物业综合服务方案技术标

北京市地铁运营有限公司运营一分公司

2022年5号线、亦庄线场区

物业综合服务

投标文件

（技术部分）

投标人：

2022年5月27日

目录

第一章项目概况及分析...............................................5

第一节项目概况.................................................5

第二节项目分析.................................................6

第二章设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护服务方案.......8

第一节服务内容及标准...........................................8

第二节承诺函..................................................44

第三节工作流程................................................44

第四节人员组织...............................................46

第五节管控措施...............................................52

第六节安全保障...............................................75

第七节绩效考核................................................81

第八节突发事件的应对措施......................................86

第三章车辆整备保洁服务方案........................................91

第一节服务内容及标准..........................................91

第二节承诺函..................................................95

第三节工作流程................................................95

第四节.人员组织...............................................95

第五节管控措施...............................................97

第六节安全保障...............................................99

第七节绩效考核...............................................101

第八节突发事件应对措施.......................................102

第四章食堂餐饮服务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）方案104

第一节服务内容及标准........................................KM

第二节承诺函.................................................108

第三节食堂保洁方案...........................................108

第四节食堂设施设备维护方案...................................112

第五节烟道清洗方案...........................................114

第六节人员组织...............................................116

第七节安仝管控.............................................121

1

第八节人员培训................................................122

第九节加工流程...............................................124

第十节成本管控..............................................124

第十一节绩效考核.............................................126

第十二节突发事件的应对措施...................................127

第五章绿化养护服务方案...........................................131

第一节服务内容及标准.........................................131

第二节承诺函..................................................132

第三节工作流程..............................................133

第四节人员组织...............................................134

第五节管控措施..............................................137

第六节安全保障..............................................139

第七节绩效考核...............................................143

第八节突发事件应对措施.......................................146

第六章场区保洁及公寓服务方案.....................................154

第一节服务内容及标准........................................154

第二节承诺函..................................................162

第三节工作流程...............................................162

第四节人员组织..............................................165

第五节管控措施...............................................168

第六节安全保障...............................................171

第七节绩效考核...............................................173

第八节突发事件应对措施......................................174

第七章污水站值守服务方案.........................................176

第一节服务内容及标准.........................................176

笫二节承诺函..................................................177

第三节工作流程..............................................178

第四节人员组织...............................................178

第五节管控措施...............................................178

第六节安仝保障...............................................179

2

第七节绩效考核...............................................181

第八节突发事件应对措施.......................................185

第八章水泵房维护服务方案.........................................188

第一节各设备保护与养护......................................188

第二节安全保障措施..........................................195

第九章车辆广告上刊服务方案.......................................197

第一节服务内容及标准........................................197

第二节承诺函..................................................198

第三节工作流程...............................................198

第四节人员组织...............................................198

第五节管控措施...............................................198

第六节安全保障...............................................199

第七节绩效考核...............................................202

第八节突发事件应对措施.......................................203

第十章突发事件及重大活动应急保障方案............................205

第一节本项目应急处置........................................205

第二节特殊气候现场管理预案...................................205

第三节重大节假日保障方案.....................................206

第十一章对人员流失的保障措施及人员储备方案......................207

第一节人员保障措施...........................................207

第二节招聘方案...............................................213

第三节培训计划及人员储备方案.................................213

第十二章拟投入的主要设备设施及消耗类物品.......................218

第一节清洁工具清单...........................................218

第二节消耗品清单.............................................219

第三节保洁工具...............................................220

第四节绿化养护工具...........................................225

第五节项目管理人员服装......................................230

第十三章延伸、增值服务方案.......................................233

第十四章疫情防控措施.............................................235

3

4

第一章项目概况及分析

第一节项目概况

一、项目概述

本项目隶属于2022年5号线、亦庄线场区物业综合服务事项。项目内容包

括设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护、车辆整备保洁、食堂餐饮服

务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）、绿化养护服务、场区保洁及

公寓服务、污水站值守、车辆广告上刊等工作，同时按要求做好疫情防疫期间场

区内的消杀工作。

二、项目服务地点

5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段

三、项目服务期限

自2022年7月1F1起至2023年6月30FI止.

四、管理人员配备及要求

本项目应配备“投标人拟派项目管理人员”除委派1名项目经理外，应按专

.业配备设备设施维护、车辆整备保洁、场区保洁及公寓保洁、绿化养护、食堂餐

饮、污水站值守、车辆广告上刊等专业项目管理人员，并提供上述人员近6个月

的社保缴费证明。

同时，上述人员须制定和建立项目日常作业管理工作规范，保证服务及时性，

沟通有效性。管理人员除能提供本招标文件中技术需求的服务外，还须确保自身

及团队人员身体健康；对待工作严谨、认真、遵守我司各种内部相关规范。各项

工作方案中均需涉及人员安全保障措施的内容，设备设施维保方案中应涉及24

小时修复处置方案，确保安全生产运营，消灭安全隐患，针对服务事项及现有设

备设施拟制备品清单。

投标人需无条件接收现有保洁及水电维保、食堂、绿化、污水站等工作人员

并保持现有的工作岗位及地点不变，其工资、保险不低于现有标准，并承认原劳

动合同年限。与现有工作人员签订劳动合同时，其用工期限不能低于尚未履行合

同的期限，直到现有工作人员劳动合同期满，由此产生的费用已包含在合同价款

中。同时，在招标人所要求的时间、区段完成对现有工作人员的交接、维稳工作。

5

第二节项目分析

一、服务重难点分析

1、本项目服务范围较广，主要包括设备设施(含风机设施、场区水电设备

等)维护、车辆整备保洁、食堂餐饮服务(含人员、保洁、设备设施维护、烟道

清洗等)、绿化养护服务、场区保洁及公寓服务、污水站值守、车辆广告上刊等

工作，同时按要求做好疫情防疫期间场区内的消杀工作。工作量大、任务繁重。

2、服务工作质量直接影响到的形象，因此，项目实施期间，我公司将重点

控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的使用，根据采购人需求和作

业性质，科学制定保洁作业规范，并严格按照作业标准，提供专业化服务。

3、服务人员作为工作人员的一部分，其言谈举止直接影响整个的形象，必

须具备一定的礼仪礼貌知识，体现整体文明素质。通过引入有效的经营机制、科

学的管理手段、成熟的运作模式，北京市地铁运营有限公司运营一分公司2022

年5号线、亦庄线场区物业综合服务项目的管理.，必将助力发挥整体资源优势，

提高其资本质量，提升其资产价值，树立良好的社会形象。

4、如此系统的综合项目前所未有，物业管理服务是一个挑战，因此我们必

须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有物业服务特点的可行、

实效乂具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜

于未来的市场竞争。

5、应急性、临时性和突发性

(1)应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及具有重

要政治意义及社会影响的活动安排等方面。

(2)临时性表现在正常工作日程或计划以外的临时任务，重大检查或任务

等。

(3)突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突发事件时，社

会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。

(4)服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服

务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制订的应急方

案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。

二、重难点的应对措施

1、提高管理意识，加强服务效果。本项目将以考核办法的标准来进行服务，

6

并严格对服务人员进行严格的政审。

2、和服务人员签订保密协议，对员工进行保密意识的宣传和教育，确保每

位员工工作情绪稳定。

3、及时与业主方沟通、发现问题及时处理，及时反馈，做到业主方和物业

服务方事事有始有终。

7

第二章设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护服务方案

第一节服务内容及标准

1、设备设施维护

L1服务事项

本项目以工料全包的方式履行合同（“工”：为乙方为保证本项目顺利完成

配备的胜任工作的合法工作人员，“料”为满足本项目顺利完成所需的各种物料

需求），5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段内的特种设备

（客货电梯）、生活给排水系统（含绿化水）、低压供配电系统（400伏及以下）、照

明系统、低压电缆设备、污水站值守、机电设备设施（电开水器、工业电扇、排

气扇、电动天窗、电伴热等，不含与FAS联动风机）、卫浴设备设施的运行维

保及水电能源计量管理。

注：投标人需承诺遵守招标人公司的各项规章制度。

2、引用规范

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2015

《通风与空调二程施工规范施工规范质量验收规范要求文件》

（GB50243-2016）

《低压配电设计规范》GB50054-2011

《暖通与空调工程施工质量验收规范》GB50243

《机械设备安装工程施工及验收通用规范》GB50231

《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》GB50257

《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303

《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》GB/T7024

《电梯制造与安装安全规范》GB7588

《电梯技术条件》GB/T10058

《电梯日常维护保养规则》DB11/418

《空调通风系统清洗规范》GB19210

《公共场所集中空调通风系统卫生管理规范》DB11485

《建筑消防设施的维护管理》GB25201

《建筑照明设计标准》GB50034-2013

8

《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011

《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006

3、服务范围

(1)电梯维保。

(2)空压机站。

(3)生活给排水系统(含绿化用水)，水泵房、生活水箱。

(4)低压配电系统(400V跟随所、配电间及以下配电箱柜)。

(5)照明系统设备。

(6)低压电缆设备。

(7)污水站值守。

(8)各建筑栋号内的热水器、热水宝，包括饮水开水器。

(9)电动天窗、工业电扇、电伴热、自动化仓储设备。

(10)公寓、浴室设备(含水控系统)。

(11)5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段二级表以下的

水表、电表维修及更换。。

4、与供电专业分工

(1)停车场跟随所、车辆段跟随所内馈出开关(含电缆及螺栓以下)由投标人

负责。

(2)车辆段停车场跟随400V进线电缆端子及以下设备由投标人负责。

(3)投标人负责5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段

400V跟随所的巡视、故障恢复和设备维护工作。

5、服务内容及要求

对各类设备设施按计划定期进行检查、维护保养及故障维修，保证设备设施

的正常运行：按规范做好检查、保养、运行等记录；在检查、管理过程中发现重

大问题，及时上报我公司主管部门；配合相关单位对部分设备进行维修及改造等

相关工作。场区设备设施维修、值守工作按每日24小时运行管理。杜绝火灾责

任事故和其他安全事故。确保重点设备设施完好率100乳照明设施完好率90杭

维修、报修及时率90机返修率W5%,服务有效投诉W5次，处理率100%。

1.5.1电梯维保

按照有关安全技术规范以及电梯产品安装使用维护说明要求，制定维保方

9

案，确保其维保电梯的安全性能；制定应急措施和救援预案，每季度针对不同类

别电梯进行一次应急演练；建立每部电梯的维保记录，并且归入电梯技术档案；

按照特种设备作业人员考核要求，组织取得具有电梯维修项目的《特种设备作业

人员证》；维修人员应持有电梯维修作业操作证，且应持证上岗操作。严格执行

制定的日常巡检计划和维保工作计戈IJ,并正确填写相关巡检、维修记录。电梯日

常维护保养作业中，现场作业人员不得少于两人。作业中应负责落实现场安全防

护措施，保证施工安全。电梯在日常维护保养过程中严格执行安全技术规范的要

求，保证日常维护保养的电梯其安全技术性能符合相关技术标准的要求。按时对

电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合要求的易损件，使电梯达到安全

要求，保证电梯能够正常运行。应在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向

电梯检验检测机构提出定期检验申请。配合电梯检验检测机构对所日常维护保养

的电梯进行定期检验，并出具检测报告。设立24小时维保值班电话，保证接到

故障通知后及时予以排除，接到电梯困人故障报告后，维修人员及时抵达电梯所

在地实施现场救援并对电梯发生的故障等情况，及时进行详细的记录；

1.5.2空压机

维护保养前，一定要先停机，断开电源开关。每天进行巡视检查工作，各种连

接器，有否漏油、漏气。机器报警须将故障处理后方可投入运行，如连续复位不

成，则停止使用，立即报修并作必要的记录。每月紧固电器接线栓、接线端子，观

察电器动、静触点，有否打毛、不平整。每周检查自动排水系统，如机组内的浮球

放水伐能否定量放水，排气管道和气管所要装的气动隔膜伐动作是否连贯。每周

清洁冷凝器的积灰。注意废油系统的回泊，并定期检查或排放油气分离器中的废

油。检查及调整空压机皮带紧度，每周一次。停机后排空油气分离器中的冷凝水，

每周一次。更换油气分离器、机油过滤器、空气滤芯，每年一次。更换油气分离

器中的专业润滑油，每年一次。压力表检测，每半年一次；安全阀检测，每年一

次。保持机房地面整洁，设备表面清洁。

1.5.3生活给排水系统

生活给排水系统应保证其安全供水，以满足用水水量、水压的需要。生活用

水的水质应定期进行化验，应符合现行国家《生活饮用水卫生标准》的规定,对

地面水表井应定期巡视，核对并整理场区给排水系统图，标明各水表、阀门位置

及控制范围，如发现异常应及时处理和上报.对地铁引入的自来水应每月与自来

10

水公司共同读取一级水表读数。对场区所有水表每月记录其用水量，同时进行照

片记录，每月第二个工作日下班前按要求上报我司（书面盖章版及电子版），当水

表读数存在异常时（如：一级表与分表合计差值较大、消防水表出现用量等情况）,

应及时排查原因并上报。场区管网内的自来水未经允许不得向外单位供水。定期

巡查给水管路，杜绝私接现象。进行管路维修时，应将影响和断水区间控制在最

小区域内，修复后应及时将阀门复位。给水系统设备设施发生跑水危及行车安全

时，应迅速关断跑水两端阀门。各阀门应保证使用灵活、关闭严密，不漏无损。

应制定管道跑水应急预案，保证跑水事故及时快速处置与恢复，减小对行车的影

响。每天两次巡视场段内水泵房、水箱间、管件阀门及给排水管线、隔油池、化

粪池（井）等，确保给排水系统通畅，不发生跑、冒、滴、漏情况。在巡视检查二

次供水系统时，水箱是否上锁、有无渗漏、水质是否清澈、有无异味水箱内是否

有沉淀物、水位是否正常。卫生许可证应在有效期内。紫外线消毒水处理器运行

是否正常。水泵运行正常、能够自动切换、水泵无异响、电机接线无松动。是否

需要加注润滑油。控制柜无糊味、接线无松动、电压电流指示正常、各指示灯，

指示准确、按钮灵活、各器件无灰尘。给排水系统存在的压力容器、压力表及安

全阀门按规范要求进行检测、测试。严格执行制定的日常巡检计划和维保工作计

划，并正确填写相关巡检、维修记录。二次供水生活水箱每年清洗及检测1次。

化粪池、隔油池每年至少清掏4次。场区内各类沟、井、雨篦子每季度至少清掏

1次。

1.5.4低压配电系统（400V跟随所、配电间及以下配电箱柜）

低压配电系统设条应定期进行巡检、养护，发现故障应及时恢复或修复，保

证投入运行的低压配电系统设备完好。柜（箱）与基础连接紧密，固定牢固，接地

可靠，柜（箱）内外整齐清洁无杂物，门锁扣良好，箱门应有防尘措施，密封良好，

电源进、馈出孔洞密封良好。盘面标志牌、标志框齐全、正确、清晰。箱内电气

元件应有元件编号，电缆应有电缆标志牌，接线端头应有标志。柜（箱）内电器件

完整齐全，固定可靠，导线与电器元件或端子排的连接应牢固。接线端子压接线

不超过两根。端子排应无损坏，端子排应有序号，固定牢靠，标志清晰，绝缘良

好。接触器、断路器、灭弧罩应完整无损。配电箱、柜门上粘贴标识牌，配电箱

内各开关要粘贴所控制电器设备的标识。低压配电系统设备不得随意动用或接引

临时电源。对经批准允许接引临时电源的动力配电箱，应按有关规定，由专业工

11

作人员操作。临时动力用电应严格遵守市批的使用时间和负荷，临时接电源处总

负荷不得超过箱柜内的原设计容量。施工完毕，立即拆除。配电箱、电控箱因短

路故障出现分闸现象时，不得加大断路器或熔断器（熔丝）的容量进行送电。在故

障没有排除前，严禁送电。配电箱柜、装置周围不得放置可燃物，不得堵占维护

通道和维修用空间。对场区所有电表每月记录其用电量，同时进行照片记录，每

月第二个工作日下班前按要求上报我司（书面盖章版及电子版），当电表读数存在

异常时（如：一级表与分表合计差值较大等情况），应及时排查原因并上报。维修

人员工作中必须劳保着装，且应持证上岗操作。每天两次巡视检查工作，并做好

巡回检查记录。按照巡检维修工作计划执行电气设备正常运行的维护、保养、维

修抢修工作。检修电气设备需断电验电，做好安全防护。每月对低压配电柜、配

电箱进行检修清扫，填写维保记录。每季度检修及年检时对配电箱柜进行紧线、

除尘、双电源切换测试等维保工作，填写维保记录。每季度检修中对蓄电池进行

充放电试验，检查电池有无鼓包漏液现象，填写维保记录。高空作业必须做好安

全防护，严禁上下。保持配电机房地面整洁，设备表面清洁。配电箱需张贴配电

使用标识。

1.5.5照明系统

照明系统应定期进行巡检，保证照明系统设备完好无缺损。照明系统设备及

其附属电器元件应外观良好，无松动和损坏。照明设施零排及接地保护应完好。

配电箱及其附属电器元件的容量应与负荷相匹配，不得超负荷运行，如有损坏、

断电、过热等异常现象应及时更换。照明灯具及其部件应齐全无机械损伤变形、

油漆剥落和灯罩破裂等缺陷，接线应正确，标志应清楚，出现故障时应及时报修

处理。在配电设备周围不允许存放易燃物，白炽灯光源及日光灯镇流器等发热元

件，应无烤焦现象。如附近有易燃品，应采取隔热、散热等措施。灯座的绝缘外

壳，如有损坏和漏电现象应及时修复。照明线路刃光源须按设计容量使用，不得

超过其额定容量；未经主管部门批准不允许加灯改线。照明配电箱内严禁接入动

力设备。场区内照明灯具，运行中光源出现不亮、闪动及端部发红等不正常现象

的灯具数量不得超过绩效考核规定数量。场区路灯、轨行区塔灯及照明灯具无自

动控制时，负责每日开启和关闭，如白天遇天气情况导致亮度不够时需及时开启。

确保场段内低压配电系统供电照明控制箱、控制柜、控制开关维护、维修、保养

运行状态良好。确保场段内低压配电系统供电照明、车场照明（含高杆灯、路灯、

12

太阳能路灯、房间照明、库顶灯，墙壁灯、应急灯等相关照明设施）维护、维修、

保养运行工作有效及时。场段内照明线路须完好无破损，无断裂，并按时进行维

护、维修、保养工作。

1.5.6低压电缆系统

低压电缆应定期进行巡检，保证设备运行处于良好状态。低压电缆外部及绝

缘状况应良好、无受潮，电缆应无绞拧、外表压扁和表面严重刮伤等缺陷，电缆

标志牌应清晰牢固。电缆头应固定牢靠、相序正确、标志牌准确清晰，无灼伤、

老化、腐蚀、损伤与发热现象；电缆保护管外皮接地PE线连接应牢固；发现松

动应做好记录并报修，待停电后立即紧固。电缆支托架（梯架）应连接固定可靠，

无变形现象。山入地沟，隧道和建筑物的保护管口应封闭严密。电缆规格型号应

符合技术要求。电缆应测试绝缘并做好记录。电缆应用500伏兆欧表摇测绝缘电

阻，其阻值不低于0.38兆欧，达不到绝缘值的电缆不得送电。电缆更换应保持原

规格型号，电缆运行温度应符合要求，电缆不得过负荷运行。电缆发生故障处理

后，经检查验收合格，方可投入运行，并做好记录。每年防潮季节（6月份）对电

缆间清理，保持电缆间清洁无杂物，检查电缆间馈出孔洞封堵情况，发现问题按

规定清除和报修，严禁堆放物品。

1.5.7水泵房

检查水泵各部螺栓、地脚螺栓及与管道连接螺栓应牢固无松动，泵体表面整

洁、无破损锈蚀。水泵联轴器和减震块应完好，联轴器间隙应符合要求（直径

250mm以下间隙为检查泵及管路各结合处有无松动现象。手盘车应无卡

阻，无异常声音，电机转向正确。水泵填料压盖应留有压紧余量。水泵油位应在

油标的两刻线之间，不足加注。水泵注油嘴、放气阀、软连接应完好有效，泄水

孔及泄水管无堵塞。联轴节防护罩完好有效，定期加注润滑油。消防泵房应保证

双路电源持续供电，消防泵的手动、自动、远动控制功能应有效可靠。消防泵、

消防水箱等相关设备设施应定期进行检查、试验，并做好记录。生活水泵、集水

箱等相关设施应确保处于良好状态。当水泵在运行中发现异常现象，应立即停泵，

及时向维修单位报修，并做好相关记录。确保泵房及设备外观整洁，并按时填写

设备运行记录，观察设备运行状况，发现异常或故障，及时向维修单位报修。

1.5.8污水站值守

值守人员须具备污水处理工职业资格证书。每日目视检查各仪表指示正常，

13

指示灯、液位计显示正常，无故障、报警信息。配电箱无异味，开关位置正确，

无异常跳闸。水箱、水池无漏水，水位符合要求C风机、水泵、电机运行平稳、

无异常声响。膜池曝气均匀，生化状况良好，出水量均匀，出水水质颜色透明，

无异味。阀门位置正确，管路无漏水。清除格栅上的污物，盛满渣斗后及时清理。

检查污泥输送泵污物存储情况。每日进行水质化验，并根据检验结果调整设备和

药剂用量。

1.5.9场段内开水器维修及定期除垢清洗，至少每半年须更换滤芯，并在

接到报修后24小时内维修完好。

1.5.10电动天窗、工业电扇的维修、检查工作，应在接到报修后2小时内

维修完好（特殊情况下应保证2小时内能手动开后，24小时内修复）。场段水管

路电伴热的维护、故障处理工作，确保设备状态完好。

1.5.11浴室设备检查、维护工作。接到报修后2个小时内维修完好，保证

设备功能实现，无跑、冒、滴、漏现象。卫生间设施运行正常管线完好无破损压

力正常。卫生间设施阀门开启灵活无渗漏。拟定卫生间设备设施维修措施，将影

响控制在最小范围内确保运营安全。淋浴喷头、洁具设施完好无破损，淋浴系统

阀门开启灵活无渗漏。场段内淋浴电热水器定期清理，确保外观良好无破损。

1.5.12做好每月水、电抄表统计分析工作、配合完成外接水、电服务。

6、服务标准

L6.1电梯保养

系统保养范围及要求半月半年年

1、机房、滑轮间、轿顶、底坑应清洁

2、制动器动作应可靠，应保持有足够的制动力

1

、制动器各销轴部位应润滑，动作灵活

32

、制动衬磨损不应大于原厚度

41/33

5、制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦

4

6、控制柜内各元器件应整洁，各仪表指示（显示）正询，各5

接线应紧固

6

7、电机在运行时应平稳，无振动7

8、曳引机运行时不得有杂音、冲击和振动

8

9、直流电机换向器工作正常

9

、测速发电机皮带工作正常，无裂纹

101210

14

1

11、选层器动静触点应清洁，无烧蚀2311

2

12、限速器各销轴部位转动灵活3412

3

13、电动机与曳引机连轴器螺栓无松动4513

4

14、减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，5614

箱体内油温不应高于85℃5

6715

6

15、机房照明设备齐全，有足够照度7816

7

16、控制柜接线整齐，线号齐全清晰8917

机房

8

17、电梯全面清洁91018

9

18、直流电机碳刷及刷架工作正常101119

10

19、曳引轮轮槽无变形，磨损不超标，轮槽无油腻111220

11

20、导向轮轴承无异常121321

12

21、上行超速保护装置的接触器触点应清洁，无烧蚀131422

22、上行超速保护装置的机械装置应动作灵活，可靠141523

23、更换减速箱内齿轮油（按使用维护说明）1624

24、制动器铁芯清理25

25、动力电路绝缘性能测试26

26、其他电路绝缘性能测试27

27、接地电阻性能测试28

、直流门机碳刷及换向器工作正常

2829

29、曳引绳磨损、断丝未超标。无油腻30

30、消防联动功能试验正常

1、限速绳轮槽清洁无油腻

1

2、限速绳清洁无泊腻

2

3、限速器夹绳钳口无磨损，应有足够夹持力

3

4、缓冲器固定无松动

4

5、耗能缓冲器内油量适宜，柱塞无锈蚀

L

5

6、轿厢称量装置有效、准确

6

7、位置脉冲发生器工作正常2

7

8、靴衬、滚轮无变形、脱落3

8

9、曳引绳张力均匀4

9

10、曳引绳绳头组合螺母无松动15

10

11、补偿链（绳）与轿厢、对重连接处固定无松动26

11

12、上下极限开关、限位开关、强迫换速开关应工作37

井道12

正常有效48

15

13、井道、底坑照明齐全5913

14、限速绳磨损、断丝未超标。无油腻61014

15、补偿绳磨损、断丝未超标。无油腻1115

16、随行电缆检查，应无损伤1216

17、上下限位、极限检查1317

18、导轨支架固定无松动18

19、检修速度下行安全钿功能试验19

20、缓冲器复位性能试验20

21、对重距缓冲器距离21

1、候梯厅按钮应齐全有效1

2、候梯厅显示应齐全正确22

3、厅门自闭功能正常，用厅门钥匙开锁释放后能自动复233

位1

44

23

4、门锁触点应清洁，接触良好

55

层站34

5、厅门锁紧元件哂合长度不小于7mm

4566

6、厅轿门润滑

77

OR6

7、厅轿门各固定部位无松动，间隙尺寸无变化

788

8、厅外消防开关正常、有效

99

9、厅轿门门头、地坎无松动、变形

1、警铃、通讯系统、应可靠有效1

轿厢

2、轿厢照明应齐全，风雨工作应正常

o乙999

3、轿海内应急照明应能止常工作

3333

4、轿厢内按钮应齐全有效

4444

5、轿厢内显示应正确

5555

6、平层精度应达到标准要求

6666

7、自动门在开启和关闭时应平稳无振动，换速准确

7777

8、自动门防夹保护装置功能正常

8888

9、导靴油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，保证油质

9999

10、轿门开关门终瑞位置开关工作正常

101010

11、轿顶应清洁，检修功能正常

111111

12、安全钳传动机构应灵活

121212

13、安全钳钳座固定无松动

131313

14、安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致

141414

15、开门机构清洁、润滑15

1.6.2空压机

16

系统保养范围及要求周月年

1、运行状态检查111

2、外观检查222

空压机3、外部清扫333

4、检测单元运行状态检查444

5、端子牢固度（强度）检查55

1、闭合压缩机组供电电源开关，观察系统温度、电源相序检

查。

2、启动按钮空压机开始运行，自动运行指示灯检查。

3、运行温度检查，空压机温度不得超过95°C,压力

111

不得超过0.95Mpa,三相电流需平衡。

222

4、机器运行过程中，应经常查看机器的运行情况（如震动、声

空压机333

响、温度等）是否正常，有无漏油，漏气、螺栓松动等现象，发现

444

电路设问题及时停机处理，必要可使用急停按钮.

备555

5、运转中管路及容器内均有压力，不可松开管路及打开不

666

必要的阀门。进行密闭检杳。

777

6、检修时一定要先卸去压力，停机后再修理，严禁带压操作。泄

压检查。

7、后部冷却器、储气罐内会有凝结水检查，

系统保养范围及要求周月年

1、清除设备及附属设备上的灰尘，保持工作环境整洁，每周

一次。

2

2、检查及调整空压机皮带紧度，每周一次。

3

11

空压机3、停机后排空油气分离器中的冷凝水，每周一次。

4

22

4、更换油气分离器、机油过滤器、空气滤芯，每年一次。

设备