房地产开发与经营 第2版 习题答案汇 于珊 项目1-12 房地产开发与经营概述-房地产开发项目的前期物业管理

项目1房地产开发与经营概述习题答案一、单项选择题1.B2.C3.A4.D5.B.二、多项选择题1.ABDE2.ABCDE3.BD4.ABC5.ABCDE四、案例题1.参考答案B公司章程和管理制度对法定代表人的签字权限作出了明确限制，则法定代表人无权擅自代表公司签字。本案中，于瑞章作为B公司的法定代表人，根据公司章程规定,如其代表B公司签字，应当经过股东会批准并由两名以上董事共同签字确认。A公司与B公司作为涉案房地产项目的合作开发伙伴，应对B公司的公司状况、法人章程规定等事项履行审慎注意的合同义务，应当知晓B公司法人章程的限制性规定及公司管理制度和业务流程，故法定代表人于瑞章超越权限在涉案《B公司与A公司置业账目明细》及利息清单中签字的行为，不应认定为系代表B公司的职务行为。A公司在本案中依法不属于善意相对人。2.参考答案一审法院经委托评估，双方2015合同解除时的土地使用权价格与2003年约定时，土地使用权的价值已产生大幅增值。由于双方多年都未主动履行义务推进合作项目取得实质性进展，故现有增值并非是双方合力促成。而且，案涉土地增值的主要原因除土地随着市场因素产生自然增值外，还在于D公司办理了土地使用条件变更手续，将土地的容积率由2.0调整为5.09，并将土地用途从城镇住宅调整为批发零售、商务金融（办公）、住宿餐饮。因此，C公司在尚未完成60%份额的出资义务,且未能提供充分证据证明其对案涉土地增值积极作为的情况下，主张获取现有增值收益的60%，缺乏事实依据，不予支持。根据评估，在排除因调整土地使用条件价值受到影响的因素后，案涉土地在双方合同解除时,该土地在双方合同持续期间因市场变化产生了自然增值收益。由于C公司与D公司均存在违约行为，对案涉合同的解除具有同等的过错，因此双方在合同解除后平均分配该土地的自然增值收益更符合公平原则，更能保护当事人的合法权益。五、实训题2.注意事项：（1）与国有独资企业进行房地产合作开发时，应对其以国有资产出资进行的交易是否符合法律规定履行相应的审慎注意义务，否则应承担合作协议无效的法律后果。作为独资全民所有制企业的A公司所拥有的国有建设用地使用权，系重要的国有资产。A公司以国有建设用地使用权作为出资入市交易，应依法遵循法定的国有资产交易和处分的法律、法规和规章及审批、资产价值评估和进场交易等国有资产交易的基本原则，履行法定的国有资产交易程序。（2）B公司作为合同相对方，其经营管理的建设用地使用权为全民所有的国有资产，订立协议时应对A公司以国有资产出资进行交易是否符合法律规定，履行相应的审慎注意义务，并保留相关证据。（3）A公司和B公司在订立《房地产合作开发协议书》及补充协议时，应单独注明此问题，保证协议的有效性。3.前期宣传工作存在的问题将项目定名为水岸庄园，并准备进行前期宣传时，应该先进行项目名称查询，防止本项目与其他项目重名；并考虑该名称是否能够突出项目特点。项目2房地产开发的一般程序习题答案一、单项选择题1.B2.D3.A4.B5.D二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.ACD4.ABDE5.ABC三、简答题1．房地产开发程序分为哪几个阶段？答：（1）投资机会选择与决策分析阶段（2）前期工作阶段（3）建设阶段（4）租售阶段2．投资决策分析阶段主要工作内容有哪些？答：（1）市场分析（2）项目财务评价（3）投资决策3．项目前期工作阶段具体包括哪些主要的工作？答：开发项目立项、获取土地使用权、确定规划设计方案并获得规划许可、建设工程招投标、开工申请与审批和前期工作的其他工作环节。四、案例题1.答题要点表2-1房地产开发的阶段和步骤序号程序步骤1投资机会选择与决策分析阶段投资机会选择投资决策分析2前期工作阶段获取土地使用权开发项目立项确定规划设计方案并获得规划许可开工申请与审批前期工作的其他环节3建设阶段施工建设竣工验收4租售阶段市场营销合计四个阶段八个步骤2.答题要点（1）建设工程招标应具备的条件1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。2）工程资金或者资金来源已经落实。3）施工招标的，有满足招标需要的设计图纸及其他技术资料。4）法律、法规、规章规定的其他条件。具备上述条件，招标人进行招标时，应向当地工程招标投标管理办公室提供立项批准文件、规划许可证、施工许可申请表，方能进入招标程序、办理各项备案事宜。（2）招标前的准备工作招标前的准备工作由招标人独立完成，主要工作包括下列几个方面。1）确定招标范围2）工程报建3）建设单位招标的资格审查4）选择招标方式5）编制资格预审文件、招标文件（3）招标与投标阶段的主要工作1）发布招标公告(资格预审公告)或投标邀请书2）资格预审文件的发售与递交=1\*GB3①资格预审文件的发售=2\*GB3②资格预审文件的递交=3\*GB3③资格预审文件的澄清或修改3）资格预审=1\*GB3①资格审查。=2\*GB3②发放合格通知书。4）发售招标文件=1\*GB3①招标文件的发售=2\*GB3②招标文件澄清或修改5）勘察现场、投标预备会=1\*GB3①踏勘现场=2\*GB3②投标预备会6）投标文件的编制=1\*GB3①编制投标文件的准备工作=2\*GB3②投标文件的编制7）投标文件的递交与接收=1\*GB3①投标文件的递交=2\*GB3②投标文件的接收（4）决标成交阶段的主要工作1）开标2）评标3）中标4）签订合同项目3房地产投资与融资习题答案一、单项选择题1.B2.A3.D4.A5.D.二、多项选择题1.AD2.ABCDE3.AC4.ABCE5.ABCDE项目4房地产市场习题答案一、单项选择题1.C2.A3.B4.B5.A.二、多项选择题1.ABDE2.ABCDE3.ABCE4.ABCD5.ABCDE5房地产项目策划习题答案一、单项选择题1.C2.A3.B4.D5.B二、多项选择题1.ABCD2.ACDE3.AB4.ABCDE5.ABCE四、案例题1.参考答案（1）利用天然的地段优势，宣传交通便捷、出行方便、省时省力等。还可以从消费者的心理需求出发，好地段往往是财富的俱乐部的聚集地，是事业成功人士的首选地，满足这些消费者的心理需求。（2）主打复合市场。东方城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。东方城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。东方城二期销售不能一味的满足年轻时尚族的诉求，可以根据楼盘可售资源分散的特点，寻找各个资源的优势，如位置、配套、环境、交通、商圈等，有针对性的定位不同可售房源的卖点。2.参考答案（1）把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。（2）商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二：一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。对策有二：一是引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二是根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。（3）进行形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受；提供的不止是称心满意的住宅……辉煌人生目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。可以主打超凡享受：享受入住方便、享受交通便捷、享受特别服务、享受都市繁华、享受至尊荣誉……（4）考虑建设以项目命名的广场和寓意喷泉针缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建设以项目命名的广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加项目的吸引性，提高项目在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。（5）物业管理方面提供特色家政服务目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。6房地产开发经营预测与决策习题答案一、单项选择题1.D2.C3.B4.A5.C二、多项选择题1.ABCDE2.ABCE3.ABCDE4.ABCDE5.BD四、案例题1.参考答案这个问题可以分前3年和后7年两期考虑，属于多级决策类型，如下图所示。

40ⅹ3

销路好0.7

P=140ⅹ3

销路好0.7

P=1P=1后7年前3年

建大厂(300)

100ⅹ1030ⅹ10

建小厂（170）Ⅰ销路好0.7销路差0.31-20ⅹ10扩建(130)不扩建85ⅹ740ⅹ72销路差0.3Ⅱ34

考虑资金的时间价值，各点益损期望值计算如下：点①：净收益＝[100×(P/A，10％，10)×0.7+(-20)×（P/A，10％，10）×0.3]-300=93.35(万元)点③：净收益＝85×(P/A，10％，7)×1.0-130=283.84(万元)点④：净收益＝40×(P/A，10％，7)×1.0=194.74(万元)可知决策点Ⅱ的决策结果为扩建，决策点Ⅱ的期望值为283.84+194.74＝478.58（万元）点②:净收益＝（283.84+194.74）×0.7+40×(P/A，10％，3)×0.7+30×(P/A，10％，10)×0.3-170＝345.62（万元）由上可知，最合理的方案是先建小厂，如果销路好，再进行扩建。在本例中，有两个决策点Ⅰ和Ⅱ，在多级决策中，期望值计算先从最小的分枝决策开始，逐级决定取舍到决策能选定为止。

2.参考答案（1）绘制决策树（见下图）后7年后7年扩建

不扩建

60ⅹ3

476

-160小规模大规模销路好（0.7）281.20

销路差（0.3）

2销路好（0.7）359.20

销路差（0.3）

3100ⅹ7100ⅹ7100ⅹ7（-20）ⅹ7（-20）ⅹ7100ⅹ7

50-300359.2021100ⅹ3616销路好(0.9)销路差(0.1)4(-20)ⅹ3

-140

销路好(0)销路差(1.0)5（-20）ⅹ7（-20）ⅹ7476销路好(0.9)销路差(0.1)8392销路好(0.9)销路差(0.1)9620ⅹ3

140

销路好(0)销路差(1.0)760ⅹ720ⅹ7

（2）计算各节点的期望收益值，并选择方案节点④：[100×7×0.9+(-20)×7×0.1]=616(万元)节点⑤：[100×7×0+(-20)×7×1.0]=-140(万元)节点②：（616+100×3）×0.7+[(-140)+(-20)×3]×0.3-300=281.20(万元)节点⑧：[100×7×0.9+(-20)×7×0.1]-140=476(万元)节点⑨：（60×7×0.9+20×7×0.1）＝392（万元）节点⑧的期望收益值为476万元，大于节点⑨的期望损失值392万元，故选择扩建方案，“剪去”不扩建方案。因此，节点⑥的期望损益值取扩建方案的期望损益值476万元。节点⑦：（60×7×0+20×7×1.0）＝140（万元）节点③：[(476+60×3)×0.7+(140)+20×0.3]-160=359.20(万元)节点③的期望损益值359.20万元，大于节点②的期望损益值281.20万元，故“剪去”大规模投资方案。综上所述，投资者应该先进行小规模投资，3年后如果销售状态好则在扩建，否则不扩建。项目7房地产开发项目经济评价与不确定性分析习题答案一、单项选择题1.D2.D3.B4.A5.B二、多项选择题1.AB2.ABD3.ACD4.BDE5.BE项目8房地产开发项目管理习题答案一、单项选择题1.B2.A3.C4.A5.D.二、多项选择题1.ABC2.ABCD3.BCDE4.ABCDE5.ABCDE四、案例题1.参考答案解：1.项目总投资估算(1)土地成本：6000万元(2)建造成本：35000×4000＝14000万元(3)其他工程费（如建筑师、结构、造价、机电、监理工程师等费用）：14000×6%＝840万元(4)开发期间税费等其他费用：800万元(5)管理费：1)土地管理费：6000×3.5%＝210万元2)建设期管理费：（14000＋840＋800）×3.5%＝547.4万元3)管理费合计：757.4万元(6)销售费用：1)市场推广费：35000×1%＝350万元2)销售代理费：35000×2%＝700万元3)销售费用合计：1050万元(7)财务费用：1)土地费用利息：6000×［（1＋8%/4）3×4－1］＝1609.45万元2)土地管理费利息：210×［（1＋8%/4）2.5×4－1］＝45.99万元3)建造费用、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用及市场推广费用利息：=（14000＋840＋800＋547．4＋350）×［（1＋8%/4）（2/2）×4－1］＝1249.46万元4)融资费用：（1609.45＋45.99＋1249.46）×10%＝290.49万元5)财务费用总计：1609.45＋45.99＋1249.46＋290.49＝3195.39万元(8)项目总投资：=6000＋14000＋840＋800＋757.4＋1050＋3195.39＝26642.79万元2.楼面地价楼面地价＝＝＝7612.23元/平方米2.参考答案答：①合同按照承包工程计价方法不同分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。②不成立。因为本工程采用的是价款一次包定的固定价格合同，这种合同的特点是，工程建设单项按固定造价结算，不受材料上涨等因素的影响。因此A建筑装饰公司向房产开发中心请求补偿价差的理由是不成立的，只能由自己承担在招标、投标活动中的经营风险，损失自负。项目9房地产租售习题答案一、单项选择题1.B2.A3.D4.C5.C二、多项选择题1.ACD2.CDE3.BCE4.ABC5.CDE项目10房地产开发项目的前期物业管理习题答案一、单项选择题1.A2.B3.C4.D5.A二、多项选择题1.BCDE2.BCDE3.BCDE4.CDE5.ABCD三