2023年土地登记代理人之土地登记代理实务题库与答案

2023年土地登记代理人之土地登记代理实务题库与

答案

单选题（共30题）

1、（）土地登记不需报人民政府审批。

A.更改

B.初始

C.注销

D.变更

【答案】C

2、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托方提供相关资料的权利

D.对委托方提出建议的权利

【答案】A

3、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

4、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。

A.证书领到

B.约定的委托事务完成

C.合同到期

D.委托人自行确定

【答案】B

5、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，

原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

6、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

7、进行注销异议登记时，对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的

材料应为（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

8、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损

失的，应由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

9、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就

发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

10、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

11、关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，下列说法错误

的是（）。

A.三种权利的变更登记有日常性

B.三种权利的变更登记有个别性

C.没有进行总登记或初始登记，也可以进行变更登记

D.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变

【答案】C

12、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的

国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处

置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属

关系确定

【答案】A

13、（）是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《土地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

14、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

15、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更

登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权

利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

16、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日

起（）日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源

行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

17、《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用权人。

A.省级土地主管部门

B.城镇规划部门

C.县级土地主管部门

D.土地登记机构

【答案】D

18、进行注销异议登记时，对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持

的材料应为（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

19、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。

A.《土地登记办法》

B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D.《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

20、土地登记资料按照要求保管在（）。

A.档案库

B.人民政府机关

C.所在地的土地登记机关

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】C

21、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当

（）进行更正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请

【答案】A

22、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。

A.窗口办文查询

B.触控系统查询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

23、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土

资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

24、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）

个工作日内告知查询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

25、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）.

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

26、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

27、土地登记通告的内容，不包括（）。

A.土地登记区的划分

B.土地登记期限

C.土地登记收件时间

D.土地登记申请人应该提交的证明文件和资料

【答案】C

28、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

29、土地登记资料公开查询的程序是（）。

A.查询、鉴证和查询收费

B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询

C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和

查询收费

【答案】D

30、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注

销的是（）。

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

多选题（共20题）

1、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）。

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

2、在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意（）。

A.资料是否易处理

B.有关材料的真实性、合法性

C.材料是否完整、齐全

D.材料的取得程序要合法

E.土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单

【答案】BCD

3、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括（）。

A.有足够数量的专业人员

B.有自己的名称和组织机构

C.有固定的服务场所

D.有充足的资金

E.符合法律、行政法规规定

【答案】ABCD

4、我国土地登记初期规定公路不予发证的原因有（）。

A.公路所占的农田等在修建公路后仍然应归当地村民集体所有

B.公路按照规定使用权应归国家所有

C.公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定

D.我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果

发证后持证人按照一般使用人权益限制使用人使用，法律上没有明确制止的规

定

E.公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，

不会与其他使用者产生经济方面的纠纷

【答案】CD

5、土地登记代理机构的义务有（）。

A.依照法律、法规和政策开展经营活动

B.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议

C.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务

D.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密

E.承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿

【答案】ACD

6、经县级以上人民政府依法批准，符合以划拨方式取得的建设用地有

（）0

A.某市文化局办公用地

B.住宅小区用地及配套绿地

C.城市污水处理场用地

D.军事用地

E.油（气、水）井场及作业配套设施用地

【答案】ACD

7、可申请参加土地登汜代理人职业资格考试的条件有（）.

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代

理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代

理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从

事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相

关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年

【答案】BCD

8、关于土地登记卡填写要求，下列表述正确的有（）。

A.土地登记卡以权利人为单位填写

B.土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进

行登记

C.两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登

记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表

D.地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡

E.土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更及注销土地他项权利的，在土

地登记卡续表上进行登记

【答案】BCD

9、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）。

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

10、关于集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的法律特征，下列描述正

确的有（）。

A.集体土地所有权主体包括乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体，而集

体土地使用权主体为本集体经济组织的成员

B.国家为了公共利益的需要可以征用集体土地

C.集体非农业建设用地应依法按标准严格审批

D.集体土地使用权可以出让、转让或者出租于非农业建设

E.集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、抵押或者参股联营

【答案】ABC

11、关于对土地登记申请人的审核，下列表述正确的有（）。

A.申请人是自然人的，土地登记人员只需检验其个人身份证明和户籍证明

B.申请人是企业法人的，土地登记人员需检验工商部门核发的《企业法人营业

执照》

C.申请人是社会团体法人的，土地登记人员需检验民政部门颁发的社会团体登

记证书

D.申请人是机关法人的，土地登记人员需检验该单位成立的证件或文件

E.申请人是其他组织的，土地登记人员参照法人审查的方法对其主体资格进行

审查

【答案】BCD

12、下列情形（），当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

A.商品房等不动产预售的

B.不动产买卖、抵押的

C.以预购商品房设定抵押权的

D.法律、行政法规规定的其他情形

E.地方性法规和规章规定的其他情形

【答案】ABCD

13、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建没后，经有关部门同意或根据

租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权（）。

A.出让

B.转租

C.转让

D.处置

E.抵押

【答案】BC

14、土地登记代理人的权利包括（）。

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动

B.要求委托人提供与代理有关的资料

C.保护自己的劳动成果和知识产权

D.参加职业继续教育和培训

E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取强酬

【答案】ABC

15、申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交哪些资料（）

A.不动产权属证书或土地权属来源资料

B.建设工程符合规划的材料

C.房地产调查或者测绘报告

D.土地出让价款

E.相关税费缴纳凭证

【答案】ABC

16、土地用途变更登记的意义有（）。

A.可以使土地用途转变变得更为频繁

B,可以保持土地登记资料的现势性

C.可以在登记过程中发现土地用途变更中出现的问题并及时调整

D.可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中

E.使国土资源行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对

土地的管理

【答案】BCD

17、下列关于土地权利的说法中，正确的有（）。

A.发生了当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以实现抵押权

B.债务履行期间届满，债务人不履行债务的，抵押权人可以实现抵押权

C.住宅建设用地使用权期限届满未提出申请的，国家无偿收回其土地使用权

D.违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的供发地权利人有权解除地役权合

同

E.有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费

用的，地役权消灭

【答案】ABD

18、由于书面形式的合同具有（）的优点，土地登记代理合同一般应采用

书面形式。

A.及时描述

B.可查证

C.可长久保存

D.便于分清责任

E.发生纠纷时容易举证

【答案】BD

19、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。

A.委托人

B.土地法人

C.土地登记申请法人代表

D.土地登记代理机构

E.土地登记代理人

【答案】AD

20、可申请参加工地登记代理人职业资格考试的条件有（）。

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代

理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代

理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从

事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相

关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年

【答案】BCD

大题（共10题）

一、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意,

市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。

批准用途为宅基地。批准土地面积为200nl2,张其、李某各拥有90nl2,根据地

籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为

200m2,集体土地使用双批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，

建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地

使用权。权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、

收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体土地所有

权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非

农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为

农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和

军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权的主体一般

为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府

批准。（3）集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以

为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先

权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外

的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同

意。

二、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发

展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产双关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（D自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股友转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。工根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或诋押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股合同。

三、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地

使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间

为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地

使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍

卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变

更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：企业和设定抵押权的银行

应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关

按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权

变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交

的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人

证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；⑦委托代

理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更登记的基

本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。具体

如下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符

合规定要求的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址

的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30—1和30—2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审

核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登记，分别新建《土地

登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收回并注销原土地证

书，分别填制新的国有土地使用证。

四、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A

号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的

《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关

部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什

么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有

关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；

（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地

权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为

土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用

权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明

书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更

登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变

更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法

人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理

部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效

证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门

颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

五、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2（X）3年8月1口经兴旺村同意,

市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。

批准用途为宅基地。批准土地面积为200nl2,张其、李某各拥有90nl2,根据地

籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为

200nl2,集体土地使用双批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,

建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地

使用权。权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、

收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体土地所有

权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非

农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为

农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和

军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权的主体一般

为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府

批准。（3）集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以

为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先

权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外

的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同

意。

六、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集体土地使用

权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为

申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地

申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：（1）土地使

用权变更登记申请书；（2卅国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证

明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）申请人是法

人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有

《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿；（2）

申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对

待；（3）不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记

申请人（包括自然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提

交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，

不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

七、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使

用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使

用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3；应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）本使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

八、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为1800加2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000口2工业用地，使

用年限50年。现为抵冲贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期芍款后30日内申请国有土地使

用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权：（3）定使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

九、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地

使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间

为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地

使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍

卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变

更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：企业和设定抵押权的银行

应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关

按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权

变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交

的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人

证明、土地