行合理、配套、分层的保障性住房政策，在京津冀协同中，北京、天津和它们周边区域，因为人口多、房产价格高和收入水平高，所以应该采取较高的申请入住准则，因此困难程度的标准及收入水平标准较高；而在河北省的一些区域恰恰相反，部分消费水平和收入水平等比较低，那么就应该实施相对宽松和略微低水平的保障性入住准则。3.5.2协同规划区域房地产业的支持政策建设首先从区域政策建设来说，当前京津冀协同发展，是从各个区域的房地产商之间的利己主义出发的。出于京津冀地区的房地产业协调性建设，政府在制定房屋政策的同时，可以出台一系列联动政策措施，使得房地产商的目标从北京和天津转向河北省各个地区。其次各个区域在金融信贷方面，通过建立房地产企业的信贷的利率等方面的专项资金，让企业有较低的信贷利率等；但是对于北京和天津等地区，就要实行比较高的准入准则，其中有土地和信贷政策等。通过对于房地产企业的信誉度、资金储备、企业的规模和信贷利率进行