民法典租房合同

民法典租房合同一、合同基本要素租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据相关规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。二、租赁物安全用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。住房租赁市场关系着家庭的居住福祉，近年来，我国租房人群规模持续扩大，越来越多人将租房作为长期居住选择。但与此同时，市场长期存在的乱象，“甲醛房”危害健康、“群租房”挤占空间、“改造房”暗藏消防风险，让不少租客因安全隐患住得不安心。例如，2023年7月，王某为了即将出生的孩子，和妻子租下了郭某的一间精装房。合同签了，租金和押金各交了3400元，约定7月19日入住。可就在搬家的前两天，王某发现屋里有一股刺鼻的装修味。王某不放心，自掏腰包600元请人检测，结果甲醛和TVOC均超标！王某赶紧发短信给郭某要求退房，郭某态度强硬不同意，王某遂向法院起诉。法院调查发现，王某在尚未入住时就多次沟通甲醛问题，且从未实际搬入。而郭某提供的检测报告是12月做的，距离租房已过去5个月。法官最终判决郭某退还全部租金和押金共6800元，因为甲醛会挥发，5个月后的检测不能证明当初没问题，租客健康受威胁，有权随时解约。三、转租规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原租赁合同中已经约定可以转租、且原出租人同意转租的，承租人可以转租房屋；签订的新租赁合同应符合承租人与次承租人双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租赁期限。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。房屋转租，需获得房东对转租行为的明确认可，且转租所得租金不能超过原先约定的标准，若确有必要进行适当涨价，需将超额部分归还给房东。租金作为房产的全部受益，理应全数交予房东。在此基础上，符合以上两项原则的转租均为合法途径，相应的转租费用亦得到法律保护。例如，小王租了老张的房子，在获得老张同意后，将房子转租给小李。若小李在居住期间损坏了房屋设施，老张有权要求小王赔偿。而如果小赵未经房东同意，私自将房屋转租给小孙，房东一旦发现，有权解除与小赵的租赁合同。此外，原租赁合同约定租期为一年，那么转租的期限也不能超过一年。四、优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。优先购买权应当以房屋的最后交易的条件来向承租人询问是否购买，之前所作出的不购买的决定不能当然的认为最后成交时也不行使优先购买权。承租人的优先购买权仅限于房屋租赁场合，出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失。在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。例如，被告系南京市某商铺房屋的原所有权人，原告自2016年起向被告租赁该商铺房屋经营面店，《房屋租赁合同》一年一签。2022年11月10日，被告与案外人丙签订房屋买卖合同将案涉房屋出售并办理了登记手续。原告认为被告侵害其优先购买权诉至法院。法院认为，被告在最后决定出售案涉房屋时，依法应通知原告出售时间和条件，以保障原告的优先购买权。被告认可自己并未在本次出售前单独告知原告出售情况，应认定被告未尽通知义务妨害了原告行使优先购买权，原告有权主张被告赔偿损失。五、买卖不破租赁租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在房产交易过程中，虽然房屋产权发生了变更，但并不影响已签署的租赁协议的效力。租赁合同自签订之日起即具有法律约束力，因此，当所租赁的房地产因任何原因被出售时，尽管新的业主已经成为该房地产的所有者，原有的租赁合约仍应得到遵守并持续有效。新的业主有责任与租户共同遵照原有租赁合同履行各自的义务。房东若基于出售房产的目的而请求提前终止租赁协议时，其应负有相应的违约金责任。在合同中有明确约定者，依据合约条款进行执行；如无具体约定或约定不清的前提下，租户有权根据自身实际遭受的经济损失提出索赔。给对方当事人带来损失的违约方，应对守约方进行赔偿，赔偿金额应与违约行为所导致的损失相匹配，其中包含了合同正常履行完毕后可预期获得的利益；赔偿总额不应超出违约方在签订合同时能够预见或应当预见到的因违约行为可能引发的损失范围。例如，在房屋租赁期间，如果房东将房屋出售给第三方，那么原租赁合同仍然有效，第三方需要继续履行原租赁合同中的各项条款，不能以自己是新的房屋所有权人为由，要求承租人提前搬离或增加租金等。如果第三方违反了原租赁合同的约定，承租人可以依据合同约定要求其承担相应的违约责任。六、出租人与承租人的权利义务（一）出租人的权利义务出租人应当遵守下列规定：向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人；不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房。（二）承租人的权利义务承租人应当遵守下列规定：向出租人出示身份证明材料；安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；对出租人依法确需进入租赁住房的，予以配合。房屋租赁期间承租人是有权退房屋的，但是需要满足一定的条件，如出租房屋发生重大损坏无法正常居住的如有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；租赁物危及承租人的安全或者健康的；租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的；租赁物权属有争议的；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的。房租没到期不租了，属于租客单方面违约，是否可以退回剩余房租，要看合同的约定。如果合同里已经明确规定好了，不到期不能退，那么押金和租金一律不退。如果合同没有明确规定，