【《我国货币政策和房地产行业的现状分析报告》6600字】

我国货币政策和房地产行业的现状分析报告目录TOC\o"1-3"\h\u7473我国货币政策和房地产行业的现状分析报告 1249881.1我国历年房地产行业调控政策 196401.2我国房地产行业阶段划分 3132601.3不同阶段货币政策对房地产价格的影响 440901.3.1货币政策总体对房地产价格的影响 5264441.3.2第一阶段货币政策对房地产价格的影响 6242441.3.3第二阶段货币政策对房地产价格的影响 7321471.3.4第三阶段货币政策对房地产价格的影响 8230731.3.5第四阶段货币政策对房地产价格的影响 9326801.3.6第五阶段货币政策对房地产价格的影响 10269881.3.7第六阶段货币政策对房地产价格的影响 111.1我国历年房地产行业调控政策为了更加直观看出自房地产市场货币化以来政府对房地产行业的调控，本文中我根据中央历年的房地产调控政策梳理、归纳、概括了1998-2020年以来的房地产调控措施，并就这些调控措施对当年的调控政策类型（宽松或紧收）进行了判断。表1.1我国历年房地产调控政策及政策类别年份调控措施货币政策类型1998《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，是实行住房分配货币化的开端宽松1999对土地增值税、营业税和个人所得税等税款进行优惠，减轻购房的税负。宽松2000规范房地产市场，如统一房屋中介收费标准等；对住房公积金贷款免税，减少房屋租赁收入的税收税率。宽松2001扶持住房消费；加大对房地产市场的投资；对1998.6.30之前的写字楼、商业用房和住房免契税、营业税，行政事业性收费。宽松2002降低住房公积金存、贷款利率；控制土地供应量，恢复土地增值税。宽松2003增强房地产信贷；拉响宏观调控警报，包括提高第二套住房首付比例；征收出售的房屋的房地产税等。宽松2004提高拿地门槛；实行《经济适用房管理部办法》；上调存款准备金率；央行加息。紧收2005取消房贷优惠政策；“国八条”出台；加强房地产税收管理；收紧房地产信托；紧收2006上调房贷利率；“国六条”出台；限制90/70的户型政策；二手房营业税政策；“外资限炒令”；征收二手房转让个人所得税；规范土地市场；央行加息；出台廉租房实施管理办法。紧收2007清算土地增值税；央行加息；上调存款准备金率；加强外资管理；国发24号文件保障廉租房制度；第二套住房的首付比例不得低于40%，利率不能低于基准利率的110%；加强土地供应管理。紧收2008降低贷款利息；降低存款准备金率；降低购房的置业门槛。宽松2009四大行利率优惠；推进保障性住房建设；促进房地产市场健康稳定发展。宽松2010“国十一条”出台；“新国十条”出台；929新政，暂停第三套房贷。紧收2011“新国八条”出台；上调贷款利率；上调存款准备金率；执行限购政策。紧收2012扩大房地产征收税试点范围；扩大住房用地供应量；实施差别化住房税收政策。紧收2013“新国五条”出台；抵制投资或投机性购房；增加普通商业住房用地的供应量；调整二手房交易个人所得税。紧收2014930房贷新政；放宽公积金贷款条件；央行降息。宽松2015免征个人转让两年以上住房的营业税；下调贷款和存款的基准利率，公积金利率和存款准备金率。宽松2016契税和营业税优惠政策；新广告法；下调贷款和存款的基准利率；下调存款准备金率。宽松2017利率上调；建立租购并举住房制度；十九大提出：房子是用来住的而不是用来炒的。紧收2018坚持房地产调控政策不放松；抓紧建立供给的多主体性、保障的多渠道性以及租购并举的住房制度。紧收2019因城施策，一城一策；土地市场改革；完善租赁市场；620次全年调控次数刷新历史；紧收2020因城施策，支持刚需自住，抑制投机和投资炒房。紧收资料来源：我国1998-2020房地产调控政策文件本文在梳理我国历年的房地产调控政策时发现：随着2003年121号文件的出台，释放了宏观调控的警报，但整年以加强信贷为主，依旧认为2003年是宽松的调控政策的一年。又发现2008年9月以前基本延续了紧收的调控政策，但随着9月以来金融危机的爆发，我国的房地产调控迅速转化为了宽松的政策以应对危机，因此认为2008年是宽松的调控政策的一年。2014年因为“930房贷新政”的出台，因此认为2014年是宽松的调控政策的一年。1.2我国房地产行业阶段划分由表1.1的我国历年房地产调控政策及政策类别可知：1998-2020这23年来货币政策对房地产行业的调控类型，发现货币政策的宽松或紧收通常会持续5年左右再做改变（2008货币政策风向的改变是因为全球经济危机这一突发因素）。因此我国房地产行业可简要划为6个阶段，分别是1998-2003的宽松政策阶段，2004-2007的紧收政策阶段，2008-2009的宽松政策阶段，2010-2013的紧收政策阶段，2014-2016的宽松政策阶段和2017-2010的紧收政策阶段。再进行细致的划分，我国的房地产行业可分为以下6个发展阶段：1.1998.7-2003.5的起步期阶段此阶段从国发（1998）23号文件的出台为起始，直至2003年央行121号文件的出台为结束。这一阶段政府提供了宽松的政策环境，房地产行业飞速发展，房价开始迅速上涨。1.2003.6-2008.9的发展期阶段此阶段从2003年央行121号文件的出台为开始，直至2008年下半年经济危机的出现为结束。此阶段中央拉响了宏观调控的预警，房地产调控政策由扶持变为了抑制，然后受限于此阶段我国经济的快速发展，房价依旧在抑制中增长。3.2008.10-2009.11的反弹期阶段此阶段从2008年下半年经济危机的出现为开始，直至2009年12月“国四条”的出台为结束。此阶段由于全球金融危机的爆发，民众对房地产行业的预期下降，导致房价的下跌，这时中央开始出台宽松的房地产调控政策，以促使房地产行业回暖。4.2009.12-2014.8的调控期阶段此阶段从2009年12月“国四条”的出台为开始，直至2014年9月央行和银监会联合下发的“930房贷新政《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》”的出台为结束。此阶段由于之前金融危机的影响，中央放松了调控导致2009年房价飞速上涨，于是政府开始了严厉的负向调控房价措施，此阶段减慢了房价的上升势头。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》5.2014.9-2016.6的去库存阶段此阶段从2014年9月央行和银监会联合下发的“930房贷新政”的出台为开始，直至2016年7月中央政治局首次提出“抑制资产泡沫”为结束。此阶段由于之前房地产库存过多导致地产开发商拿地热情减少，从而影响了经济，于是政府开始了正向的房价调控，但也限制炒房，房价在这一阶段进一步上升。6.2016.7至今的供给侧改革阶段这一阶段由2016年7月中央政治局提出“抑制资产泡沫”未开始，直至今日尚未结束。这一阶段我国的房价调控从以往的一刀切式调控方式转为了因城施策调控方式，重点抑制一线和新一线城市的房价上涨。1.3不同阶段货币政策对房地产价格的影响本文在前一阶段梳理了我国房地产行业的阶段划分，在这一部分将梳理我国自1998年房地产市场货币化以来总体和分阶段的货币政策对房地产价格的影响。在数据选取上，本文选取了商品房价格均价、大型金融机构的人民币存款准备金率和全国银行间同业拆借市场的30天利率作为指标。这是因为准备金率可以反映我国的货币供应量，银行间同业拆借利率可以反映我国的利率水平，因此准备金率与房价的变化趋势可以反映数量型货币政策与房价的变化关系，银行间同业拆借利率与房价的变化趋势可以反映我国价格型货币政策与房价的变化关系，从而可以综合的反映我国货币政策对房价的影响。1.3.1货币政策总体对房地产价格的影响自1998年我国房地产行业货币化以来，我国的房价便受到货币政策变化的影响，图2-1显示了自1998-2020年这23年来货币政策指标与房价的变化关系：注：由于国家统计局缺少1998和1999年的房价，因此本图只显示了2000-2020年的房价变化。数据来源：国家统计局图2-11998-2020货币政策指标与房价的变化趋势图由图2-1所示：我国的房价自2000年至2020年是逐年上升的，从2000年的2112元/平方米上升到了2020年的9860元/平方米，21年来房价上涨了4.7倍之多。通过比较房价的变化曲线与准备金率的变化线性趋势线可以发现房价与准备金率具有相同的变化趋势，可见房价与货币供应量有负相关关系，可见我国近23年想通过数量型货币政策限制货币供应量来调控房价，但调控效果不佳；通过比较房价的变化曲线与银行间同业拆解利率的变化线性趋势线可以发现房价与银行间同业拆解利率也有同向的变化趋势，可见房价与利率有正相关关系，可见我国近23年也想通过价格型货币政策提升利率来调控房价，但调控效果不佳。1.3.2第一阶段货币政策对房地产价格的影响注：由于国家统计局缺少1998和1999年的房价，因此本图只显示了2000-2003年的房价变化。数据来源：国家统计局图2-21998.3-2003.6货币政策指标与房价的变化趋势图第一阶段也为起步期阶段，由1998年7月持续到2003年5月。由图2-2可以看出，在第一阶段内，我国房价在波动中上升，从2270元/平方米上升到了2447元/平方米，期间房价上涨了177元，上涨了1.08倍。同业拆借利率在波动中下降，而准备金率自1999年12月以来便一直维持在0.06不变，通过房价与同业拆借利率的线性趋势，发现二者具有相反的变化趋势，可见房价与价格型货币政策可能有负相关关系。本阶段房地产市场的发展是受到了亚洲金融危机的影响，国家为解决金融危机的困局，决定发展新的经济增长点，并把目光放到了房地产行业。随着1998.7.3国发（1998）23号文件的出台，我国正式进入了房地产市场货币化的改革阶段。这一阶段政策对房地产市场大力扶持，其中包括免征营业税、契税和鼓励住房消费等一系列政策，房地产市场开始走向繁荣。但从经济背景的角度分析，这一阶段受亚洲金融危机的影响，我国的总体需求量减少，直接影响了信贷市场，央行于1999年实行了降息降准来应对这一情况，但货币供应量的同比增速还是由18%降至了11.9%。由此可见这一阶段的房地产市场繁荣主要是行政政策的影响，货币政策对房地产市场的影响不大。综合来说，这一阶段的房价随着政策的扶持、中国加入世界贸易组织后外资的进入和人口红利等因素共同的影响下开始一步一步走高，有了房价过热的前兆。1.3.3第二阶段货币政策对房地产价格的影响数据来源：国家统计局图2-32003.6-2008.9货币政策指标与房价的变化趋势图第二阶段也为发展期阶段，由2003年6月持续到2008年9月。由图2-3所示，此阶段我国房价仍在不断上升，由2003年6月的2424元/平方米上涨到了2008年9月的3938元/平方米，上涨了1514元，上涨了162倍之多。通过比较房价与准备金率的线性变化趋势，发现房价与准备金率有同向的变化趋势，可见房价与货币供应量有正相关关系，可见我国在此阶段想通过数量型货币政策限制房价，但限制效果不佳；而通过比较房价与同业拆借利率的线性变化趋势，发现房价与同业拆借利率无明显的变化趋势，可见房价与价格型货币政策的关系不大。本阶段的背景是之前我国在2002-2003年期间实行量化宽松货币政策导致货币供应量增速过快，过多的货币供应量流入房地产市场导致房价升高速度过快。于是随着2003年央行121号文件的出台，我国拉响了房价调控的警报，自此我国对房地产的政策由扶持、鼓励转为了抑制。此期间中央出台了一系列负向调控房价的措施，比如提高拿地门槛，上调准备金率，上调房贷利率，增加税收和国六条等调控政策。但由于此期间我国刚刚加入WTO，经济正在新的发展迅猛点上，外汇占款不断增加。因此这期间的政策调控并没有完全控制住房价，房价依旧在上涨。综合来看，这一阶段我国房地产市场受到了负向调控，但调控效果不佳，房价依旧在上涨。1.3.4第三阶段货币政策对房地产价格的影响数据来源：国家统计局图2-42008.10-2009.12货币政策指标与房价的变化趋势图第三阶段也为反弹期阶段，由2008年10月持续到2009年11月。由图2-4所示，在2008年年底，我国降低准备金率并且降低了银行间同业拆借利率，通过数量型和价格型的双重货币政策稳住了房价的下降势头，并且房价在2009年一整年基本保持稳定，准备金率和银行间同业拆借利率也没有做大的调整。此阶段的发生背景是2008年的全球金融危机对我国经济的冲击，2008年我国的GDP增速达到了10年来的新低，因此我国强调了房地产行业对我国经济的刺激作用。为了拉动内需，让民众重新产生购房热情，我国出台了一系列促进房地产发展的政策，比如扩大房贷利率下限、降低首付比例等。与此同时我国为了应对危机，出台了四万亿救市计划，将稳健的货币政策改为适度宽松的货币政策，不断降准降息，使我国的货币供应量迅速上升，基准利率也迅速下降，这些货币政策也在这一阶段促进了房地产市场的发展。综合来看，这一阶段我国为了应对金融危机出台了一系列政策促进房地产市场的发展，其中货币政策对促进房地产行业发展的有效性很大。1.3.5第四阶段货币政策对房地产价格的影响数据来源：国家统计局图2-52009.12-2014.9货币政策指标与房价的变化趋势图第四阶段也为调控期阶段，由2009年12月持续到2014年8月。如图2-5所示：在该阶段内房价呈上涨态势，由2009年12月的4695元/平方米上升到了2014年8月的6411元/平方米，上涨了1716元，上涨了1.37倍之多。通过比较房价与准备金率、房价与同业拆借利率的线性变化趋势，发现房价与准备金率，房价与同业拆借利率有同向的变化趋势，尤其是前期的同向趋势更为明显，可见房价与货币供应量、房价与利率均有负相关关系，可见我国在此阶段想通过数量型货币政策和价格型货币政策的双重限制房价。此阶段发生的背景便是在我国2008年金融危机后实行量化宽松的货币政策导致我国的房价在2009年大幅上涨了26.24%，出现了过热现象。为了抑制房价，我国出台了一系列政策平抑房价，比如连续升准升息，提高首套和二套房首付比例，将贷款利率增加至基准利率的1.1倍等。总之该阶段国家出台一系列负向调控措施限制房价，并且效果显著，致使我国的房价的上涨在2010年和2011年得到了较好的抑制，于是在2012你我国些许的放款了货币政策的实行，比如不再上调准备金率和利率等。但我国在2013年又出现了房价的飞速上涨，于是我国立刻恢复之前的负向调控政策，重新提升利率开始抑制房价。1.3.6第五阶段货币政策对房地产价格的影响数据来源：国家统计局图2-62014.8-2016.6货币政策指标与房价的变化趋势图第五阶段也为去库存期阶段，由2014年9月持续到2016年6月。由图2-6可以看出：在2014年年底在货币供应量平稳和利率上升的情况下，房价有下降的趋势，之后从2015年开始，国家开始下调准备金率，提升货币供应量，并下调利率，致使房价自2015年开始再次逐渐上升。这主要是因为自2013年以来政府出台了许多针对房地产行业的严厉调控手段，致使许多购房者对于购买房产持观望态度，导致房地产行业遇冷，房价开始下降，而且由于房地产开发具有滞后性，开发商在前期的房地产投资过多造成了大量的库存，由于库存压力的影响，开发商的投资和拿地热情均出现大幅下降，极大的降低了国有土地出让收入，致使地方财政压力上升，而且还影响到了房地产行业的周边产业，比如建材行业等，影响地方经济。为了应对这种情况，中央开始在2015年年初对房地产行业进行正向调控，包括央行实行的量化宽松的货币政策，在2015年进行了6次降息、4次降准，配合降低首付比例等行政措施，稳定住了房地产市场。1.3.7第六阶段货币政策对房地产价格的影响数据来源：国家统计局图2-72016.7-2020.12货币政策指标与房价的变化趋势图第六阶段也为供给侧改革期阶段，由2016年7月持续到现在。由图2-7所示，在2016年下半年至2017年，全国房价较为稳定，维持在8000元/平方米左右，货币供应量不做调整，利率些许上调，这可能是因为央行为了配合供给侧改革而实行的较为克制的货币政策。但从2018年年初开始连续下调准备金率，提升货币供应量，并且配合下调利率，致使我国的全国房价从2018年开始逐步上涨，到2020年底已达到了接近10000元/平方米的水平，而这应该是因为我国自2018年开始面临经济下行压力，