房地产中介服务操作流程范文

房地产中介服务作为连接房产交易双方的核心纽带，其操作流程的规范性、专业性直接影响交易效率与风险防控。以下结合行业实践与合规要求，梳理全流程服务要点，为从业者提供实操参考。一、业务承接与需求调研中介机构承接业务时，需首先核验自身服务资质（如备案证书、从业人员资格证），确保服务主体合法合规。针对买方客户，需通过面谈、问卷等形式明确核心需求：包括购房预算区间、户型偏好、区域选择、购房用途（自住/投资）、付款方式（全款/按揭）等；针对卖方客户，需实地查验房屋权属证明（房产证、不动产权证），核实产权人身份及房屋抵押、查封状态，同步记录房屋建筑年代、户型结构、装修情况、配套设施等基础信息，形成《房屋基本情况调查表》。需特别注意：严禁承接产权存疑、权属不清的房源，需要求卖方签署《房源真实性承诺书》，明确虚假房源的法律责任。二、房源与客源精细化管理（一）房源核验与发布1.产权核验：通过当地不动产登记系统或政务平台，核验房源产权信息（如产权人、共有情况、抵押登记），获取《房源核验码》（部分城市强制要求），确保房源可交易。2.房屋实勘：中介人员需实地拍摄房屋内外照片、视频，标注房屋瑕疵（如漏水、墙体裂缝），填写《房屋实勘报告》，作为后续带看与签约的依据。3.合规发布：房源信息需与实勘情况一致，严禁夸大宣传（如“学区房”需明确学区划分政策），价格需经卖方确认，标注“到手价”“税费承担方”等关键信息。（二）客源分类与维护建立客源档案，按“刚需型”“改善型”“投资型”等维度分类，记录客户看房偏好、决策周期、特殊诉求（如学区、通勤）。定期通过电话、微信推送匹配房源，备注客户反馈，动态调整推荐策略。三、带看服务与洽谈协调（一）带看前准备提前与买卖双方确认带看时间，检查房屋安全（如水电、门窗），清理房屋杂物，准备《房屋信息说明书》（含产权、税费、周边配套等）。带看时需全程陪同，避免客户单独留驻房屋。（二）带看与沟通技巧带看过程中，需如实介绍房屋优缺点（如临近主干道可能存在噪音），演示房屋功能（如水电使用、智能家居操作）。带看后即时回访客户，记录“意向度”“价格预期”“疑虑点”，同步反馈给卖方。（三）价格与条款洽谈当买卖双方意向明确后，中介需作为居间方协调价格：向卖方传递买方“价格底线+付款优势”（如全款、快速过户）；向买方说明卖方“价格坚持点+房屋稀缺性”；同步协商付款方式（首付比例、贷款周期）、交房时间、家具家电归属等细节，形成《洽谈备忘录》，为签约做准备。四、签约备案与风险防控（一）合同拟定与审核采用当地住建部门监制的《存量房买卖合同》示范文本，补充约定以下条款：房屋附属设施（如车位、储藏室）的归属；户口迁移的时限与违约责任；房屋质量问题的追责方式（如隐瞒漏水需退定金）；中介服务费的支付节点（如过户完成后支付）。合同需由买卖双方亲自签署，中介需核对签字人身份（与房产证产权人一致），留存身份证、房产证复印件备案。（二）网签与备案在当地房地产交易平台完成网签，生成《网签合同》，锁定房屋交易状态（防止“一房二卖”）。部分城市需同步办理资金监管协议，约定房款存入监管账户，过户完成后解冻。五、交易过户与资金监管（一）过户材料准备协助买卖双方准备材料：买方：身份证、户口本、结婚证（已婚）、购房资格证明、贷款预审函（按揭）；卖方：身份证、房产证、契税发票（满五唯一证明）、户口迁出证明（如有）。（二）过户流程协助1.预审：将材料提交不动产登记中心预审，核验购房资格、产权状态；2.缴税：按核税价缴纳契税、个税、增值税（如适用），中介需协助计算税费，避免客户多缴；3.过户：预审通过后，双方到场办理产权转移登记，领取《不动产登记受理回执》，约5-10个工作日后领取新房产证。（三）资金监管与放款房款需通过监管账户流转：买方将首付/全款存入监管账户，过户完成后，监管银行将房款划至卖方账户。若为按揭贷款，需待银行放款至监管账户后，再行划转。六、售后服务与档案管理（一）交房与物业交接过户完成后，中介需协助双方办理交房：核验房屋现状（与签约时一致）；交接钥匙、水电气卡、物业费账单；陪同物业办理更名，确认物业费、水电费结清。（二）纠纷处理与客情维护交易后3个月内回访客户，收集满意度反馈。若出现纠纷（如户口未迁出、房屋质量问题），中介需协助调解，必要时提供合同、沟通记录等证据，引导通过法律途径解决。（三）档案归档将交易全流程资料（合同、房产证复印件、税费票据、沟通记录）按“一户一档”整理，保存至少5年，便于后续查询或应对监管检查。行业合规与风险提示严禁“吃差价”：中介服务费需明码标价，不得通过抬高房价、压低卖价赚取差价；防范资金风险：坚决杜绝“体外循环”（私下收房款），严格执行资金监管；信息保密：客户隐私（如收入、家庭情况