农房转让合同

农房转让合同一、合同主体条款农房转让合同的主体资格认定是确保交易合法性的首要环节。根据《土地管理法》及相关司法解释，转让方必须是具有完全民事行为能力的农村集体经济组织成员，且需提供宅基地使用权证、房屋所有权证（或不动产权证）、户口簿等证明文件。受让方资格则存在更严格的限制，原则上应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员，即满足“一户一宅”原则且无宅基地或因分户、人口增长等原因确需新增宅基地的村民。实践中，部分地区允许非本集体经济组织成员受让农房，但需经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准，同时不得违反当地宅基地管理规划。主体条款中需明确双方当事人的基本信息，包括姓名、身份证号码、住址、联系方式等。若转让方为共有产权人（如夫妻共有、家庭共有），需全体共有人签字确认；若受让方为多人共同购买，应列明各自的权利份额及共有方式（按份共有或共同共有）。此外，合同需注明转让方是否已将房屋出租，如有租赁关系，应明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等事项，避免后续产生权利冲突。二、标的物基本情况标的物描述应涵盖房屋及宅基地的核心信息，确保指向清晰、无歧义。房屋信息部分需包括具体坐落位置（精确到村、组、门牌号）、建筑结构（砖木、砖混、土木等）、建筑面积（以不动产权证登记为准，若未登记需附实测说明）、房屋朝向、层数、建成年份等物理属性。同时，需列明房屋附属设施，如院落、围墙、水井、沼气池、果树等，附属设施的归属应与主房保持一致，若存在单独约定需特别注明。宅基地使用权是农房转让的核心权利载体，合同中必须明确宅基地的四至界限（东、南、西、北分别至何处，如“东至张某宅基地，西至村道，南至李某承包地，北至王某房屋后墙”）、使用权面积（以登记为准）、土地性质（集体建设用地）及使用期限（通常与宅基地使用权期限一致，无明确终止日期）。需特别注意，宅基地所有权归集体经济组织所有，转让的仅是使用权，因此合同中不得出现“土地所有权转让”等违法表述。标的物现状声明是风险防范的重要内容。转让方需承诺房屋及宅基地不存在抵押、查封、产权争议等权利瑕疵，未被列入征收拆迁范围，且符合安全标准（如非危房）。若房屋存在质量问题（如墙体裂缝、屋顶渗漏等），应如实告知并在合同中注明，否则受让方有权在发现后要求修复或解除合同。三、转让价格及支付方式转让价格条款需体现公平交易原则，同时符合当地市场行情。合同应明确总价款金额（大小写必须一致，如“人民币伍拾万元整（¥500,000.00）”），并说明价格构成（是否包含装修、家具家电等，若包含需附清单）。价格确定方式可采用协商定价、评估定价或参照当地同类农房交易价格，建议通过村民委员会或第三方评估机构出具参考意见，避免价格畸高畸低引发争议。支付方式应具备明确性和可操作性。常见的支付方式包括一次性付款、分期付款和按揭付款（部分地区试点农房抵押贷款）。一次性付款需约定具体支付时间（如“合同签订后30日内”）和支付账户（转让方指定的银行账户信息）；分期付款可分为定金、首付款、尾款等阶段，如“合同签订当日支付定金5万元，房屋交付时支付首付款30万元，过户完成后支付尾款15万元”，每个阶段的支付比例和期限需清晰约定。支付凭证是履行义务的证明，合同应要求受让方保留银行转账记录、收款收据等，转让方出具的收据需注明款项性质（定金、房款等）及对应阶段。定金条款需符合《民法典》规定，定金金额不得超过总价款的20%，且需明确定金罚则：若转让方违约，应双倍返还定金；若受让方违约，定金不予退还。若双方选择支付预付款而非定金，则需明确预付款的性质（如“预付款仅作为履约保证，不适用定金罚则，一方违约时应返还预付款并承担违约责任”）。四、权利义务与风险负担转让方的主要权利是收取转让价款，义务则包括：按合同约定交付房屋及相关权属证书（宅基地使用权证、房屋所有权证等）；协助受让方办理权属变更登记手续，提供必要的证明文件（如身份证明、产权证明、村民委员会同意转让证明等）；保证房屋及宅基地不存在权利瑕疵，若因权利瑕疵导致受让方无法取得产权或遭受损失，需承担赔偿责任。此外，转让方需在交付房屋前结清与房屋相关的费用，如水电费、燃气费、物业费（若有）、拖欠的集体收益分配款等。受让方的权利是依法取得房屋所有权和宅基地使用权，义务包括：按合同约定按时足额支付转让价款；配合办理权属变更手续，提供自身符合受让条件的证明材料（如无宅基地证明、村民委员会同意受让证明等）；遵守宅基地管理规定，不得擅自改变房屋用途（如将住宅改为厂房）或违规扩建、翻建，如需改建需按规定报经乡镇人民政府审批；尊重集体经济组织的土地所有权，不得损害集体利益，如不得擅自出卖、出租宅基地给非本集体成员。风险负担的划分以房屋交付为界。交付前，房屋因不可抗力（如地震、火灾）或转让方过错导致毁损灭失的，风险由转让方承担，转让方应退还已收房款；交付后，风险由受让方承担，但因房屋质量问题引发的安全事故除外。交付标准应明确约定，通常以“钥匙交付+书面交接单签署”为准，交接单需列明房屋状况、附属设施、权属证书等交接物品，双方签字确认后即视为交付完成。五、权属变更登记权属变更登记是农房转让的核心环节，直接关系到受让方权利的实现。合同需明确约定登记责任主体（通常由转让方主导，受让方配合）、办理期限（如“房屋交付后60日内”）及所需材料清单（双方身份证明、原权属证书、转让合同、村民委员会证明、乡镇政府审批文件等）。登记费用的承担方式也需约定，一般包括测绘费、登记费、工本费等，可由双方平均分担或由一方单独承担。当前农村不动产登记制度尚在完善中，部分地区可能存在未颁发不动产权证的情况。对此，合同应约定过渡性解决方案，如“若暂无法办理过户登记，转让方应将宅基地使用权证、建房批准文件等原始凭证交付受让方，并协助受让方在政策允许时立即办理登记，逾期未办理的按日支付违约金”。需注意，未办理登记的农房转让虽在双方之间具有合同效力，但无法对抗善意第三人，存在较大法律风险，因此应尽可能推动完成登记。六、违约责任违约责任条款是保障合同履行的“安全阀”，需针对不同违约情形设置明确的责任承担方式。转让方常见违约情形包括：无正当理由拒绝交付房屋或办理过户；提供的权属证书虚假或存在权利瑕疵；未如实告知房屋质量问题或租赁情况等。对应违约责任可包括：继续履行、解除合同、返还已付款项、支付违约金（通常按总价款的10%-20%计算）、赔偿实际损失（如装修费用、搬家费用等）。受让方违约情形主要有：未按时支付房款；无正当理由拒收房屋；提供虚假受让资格证明等。违约责任可约定为：支付逾期付款违约金（按逾期金额的日万分之五计算，累计不超过总价款的10%）；转让方有权解除合同并没收定金；若逾期超过30日，转让方有权另行出售房屋，因此造成的损失由受让方承担。不可抗力条款是违约责任的例外情形，需明确“不可抗力”的范围（如自然灾害、政府行为、战争等），发生不可抗力时，受影响方应及时通知对方并在合理期限内提供证明，可根据影响程度部分或全部免除责任，或延迟履行合同。七、争议解决方式合同履行过程中难免发生争议，明确争议解决方式可避免矛盾升级。协商解决是首选方式，合同应鼓励双方通过友好协商达成补充协议；协商不成的，可约定调解机构（如村民委员会、乡镇司法所）进行调解。若调解仍无法解决，可选择诉讼或仲裁：诉讼管辖法院通常为房屋所在地人民法院（专属管辖）；仲裁需双方一致同意选定具体的仲裁委员会（如“XX县农村土地承包仲裁委员会”或“XX市仲裁委员会”），并明确仲裁裁决为终局裁决，对双方具有约束力。争议解决条款中需注明联系方式变更通知义务，即任何一方联系方式发生变化，应提前7日书面通知对方，否则因无法联系导致的送达不能、权利丧失等后果由责任方自行承担。八、其他特别约定农房转让涉及农村社会关系和习俗，特别约定条款可弥补标准条款的不足。例如，关于“户口迁移”问题，若受让方需要将户口迁入本村，需在合同中注明转让方及集体经济组织的协助义务，但需符合当地户籍管理政策；关于“土地承包经营权”，若转让方同时转让房屋周边承包地，需另行签订土地承包经营权流转合同，且不得改变土地农业用途。集体经济组织的权利义务也可在此条款中明确，如“本合同经村民委员会盖章确认后生效”“受让方应遵守村规民约，承担村民同等义务（如集体公益劳动、环境整治等）”。此外，合同的生效条件（如“双方签字并经村民委员会备案后生效”）、合同份数（通常一式五份，双方各执一份，村委会、乡镇政府、不动产登记机构各备案一份）、附件效力（如房屋平面图、权属证书复印件、交接单等与本合同具有同等法律效力）等内容也需在此列明。九、合同生效与文本合同生效条款需符合法律规定，一般自双方当事人签字（按手印）之日起成立，若法律、行政法规规定需经批准（如非本集体成员受让），则自批准之日起生效。无民事行为能力人、限制民事行为能力人签订的合同无效，代理人代为签订需提供授权委托书，且不得超越代理权限。合同文本应采用书面形式，使用不易褪色的墨水填写或打印，字迹清晰、无涂改。如有修改，需双方在修改处签字按手印确认。合同末尾需预留双方签字栏（包括转让方、受让方、共有权人、见证人