如皋房产合同

如皋房产合同一、合同基本结构如皋房产合同的基本结构遵循《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规要求，同时结合地方政策特点形成规范框架。合同文本通常包含以下核心章节：合同当事人信息、商品房基本状况、商品房价款、装饰装修及设备标准、交付条件与手续、质量与保修责任、面积差异处理、规划设计变更、合同备案与不动产登记、前期物业管理及其他事项。其中，当事人信息部分需明确出卖人企业资质（如营业执照注册号、预售许可证号）、买受人身份信息（含委托代理人授权文件），并对双方通讯地址及联系方式进行详细载明，确保法律文书送达效力。在项目建设依据章节，需标注土地使用权取得方式（出让或划拨）、不动产权证号、土地用途及终止日期，同时列明建设工程规划许可证与施工许可证编号。商品房基本情况部分则需精确描述房屋位置（幢号、室号）、规划用途、结构类型（如钢筋混凝土结构）、建筑面积（含套内与分摊面积）、层高、阳台数量及封闭状态，并附房屋平面图作为合同附件。对于绿色建筑标准（基本级、一星至三星）的标注已成为2025年新版合同的必填项，体现区域建筑节能政策要求。二、合同必备条款（一）房屋权利状况承诺条款出卖人需在合同中明确承诺：对所售商品房享有合法权利，未出售给第三方，不存在司法查封或其他权利限制，交付时无第三人主张权利。若违反承诺导致无法完成登记备案或产权转移，买受人有权解除合同，出卖人需在15日内退还已付房款（含贷款部分），并按不低于合同签订日LPR计算利息，同时支付已付房价款一倍的赔偿金。该条款在2025年合同示范文本中新增了"抵押权人同意预售证明作为附件"的要求，针对土地使用权抵押或在建工程抵押情况需单独列明抵押权人、抵押登记机构等信息。（二）计价方式与价款条款合同需明确约定计价方式，如皋地区主要采用按建筑面积或按套计价两种模式。按建筑面积计价时，需分别列明单价（元/平方米）、总价款、套内面积、分摊面积及阁楼面积的具体金额。2025年新版合同特别要求注明价款是否包含全装修费用，对于装修部分需另附《装饰装修及设备标准约定》作为附件，详细列明地面、墙面、顶棚、门窗、卫生洁具、厨房设备等材料品牌、规格及交付标准，避免"同等品质"等模糊表述。（三）交付条件与手续条款房屋交付需同时满足三大条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、满足合同约定的其他交付标准。交付时间约定需精确至年月日，出卖人应于交付日前10日书面通知买受人办理交接手续。交接时需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》及《房屋交接单》，买受人查验发现质量问题的，可书面提出整改要求，出卖人需在约定期限内修复并承担相关费用。2025年政策特别强调，水、电、燃气、供暖等配套设施需在交付时达到使用条件，小区内道路、绿化等公共设施应同步交付。（四）面积差异处理条款根据示范文本，实测面积与预测面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定价格据实结算；超出3%部分，买受人有权解除合同或继续履行——若选择继续履行，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；面积不足3%部分，出卖人需双倍返还房价款。对于阁楼面积差异，需单独约定处理方式，通常按合同单价的80%进行结算。该条款在2025年新增了"测绘机构资质证明作为附件"的要求，确保面积测量的权威性。三、政策相关条款（一）房票安置政策条款2025年如皋市房票安置政策已扩展至全市范围，合同中需针对房票使用设置专项条款：明确房票记载权利人、票面金额、使用期限（自出具之日起12个月）及转让限制（允许实名转让一次，不得分割）。购房奖励方面，6个月内使用房票购房的，可享受已使用票面金额15%的政府奖励，叠加开发企业10%优惠；7-12个月内使用的，政府奖励降至6%。房票可抵扣首付款，不足部分可申请公积金贷款或商业贷款，且允许提取配偶、父母、子女的公积金补足房款。合同需注明房企申请资金结算的期限（市住建局自受理之日起6个月内）及所需材料（房票、购房合同、发票等）。（二）购房补贴政策条款针对不同群体的购房补贴需在合同中明确约定：人才购房补贴最高100万元，需附相关部门出具的人才认定证明；二孩、三孩家庭购房补贴需提供子女出生医学证明；如皋经济技术开发区企业员工购房需提交劳动合同及社保缴纳证明。补贴申请时限为缴清房款后当年内，逾期视为自动放弃。合同中应注明补贴金额的支付方式（直接抵扣房款或事后申领）及开发商配合义务（如提供相关证明材料）。（三）贷款与税费政策条款公积金贷款部分需载明最高额度（单职工与双职工差异）、利率标准及办理时限，2025年政策允许使用银行保函置换同等额度的预售资金监管，降低房企资金压力。税费方面，出售自有住房后一年内重新购房的，可申请退还个人所得税；房票购房可依法享受契税优惠。合同需明确税费承担方（通常契税由买受人承担，增值税及附加由出卖人承担）及申报义务，避免因政策理解偏差导致纠纷。四、注意事项（一）合同备案与登记如皋实行购房合同网签备案制度，合同签订后需在30日内完成备案，买受人可通过扫描合同封面二维码查询备案状态。备案后办理不动产登记需提交备案合同、完税证明、身份证明等材料，登记机构应在受理之日起30个工作日内办结。2025年新规要求开发企业在销售现场公示项目不利因素清单（如周边规划、噪音源等），并作为合同附件，未公示的不利因素导致购房目的无法实现的，买受人有权解除合同。（二）质量与保修责任房屋质量保证期自交付之日起计算：地基基础和主体结构为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水工程为5年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道为2年。合同需明确质量问题的保修程序（如48小时内响应维修）及赔偿标准，因主体结构质量不合格不能交付或交付后核验不合格的，买受人有权退房并主张已付房款一倍的赔偿。2025年新增绿色建筑标准条款，需注明节能措施（如外墙保温材料规格）及环保指标（室内空气质量检测报告）。（三）违约责任约定逾期交房责任：出卖人逾期交房超过90日的，买受人可解除合同，出卖人需按日计算支付全部房款万分之三的违约金（不低于LPR水平）。逾期付款责任：买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，并收取累计应付款10%的违约金。规划设计变更需经规划部门批准并书面通知买受人，买受人在15日内未提出异议的视为认可，若影响房屋结构型式、户型等关键要素的，买受人有权退房。2025年合同示范文本特别增加了"政策变动条款"，因政府限购、限贷政策调整导致合同无法继续履行的，双方可免责解除合同。（四）补充协议审查补充协议是对主合同的重要补充，需特别注意以下内容：装修材料品牌及型号的具体约定（避免"同等档次"等模糊表述）、车位/车库的权属（人防车位不得出售）、物业费标准及前期物业服务合同期限、公共收益分配方式（如广告位、摊位租赁收入）。对于开发企业提供的格式条款，若存在排除买受人主要权利、加重买受人责任的内容（如"因政府原因导致延期交房不承担违约责任"），买受人可主张该条款无效。建议在签订补充协议前，就争议条款咨询专业律师或向如皋市住建局市场监管科申请审查。在实际操作中，买受人应全程留存