海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估汇报

海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估汇报

本汇报估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。主楼于1994

年停建，主体构造己封顶，外墙装饰已完毕，内装修、设备及水电安装未完毕。附楼于

1992年建成.估价对象宗地由开发商从另一家企一业购置，未办理土地使用权转让手续，

宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理房屋所有权证，

因未清偿抵押贷款而被法院整体杳封。

针对估价对象停建工程占总建筑面积70.6%现房为29.4览既有商业用房，也有商住

用房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际状况，采用两条估价技术路线，一是

针对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价；二

是采用成本法，然后综合两条技术路线的计算成果确定其价值。

目录

致委托方函

估价师申明

估价的假设和限制条件

估价成果汇报

估价技术汇报

附件

致委托方函

海南XX人民法院：

受贵院委托，我司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧XX大厦主楼（停建工

程）及附楼在估价时点2023年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提

供公开市场价值根据。

估价人员根据估价目mJ,遵照估价原则，按照估价程序和技术原则，经实地勘察及市场

调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点H勺公开市场价值总额为

1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/行,

大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。

注：1.本汇报估价成果包括应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为

138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣

缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。

2.本汇报估价成果包括主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。

估价的测算过程及有关阐明，请见《估价成果汇摘》和《估价技术汇报》。

此致

海南明正房地产评估有限企业

二OO二年十月八日

估价师申明

我们郑重申明：

1.我们在本估价汇报中陈说的事实是真实日勺和精确的。

2.本估价汇报中的分析、意见和结论是我们自己公正日勺专业分析、意见和结论，但受

到本估价汇报中已阐明H勺假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价汇报中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系

或偏见。

4、我们根据中华人民共和国国标《房地产估价规范》GB/T50291T999进行分析，形成

意见和结论，确定本估价汇报。

5.我们已对本估价汇很中日勺估价对象进行了实地查勘、拍照。

6.没有人对本估价汇农提供过重要专业协助。

估价师签名：

估价的I假设和限制条件

5.估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本汇报估价成果包括主楼2-4层室内装

修，但不包括室内空调主机等可移动设备。

6、本汇报有效期为六个月，伴随时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价成

果应做对应日勺调整或复估。

估价成果汇报

（一）委托方：海南XX人民法院

（二）估价方：海南明正房地产评估有限企业

住所：海口市龙昆北路15号中航大厦C座602室

资格等级：贰级

法定代表人：

号码：

（三）估价对象

基本情况

名称XX大厦主楼及附楼公共配套齐全

坐落海南省琼山市府城镇琼州大道东侧现状主楼主体为停建工程，其中2-4层

已装修使用。附楼为现房

面积总建筑面积19561.70肝，其中主楼18378.544肝，附楼1183.156肝；宗地总

面积3596.5m?地势坡地

景观良好

环境良好权属海南XX有限企业

建筑物情况表

层数主楼共20层（第一层依坡地而建为架空层），附楼9层（错层式）。朝向

座东向西

结构钢筋混凝土平面布置主楼合理、附楼较差

用途商住综合工程质量主楼19-20层天棚渗水严重，局部梁露筋，附楼未见异

常。

维护稍差建成年月主楼1994年停建,附楼1992年建成

主楼建筑物装修表

外墙面2-3层正面采月落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰；4-20层均以条破贴面外门

第二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹门

内墙面2-4层部分包木墙面，部分刷涂料；5-20层墙面己批挡刷白内门2-4层木夹

板门包门套；5-20层已安装门框及一般夹板门（部分已损坏）

地面2-4层50X50地砖，局部花岗岩地面；5-20层地面未做窗铝合金玻璃窗（5-20

层窗扇及窗框被盗严重）

天棚2-4层部分木夹板吊顶,部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶；620层，部

分批挡刷白，部分未做保养2-4层一般，5-20层较差

卫生间2-4层铺砌20X30墙砖至顶,铝扣板吊顶，地面铺地砖，卫生洁具齐全；5-20

层贴2m高墙破，已预埋上下水管道，其他未做楼梯电梯井未安装电梯；消防梯为

旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗岩面，铁艺护拦木护手

附楼建筑物装修表

外墙面条砖外门铝合金玻璃门及拉闸防盗门

内墙面多彩喷涂内门木夹板门

地面40*40地砖，4层以上地板股地面窗铝合金玻璃窗（窗扇部分被盗；

天棚二层部分木夹板吊顶，部分轻钢龙骨石膏板吊顶；其他部分批挡刷白保养稍

差

户型每层两个单间和一种套间，有公用厨房，平面布置不规则。

卫生间马赛克地面，木窗。楼梯花岗岩贴面，不锈钢扶手

（四）估价目的：为海南XX人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的根据。

（五）估价时点：2023年10月8日

（六）价值定义：本次估价采用日勺公开市场价值原则为估价对象房地产在公开市场上最

也许形成的客观合理价格。估价成果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地

使用权价格。

（七）估价根据：

1.中华人民共和国国标《房地产估价规范》

2.国家和地方的法律、法规和有关政策文献

3.鉴定委托书［海南XX（2023）第XX号］

4.房屋所有权证（琼山文庄证字第公XX号）

5.“XX大厦”各层房产平面图

6.国有土地使用证［琼山国用（府城）字第XX号］及土地登记审批表和宗地平面图

7、估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料

（八）估价原则：

1.合法原则：以估价市象合法使用、合法处分为前提估价。

2.最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。

3.替代原则：规定估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则：估价成果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。

（九）估价措施：

根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.饯，停建工程部分占项目总建筑面积的

70.6%,以及不一样用途的特点，本次分别采用两条技术路线进行估价，然后综合确定

估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-

4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交

易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据

估价对象房地产市场日勺实际状况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完毕后日勺房地

产价值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部

分因经营不善等原因也停业数年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行

估价（在计算重新获得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。

收益法的定义：运用某种合适的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯

收益折算到估价时点上日勺现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值日勺

措施。

市场比较法口勺定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对

这些类似房地产日勺已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值日勺

措施。

假设开发法日勺定义：估计估价对象开发完毕后的价值，扣除估计日勺正常开发成本、税费

和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值日勺措施。

成本法日勺定义：以开发或建造估价对象房地产所需要H勺各项费用之和为基础，再加上正

常利润和税金，得出房地产日勺重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价龙象的客观合

理价值时措施°

基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段日勺基准

地价调整得出估价对象宗地价格日勺措施。

（十）估价成果：

估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序和技术原则，通过认真的分析和

测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟

伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/m,大写人民币每平方米捌佰壹

拾陆元柒角整。

（十一）估价人员签名

中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师

（十二）估价作业日期：2023年9月23日至2023年10月8日

（十三）估价汇报应用的有效期:

本汇报书应用有效期为六个月，即从2023年10月8日至2023年4月7日止。

海南明正房地产评估有限企业

二二年十月八日

估价技术汇报

（一）个别原因分析

1.估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼构成。主楼第一层依坡地而建为架空

层，作设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5-20

层现为半拉子工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中等装修，刷黑色

龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会（浮

仕会）高档装修，内设豪华KTV包厢、演出舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿

街第二层）中等装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第

四层（沿街第三层）一般装修，重要经营电子游戏及茶艺包厢。五至二十层原设计用途

为带卫生间口勺写字间，主体构造已竣工，室内已做隔墙，外墙贴条传，内墙批挡扫白，

已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其他未做。走廊已安装空

调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装°主楼于

1994年停建至今尚未竣工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部

梁露筋，这些原因制约了估价对象的市场价值。

2.估价对象附楼为框架构造住宅用房，平面布置欠佳，室内一般装修，由于使用己23

年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，

制约了物业的市场价值。

3、估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效运用提供了很好条件。

（二）区域原因分析

估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与XX楼隔路相望，北面为XX企

业。区域内有XX大厦、XX医院、XX电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，

商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。

（三）市场背景分析

由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地

产市场供过于求，销售价格处在低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大

资产管理企业又下调价格加紧处置变现不良资产，这些原因势必影响到房地产二级市场

的交易价格。但估价店象所处地理位置很好，从长远看仍具有增值的潜力。

（四）最高最佳使用分析

根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场,

主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合目前市场H勺需求。估价对象要到达最高最佳

使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用

途C

（五）估价措施H勺选用

根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.4%,停建工程部分占项目总建筑面积H勺

70.6%,以及不一样用途的特点，本次分别采用两条技术路线进行估价，然后综合确定

估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-

4层为商加用途，出和具有收益性，故采用收益法进行估价.附楼为居住用途，市场交

易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据

估价对象房地产市场日勺实际状况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完毕后日勺房地

产价值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部

分因经营不善等原因也停业数年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行

估价（在计算重新获得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。

（六）估价测算过程

第一条技术路线：分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价

值。

A.采用收益法计算估价对象现房主楼2-4层口勺市场价值（第一层依坡地而建的架空层作

为设备用房）

采用收益法的计算公式为：

V=a/r[l—1/（14-r）N-n]

公式中:

V:房地产市场价值总额

a:为年净收益

r:资本化率

N:耐用年限

n:已通过年限

1.计算估价对象主楼2-4层的年有效毛收入

（1）采用市.场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金。

①选用可比实例

实例选用表表AT

实例项目实例A实例B实例C

名称红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面）海南新华印刷厂宿舍首层铺面（茶艺馆）

来福楼首层铺面

位置府城镇琼州大道府城镇红城湖路府城镇红城湖路

类型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面

结构钢混钢混钢混

装修一般中等一般

成交日期2023.92023.92023.9

出租价格（元/肝）203036

注：选用实例均为实际可出租建筑面积租金，物业管理费、水电费由承租方承担。

②交易状况修正：

根据所掌握的资料，可比实例A.B.C均为正常交易，无需进行交易状况修正。

③交易日期修正：

根据府城房地产租赁市场状况，选用的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行

交易日期修正。

④区域原因修正：

根据估价人员现场勘察和所掌握资料•，三个可比实例与估价对象口勺区域原因比较修正列

表如下：

区域原因比较表表A-2

区域原因权数估价行象实例A实例B实例C

繁华程度0.2101010.510.5

交通便捷度0.210101010

环境0.210101010

配套设施0.21011.51111

规划限制0.210101010

综合1.0100101103103

⑤个别原因修正：

据现场勘察和所掌握资料，二个可比实例与估价对象个别原因比较修正列表如下:

个别原因比较表表A-3

个别原因权数估价本象实例A实例B实例B

临街宽深0.3108.51111

装修原则0.210797

新旧程度0.21071012

建筑构造0.210101010

平面布置0.1107.51010

综合1.010080.5101101

⑥求出比准价格

a、把以上比较修正后日勺各项成果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列

表如下:

综合修正计算表表A-4

实例项目实例A实例B实例C

成交价格（元/nf）203036

交易状况修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

区域原因修正100/101100/103100/103

个别原因修正100/80.5100/101100/101

修正后单价（元/Of）252935

b、采用简朴算术平均法计算出一种综合成果作为比准价格:

估价对象第二层（沿街为首层）租金=（25+29+35）/3

=30元/肝

（2）鉴于琼山市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类

似物业各层之间租金日勺价值环比，求出估价对象各层租金,环比百分率列表计算如下：

位置物业名称租金二层与首层租金环比三层与二层租金环比

海秀路宝晟大厦首层70元/nf•月二层40元/行•月三层30元/nf•月57%75%

五指山路鼎华大厦首层187元/nf•月二层80元/nf•月三层50元/nf•月43%63%

海秀路34号瑞联商场首层150元/nV•月二层50元加，•月三层30元/nf・月33%

60%

综合百分率44.33%66%

（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计算如下：

表A-6

估价对象租金（元/・nf•月）建筑面积（nf）出租率（%）可出租面积（给年（月）

年有效毛收入（万元/年）

二层（首层）301581.01295921249.74

三层（二层）30X44.33%=13.32028.07390921226.8

四层（三层）13.3X66%=8.8966.3449092128.45

合计4575.4384.99

2.计算主楼2-4层年运行总费用:

（1）管理费：取有效毛收入的3%计

管理费=84.99万元X3%=2.55万元/年

（2）维修费：

维修费取建筑物重置价H勺1%,建筑物重置价按1200元/nf计，则：

维修费=4575.43m2X1200元/nfX1%4-10000

=5.49万元/年

（3）税金:

营业税及附加为有效毛收入H勺5.5%计算，房产税为有效毛收入的12%,合计为有效

毛收入日勺17.5%„

税金=84.99X17.税=14.87万元/年

（4）保险费：按建筑物重置价的2%0计，则

保险费=4575.43X1200X2%0彳10000

=1.1万元/年

（5）年运行费用合计=管理费+维修费+税金+保险费

=2.55+5.49+14.87+1.1

=24.01万元/年

3.计算主楼2-4层年净收益：

年净收益=年有效毛收入一年运行总费用

=84.99-24.01

=60.98万元/年

4.资本化率r确实定：

采用安全利率加风险调整值法：

安全利率取国家一年期存款利率1.98%,风险调整值根据府城地区日勺社会经济现实状

况及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为5.02%°

资本化率r=l.98%+5.02%=7%

5.计算估价对象主楼2-4层收益价格

V=a/r[1—1/(1+r)N-n]

估价对象耐用年限60年，己通过年限8年，则：

市场价值总额V=60.98/7%X[1-1/(1+7%)60-8]

=845.31万元

B.采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点H勺公开市场价值。

1.选用可比实例

实例选用表表BT

实例项目实例A实例B实例C

名称凤翔山庄A栋311房天鹅花园C栋807房金竹花园B幢304室

位置琼山市凤翔路琼山市.凤翔路琼山市.龙昆南路

类型住宅住宅住宅

结构钢混钢混钢混

装修一般一般一股

成交日期2023.7.132023.9.112023.8.13

成交价格（元/nf）800747766

2.交易状况修正：

根据所掌握日勺资料，可比实例A.B.C均为正常交易，无需进行交易状况修正。

3.交易日期修正:

根据琼山市府城镇房地产市场状况，去年七月份至今该区域房地产交易市场价格较为平

缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。

4.区域原因修正：

根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象日勺区域原因比较修正列

表如：

区域原因比较表表B-2

区域原因权数估价末象实例A实例B实例C

环境0.210131313

景观0.210131313

交通便捷度0.2109.59.510

繁华程度0.1109910

小区配套设施0.110121212

规划限制0.1101010

治安状况0.110101010

综合L0100112112114

5.个别原因修正:

据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别原因比较修正列表如下:

个别原因比较表表B-3

个别原因权数估价市象实例A实例B实例C

楼层0.210139.513

新旧程度0.21013.513.513.5

装修原则0.110101010

工程质量0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110131313

设施设备0.110101010

建筑构造0.110101010

综合1.0100116109116

6.求出比准价格

（1）把以上比较修正后的各项成果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表

如下:

综合修正计算表表B-4

实例项目实例A实例B实例C

成交价格（元/nf）800747766

交易状况修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

区域原因修正100/112100/112100/114

个别原因修正100/116100/109100/116

修正后单价（元/m?）616612579

（2）采用简朴算术平均法计算出一种综合成果作为比准价格。

附楼市值单价=(616+612+579)/3

=602元/行

(3)附楼市值总额=602XI183.156nV

=712260元

=71.23万元

C.采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5-20层的市场价值。

假设开发法的计算公式为：

停建工程价格=续建完毕后的房地价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售税费一

续建投资利润一买方购置停建工程的税费

1.采用市场比较法测算续建完毕后的I房地产市场价值

①选用可比实例

实例选用表表CT

实例项目实例A实例B实例C

名称港苑大厦A1701房钟诚大厦A1201金泰大厦1905房

位置琼山市龙昆南路琼山市龙昆南路琼山市龙昆南路

类型高层商住两用高层商住两用高层商住两用

结构钢混钢混钢混

装修中等中等中等

成交日期2023.12.72023.8.242023.8.13

成交价格（元/行）123010001200

②交易状况修正：

根据所掌握的资料，可比实例A.B.C均为正常交易，无需进行交易状况修正。

③交易日期修正：

根据琼山市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格

较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。

④区域原因修正：

根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象日勺区域原因比较修正列

表如卜：

区域原因比较表表C-2

区域原因权数估价市象实例A实例B实例C

繁华程度0.210101010

环境0.210121010

景观0.21011.5911

交通便捷度0.11010.51010.5

小区配套设施0.110101010

规划限制0.110101010

治安状况0.110101010

综合1.0100107.598102.5

⑤个别原因修正：

据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别原因比较修正列表如下:

个别原因比较表表C3

个别原因权数估价行象实例A实例B实例B

楼层0.210141314

工程质量0.210111111

装修原则0.110101010

新旧程度0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110101011

设施设备0.110101010

配套设施0.110111111.5

综合1.0100111109112.5

⑥求出比准价格

a、把以上比较修正后的各项成果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列

表如下:

综合修正计算表表04

实例项目实例A实例B实例C

成交价格（元/nf）123010001200

交易状况修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

区域原因修正100/107.5100/98100/102.5

个别原因修正100/111100/109100/112.5

修正后单价(元/nf)10319361041

b、采用简朴算术平均法计算出一种综合成果作为比准价格:

估价对象5-20层市值单价=(1031+936+1041)/3

=1003元/nf

2.续建成本：

根据估价对象5-20层停工现实状况及琼山市工程造价确定（按商住两用房的设计原则）,

续建成本为450元/01二

续建成本估算表表C-5

项目单方造价（元/m2）

门窗工程90

装饰工程及局部改造工程（含脚手架）130

楼地面工程及其他35

水电安装90

电梯95

局部改造工程设计费用10

合计450

3.管理费用：取续建成本的2%计

管理费用=450X2%=9元/行

4.投资利息：利率按国家一年期贷款利率5.31龈续建期为六个月，设停建工程价

值为X。

投资利息=停建工程价值x[(1+5.31%)0.5-1]+

续建成本和管理费X[(1+5.31%)0.25-1]

=XX0.0262+(450+9)X0.013

=(0.0262X+6)元/nf

5.销售税费：“两税一费”按处置积压房地产政策免征，销售费取房地总价的1%,交易

手续费按处置积压房地产政策2元/of计：

销售税费=1003X：%+2=12元/nf

6.续建投资利润：取停建工程价值和开发成本的5%计算

利润=(X+450)X5%=(0.05X+22.5)元/nf

7、买方购置停建工程H勺税费：按处置积压房地产政策免征，故不计。

8、计算估价对象5-20层(停建工程)市场价值

①停建工程价值单价：

X=1003-450-9-0.0262X-6-12-0.05X-22.5

X=551.5元/nV

②停建工程价值总额=551.5元/ofX13803.115

=761.24万元

D:估价对象市值总额=A+B+C

=845.31+71.23+761.24

=1677.78万元

笫二条技术路线：采用成本法计算估价对象H勺整体价值（在计算土地价值时采用基

准地价修正法和假设开发法）o

采用成本法口勺计算公式为：

房地产价格=土地重新获得价格+建筑物重新建导致本一建筑物折旧

1.计算土地重新获得价格：

（1）采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点的I市场价值进行估

价C

经测算，估价对象3596.5行土地使用权公开市场价值总额为345.98万元，大写人民币

叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整［详见附件《土地估价汇报》明正评（2023）估字第XX号］。

（2）主楼、附楼地价分摊

①分摊系数=总地价/建筑面积

=345.98/19561.7

=0.0176866

②主楼分摊地价=18378.544X0.0176866

=325.05万元

③附楼分摊地价=1183.156X0.0176866

=20.93万元

2.计算建筑物重新建导致本：

建筑物重置成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费

(1)开发成本=建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施配套费

①建安工程费

根据估价对象现实状况及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表：

主楼已竣工程造价估算表

项目单方造价(元加2)备注

桩基础工程110综合2-4层二次装修及水电安装

钢筋混凝土工程350

砖石工程50

脚手架工程40

门窗工程40

楼地面工程22

装饰工程210

其它18

水电安装20

合计860

附楼工程造价估算表

项0单方造价（元/nf）

基础工程90

钢筋混凝土工程230

砖石工程50

脚手架工程40

门窗工程130

楼地面工程45

装饰工程120

其它15

水电安装80

合计800

主楼建安工程费=18378.544X860元/nf/10000

=1580.55万元

附楼建安工程费=1183.156X800元/nf/10000

=94.65万元

②勘察设计及前期工程费：按建安工程费的6%计，则：

主楼勘察设计及前期工程费=1580.55X6%=94.83万元

附楼勘察设计及前期工程费=94.65X6%=5.68万元

③市政设施配套费：按政府有关规定40元/nf计算，贝IJ:

主楼市政设施配套费=18378.544X40=73.51万元

附楼市政设施配套费=1183.156X40=4.73万元

④开发成本合计二①十②+③

主楼=1580.55+94.834-73.51

=1748.89万元

附楼=94.65+5.68+4.73

=105.06万元

⑵管理费：(土地获得费I开发成本)X2%

主楼管理费=(325.05+1748.89)X2%=41.48万元

附楼管理费=(20.93+105.06)X2%=2.52万元

(3)投资利息:利率按国家一年期贷款利率5.31龈按现实状况建设期为一年计，则

①土地费用利息

主楼：325.05义[(1+5.31%)1-1]=17.26万元

附楼:20.93X[(1+5.31%)1-=万元

②开发成本、管理费利息

主楼：(1748.89+41.48)X[(1+5.31%)0.5—1]=46.92万元

附楼：(105.06+2.52)X[(l+5.31%)0.5—1]=2.82万元

③投资利息合计：

主楼：17.26+46.92=64.18万元

附楼:L11+2.82=3.93万元

(4)销售费用：未发生，故不计

(5)开发利润：取土地价格、开发成本H勺3%计

主楼开发利涧=(325.05I1748.89)X3%

=62.22万元

附楼开发利润=(20.93+105.06)X3%

=3.78万元

⑹税费：税金按处置积压房地产政策免征，交易手续费按2元/肝计，则:

主楼税费=18378.544X2/10000=3.68万元

附楼税费=1183.156X2/10000=0.24万元

(7)建筑物重置成本

主楼=1748.89+41.48+64.18+62.22+3.68

=1920.45万元

附楼=105.06+2.52+3.93+3.78+0.24

=115.53万元

3.计算建筑物折旧

⑴物质折旧：建筑物耐用年限为60年，主楼已通过年限为8年，附楼已通过年限为23

年。主楼成新度=1—8/60=86.67%,结合现场实际观测，由于停工时间较长，物业维

护差，部分楼层露筋、渗水，因停业数年，营业

用房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83%,附楼自然成新度

=1-10/60=83.3%；结合现场实际观测，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综

合确定附楼成新度为80机

主楼物质折旧额=1920.45X(1-83%)=326.48万元

附楼物质折旧额=115.53X(1-80%)=23.11万元

(2)功能折旧：由于建筑物设计至今已相隔23年,需求市场的变化必然影响到原设计使用

功能的贬值。根据最高最佳使用原则，主楼需要改造为商住两用方适应市场需求，附楼

平面布置不合理，故分别取主楼功能折旧率10%附楼功能折旧率15%计，则：

主楼功能折旧额=1920.45X10%=192.05万元

附楼功能折旧额=115.53义15%=17.33万元

(3)经济折旧：由于估价对象主楼主体为半拉子工程，目前市场积压半拉子工程较多，

变现的难度较大，附楼所处位置建筑密度大、环境景观差，加之目前琼山市府城镇房地

产交易市场低迷，结合估价对象环境状况及物业类型日勺特点，综合确定主、附楼经济折

旧率为15%.

主楼经济折旧额=1920.45X15%=288.07万元

附楼经济折旧额=115.53X