深圳市高层建筑消防安全管理办法

深圳市高层建筑消防安全管理办法一、总则

（一）立法目的与依据

为规范深圳市高层建筑消防安全管理，预防和减少火灾危害，保障人身、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》《广东省消防条例》《深圳经济特区消防条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

（二）适用范围

本办法适用于深圳市行政区域内已建成投入使用的新建、改建、扩建高层建筑（建筑高度大于27米的住宅建筑，大于24米的非单层公共建筑，以及标准层大于24米的高层工业建筑）的消防安全管理。高层建筑的建设、设计、施工、监理、使用、维护保养、检测等单位和个人，应当遵守本办法。

（三）基本原则

高层建筑消防安全管理遵循预防为主、防消结合的方针，实行政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，建立权责清晰、齐抓共管、科技支撑、综合治理的消防安全管理体系。

（四）政府及部门职责

深圳市各级人民政府应当履行高层建筑消防安全领导职责，将高层建筑消防安全工作纳入国民经济和社会发展规划，保障消防经费投入，建立健全消防安全责任制和联席会议制度。市、区应急管理部门（消防救援机构）负责高层建筑消防安全监督管理，依法实施消防监督检查、火灾调查和应急救援。住房建设部门负责高层建筑消防设计审查、消防验收、备案抽查以及建设工程消防质量监督管理。城市管理和综合执法部门负责对高层建筑周边消防通道、消防登高操作场地的违法行为进行查处。公安机关负责高层建筑消防安全治安管理，协助开展消防监督检查和火灾事故处置。市场监督管理部门负责高层建筑消防产品质量和特种设备安全的监督管理。其他有关部门按照各自职责，做好高层建筑消防安全相关工作。

（五）消防安全责任体系

高层建筑消防安全实行法定代表人或者主要负责人负责制。建筑产权人是消防安全责任人，应当履行下列职责：落实消防安全制度，组织防火检查巡查，整改火灾隐患，保障消防设施器材完好有效，组织初起火灾扑救和人员疏散，依法履行消防安全职责。使用人应当遵守消防安全管理规定，安全用火用电用气，不占用、堵塞消防通道，不损坏消防设施，发现火灾隐患及时报告。物业服务企业或者其他管理人应当在管理服务范围内履行消防安全职责，制定并落实消防安全管理制度，开展消防宣传教育培训，组织消防演练，维护管理消防设施器材，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。业主委员会应当监督物业服务企业履行消防安全职责，协调解决消防安全问题。

二、责任主体与职责分工

（一）产权人责任

1.基本责任

产权人作为高层建筑消防安全第一责任人，应当与使用人、管理人签订消防安全责任书，明确各方权利义务。对产权归属不清或共有部分，由业主委员会牵头落实管理责任。

2.资金保障

产权人应设立专项消防资金，用于消防设施维护、检测和更新改造。资金提取比例不低于物业费的5%，每季度公示收支情况。

3.建筑改造管理

涉及建筑结构、消防系统等重大改造时，产权人须向消防救援机构备案，并经第三方机构消防性能化评估合格后方可实施。

（二）使用人义务

1.日常行为规范

使用人应遵守消防安全规定，严禁在疏散通道堆放杂物，不得私拉乱接电线或违规使用明火。电动自行车及电池须在指定区域充电，禁止入户停放。

2.装修管理

进行室内装修时，应向物业申报消防设计方案，使用不燃或难燃材料。动火作业须办理审批手续，并配备灭火器材。

3.应急配合

使用人应主动参与消防演练，熟悉疏散路线和灭火器材位置。发现火灾隐患须立即向物业或消防部门报告。

（三）物业服务企业职责

1.日常管理

（1）每日开展防火巡查，重点检查消防通道、安全出口、消防设施完好情况，建立巡查台账。

（2）每月组织一次消防设施全面检测，确保火灾报警系统、自动喷淋系统、防排烟系统等处于正常状态。

（3）每季度开展一次消防演练，模拟高层建筑常见火灾场景，重点训练人员疏散和初期火灾扑救。

2.设施维护

（1）建立消防设施档案，明确维保单位责任。维保单位须具备相应资质，维保记录保存不少于五年。

（2）定期检查消防水泵、消火栓、灭火器等关键设备，确保压力正常、器材完好。

（3）对消防控制室实行24小时双人值班制度，值班人员须持证上岗，每2小时记录系统运行状态。

3.应急响应

（1）制定高层建筑专项灭火救援预案，明确各楼层疏散引导员职责，配备正压式空气呼吸器等救援装备。

（2）建立微型消防站，配置灭火器、水带、破拆工具等装备，确保3分钟内到达起火点。

（3）与辖区消防队建立联勤机制，每月开展一次联合演练，熟悉建筑结构和消防系统。

（四）业主委员会监督

1.责任监督

业主委员会应定期检查物业服务企业消防履职情况，对未落实巡查、演练等职责的，可要求整改或解聘。

2.资金监管

监督消防专项资金的提取和使用，确保专款专用。对资金使用有异议的，可申请审计或公示明细。

3.业主沟通

每半年组织一次消防安全业主大会，通报火灾隐患整改情况，收集业主意见并督促落实。

（五）建设单位责任

1.质量保障

建设单位应确保消防工程符合国家规范，对隐蔽工程进行全程监督，留存影像资料备查。

2.技术交底

向物业和使用人提供完整的消防系统操作手册，开展使用培训并签署确认书。

3.保修责任

在法定保修期内，对消防系统出现的质量问题负责维修。保修期满后，应提供有偿维保服务选项。

（六）消防部门监管

1.日常监督

消防救援机构每季度对高层建筑进行一次抽查，重点检查消防设施、疏散通道、微型消防站等。

2.专项治理

针对老旧高层建筑、超高层建筑开展专项整治，督促产权人落实改造计划。

3.数据管理

建立高层建筑消防安全档案，录入建筑结构、消防系统、责任人等信息，实行动态更新。

（七）部门协同机制

1.联合执法

应急、住建、城管、公安等部门每半年开展一次联合检查，对占用消防通道、堵塞登高场地等行为依法查处。

2.信息共享

建立消防信息平台，实现物业维保记录、消防设施状态、隐患整改等数据互通。

3.应急联动

制定高层建筑火灾跨部门应急预案，明确指挥体系、响应流程和资源调配机制。

三、消防设施与系统管理

（一）设施配置标准

1.基础设施要求

高层建筑应按规范设置消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等核心设施。住宅建筑每层需配置不少于4具手提式灭火器，公共区域按每500平方米不少于8具配置。避难层（间）须配备应急照明、消防专用电话和独立防排烟系统，防火门耐火极限不低于1.5小时。

2.特殊区域强化

厨房、变配电室等高风险区域应增设自动灭火装置，采用厨房专用灭火系统和气体灭火装置。地下车库需配置智能型烟感探测器，联动排烟风机启动。商业裙房的中庭应设置防火卷帘和水幕系统，分隔不同防火分区。

3.无障碍设施适配

疏散通道须设置无障碍消防设施，如无障碍电梯应急电源持续供电时间不小于1小时，消防电梯轿厢内配备紧急呼叫装置和视觉警报器。避难层入口设置轮椅专用坡道，宽度不小于1.2米。

（二）日常维护管理

1.巡检机制

物业服务企业每日开展"三查三看"：查消防通道是否畅通，看安全出口标识是否完好；查消火栓箱是否被遮挡，看水带水枪是否齐全；查应急照明是否断电，看疏散指示标志方向是否正确。建立《消防设施巡检台账》，记录异常情况及整改时限。

2.专业维保

委托具备消防设施维护保养资质的机构，每月对消防水泵、稳压泵进行启动测试；每季度检测报警控制器功能；每年对全部灭火器进行压力检测和药剂更换。维保过程全程录像，保存期不少于5年，确保可追溯。

3.设备更新

达到设计使用年限的消防设施（如灭火器满10年、消防水泵满15年）必须强制报废。对老旧建筑消防系统进行升级改造时，优先采用物联网技术实现远程监控，改造方案需经消防部门专项评审。

（三）智能系统应用

1.物联网监控平台

在深圳全市推广"智慧消防"系统，在消防水泵房、配电室等关键部位安装传感器，实时监测设备运行状态。平台自动分析数据异常，如消防水箱水位低于设定值时，同步推送报警信息至物业负责人手机。

2.电气火灾防控

安装智慧用电监测装置，实时监测线路温度、电流、漏电等参数。当检测到某区域用电负荷超过80%时，系统自动发出预警并联动切断非必要电源，预防电气火灾。

3.智能疏散引导

在高层建筑内设置智能疏散指示系统，火灾发生时根据火源位置自动生成最优疏散路线。地面疏散标识采用蓄光材料，确保断电后持续发光2小时以上。

（四）系统联动机制

1.报警响应流程

火灾自动报警系统启动后，控制室值班员须在30秒内确认火情。确认后立即启动以下程序：联动切断非消防电源、启动排烟风机、迫降电梯至首层、打开应急广播。同时拨打119报警，同步上传建筑三维模型至消防指挥中心。

2.消防水源保障

消防水池需储存2小时灭火用水，补水时间不超过24小时。采用市政双路供水的高层建筑，应安装远程水压监测装置，当管网压力低于0.5MPa时自动启动备用泵。

3.应急供电保障

消防设备供电采用双回路切换系统，应急发电机每周空载运行30分钟，每季度带载测试1次。UPS电源为消防控制室设备提供不小于8小时的后备电力，确保系统持续运行。

（五）检测与评估

1.定期检测

每年由第三方检测机构对消防系统进行全面检测，重点测试自动喷水灭火系统的喷头布水均匀性、防排烟系统的风量及风压。检测报告需在建筑显著位置公示15天，接受业主监督。

2.性能化评估

对高度超过150米的超高层建筑，每5年开展一次消防安全性能化评估。通过计算机模拟火灾蔓延过程，优化防火分区划分和疏散设计，评估结果作为改造升级依据。

3.消防档案管理

建立"一建筑一档案"，包含消防设计图纸、验收文件、维保记录、检测报告等。档案实行电子化存储，备份至市消防数据中心，确保信息永久保存。

四、疏散通道与消防车通道管理

（一）疏散通道日常维护

1.净宽保障措施

疏散楼梯间前室、走道等区域净宽不得小于1.2米，转角处不得堆放家具、快递柜等障碍物。物业服务企业应在通道两侧设置反光警示带，夜间开启常亮式疏散指示灯。

2.防火门管理

防火门须保持常闭状态，闭门器每月测试一次启闭功能。常开式防火门应安装电磁释放装置，火灾时自动关闭。门体上方安装"禁止占用"标识，闭门器贴有维保日期标签。

3.应急照明系统

疏散通道每20米设置应急照明灯，照度不低于0.5勒克斯。备用电源持续供电时间不小于90分钟，每月进行一次断电测试，记录启动时间及亮度衰减情况。

（二）消防车通道管理

1.标识划线规范

消防车通道地面施划黄色网格线，宽度15厘米，线宽10厘米。通道两侧设置"消防车道禁止占用"警示牌，高度距地面1.5米。登高操作场地地面喷涂"消防登高作业区"黄色标识，标线宽度20厘米。

2.障碍物清理机制

物业每日7:00-22:00安排专人巡查，对违规停放车辆、临时搭建物等立即移除。在小区出入口设置智能道闸，当消防车辆通过时自动识别抬杆，同步推送信息至中控室。

3.停车管理创新

采用"潮汐车位"管理模式，夜间允许居民临时停放，但须预留4米宽消防通道。在地下车库设置消防车通道模拟演练区，每月组织车辆进出测试。

（三）占用行为管控

1.违规处置流程

发现占用通道行为时，物业人员现场拍照取证，通过"深圳消防"APP上传信息。首次违规发放《整改通知书》，24小时内未整改的，联合城管部门锁车并处以500元罚款。

2.技术监控手段

在通道关键节点安装AI摄像头，自动识别占用行为并触发声光报警。系统同步推送信息至业主手机，要求15分钟内移除障碍物。

3.共用区域管理

业主共有区域禁止设置固定障碍物，临时堆放物品不得超过0.5米高。在电梯厅、楼道等位置设置"杂物存放点"，每日22:00前清理完毕。

（四）应急通行保障

1.演练场景设计

每季度开展"生命通道"专项演练，模拟火灾时疏散通道堵塞场景。测试轮椅、担架等救援设备的通行效率，优化轮椅通道坡度不超过1:12。

2.登高操作场地

建筑登高面范围内不得设置架空管线，地面承载力不低于5吨/平方米。场地边缘设置防撞墩，夜间开启警示红灯。

3.应急通行预案

制定"断路通行"方案，火灾时由消防部门授权临时封闭非必要车道。在小区主干道设置应急物资集散点，储备破拆工具、照明设备等。

（五）长效管理机制

1.责任书签订

产权人与租户签订《消防安全承诺书》，明确通道占用责任。快递企业入驻前签署《末端投递规范》，禁止在消防通道分拣包裹。

2.智能化改造

在老旧小区推广"通道占用智能监测系统"，当通道被占用超过30分钟自动报警。数据接入深圳"城市大脑"，实现跨部门信息共享。

3.社共治模式

组建"消防通道守护队"，由退休人员、志愿者组成。开展"楼道清障日"活动，每月第一个周六集中清理公共区域杂物。

五、火灾预防与应急处置

（一）日常火灾预防措施

1.用火用电安全管理

禁止在公共区域使用明火作业，厨房油烟管道每季度清洗一次。电气线路采用穿管保护，严禁私拉乱接。推广智慧用电监测系统，实时监测线路温度、漏电等异常，当检测到某区域用电负荷超过80%时自动预警。

2.易燃易燃品管控

禁止在楼道、楼梯间堆放纸箱、家具等杂物。油漆、酒精等危险品存放在专用仓库，远离火源。电动车及电池须在集中充电点停放，充电桩具备自动断电和过载保护功能。

3.消防宣传培训

物业每月组织一次消防知识讲座，重点讲解灭火器使用、疏散逃生技巧。在电梯轿厢、大堂等位置设置消防知识展板，更新内容包括火灾案例警示、新规解读等。

（二）重点区域风险防控

1.厨房防火专项

餐饮场所厨房安装自动灭火装置，灶台上方配置感温探测器。抽油烟道每半年清洗一次，清洗过程全程录像存档。燃气管道安装泄漏报警器，联动关闭总阀门。

2.变配电室防护

配电室采用防火门分隔，门口放置绝缘手套和绝缘垫。每日记录变压器温度、电流等参数，超过阈值立即停机检修。配备二氧化碳灭火器，禁止使用水基灭火器。

3.地下车库管理

车库设置智能烟感探测器，联动启动排烟风机。禁止占用消防车通道，划设禁停区域并安装地磁感应器。每月测试防火卷帘下降功能，确保断电后能手动开启。

（三）装修施工监管

1.动火作业审批

电焊、气割等动火作业需提前3天向物业申请，作业现场配备灭火器材和监护人员。作业区域采用防火布分隔，作业结束后1小时内专人巡查。

2.材料防火要求

装修材料使用A级不燃材料，墙面、吊顶须提供防火检测报告。临时用电线路穿金属管保护，离开现场前切断电源。

3.施工现场巡查

物业每日巡查装修现场，重点检查易燃物清理、灭火器配置情况。发现违规操作立即停工整改，三次违规者禁止入场。

（四）火灾隐患排查治理

1.巡查制度落实

物业建立"日巡查、周检查、月排查"机制。每日检查消防通道、消防设施，每周测试报警系统，每月组织全楼隐患排查。巡查记录由责任人签字存档。

2.隐患分级处置

发现一般隐患（如灭火器过期）24小时内整改；重大隐患（如消防水泵故障）立即停用并报消防部门。隐患整改完成后由消防部门验收合格方可恢复使用。

3.业主参与监督

设立"消防隐患随手拍"平台，业主上传隐患照片可获得积分奖励。每季度公示隐患整改情况，对未及时整改的产权人进行约谈。

（五）应急预案体系

1.预案编制要求

针对不同建筑类型制定专项预案，包括住宅、商业综合体、超高层写字楼等。预案明确组织架构、处置流程、物资清单，每两年修订一次。

2.应急力量配置

微型消防站配备灭火器、水带、破拆工具等装备，队员24小时备勤。与辖区消防队建立3分钟响应机制，定期开展联勤联动。

3.物资储备标准

避难层储备应急物资：每人1.5升饮用水、2000千卡食品、防毒面具、急救包。物资每半年检查一次，过期物品及时更换。

（六）应急演练实施

1.演练频次设计

物业每季度组织一次综合演练，每年开展一次夜间演练。新员工入职须参加消防培训，考核合格方可上岗。

2.场景模拟设计

模拟电梯困人、高层疏散、燃气泄漏等常见场景。演练时设置烟雾装置，测试应急照明和疏散指示系统有效性。

3.效果评估改进

演练后由第三方机构评估响应时间、疏散效率等指标。根据评估结果优化预案，重点改进薄弱环节。

（七）火灾处置流程

1.初期火灾扑救

发现火情立即按下手动报警器，使用就近灭火器扑救。火势无法控制时关闭门窗，防止烟气蔓延。

2.人员疏散引导

疏散引导员佩戴荧光袖标，使用扩音器指引路线。优先帮助老人、儿童疏散，禁止乘坐电梯。

3.配合消防救援

物业指派人员引导消防车辆，提供建筑平面图。开启消防水泵，确保供水压力。

（八）善后工作管理

1.火灾调查配合

保护现场，提供监控录像、巡查记录等资料。协助消防部门调查火灾原因，出具书面说明。

2.设施修复更新

对受损消防设施立即更换，系统测试合格后恢复运行。更换部件采用原厂配件，确保兼容性。

3.经验总结改进

火灾后15日内召开分析会，总结教训修订制度。向全体业主通报火灾原因及整改措施。

六、监督与追责机制

（一）日常监督检查

1.政府监管体系

市消防救援机构建立“双随机一公开”检查机制，每季度抽查高层建筑不少于10%，重点核查消防设施维保记录、疏散通道畅通情况。街道办每月组织联合检查，住建、城管、电力等部门派员参与，形成监管合力。

2.社会监督渠道

开通“深圳消防”微信公众号举报平台，市民可上传占用消防通道、损坏消防设施等行为照片，经查实给予50-200元话费奖励。在住宅小区设置消防安全意见箱，每周收集业主反馈。

3.第三方评估制度

引入保险机构参与风险评估，每年对高层建筑开展“消防安全体检”，出具风险等级报告。超高层建筑（高度150米以上）每两年邀请国际消防专家进行专项评估。

（二）技术监管手段

1.智慧监管平台

全市高层建筑接入“深i火”智慧消防平台，实时监测消防水池水位、水泵运行状态等关键参数。平台自动生成“红黄绿”三色预警，红色预警信息直接推送至消防指挥中心。

2.物联网监