2023年土地登记代理人之土地登记代理实务押题练习试卷A卷附答案1

2023年整理土地登记代理人之土地登记

代理实务押题练习试卷A卷附答案

单选题（共50题）

1、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）o

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档

保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由

不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及

土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资

产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

2、土地登记公开性的内在要求是（）0

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

3、（）是指土地权利变动事项是否登无，依当事人双方意愿，

政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

4、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是

（）o

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登

记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代

表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登

记

【答案】A

5、土地登记公开性的内在要求是（）0

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

6、房地产抵押权设立的必备要件为（）0

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

7、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）0

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为

住所，而必须以船籍地为住所

【答案】B

8、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请

复查。

A.县人民政府

&县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

9、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

10、土地登记的基本单元是（）o

A.宗地

B.地块

C.权属地

0.租赁土地

【答案】A

11、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）o

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时

审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时

审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的

依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作

用变更的要件

【答案】A

12、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,

最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

13、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）o

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权

人并告知受让人转让物已经抵押的情况：氐押人未通知抵押权人或

未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，纸押权人可以要求抵押人

提供相应的担保，但这并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内,

持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

14、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主

张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

15、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的

高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持

证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

16、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销

登记申请人为（）o

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

17、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后

因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土

地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

18、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要

继续使用土地的应当至迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

【答案】C

19、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件

不包括（）。

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使

用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

20、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）o

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

21、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事

人造成经济损失的，应由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

22、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移

的是（）。

A.买卖

B.赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

23、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。

A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明,

并填写查询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证

【答案】B

24、土地使用权抵押的抵押权人为（）。

A.抵押土地使用权的债务人

B.接受抵押担保的债权人

C.土地所有权人

D.第三人

【答案】B

25、（）是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《土地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

26、土地登记机构一般设在（）o

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

27、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现

下列（）情况时，受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

28、进行注销异议登记时，对异议登记申清人的起诉不予受理或请

求不予支持的材料应为（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

29、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

30、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登

记申请之日起（）日内，办结土地登无审查手续。特殊情况需

要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

31、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代

理人应被注销登记C

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

32、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。

A.《土地登记办法》

B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D.《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

33、土地总登记申请与其他的土地登记申清最大的不同是（)o

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

34、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

35、土地登记机构一般设在（）o

A.各级政府

B.集休土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

36、土地归户卡填写以为单位，土池登记卡填写以为

单位。（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

37、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

38、我国的土地登记原则上采用的是（）立法思想。

A.意思主义

B.形式主义

C.形式审查主义

D.实质审查主义

【答案】B

39、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,

最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

40、《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用

权人。

A.省级土地主管部门

B.城镇规划部门

C.县级土地主管部门

D.土地登记机构

【答案】D

41、土地登记代理活动的核心是（）o

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】R

42、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）o

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

43、集体土地所有权主体不包括（）o

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

44、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登

记申请之日起（）日内，办结土地登无审查手续。特殊情况需

要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

45、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件

不包括（）。

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使

用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的3096以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

46、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现

下列（）情况时，受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

47、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地

下建筑物，其土地权利可确定为（）。

A.用益物权

B.土地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

48、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》

上进行，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登

记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

49、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地

权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

50、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记

的登记制度是（）o

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

多选题（共30题）

1、土地登记代理人的权利包括（）o

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动

B.要求委托人提供与代理有关的资料

C.保护自己的劳动成果和知识产权

D.参加职业继续教育和培训

E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬

【答案】ABC

2、下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有（）o

A.决定土地登记代理权限

B.规定土地登记代理酬金

C.监督土地登记代理人的代理行为

D.要求土地登记代理人提供相关资料

E.维护土地登记代理人的合法权益

【答案】BD

3、关于各种税金，下列说法正确的有（）。

A.第一次购买房屋的城镇职工均不需要交纳契税

B.办理土地变更登记时，若属于应纳土地增值税项目，应拿相关缴

纳凭证办理

C.任何引起土地权属变更的书据均需缴纳印花税

D.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不

再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款

E.成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，其契税计税依据

由征收机关参照市场价格核定

【答案】BD

4、土地登记代理人的权利包括（）。

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动

B.要求委托人提供与代理有关的资料

C.保护自己的劳动成果和知识产权

D.参加职业继续教育和培训

E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬

【答案】ABC

5、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行为能力的自然人

C.限制民事行为能力的自然人

D.无民事行为能力的自然人

E.非法人组织

【答案】AB

6、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有

()o

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代

表申请土地登记

B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申

请土地登记

C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由

现在法人及其法人代表申请土地登记

D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地皆记

E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定

土地登记申请人

【答案】ABD

7、由于书面形式钝合同具有()的优点，土地登记代理合同一

般应采用书面形式C

A.及时描述

B.可查证

C.可长久保存

D.便于分清责任

E.发生纠纷时容易举证

【答案】BD

8、土地登记的特点有（）o

A.统一性

B.强制性

C.多样性

D.连续性

E.公开性

【答案】AD

9、在土地登记查询中，对查询人的要求有（）o

A.根据资料的重要程度交纳相关查询费

B.未经土地登记机关的批准，不得将土地登记资料携带出指定的场

所

C.不得非法使用查询结果

D.对涉密登记资料负保密义务

E.查询时保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、

注记、涂改或折页

【答案】BCD

10、权属审核包括对（）的审核。

A.土地登记申请人

B.宗地自然状况

C.宗地权属状况

D.土地价格

E.负债背景

【答案】ABC

11、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）o

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事

土地登记代理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事

土地登记代理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3

年，其中从事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地

登记代理相关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作

满1年

【答案】BCD

12、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有关部门

同意或根据租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权（）o

A.出让

B.转租

C.转让

D.处置

E.抵押

【答案】BC

13、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）。

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

14、下列各项属于土地变更登记范畴的有（）o

A.土地使用权的设定登记

B.集体土地所有权总登记

C.土地用途的变更登记

D.注销土地登记

E.土地他项权利的设定登记

【答案】AC

15、下列情形中，需要进行土地总登记的有（）。

A.从未进行过土地登记的地区

B.土地抵押过程中需要设定抵押权

C.集体土地使用权权利人发生变更

D.国有土地租赁时需要设定租赁权

E.原有登记需要全面更新

【答案】A

16、土地登记文件资料的收集应遵循的原则包括（）。

A.及时

B.完整

C.间隔

D.系统

E.无遗漏

【答案】ABD

17、地役权的合同一般包括（）。

A.供役地和需役地的位置

B.当事人的姓名或者名称和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

18、土地登记代理机构的义务有（）o

A.依照法律、法规和政策开展经营活动

B.可向土管部门提出实施专业培训的要求和建议

C.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理

业务

D.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密

E.承担因代理不当造成的委托人的损失赔缕

【答案】ACD

19、土地登记的原则包括（）。

A.依法的原则

B.公开的原则

C.申请的原则

D.审查的原则

E.属地登记的原则

【答案】ACD

20、产生土地使用条件的来源包括（io

A.开发商的要求

B.周转建筑的实际情况

C.城镇规划的限定

D.批准用地文件所规定

E.土地使用权有偿使用合同的规定

【答案】CD

21、下列各项中，需进行土地变更登记的有（）o

A.土地使用权的抵押权发生变更

B.宗地面积发生了变更

C.土地用途发生变更

D.土地使用权从国家划拨给企业引起的使用权变更

E.土地使用者名称发生变更

【答案】ABC

22、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】ABCD

23、土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴

B.初始登记具有经常性

C.初始登记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

24、下列不动产登记不可以单方申请的是（）

A.法院判决的离婚归并

B.继承的不动产登记

C.房屋买卖

D.商品房转移

E.现房抵押

【答案】D

25、申请抵押权首次登记，需要提交以下哪些材料：（）

A.不动产权属证书

B.主债权合同

C.抵押合同

D.在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证

E.被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变

更等书面同意文件和身份证明文件

【答案】ABCD

26、由于书面形式的合同具有（）的优点，土地登记代理合同

一般应采用书面形式。

A.及时描述

B.可查证

C.可长久保存

D.便于分清责任

E.发生纠纷时容易举证

【答案】BD

27、下列各项中可以免征契税的有（io

A.医院用地

B.因地震造成住房灭失而重新购买住房

C.朋友赠与的房屋，也未发生价值增值的

D.城镇职工按规定第一次购买公有住房

E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施

【答案】ABD

28、土地登记代理人应注销登记的情况有（）。

A.脱离土地登记代理工作岗位的时间超过1年

B.同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务

C.允许他人以本人名义执行业务

D.严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定

E.不具有完全民事责任能力

【答案】BCD

29、契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，目

前采用这种土地登记制度的国家有（Jo

A.美国

B.英国

C.中国香港

D.德国

E.新加坡

【答案】ABC

30、根据土地管理法律法规的相关规定，下列说法正确的有（）0

A.农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权入股、联

营等形式共同举办企业

B.农村村民一户只能拥有一处宅基地

C.农村村民出卖、出租住房后，若在规定面积内的，可再申请宅基

地

D.自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别

规定用地标准

E.“村改居”和“以租代征”方式使农民集体所有土地转为国有土

地的的途径灵活化了，值得推崇

【答案】ABD

大题（共10题）

一、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登无。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等C

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

二、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X

市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的

经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为

X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问

题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请

人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】L宗地地址变更的三个要件是：11）须属自然人的经常居

住地/•（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当

提交的土地权属讦明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地讦书

地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请

人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、

附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人

还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开

具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的

有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事

业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更

证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变

更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经

过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

三、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X

市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的

经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》该公司的地址变更为

X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问

题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请

人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1•宗地地址变更的三个要件是：Q）须属自然人的经常居

住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认°

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当

提交的土地权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书

地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请

人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、

附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人

还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开

具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的

有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事

业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更

证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变

更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经

过史址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

四、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴

旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗

土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2,

张某、李某各拥有90nl2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际

界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200nl2,集体土地使用权

批准拨用手续符合法律规定。根据土地登汜有关规定，建议为张某

办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2,什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主

体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质

为集体土地使用权c权利人为张某和李某。

2.(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占

有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。(2)农民集体土地使用

权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类

型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”

土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具

体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体

经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工

和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用

权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外

的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村

民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）集体所有的“四荒”

土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和

个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果

“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以

外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村

民代表的同意。

五、2006年，M企业在工业区内已依法登无拥有一宗工业用地的出

让国有土地使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年

限为50年，登记时间为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企

业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权

的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业珀卖取得位于该厂北边的

7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（l）M企业和设定抵

押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登

记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企

业和M企业应分别申请土地使用权变更登无。申请时限为Y企业与

M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：

①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土

地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；

⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地

使用权变更登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一

注册登记一核发土地证书。具体如下：①对Y企业和M企业提交的

土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受

理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必

须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30-1和30-2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面

积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登

记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发

证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

六、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：L

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关十出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同C

七、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：L

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同C

八、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题,王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

（1）对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而