南京六合区市场调研及营销策略报告45p

2025/11/15瑞景国际项目营销策略报告提纲◆宏观市场◆六合市场◆竞争市场目标下的市场项目诊断营销思路营销策略营销排期32025/11/153政策环境依旧以调控为主基调，未来房价稳中有降。宏观市场2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。2012楼市调控难以逆转，坚持调控以促进房价回归。叫停42025/11/154南京二月楼市展现价格战趋势，楼市成交量上扬，去库存化成为主基调。数据来源：网上房地产近六个月南京市商品房成交量走势图南京市场52025/11/15

截止到2月29日24点，网上房地产数据显示，2月南京楼市全市成交3635套，新房认购4799套，相比1月的认购量和成交量都出现了大幅增长（2012年1月份，认购2326套，成交2202套）。与去年同期（2011年2月份）相比，成交量上涨近7成（2011年2月份成交2181套）。

2月南京楼市住宅成交面积100㎡以下住宅过半，压抑许久的刚需在诸多降价走量的品质盘面前，纷纷打破观望出手。住宅成交面积面积100㎡以上住宅较1月有所增加，改善型需求也正在复苏。

2月高价盘纷纷降低身价，认购量较1月翻番。南京楼市成交均价在万元以上房源较上月略有上升，南京楼市2月成交均价在万元以下的房源占近7成，价格混战金三或将升级。分析

年后南京楼市逐渐有了转暖之意。为抢抓这一时机，不少楼盘展开了“降价抢收”大战，很大程度上刺激刚性需求。金三银四价格战或成主要策略。商业银行也重新恢复了首套房贷的基准利率，甚至给出优惠。被压抑太久的刚性需求伺机入市，释放低总价房源消费力。南京市场62025/11/15六合市场2011年六合区土地成交136.2万㎡，主要集中在六合核心区域周边，进一步扩大六合主城范围。龙池板块无新土地成交，未来一年内仅有龙湖官邸及花语馨苑两大纯新盘，竞争压力稍缓。由于地理位置较远，未来住宅上市主要由六合本地居民消化。本案须抢跑市场，提高去化速度。2011年六合区领跑南京土地市场成交量，不少地块容积率较低，未来将打造低密度住宅区域。截至2月29日南京楼市可售房源情况数据来源：网上房地产市场分析总结南京市三、四月份或将出现小阳春，楼市成交量上扬。

宏观政策坚持调控，地方政府频繁打擦边球，未来房价稳中有降。

南京市场2012年楼市趋势为去库存化，供应市场将不会出现大幅上扬的现象。价格战或将成为年内主旋律。

项目所在的地段是南京市价格低地，受刚需市场青睐。项目客群定位必以刚需为主。123482025/11/15从价格、区位、品质、物业类型这四个因素考虑，锁定本项目的竞争个案竞争市场本案：瑞景国际荣盛龙湖半岛花园均价：5300元/㎡冠成大通蓝郡均价：6500元/㎡龙湖观邸项目项目未动工荣盛花语馨苑项目项目未动工竞争市场从价格、区位、品质、物业类型这四个因素考虑，锁定本项目的竞争个案项目名称业态开盘时间主力类型总推成交套数去化周期去化冠城大通·蓝郡住+商2011-9-2873-87㎡108㎡238395个月16.4%荣盛龙湖半岛花园住+商2011-11-1875-118㎡97-130㎡4192333个月55.6%龙湖观邸暂未动工，容积率2.0荣盛花语馨苑暂无动工，实际出让面积83455.5㎡，总建筑面积279671.7㎡，总户数2264户。地块竞标价为4400万元。产品规划以70-80㎡左右小户型为主，预计明年上市。2011年龙池板块竞争楼盘营销进度盘点项目周边楼盘中以荣盛项目去化幅度最大，其成功原因在于区域内率先跳水，以价格吸引刚需人群。龙湖观邸及花语馨苑尚未动工，预计上半年不会对本案造成竞争压力。蓝郡项目离本案距离最近，与本案竞争最为激烈。其开盘后以每月8套左右速度去化，速度一般。其平层产品与本案同质化严重，后期销售须做差异化营销。荣盛龙湖半岛花园项目简介地理位置：南京市六合经济开发区华欧大道1号龙池湖畔开发商：力高集团总建面积：230万㎡ 容积率：1.15

物业类型：多层、小高层、高层、洋房、别墅装修情况：毛坯优惠活动：特价房剩余房源5000元/㎡起；一次性付款可享50元/㎡优惠推盘计划：保留最后四幢高层湖景房，年内分批次推出。主力客户构成：公务员，私营企业主和商户，以及部分金融医疗教育行业的中高层人员项目点评：

项目倚龙池湖而建，景观设计以水为主题。项目规模为板块内最大，规模效应较为明显，小区规划配套较为齐全。户型设计以三房为主，突出舒适性。项目以低价位突围，低总价三房受本地刚需青睐。剩余户型均为115㎡以上大户型，总价超60万即受到一定抗性。低价策略之后，每月去化量约为70-80套，刺激效果显著。户型配比荣盛龙湖半岛花园面积段户数配比95-105㎡10228.81%106-115㎡15844.63%116-140㎡9426.55%总计：354100.00%122025/11/15冠成大通蓝郡项目简介地理位置：合肥市蜀山区望江西路205号开发商：合肥一航万科地产有限公司占地面积：107326.03㎡ 容积率：3.61物业类型：33-34层高层主力客户构成：六合周边刚需人群

装修情况：毛坯优惠活动：首付三成优惠50元/㎡，首付六成优惠80元/㎡，一次性付款优惠120元/㎡

地理位置：六合龙池街道雄州南路333号

开发商：南京万盛置业有限公司总建面积：80万㎡ 容积率：1.33

物业类型：小高层、高层132025/11/15项目点评：

项目主力户型面积为70-90㎡两房，占五成，其次为100-110㎡三房，此两种户型均为刚需人群所青睐。

最近批次房源中三房仅售出5套，73㎡两房售出34套，认购一套，总价低的小户型更受欢迎，总价超过60万元的三房容易产生一定抗性。户型配比冠成大通蓝郡面积段户数配比50㎡及以下10818.53%70-80㎡24430.58%80-90㎡18222.81%100-110㎡20425.56%110㎡以上607.52%总计：798100.00%竞争市场竞争楼盘对比一览项目瑞景国际荣盛龙湖半岛冠城大通蓝郡分析规模总建86560㎡共433户总建230万㎡共2836户总建80万㎡共865户竞争楼盘规模效应均比本案显著，自有配套是本案短板地理位置雄州南路216号华欧大道1号龙池湖畔雄州南路333号直线距离上来说蓝郡离本案最近，交通便捷度以荣盛项目最差建筑风格新古典主义简欧现代各有特色主力户型70-100㎡两房及三房90-115㎡两房及三房70-90㎡两房100-110㎡三房户型重叠较多，同质化现象较为严重工地形象建筑外立面已出园林景观已逐渐成形建筑外立面已完全成形荣盛项目的规模景观效应已基本呈现，本案相比景观性无法突出物业类型多层、高层全面混合型小高层、高层荣盛项目物业类型相对多样化，满足各种客户类型，本案相比相对单一。与冠城相比，本案更具吸引力外立面真石漆涂料干挂石材荣盛项目品质感低于本案及冠城项目竞争市场总结：项目主力户型设计方面与竞争楼盘类似，无明显优势。共享周边配套，景观优势无法体现。产品同质化现象较为严重。

总价超60万元户型抗性对刚需客户相对较大。未来与本案竞争最为激烈的楼盘为冠城项目，荣盛项目剩余房源与本案客群存在差异。提纲目标下的市场项目诊断营销思路营销策略营销排期◆产品分析◆核心问题162025/11/15关键词龙池湖地铁十一号线、新公交车总站六合老城商圈六合区新区政府六合一中、实验小学区位为新政务中心，配套发展成熟。规划优势明显，交通便捷。产品分析项目周边的荣盛龙湖半岛花园配套可直接为本案服务。◆WHAT是什么产品？12435项目简介：本项目于2011年11月开盘，总建筑面积42435.01㎡，总推套数472户；目前主推1号楼高层，4号楼多层；在售房源未售房源产品分析182025/11/15最大限度营造坡地景观，绿化率达56%

800年树王引进，126种植物种植，用心打造卓绝景观小区内所有路面均采用石材铺贴，建筑外立面为六合首家真石漆材质园内设有背景音乐系统，带来超值艺术享受高端项目规划，外立面、景观设计出众，项目细节品质是项目最大亮点。产品分析192025/11/15户型推盘量成交量80-90㎡481790-100㎡4821120-130㎡1713130㎡以上60总计11951户型推盘量成交量64㎡17567㎡12294㎡40总计337户型分析户型配比及成交分析1#楼成交量分析4#楼成交量分析面积段户数配比70㎡以下6615.00%71-90㎡11325.68%91-100㎡17439.55%101-130㎡7015.91%130㎡以上173.86%总计：440100.00%本案户型以90-100㎡三房和70-80㎡两房为主要户型，符合刚需人群需求；挑高户型存在一定抗性，户型优势宣传不到位，需进行消费习惯引导；成交户型中122㎡户型售完，优质改善型客户依然值得争取。202025/11/15多观景飘窗设计、三房及客厅全部朝南、动静区分合理，均是项目户型极具优势的亮点户型分析122㎡三房两厅两卫多飘窗观景设计，三房及客厅全部朝南；此面积为全赠送面积，提高项目附加值双阳台设计，赠送一半面积，提升舒适度。独享电梯服务，实际享受独门独户服务，私密性强。212025/11/15户型分析5米挑高户型、双景观阳台设计，双层空间功能布局，动静分离，带来超高户型附加值。64㎡挑高两房两厅两卫双景观阳台设计，采光佳，景观视野好额外赠送空间，提高户型附加值。5米挑高户型，实际使用面积增加一倍，超高附加值。222025/11/15本案营销核心价值城市规划价值

生态龙池打造新政务中心地铁11号线规划精雕细琢的品质真石漆外立面电梯刷卡入户、访客呼梯认证系统远距离感应刷卡车闸文脉传承高密度坡地景观800年树王入户瑞景126种植物引进新古典主义建筑外观新古典主义风格，经典色系，彰显项目奢华品质宜人的景观园林5米挑高户型赠送空间较多多景观阳台多飘窗设计66米超大楼间距高附加值户型六合实验小学、励志中学核心价值提炼232025/11/15

目前项目周边环境在区域内相对较好。项目周边在建项目品质低于本项目。

区域属性周边环境内部条件

项目所在区域行政属于六合区（原六合县），属于南京的郊县区域相比其他居住区，未来升值潜力大

高起点的项目规划，为项目的营销创造了良好的展示条件及可引导性。优势总结政策推广市场配套形象体验产品诊断限贷限购保障房房产税调控持续性供应量大品牌开发企业价格探底竞争压力大卖点不突出品牌认知低形象认知弱核心问题提炼项目劣势分析………………………市场策略：市场预判分析，迎合市场变化快速反应，合理安排营销节奏形象策略：品牌形象具体化，以“实”代“虚”，吸引客群眼球推广策略：突出“龙池湖”的景观价值，地铁的交通价值，刚需的高性价比价值体验策略：优化看房通道，提升客户看房“愉悦度”销售策略：竞争项目间的产品挤压，高性价比突出产品差异◆核心问题·解决策略：核心问题总结目标下的市场项目诊断营销思路营销策略营销排期提纲如何在六合市场寻找到客户？………………………◆提出问题:营销思路………………………区域内客户：本项目位于六合西南部，是六合政府单位所在地，也是六合经济开发区工业发展的主要板块。一级辐射区：以龙池湖为轴点，辐射“三镇一线”，即：韩家坞子，曹李营，王营，宁六路——雄州南路；

二级辐射区：滁河以南，沪陕高速以北的9个乡镇；

一级辐射二级辐射◆WHO谁来买？营销思路………………………客群特征：

全区辖5个街道、14个镇、1个省级经济开发区，人口87万；全区每年外出（南京城区）务工人员达12万人次，年龄以青、中年为主；关键词：本地客群量、返乡、刚性需求营销思路………………………年龄在23-45岁，经济能力有限；外出工作且有回乡打算的人群；看重交通优势以及对未来升值潜力客群；结论：刚性需求主导市场营销思路………………………◆HOW如何卖？1、针对市场：顺势而为，以低价策略吸引刚需客户，打开市场；2、针对竞争项目：逆向截流，找出竞争产品差异，做针对性说辞；3、针对客户：圈层营销，三线齐发，价格路线！体验路线！交通路线！营销思路低开高走竞争截流………………………◆得出营销思路:营销思路◆销售策略◆推广策略目标下的市场项目诊断营销思路营销策略营销排期提纲从市场竞争项目的理论分析，理论成交价格5932/㎡；同区域内，高层产品体量较大，为形成市场强销，建议销售采取低开高走策略，以成交价5980元/㎡撬动市场，实现快速销售。◆销售策略之定价策略：销售策略………………………◆销售策略之推盘策略：产品挤压，低开高走；1、通过价格挤压：去化症结、难销房源；2、通过销控挤压：明推暗销、调控销售节奏；3、通过竞争挤压：通过竞争楼盘间的产品性价比，截流客户；4、通过低开高走：打开郁结市场，实现热销氛围；销售策略◆推盘节奏及价格调整：时间标的楼栋可售体量目标去化销售套数价格波动3月一标1#/4#94套一标30%28套5980/75804-5月1#/4#66套一标60%40套6480/78806-9月二标+一标尾盘3#/1#/4#126+26二标40%一标90%二标38套一标21套6880/6600/808010-12月三标+二标+一标5#/3#1#/4#43+88+5三标30%二标50%一标清盘三标13套二标44套一标5套8380/69806780/81801-2月二、三标清盘5#/3#30+44三标50%二标80%三标15套二标35套8180/68803-5四标+尾盘2#/5#/3#119+15+9四标30%尾盘100%四标35套尾盘24套7380/8280/7080销售策略………………………◆销售策略之团队策略：1、案场管理：制定案场接待次序，加强案场销售管理；2、销售说辞：对竞争楼盘，做针对性销售说辞3、销售培训：加强置业顾问的销售技巧，提高团队销售能力◆销售策略之前期客户纠纷：此次低价入市，若出现客户纠纷，解决方案为补差价（非现金）；即以交付日为基准，前期客户签约价格与当日日成交价格之差；具体实施方案：1、调高车库价格，客户买车库可用差价补款；2、为前期客户，免除3年物业费注：具体补款数额，依据实际成交为准销售策略………………………大桥二桥老城

玉六线、中六线、汉六线、龙六线站点与本案仅一步之遥，每日开往南京市区、六合老城区的公交达180班次，承载市民来往达20000多人；信息一：◆推广策略：推广策略………………………六合外出工作的客群大多在市区工作；其中客群文化层次较