2025年物业顾问师《物业管理与产权法律》备考题库及答案解析

2025年物业顾问师《物业管理与产权法律》备考题库及答案解析单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________一、选择题1.物业管理服务合同的核心内容通常不包括（）A.物业服务的内容和标准B.服务费用的构成和支付方式C.双方的权利和义务D.物业管理区域的边界划分答案：D解析：物业管理服务合同的核心内容主要围绕服务内容、标准、费用构成与支付方式以及双方的权利和义务展开。物业管理区域的边界划分通常在合同中作为附件或背景信息提及，但并非核心条款，其具体边界已在相关规划或协议中明确。2.业主大会的决议生效后，业主委员会应如何履行职责（）A.立即解散B.按照决议内容组织实施C.向政府主管部门报告但不采取行动D.将决议内容上传至社交媒体等待业主响应答案：B解析：业主大会的决议代表了业主的共同意愿，业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责是确保决议得到有效实施。因此，在决议生效后，业主委员会应按照决议内容组织实施，确保物业管理区域的各项事务符合业主的共同利益。3.物业管理区域内，对于共用部分的管理责任通常由谁承担（）A.物业服务企业B.业主委员会C.当地政府主管部门D.物业开发商答案：A解析：物业管理区域内共用部分的管理责任通常由物业服务企业承担。物业服务企业依据物业服务合同，负责共用部分的日常维护、维修和保养工作，确保共用部分的安全和正常运行。业主委员会则负责监督物业服务企业的履职情况，但直接管理责任在于物业服务企业。4.业主因物业使用、经营或者其他公共利益需要，临时占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地时，应如何处理（）A.无需提前通知B.仅需通知物业服务企业C.应提前书面通知业主委员会并经同意D.应向政府主管部门报告并经批准答案：C解析：根据相关法律法规，业主因物业使用、经营或者其他公共利益需要，临时占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地时，应提前书面通知业主委员会并经同意。业主委员会在收到通知后，应组织相关业主进行协商，并在达成一致意见后监督实施，确保不妨碍其他业主的正常使用。5.物业服务合同中，关于服务质量的约定通常采用何种形式（）A.定性描述B.定量指标C.法律条文D.道德承诺答案：B解析：物业服务合同中关于服务质量的约定通常采用定量指标的形式。定量指标能够更明确、具体地界定服务标准，便于双方履行合同和进行监督评价。例如，规定绿化养护的覆盖率、清洁服务的频率、维修服务的响应时间等，这些具体的量化指标有助于确保服务质量达到合同约定水平。6.在物业管理活动中，对于违反管理规约的业主，物业服务企业可以采取哪些措施（）A.直接罚款B.责令限期改正C.联合执法部门进行处罚D.剥夺业主资格答案：B解析：在物业管理活动中，对于违反管理规约的业主，物业服务企业的主要措施是责令限期改正。物业服务企业有权依据管理规约，对违反约定的业主进行劝导和督促，要求其在规定期限内纠正行为。若逾期未改正，物业服务企业可以采取进一步措施，如向业主委员会报告或通过法律途径解决，但直接罚款、联合执法部门进行处罚或剥夺业主资格等行为超出了物业服务企业的权限范围。7.物业管理区域内的共用设施设备维修资金的使用，通常需要经过哪些程序（）A.业主委员会决定B.物业服务企业提议C.业主大会表决D.政府主管部门批准答案：C解析：物业管理区域内的共用设施设备维修资金的使用，通常需要经过业主大会表决。维修资金是专门用于共用设施设备的维修和更新改造的，其使用涉及业主的共同利益，因此必须由业主共同决定。业主大会是业主行使共同管理权的机构，对于维修资金的使用方案进行表决是业主大会的重要职责之一。物业服务企业可以提出使用建议，但最终决定权在业主大会。8.业主委员会的成员人数通常由什么决定（）A.物业管理区域的面积B.物业服务企业的规模C.业主大会的决议D.当地政府主管部门的规定答案：C解析：业主委员会的成员人数通常由业主大会的决议决定。业主大会是业主共同管理物业的权力机构，业主委员会作为其执行机构，其成员人数和组成应通过业主大会的选举产生。业主大会可以根据物业管理区域的大小、业主数量等因素，在相关决议中明确业主委员会的成员人数，确保其能够有效代表业主行使管理权。9.物业服务企业应当如何处理业主的投诉和建议（）A.忽略不予理睬B.仅向政府主管部门报告C.建立投诉处理机制并及时反馈D.要求业主支付投诉费用答案：C解析：物业服务企业应当建立投诉处理机制，并指定专门人员负责处理业主的投诉和建议。在接到投诉后，应及时调查核实情况，并与业主进行沟通，寻求解决方案。对于合理的诉求，应积极予以满足；对于不合理的诉求，应耐心解释说明。同时，应将处理结果及时反馈给业主，接受业主的监督。建立有效的投诉处理机制是提升服务质量、维护业主权益的重要举措。10.在物业管理活动中，对于因物业服务企业原因造成的业主财产损失，物业服务企业应如何承担责任（）A.不承担责任B.仅承担部分责任C.根据合同约定承担责任D.无需任何赔偿答案：C解析：在物业管理活动中，对于因物业服务企业原因造成的业主财产损失，物业服务企业应根据合同约定承担责任。物业服务合同是明确双方权利义务的法律文件，其中通常会约定物业服务企业在特定情况下的赔偿责任。例如，因物业服务企业未尽到安全保障义务导致业主财产损失，业主可以依据合同和相关法律法规要求物业服务企业承担赔偿责任。因此，物业服务企业的责任承担主要依据合同约定，同时也要遵守相关法律法规的规定。11.业主委员会的决定对全体业主具有约束力，这一原则主要体现在（）A.物业服务合同的规定B.业主大会议事规则C.物业管理区域规划D.地方政府主管部门的强制性规定答案：B解析：业主委员会的决定对全体业主具有约束力，这一原则主要体现在业主大会议事规则中。业主大会议事规则是业主大会行使议事和决策权的依据，其中会明确规定业主委员会的职权范围以及其决议的效力，确保业主委员会的决策能够代表全体业主的共同意愿并对其产生约束。物业服务合同主要约定服务内容，地方政府的强制性规定可能对某些事项有要求，但业主委员会决议的约束力根源在于业主共同制定的议事规则。12.物业管理区域内，业主对共用部分享有使用权，同时需要承担相应的义务，这体现了（）A.私有财产权原则B.公有财产权原则C.所有权与使用权相分离原则D.权利与义务相统一原则答案：D解析：物业管理区域内，业主对共用部分享有使用权，同时需要承担相应的义务，例如缴纳物业费、遵守管理规约等，这体现了权利与义务相统一原则。该原则要求权利的行使必须伴随着相应的义务履行，业主享受共用部分带来的便利和利益，就必须承担维护共用部分正常运行和秩序的责任。这是现代法律体系中处理共有关系的基本原则。13.制定和修改业主大会议事规则，通常需要经过多少分之一以上专有部分面积和业主人数的比例同意（）A.一半B.二分之一C.三分之二D.四分之三答案：C解析：根据相关法律法规，制定和修改业主大会议事规则通常需要经过三分之二以上专有部分面积和业主人数的比例同意。业主大会议事规则是规范业主大会运作、明确业主共同管理权行使方式的重要文件，其内容涉及业主的普遍利益和长远规划，因此需要较高的同意比例来确保决议的稳定性和广泛代表性。三分之二的比例要求体现了对业主共同决策的高度重视。14.物业服务企业的工作人员在执行公务时，应当佩戴什么（）A.个人饰物B.物业服务企业的徽章或标识C.业主委员会的证件D.当地政府主管部门的证件答案：B解析：物业服务企业的工作人员在执行公务时，应当佩戴物业服务企业的徽章或标识。这有助于表明其身份，便于业主识别和联系。佩戴徽章或标识是展示物业服务企业形象、规范服务行为、增强服务透明度的重要方式，也有助于维护物业管理区域的正常秩序和安全。个人饰物、业主委员会的证件或地方政府主管部门的证件都不能有效表明其正在执行物业服务企业的职务。15.对于业主提出的维修资金使用申请，业主委员会在决定前通常需要做什么（）A.独立审查B.征求物业服务企业的意见C.征求业主意见D.直接批准答案：C解析：对于业主提出的维修资金使用申请，业主委员会在决定前通常需要征求业主意见。维修资金是全体业主共有的财产，其使用关乎全体业主的利益，因此业主委员会在作出决定前，应当将维修资金使用方案向业主公示，并征求业主的意见。这是保障业主知情权、参与权和监督权的重要环节，有助于确保维修资金使用的合理性和公正性。虽然物业服务企业可以提供专业意见，但最终决定权在业主委员会，且必须基于广泛的业主意见。16.在物业管理活动中，物业服务企业发现业主有违反管理规约的行为时，正确的处理方式是（）A.立即强行制止B.直接向政府主管部门举报C.责令业主限期改正D.规劝业主自行改正答案：C解析：在物业管理活动中，物业服务企业发现业主有违反管理规约的行为时，正确的处理方式是责令业主限期改正。物业服务企业依据物业服务合同和管理规约，有权对业主的行为进行监督和管理。当发现业主违反规约时，应首先采取正式的、具有约束力的方式通知业主，要求其在规定期限内纠正行为。这是依法依规管理物业、维护公共秩序的必要步骤。强行制止可能侵犯业主权利，直接举报可能处理不当，规劝虽然是一种方式，但正式的限期改正更具法律效力。17.以下哪项不属于物业管理区域内的共用部分（）A.公共走廊B.消防设施C.业主专有部分的门厅D.共用绿地答案：C解析：物业管理区域内的共用部分是指由业主共同所有或共同使用的部分。公共走廊、消防设施和共用绿地都是业主共同享有使用权和受益权的区域，属于共用部分。而业主专有部分的门厅，虽然位于物业管理区域内，但其所有权属于特定的业主，业主对其享有独立的占有、使用、收益和处分权，不属于共用部分。区分专有部分和共用部分是物业管理中的一项基本原则。18.业主委员会换届选举时，如果出现票数相同的情况，应当如何处理（）A.选举无效B.重新投票，直至有人当选C.由业主委员会主席决定当选人D.由物业服务企业指定当选人答案：B解析：业主委员会换届选举时，如果出现票数相同的情况，通常需要按照选举规则进行重新投票，直至有人当选。选举规则会预先规定处理此类情况的具体程序，目的是确保选举的公平、公正和合法，保障每位业主的选举权。选举无效、由特定人员或机构决定当选人都可能违背民主原则。重新投票是确保选出有效业主委员会成员的常规做法。19.物业服务合同到期后，如果双方未续签，但物业服务企业继续提供服务的，这种服务关系（）A.自动续展B.无效C.暂时有效D.需要重新协商并签订合同答案：C解析：物业服务合同到期后，如果双方未续签，但物业服务企业继续提供服务的，这种服务关系在法律上通常被视为暂时有效。虽然原合同已经到期，但物业服务企业继续提供服务的行为可能构成默示的继续履行。这种情况下，原合同中的部分条款（尤其是关于服务内容和费率的条款）可能仍然具有约束力，但双方的权利义务可能存在不确定性。最稳妥的做法是双方尽快就新的合同进行协商并签订，以明确双方的权利义务，避免潜在的法律风险。20.物业管理区域内，对于破坏共用设施设备的业主，物业服务企业可以采取的措施包括（）A.要求恢复原状或赔偿损失B.罚款C.剥夺其业主资格D.联合公安机关进行拘留答案：A解析：物业管理区域内，对于破坏共用设施设备的业主，物业服务企业可以采取的措施主要是要求恢复原状或赔偿损失。根据相关法律法规和物业服务合同约定，业主有义务爱护共用设施设备，如有损坏，应承担相应的赔偿责任或负责修复至原状。罚款、剥夺业主资格或联合公安机关进行拘留等措施超出了物业服务企业的权限范围，除非有明确的法律授权或经过合法的司法程序。要求恢复原状或赔偿损失是维护共用财产、补偿损失的直接有效方式。二、多选题1.业主大会的职责通常包括哪些方面（）A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或更换业主委员会成员C.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施D.决定物业管理区域内的绿化养护方案E.决定业主公约的内容答案：ABC解析：业主大会是业主共同管理物业的权力机构，其职责范围广泛，主要包括：制定和修改业主大会议事规则（A）、制定和修改业主公约（E，原题可能有误，通常由业主共同制定或修订，大会主要确认或通过）、选举业主委员会或更换业主委员会成员（B）、监督业主委员会的工作、监督物业服务企业履行合同（C，包括维修资金的使用和续筹方案并监督实施）等。决定物业管理区域内的具体管理方案，如绿化养护方案（D），通常属于业主委员会的职责范围，业主大会对此类具体操作方案一般不作详细决定，而是对重大事项进行决策。因此，A、B、C是业主大会的核心职责。2.物业服务合同中，关于服务质量的约定可能涉及哪些内容（）A.清洁服务的频率和标准B.绿化养护的植物种类选择C.保安服务的巡逻路线和时间D.设施设备维修的响应时间和完成时限E.物业管理区域的垃圾清运方式答案：ACDE解析：物业服务合同中关于服务质量的约定旨在明确服务达到何种水平，通常涉及具体、可衡量或可评估的指标。清洁服务的频率和标准（A）、保安服务的巡逻路线和时间（C）、设施设备维修的响应时间和完成时限（D）、以及垃圾清运方式（E）等，都是可以具体约定并考核的服务质量内容。而绿化养护的植物种类选择（B）可能涉及较多主观因素和设计层面，虽然也是服务的一部分，但通常不是作为服务质量的核心指标在合同中详细量化约定，更多是依据通用标准或设计要求进行。因此，A、C、D、E更符合服务质量量化约定的特点。3.业主违反管理规约可能表现为哪些行为（）A.擅自改变房屋承重结构B.在业主专有部分存放易燃易爆物品C.擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路D.将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意E.按时缴纳物业服务费答案：ABCD解析：管理规约是业主共同制定的，旨在维护物业管理区域秩序、保障全体业主共同利益的行为规范。业主违反管理规约的行为多种多样，包括但不限于：擅自改变房屋承重结构（A，影响建筑安全）、在业主专有部分存放易燃易爆物品（B，存在安全隐患）、擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或其他公共空间（C，影响公共使用和通行）、将住宅改变为经营性用房但未按规定履行程序或未经同意（D，可能影响邻里环境和公共秩序）。按时缴纳物业服务费（E）是业主的义务，而非违反规约的行为。4.物业服务企业的主要权利通常包括哪些（）A.依据合同约定收取物业服务费B.对物业管理区域进行日常管理和维护C.制止违反管理规约的行为D.决定业主共有部分的改造方案E.选聘专业机构提供专项服务答案：ABCE解析：物业服务企业作为依据物业服务合同提供专业化服务的机构，其主要权利包括：依据合同约定向业主收取物业服务费（A）、对物业管理区域进行日常管理和维护，保障共用部位、共用设施设备的正常运行（B）、根据合同约定和法律法规，有权制止违反管理规约的行为（C）、选聘或解聘专业机构提供专项服务（如清洁、安保、维修等），并监督其工作（E）。决定业主共有部分的改造方案（D）通常属于业主大会或业主委员会的决策范畴，物业服务企业可以根据授权或接受委托参与方案制定或实施，但最终决策权一般不在物业服务企业。5.物业管理区域内，共用设施设备维修资金的使用程序通常涉及哪些环节（）A.业主提出使用申请B.业主委员会审核并公示方案C.专有部分面积和人数达到规定比例的业主同意D.物业服务企业组织实施维修工程E.业主委员会监督维修过程和结果答案：ABCE解析：物业管理区域内共用设施设备维修资金的使用，是为了保障共用设施设备的正常维修和更新改造。其使用程序通常比较严格，一般包括：业主或业主委员会提出使用申请（A）、业主委员会（或按议事规则由业主大会）对申请进行审核，并制定具体的维修方案，方案需向业主公示（B）、维修资金的使用需要经专有部分面积和人数达到法定比例（通常是三分之二以上）的业主同意（C）、获得批准后，通常由业主委员会（或委托的物业服务企业）组织或监督维修工程的实施（D选项中的物业服务企业组织实施可能是在业主委员会授权下进行，E选项中的监督更侧重业主委员会或业主的监督权），并监督维修过程和结果，确保资金使用效益和维修质量（E）。6.业主委员会的组成人员通常具备哪些条件或资格（）A.本物业管理区域的业主B.拥有完全民事行为能力C.公道正派，热心公益事业D.具备必要的工作时间E.不得是物业服务企业的工作人员答案：ABCDE解析：业主委员会是业主大会的执行机构，其成员需要具备一定的条件以保证其能够代表业主利益，有效履行职责。根据相关法律法规和通常的实践，业主委员会组成人员通常需要满足以下条件：必须是本物业管理区域的业主（A）、必须拥有完全民事行为能力（B），以能够独立行使权利、承担义务；必须是公道正派，热心公益事业，乐于为业主服务（C）；需要具备必要的工作时间，以投入精力处理业主委员会事务（D）；通常还规定业主委员会成员中应有适当比例的妇女成员；并且明确规定业主委员会成员不得是物业服务企业的工作人员及其直系亲属，以防止利益冲突（E）。这些条件共同确保了业主委员会的成员素质和独立性。7.物业服务合同中，关于服务期限的约定可能有哪些形式（）A.固定期限B.无固定期限C.根据完成特定任务确定D.可以随时终止E.需要业主大会同意才能解除答案：AC解析：物业服务合同中关于服务期限的约定是合同的重要条款。可能的形式包括：固定期限（A），即合同明确约定一个起始和终止日期，如一年、三年等；根据完成特定任务确定（C），例如，某项专项维修服务完成后即终止，但这相对少见，通常主合同会有固定期限或约定续签条件。无固定期限（B）的约定在实践中较少见，且可能引发合同稳定性问题。合同可以约定在特定条件下可以提前终止（可能需要满足一定通知期或支付费用等条件），但“可以随时终止”（D）通常赋予了某一方（可能是物业服务企业或业主，取决于合同约定）过大的单方面权力，不利于合同的稳定履行，一般需要双方协商一致或满足合同约定的特定解除条件。解除合同（E）通常需要依照合同约定的程序进行，如提前通知、协商一致等，不一定需要业主大会同意，除非合同中有特殊约定或涉及重大事项。因此，固定期限和根据任务完成是更常见的服务期限约定形式。8.物业管理区域内，哪些情况可能需要使用维修资金（）A.改建房屋共用部位B.中修共用设施设备C.日常清洁服务D.更新改造共用设施设备E.业主专有部分的维修答案：ABD解析：维修资金是专门用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。根据其用途，可能需要使用维修资金的情况包括：改建房屋共用部位（A，属于更新改造范畴）、中修共用设施设备（B，超过常规维修，可能涉及结构或主要功能部件的修复，属于维修范畴）、更新改造共用设施设备（D，更换老化的设施设备）。日常清洁服务（C）属于物业服务范畴，应由物业服务费承担。业主专有部分的维修（E）应由业主自行承担维修费用，除非因共用部分问题导致业主专有部分受损，但维修资金主要用于共用部分。因此，A、B、D是使用维修资金的典型情况。9.物业服务企业履行合同义务时，应当遵循哪些原则（）A.公平原则B.诚实信用原则C.维护业主共同利益原则D.优先考虑自身利益原则E.依法经营原则答案：BCE解析：物业服务企业作为合同的一方，履行合同义务时应当遵循一系列基本原则。诚实信用原则（B）是民事活动的基本原则，要求物业服务企业在履行合同过程中信守承诺，言行一致。维护业主共同利益原则（C）是物业服务企业的核心职责之一，其提供的服务应以保障物业管理区域的正常秩序、安全和业主的共同利益为首要目标。依法经营原则（E）要求物业服务企业必须在法律法规的框架内开展经营活动，遵守相关行政管理规定。公平原则（A）虽然也是民法原则，但在物业服务合同中，更多体现在双方权利义务的对等性上，而非企业履行义务时的行为准则。优先考虑自身利益原则（D）是错误且不负责任的原则，与物业服务企业的职责定位相悖。因此，B、C、E是物业服务企业履行合同义务时应遵循的重要原则。10.业主大会会议可以采用哪些形式召开（）A.表决权人数达到法定比例的业主现场参加B.业主代表会议C.电视电话会议D.网络会议E.邮寄投票答案：ABCD解析：业主大会会议是业主行使共同管理权的重要形式，为了方便业主参与，法律法规通常允许采用不同的会议形式。表决权人数达到法定比例的业主现场参加（A）是传统的会议形式。业主代表会议（B）是在业主人数众多、无法全体参会时，选举产生业主代表代表全体业主参加业主大会会议的形式。随着科技发展，电视电话会议（C）、网络会议（D）等现代通讯技术也被允许用于召开业主大会会议，方便异地或行动不便的业主参与。邮寄投票（E）虽然是一种投票方式，允许业主在无法参会时进行投票，但它本身不是会议的召开形式，而是会议决议的一种表决方式。因此，A、B、C、D都是业主大会会议可以采用的召开形式。11.业主委员会委员通常由哪些方面的人员组成（）A.业主代表B.物业管理区域内的建设单位代表C.物业服务企业代表D.从事社区服务的人员E.公道正派、热心公益事业的社会人士答案：AE解析：业主委员会是代表业主利益的管理机构，其成员应具有广泛的代表性。通常由业主代表（A）组成，这是主体。同时，为了更好地联系社区、提供多元化服务或反映特定需求，业主大会的议事规则或选举办法有时也会允许聘请从事社区服务的人员（D），或邀请公道正派、热心公益事业的社会人士（E）担任委员。物业服务企业代表（C）通常不允许担任业主委员会委员，以避免利益冲突。建设单位代表（B）在业主大会成立前或特定过渡期可能有参与，但建成后通常应退出业主委员会，除非其作为业主身份参与。因此，A和E是业主委员会委员的常见来源。12.物业管理区域内，业主的建筑物专有部分通常包括哪些部分（）A.业主独立使用的阳台B.与业主专有部分相连的墙体C.业主专有的厨房D.公共走廊E.业主自行改造的地面铺装答案：ABCE解析：业主的建筑物专有部分是指业主依法独立享有所有权的部分。通常包括：业主独立使用的空间，如客厅、卧室、书房、厨房（C）、卫生间、阳台（A）；以及与专有部分相对应的共有部分（如楼板、梁、柱、墙体，尤其是与专有部分相连的墙体属于业主专有部分，B）；业主依法对专有部分进行改善（如铺设地面、安装设施设备，但以不损害公共利益和他人利益为前提，E中“自行改造的地面铺装”若符合此条件则可能被视为专有部分的一部分）。公共走廊（D）属于共用部分，不属于业主专有部分。因此，A、B、C、E属于业主专有部分的范畴。13.物业服务合同中，关于服务费用的约定通常包括哪些内容（）A.物业服务费的构成项目B.物业服务费的计算方式C.物业服务费的收费标准和等级D.物业服务费的支付方式和周期E.物业服务费的减免条件和程序答案：ABCDE解析：物业服务合同中关于服务费用的约定是核心内容之一，需要明确详细，以避免争议。通常包括：物业服务费的构成项目（A，如管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等）；物业服务费的计算方式（B，如按面积计算或按户计算）；物业服务费的收费标准和等级（C，可能根据不同服务内容或区域设定不同标准）；物业服务费的支付方式和周期（D，如按月、按季、按年支付）；以及物业服务费的减免条件和程序（E，如针对特定人群或特殊情况的减免）。这些内容的明确约定有助于保障收费的透明度和合理性。14.业主大会的议事规则通常需要明确哪些内容（）A.业主大会的组成和产生方式B.业主大会会议的召开程序C.业主大会会议的表决方式和表决权计算方法D.业主大会会议的议事规则制定和修改程序E.业主大会会议的决议效力答案：ABCDE解析：业主大会议事规则是规范业主大会运作的基础性文件，为确保业主大会能够有效、规范地行使职权，其内容需要全面、具体。通常需要明确：业主大会的组成和产生方式（A）；业主大会会议的召开程序（B，如会议通知、议程等）；业主大会会议的表决方式和表决权计算方法（C，如达到多少比例同意）；业主大会会议的议事规则制定和修改程序（D，本身也需要民主程序）；业主大会会议的决议效力（E，明确决议对全体业主的约束力及违反决议的处理方式）。这些内容的明确规定是业主大会有效运作的前提。15.物业服务企业在物业管理活动中享有的权利通常有哪些（）A.依据合同约定收取物业服务费B.对物业管理区域进行日常管理和维护C.制止违反管理规约的行为D.选聘或解聘专业服务公司E.决定物业管理区域内的重大事项答案：ABCD解析：物业服务企业在履行物业服务合同过程中，依法享有一定的权利。主要包括：依据合同约定向业主收取物业服务费（A）；对物业管理区域进行日常管理和维护，保障共用部位、共用设施设备的正常运行和安全（B）；根据管理规约和合同约定，有权要求业主停止并制止违反管理规约的行为（C）；有权自行决定选聘或解聘专业服务公司（如保安、保洁、维修等）来提供专项服务，并对服务质量进行监督（D）。而决定物业管理区域内的重大事项（E）通常属于业主大会的职责，物业服务企业可以根据业主的授权或委托参与相关方案的制作或提出意见，但最终决策权在业主。因此，A、B、C、D是物业服务企业通常享有的权利。16.以下哪些行为属于破坏物业管理区域内共用设施设备（）A.业主将汽车长时间停放在消防通道上B.业主擅自改变公共走廊的照明线路C.业主在共用绿地上挖掘种植个人花草D.业主将共用电梯用于经营性载客E.业主对小区内的健身器材进行正常使用答案：BCD解析：破坏物业管理区域内共用设施设备是指对不属于任何单个业主、供全体业主共同使用或受益的设施设备造成损害、改变用途或影响其正常使用的行为。B选项擅自改变公共走廊的照明线路，会损害设施设备并可能影响公共照明，属于破坏行为。C选项在共用绿地上挖掘种植，改变了绿化布局和公共空间的使用，也属于破坏行为。D选项将共用电梯用于经营性载客，不仅改变了设施设备的用途，还可能带来安全隐患，属于破坏行为。A选项虽然违规，但主要是占用公共空间，对设施设备的破坏性相对较小。E选项正常使用是业主应有的权利，不属于破坏行为。因此，B、C、D属于破坏共用设施设备的行为。17.物业服务合同到期后，如果双方未续签，可能出现哪些情况（）A.物业服务合同自然终止B.物业服务企业继续提供服务C.业主委员会可以要求继续履行原合同D.新的物业服务企业立即接管E.业主大会需要召开会议决定是否选聘新的物业服务企业答案：ABCE解析：物业服务合同到期后，如果双方未就续签达成一致，合同将依法终止（A）。此时，原物业服务合同可能仍然对双方具有约束力，特别是关于服务内容和费用的条款，原物业服务企业可能继续提供服务（B），直到新的合同生效或原合同因特定原因终止。业主委员会作为业主的代表，可以与原物业服务企业协商续签，或者在合同即将到期时着手准备选聘新的物业服务企业，并可能需要向业主大会汇报，业主大会则需要召开会议审议是否选聘新的物业服务企业（E）。新的物业服务企业能否立即接管（D）取决于选聘新企业的进度和交接安排。因此，A、B、C、E是可能出现的情形。18.物业管理区域内，业主委员会的工作职责通常包括哪些（）A.召集业主大会会议，报告工作B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督和协助物业服务企业履行合同D.管理业主共有部分，维护共有部分收益E.决定业主的入住和迁出答案：ABCD解析：业主委员会是业主大会的执行机构，其工作职责主要围绕执行业主大会的决议、维护业主共同利益、监督物业服务等方面展开。通常包括：召集业主大会会议，报告工作（A）；代表业主与物业服务企业签订、续签或者解除物业服务合同（B）；及时了解业主、物业服务企业的意见和使用需求，监督和协助物业服务企业履行合同（C）；管理业主共有部分，维护共有部分收益（D），如共用房屋的经营收入等。而决定业主的入住和迁出（E）通常属于房屋管理部门或开发商的职责，业主委员会无权干涉。因此，A、B、C、D是业主委员会的主要工作职责。19.物业服务企业的工作人员在服务过程中应遵守哪些行为规范（）A.着装整齐，佩戴工作证件B.使用文明用语，态度和蔼C.不得泄露业主的隐私信息D.积极制止违反管理规约的行为E.对业主的报修请求及时响应答案：ABCDE解析：物业服务企业的工作人员代表企业形象，其行为规范直接关系到服务质量和业主满意度。应遵守的行为规范通常包括：着装整齐，佩戴工作证件（A），以便业主识别；使用文明用语，态度和蔼（B），展现良好服务态度；不得泄露业主的隐私信息（C），尊重业主隐私权；对于发现的违反管理规约的行为，应依据规定积极予以制止或报告（D）；对于业主的报修请求或其他服务需求，应及时响应（E），履行合同义务。这些规范共同构成了物业服务人员的基本职业行为要求。20.业主大会决议的效力主要体现在哪些方面（）A.对全体业主具有约束力B.对物业服务企业具有强制性C.必须在物业管理区域内公示D.可以根据少数业主的意见随时变更E.业主委员会必须执行答案：ABCE解析：业主大会是业主共同管理物业的权力机构，其决议代表了全体业主的共同意愿，因此具有法律效力。业主大会决议的效力主要体现在：对全体业主具有约束力（A），全体业主都应遵守；对物业服务企业具有强制性（B），物业服务企业必须按照决议履行相关义务；决议通常需要通过公示等方式告知全体业主，确保透明度（C）；决议的执行通常由业主委员会负责（E），业主委员会有义务监督决议的落实。决议的变更需要经过业主大会的再次决议，不能根据少数业主的意见随意变更（D）。因此，A、B、C、E体现了业主大会决议的效力。三、判断题1.业主委员会的决定必须经过物业管理区域内全体业主的同意才能生效。（）答案：错误解析：业主委员会是业主大会的执行机构，其决定通常基于业主大会的授权或按照业主大会议事规则执行。业主大会的决议生效后，业主委员会依据决议内容行事，其决定对全体业主具有约束力，但这并不意味着每项决定都必须经过全体业主的同意。例如，制定和修改业主大会议事规则、选举或更换业主委员会成员等重大事项需要经专有部分面积和人数达到规定比例的业主同意，但业主委员会在日常管理中依据授权作出的决定，只需符合议事规则和授权范围即可，无需全体业主单独同意。2.物业服务合同是物业服务企业单方面制定的，业主只能同意或拒绝，没有修改的权利。（）答案：错误解析：物业服务合同是物业服务企业与业主大会或业主委员会签订的，是双方意思表示一致的结果。合同内容并非由物业服务企业单方面制定，而是在平等协商的基础上达成。业主方在签订合同前有权参与讨论、提出修改意见，并在协商过程中就合同条款进行协商，以保障自身权益。如果双方无法就合同条款达成一致，业主方有权拒绝签订。3.业主大会的表决权通常按照每个业主享有的专有部分面积的比例计算。（）答案：错误解析：业主大会的表决权计算方式通常有两种：一是按照业主人数计算，每个业主拥有一票表决权；二是按照专有部分面积计算，但需要事先在业主大会议事规则中规定具体的比例，且不得违反法律强制性规定。因此，并非所有情况下都按面积比例计算，且即使按面积计算，也有具体的比例规定，并非随意。4.物业服务企业有权在物业管理区域内随意进行广告宣传并获取收益，无需征得业主同意。（）答案：错误解析：在物业管理区域内进行广告宣传并获得收益属于对业主共有部分资源的使用，可能涉及业主的共同利益。根据相关法律法规和物业管理实践，物业服务企业若要在物业管理区域内进行广告宣传并获得收益，通常需要经过业主大会的同意，并在业主大会授权的范围内进行。物业服务企业不能单方面随意进行广告宣传并获取收益，否则可能构成对业主权益的侵犯。5.业主委员会的成员可以由建设单位或者物业服务企业指定。（）答案：错误解析：业主委员会是由业主通过业主大会选举产生的，代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会的成员必须由业主担任，不得由建设单位或者物业服务企业指定。建设单位和物业服务企业在业主大会成立前可能参与组织，但业主大会成立后，其成员的产生必须基于业主的民主选举，以确保业主委员会的独立性和公正性。6.业主委员会的决定如果违反了法律法规，业主可以请求政府主管部门予以撤销。（）答案：正确解析：业主委员会虽然代表业主行使管理权，但其权力来源于业主大会的授权和法律法规的规定。如果业主委员会的决定违反了相关的法律法规，侵犯了业主的合法权益，业主有权向政府主管部门提出异议或请求，要求对相关决定进行审查，甚至请求撤销。这是维护业主权益、监督业主委员会依法履职的重要途径。7.物业服务费的收取标准由政府部门根据市场情况统一规定，业主无权协商。（）答案：错误解析：物业服务费的收取标准通常由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定，并在物业服务合同中明确约定。虽然政府部门可能会制定相关指导性意见或收费标准，但最终的具体标准需要业主共同商定。业主对物业服务费的收取标准拥有协商权，可以通过业主大会表达意见，参与制定或调整收费标准，以保障自身权益。8.业主大会会议的