购房签约的法律风险及注意事项

购房签约的法律风险及重点事项

1.购置商品房的一般步骤

(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司

房地产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产

开发经营管理条例》的规定，应当具备“五证〃和”两书〃。“五证〃即：《国有土

地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许

可证》和《商品房销售(预售)许可证》，“两书〃即：《住宅质量保证书》和《住宅使

用说明书》，关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证〃，关键是检

查有无《商品房预售许可证》。

开展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批

准销售的平面图、立面图；三是工程开发进度和竣工交付使用时间；四是工程及其

配套设施的平面示意图；五是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建

筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账

户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项。

⑵签订认购书

在和开发商沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签

订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件

交给购房者，并应实事求是地介绍工程的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约

须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条

款达不成一致意见，卖方应退回定金。

(3)签订合同

购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买

卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购置房产，都要对契约的每

一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受

人明示《商品房销售管理方法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充

局部要格外重视。

⑷办理预售登记及转让

登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办

理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理

部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理，买卖双方也可以共同委托律

师办理上述手续。

转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签

字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。

⑸办理人住

在购房人入住前，开展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收

单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人

住前，必须安排买方与物业管理公司签订物'业管理合同，交纳物业管理费用。需特

别强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋

质量有问题时，均可拒绝签收。

(6)产权过户、领取产权证

开展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。

2.看开发商是否“五证〃俱全

近年来，房地产工程不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证

俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证〃包括：

⑴规划部门的《建设工程规划许可证》；

⑵国土部门的《国有土地使用权证》；

(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)；

⑷建设部门的《建设工程许可证》；

⑸国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。

在这“五证〃中，最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,

它说明所售房屋是合法工程，同时，购置期房时还要考查开发商投入开发建设的资

金是否已到达工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房

开发的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划

拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权,

为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查以下文件：

(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；

(2)《国有土地使用权证》；

⑶缴纳地价款的有关凭证。

需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市

政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。

应特别注意的是：

(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民玫府公章，和房屋土地行政主管部

门的公章；

⑵土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章〃；如果土地证上加盖了“临时土地使

用证专用章〃，则说明土地使用者未缴足地价款。

⑶土地证不得擅自涂改。

(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

3.怎样细看《商品房销售(预售)许可证》

商品房的形象进度到达一定程度时，方可办理预售许可证：七层以下的到达主体工

程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

《商品房销售（预售）许可证》包括以下内容：预售许可证编号；开展商名称；工程

名称；工程坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；《房地产证》编号、栋数;

批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期;

销售范围；用途；附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容是否

确实无误。

⑴看开展商名称（售房单位）这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合

法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类

是开发商委托的房地产中介公司，如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明；

其合法身份。

⑵看工程名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一些工程在开发的过程中会有很多名字,

置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

⑶用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了工程土地出让金按

哪类物业交，土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的

允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。

（4）销售范围是最核心的问题，一个工程的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以

根据物业的具体情况按楼层发。同一工程的不同楼座办证虽有先后之别，但有些开

展商因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些工程申报

时有开展商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，

而不能以商品房预售。因此，要搞清工程的建筑面积与预售批准的销售面积是否一

致。

此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限

也是个需要留心的地方。

4.商品房预售需要具备哪些条件

商品房预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②

按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；③

持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和平安监

督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的到达主体工程封顶;

七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在工程

所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；⑦法律、法规规定的其他条件。

另外，但凡在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格，

并办理房地产登记和领取了《房地产证》后，都可以直接公开出售。

5.怎样签订认购书

买房前先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者

在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及

其定金的法律作用是防止纠纷的第一步。

我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签认购书。一般

来说买卖双方所签订的认购书的主要内容包括以下几个方面：

⑴卖方，即开展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；认购方名称

或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话。

(2)认购物业。

⑶房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价。

⑷付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。

⑸认购条件：签订认购书应注意的事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、

账户、签约地点等。

为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，侵害购房者的合法权益，建议购房者在认

购书中约定协议生效条件，如“只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时，本认

购书方始生效〃，对认购书中类似“如乙方（买方）在15天内不到甲方指定地点签署

商品房预（出）售合同，则没收已付定金，甲方（卖方）有权把乙方订购的房屋转售给

他人〃的条款加以拒绝。

如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花〃以“内部认购〃的形式进行销售，与

购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效。这种情况在实践中较为常

见，检验“五证〃就可以防止。

6.认购书有无法律效力

如果开发商具备了销售条件，也就是合法的销售许可证，那么买卖双方签订的认购

书是否一定有效呢?一般认为，只要当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合

同就未成立，因为认购书一般只就房屋位置（部位）、套形、面积、价格、交房期等

主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约

定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书中写明的内容

还是有约束力的，并且具有法律效力。

7.什么时候用预售合同?什么时候用现售合同

在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合

同；当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合

同；预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限。当有效期到期，而该

工程房地产的销售又不符合上述使用现售合同的条件时，开展商需重新申请领取新

的预售许可证，方可继续销售房地产。

8.签购房合同易无视的问题

⑴合同有没有建筑及装修质量标准的细则

投资者因为购置的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙

是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好涂料等等，如果只凭开展商的口头

一说，是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。房屋建成后的面积与其图

纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，需补钱还好说；后者比前者

大，合同上又没有约定，让开展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装

修标准，很可能购房者接收入住时收到的只是一个空壳子。

⑵有没有对附属配套设施的有效制约条款

一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的住房，开展商都许诺有若干配套设施，如

健身俱乐部、网球场院、游泳池等等。如果楼盘出售情况不好，这些配套设施往往

会遥遥无期。但合同中如果没有对此种情况规定有效的制约条款，购房者也只能无

可奈何了。

⑶合同有没有规定开展商延期交房的具体罚则

楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难，如资金、材料、施工等，从而延

误交工的日期。对此没有具体的处分条例，不仅可能打乱购房者的方案，而且侵犯

了购房者的合法权益。因此，购房者有权获得经济上的补偿。这类条款应当是购置

期房合同中的必备条款。

⑷有关房屋面积方面的条款

购房者在签订购置现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含共用面积

的组成局部及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例；另

外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在

合同中写明或作为附件。

⑸关于价格、收费、付款额方面的条款

在一般合同中，价格条款应是比较明确的，每平方米多少元钱。开展商要求购房者

付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于

一些不合理的缺少依据的收费，如开展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续

费等，购房者有权拒付。

(6)在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方

购房者在签合同时一定要洋细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的

装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；

门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合

同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等。

9.签合同时要注意的几个细节问题

(1)购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要防止与国家的政策法

规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同

中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是工程立项批准文件的投资建设单位,

签字人是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

⑵合同上的工程名称，一定要与工程位置联系在一起，以免日后有出入。标明工程

位置时，一定要具体、明确，如*市*区*街*号*花园**号楼**房。房屋的户型、面

积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积的分摊原则等要明确说明。

⑶房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一

定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供给

能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

⑷其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时合同中一定要确

定物业管理单位的产生方法或具体的物业管理单位以及物业管理的收费标准，并对

房屋的整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

(5)违约责任的约定一定要双方对等，否则吃亏的还是消费者。

一般承当违约责任的违约事项包括：

⑴购房者不按期交款；

⑵开发商不按期交房；

⑶面积变动超过约定幅度；

(4)房屋装修标准、质量不合要求、保修不到位；

⑸产权过户手续不全或不能按期办理；

(6)公共设施不到位；

⑺宣传或广告承诺不兑现。

10.购房时交定金要注意什么

根据合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意

向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、

法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。〃购房者签订《房屋认购

书》与签订正式合同同样须谨慎。

⑴确认房产的资质。《预售合同》有标准文本，但《房屋认购书》条款较简单，有

些房产商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况，来躲避法

律，购房者不可无视这一点。

⑵具体根本生效条款。尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款,

但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的根本内容尤

其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必须有明确

的约定。

⑶内容合法。形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，

但这些意思表示都必须在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法

律法规限定的范围。

如果购房者对某套房确实很满意，一定要订购该房，可直接签订房屋预、销售合同。

这样，购房者就有充分的主动权与开发商就合同内容进行平等协商。如果实在要签

房屋认购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少以及何种情况下要将定金退还作

明确规定。

消费者在订立定金条款时，应当把握这样5个问题：

⑴定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立

定金条款；

⑵应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；

⑶虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；

⑷要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的

罚则。

⑸谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下

陷阱，成心让消费者违约。

⑹定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向

对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行

约定的债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一局部价款，不具备担

保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金

而不能要求双倍返还。

11.如何查询所购置的物业是否取得预售许可证

(1)网站查询。如访问济南市房地产信息网可以了解济南的房地产工程是否已领取

预售许可证；

⑵直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况；

⑶要求开展商出示《房地产预售许可证》。但须留意的是有此证并不意味着全部楼

盘都可以放心购置。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设

的具体情况，分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某

些楼层批准预售。《房地产预售许可证》中已详细注明了可预售房地产的内容和范围,

包括宗地号、工程名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息。在购置前必须认

真核对所购置房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符。

12.怎样正确认识预售合同中开展商制定的格式文本

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，格式条款是指格式条款的提供方(以下

简称提供方)为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用

格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权

利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方

的要求，对该条款予以说明。格式条款具有以下情形的，或者提供格式条款一方免

除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

⑴一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

⑵恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。

⑶以合法形式掩盖非法目的。

⑷损害社会公共利益。

⑸违反法律、行政法规的强制性规定。

(6)造成对方人身伤害而免除其责任的。

⑺因成心或者重大过失造成对方财产损失而免除责任的。

对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以

上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一

致的，应当采用非格式条款。

13.补充协议的各条款如何签

一般来说，补充协议是在签完合同或者认购书之后，由双方商议拟订一些条款，然

后打印成的正式文本。开发商是不会提出任何对自己不利的条款的。换句话说购房

者必须自己知道添加哪些条款，而拒绝哪些对自己不利的条款。在这里，建议在签

订补充协议时，最好与开发商就以下事项进行约定：

⑴应该在补充协议中写明：“本补充条款的内容，如与法规政策抵触的，一律以法

规政策为准。〃

⑵要让开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺，如果有做假的情

况，按违约处理，买受人有权提出退房，出卖人退还所有已交房款（包括定金），并

且支付违约金。

⑶要让开发商对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺（车要是

防止因此而造成购房人无法正常行使产权的权利）。购房者要求开发商证实土地使用

权是否抵押、出租、转让等情况。如其不能如实拿出有关证明或尚未处理好，则应

当慎重。

⑷要把售楼书或广告承诺写进补充协议，购房者在同开展商签订《购房合同》的时

候，最好将开展商的相关宣传材料或承诺材料中做出的许多诱人条件，如房屋使用

率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等，作为补充协议的附件加以确认

将其变成购房合同的一个重要组成局部。倘若交付的房屋不符合上述承诺中的要求

时，购房者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的责任。

⑸要确定产权证的取得时间，应在合同中明确提出产权证的放准确时间。目前由于

各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应注明一个适宜的日期。开展商不能无限

期地拖发产权证。

⑹如购房人选择按揭贷款，则应约定如按揭不成，购房人采取的付款方式及具体处

理方法，例如写明：若非因买受人主观原因造成不能贷款，出卖人应返还所有已付

房款(包括定金)。

⑺要补充一些合同文本中未提及的税务和权利问题。例如：该房屋交接之日前所有

已产生而未缴税费均由出卖人承当，该房屋交付之日起，所产生的一切税费及管理

公约约定范围内应缴付的费用均由买受人承当。

(8)补充一些与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当约

定的事项。

双方当事人在补充协议或补充条款中需要约定的其他事项主要有：

(1)关于免责条款中不可抗力问题

延期交房是商品房交易中的一个突出问题。为了防止承当违约责任，开发商常在购

房合同的免责条款中写入“除不可抗力因素外，应于某年某月某日前交房〃字样。

为此，购房者可以要求开发商在补充协议或补充条款中把施工过程中可能遇到的异

常困难及重大技术问题和不能及时解决的情况列出来，以减少这个不可抗力的模糊

程度，防止对方将来钻空子。

⑵关于房屋外墙使用权的问题

购房者如果不想接受对己不利条款可以不签合同，也可以就这些条款约定某些限制

条件，比方，外墙使用权要有一定的期限，使用外墙面不得对业主造成光污染、热

辐射、磁场感应和影响整洁等。

14.开发商不让签补充条款怎么办

商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房者在合

同中签订补充条款的行为，购房者完全可以不购置其开发的房屋。但因为有些购房

者在交纳定金时，未与开发商在认购书中做出“如因商品房买卖合同条款双方不能

达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还〃的约定，购房者在交纳

定金后，开发商不同意购房者在合同中签订补充条款时，购房者往往比较被动。因

此，建议购房者在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商

协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意

见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述约定。

15.如何防止不平等条款

购房者在与开发商签订购房合同时，一定要小心谨慎，因为一些开发商在签订购房

合同时往往加上一些隐性的不平等条款，如果购房者不小心的话就会上当，从而使

自己在购房交易中陷入不利的地位。如在合同中规定交房时间时,开发商往往强调

不可抗力，将施工中的技术问题、配套设施等等都作为延期交付的理由。这样，开

发商在逾期交房时往往依据购房合同中的这些条款推卸自己的责任。在确定面积误

差范围时，往往强调双方议定的售价不作调整，实行多退少补，在交房时，房屋的

实际面积总是大于预售时的面积，购房者往往因为这一条款而损失数千至上万元。

有些开发商还在合同中规定，购房者在转让预售房时须经其同意并收取一定比例的

总楼款作为手续费，其实，楼盘按揭中开发商已经拿到足够的购房款，银行在贷款

的同时也已获得了抵押物，所以转让是可以自由进行的，开发商已无权阻止，更不

应收取所谓的手续费。对于购房者而言，购房合同中规定的付款事宜，却十分精细

与苛刻。因此建议购房者在签订购房合同时一定要清楚各项条款的含义，否则，若

购房者与开发商签订了含有一些隐性不平等条款的购房合同，一旦发生法律纠纷，

购房者往往处于不利的地位。

16.现场气氛意味着什么

开发商常常利用过去的优良业绩，制造热销动人的现场气氛，促成签约。或施以小

恩小惠，形成卖方的人情，令买方感动。

制造业务鼎盛场面的方法：

(1)向买方出示客户来访记录、购房意向书等，说明多少人来看楼、多少人有购房意

向；

⑵公开挂出售楼业绩表，说明哪些已签约售出，哪些已付定金，即将成交；

⑶请人撬边，让一些人冒充购房者前来看房，不断赞美房屋，渲染气氛，甚至假意

付定签约；

⑷电话自打自听，卖方内部人员互打电话，听话人成心大声与购房者说话，让买方

听到；

⑸每遇成交全体销售人员起立鼓掌，大声唱和，煽动买方跟风；

(6)“即将涨价，最后一次廉价时机〃；

(7)“只有最后一套(或几套)，错此良机，终生懊悔〃。

17.买房杀价方法

⑴不要表露对物业有好感。

⑵告之对方已看中其他物业并付定金。

⑶告之对方己看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再廉价点以补偿

已付出不能退还的定金。

(4)告之对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法

上优惠。

⑸不停地找物业的缺点要求降价。

(6)告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望廉价点可以解决问题，或者表现出

强烈的购置欲望，迫使对方降价。

⑺告之准备一次性付款，要最优惠的价。

(8)带着5000元，说只要售价适宜就马上决定购置。

⑼实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担忧失去你这个有强烈购置欲的客户。

(10)与其他物业的价格作比较，要求再降价。

(11)告之能力有限买不起，要求再廉价一点。

(12)告之资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，争取更优惠的付款条件。

(13)告之物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

(14)告之自己现金积压在股市上或其他生意上，想购置但希望付款条件或售价能优

惠。

(15)告之这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限，就这么多钱。

(16)告之从朋友处能有多少优惠，要求同样的待遇。

(17)告之自己没有代理行，直接与开发商交易能免佣金。

(18)与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该工程的最优惠价格。

(19)找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价，或声东击西探知更廉价的价格。

(20)要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。

(21)先选一个比较次的单元把价格谈好再要求以同样的价格买更好的单元。

(22)告之此物业主要想用于出租，自己不在国内也没有时间，是否能帮助出租事宜,

并要求送装修及家电。

(23)告之自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。

(24)记住，比购房者的时间更珍贵的是房产商的时间，拖延时间，慢慢磨，主动权

在自己手上，每次都要求更廉价的价格。

18.售楼员对待选房者的常用手段

谈判时售楼员常用的策略如下：

(1)不知道策略

营销人员在遇到有备而来的购房者常用此法。在谈判过程中面比照较棘手的或不想

正面答复的问题时，常以不知道、不太懂或不了解来搪塞，使对方的问题没有方法

深入下去，同时以一种低调姿态来减少对方的防御。

⑵合理拒绝

在买卖未成交之前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着

脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理，其实有的时候，这是卖

方利用买主对房地产知识的缺乏了解而运用的策略。也就是说，外表上看起来已是

底价了，而事实上，卖主心中有一个底价，只要购房者能攻破前面的价格，则往往

会有一段不菲的差价或优惠。

⑶事前行销

营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在方案涨价前先告诉客户，房子马上就

要涨价了，再不决定可就错过良机了。如此一来可以给顾客造成心理压力，”现在的

价位是最低价，买了就能赚钱〃。使买方不好意思再开口压价，甚至匆忙买下自己

并不满意的住房。

(4)“人质〃策略

谈判中极个别的素质较低的营销人员会采用此种不道德的策略。比方以较低的首期

款和代为办理购房按揭等优惠条件付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱，就等于

将人质送到他的手上，其后只能被动挨宰。

(5)面子策略

中国人最讲究面子，所谓士可杀不可辱，而在购房谈判中，营销人员会努力迎合顾

客的心理，对顾客一知半解的房地产知识予以称赞，于是顾客在虚荣心的极大满足

中时常会忽略对房屋的一些细节问题的考察而签下日后有可能懊悔的合同。

(6)低价策略

一般来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降

价的。如果开发公司主动调低房屋的售价，这里可能另有玄机。如某开发公司在售

房时称因房地产市场不景气，为周转资金，以本钱价出售积压房，并承诺后续配套

设施很快完成。等消费者入住后才发现，此房不仅质量低劣，而且水电气等附属设

施皆未配套。不仅如此，开发公司还要求购房者补交测量费、登记费、手续费、管

理费等多项费用，否则不予办理过户手续。至此消费者觉察上当，要求退房，而开

发公司却不予理睬。

(7)“拍卖〃策略

我们在房屋销售处有时会看到这一场面，当买卖洽谈过程中，营销人员的呼机或手

机不时响起，而对话内容一定与这栋房子有关。谈话时间不长，可句句是重点。这

边营销的几个电话来回，那边买主已是心绪不宁，急于敲定这桩买卖了。而此时行

销员则顺水推舟收下定金，一桩买卖即大功告成。其实营销人员是利用人们的心理

特点：大家都想买的东西一定是好东西，而如果一件商品有几个投标者，那无疑更

是物以稀为贵了，岂有坐失良机之理，即使贵点也认了。

19.怎样洽谈算精明

购房洽谈有如足球比赛的临门一脚，洽谈是否顺利决定了这场购房比赛谁会获胜。

由于每个人的个性不同，语言表达和社会经验的差异，所以洽谈的方式也不尽相同。

前面看了售楼人员的诸多手段，购房者必须牢记以下几点：

(1)多听、多看、多提问

到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断他们的介绍马上进行洽谈；多看模

型、样板房、说明书，充分了解产品；洽谈时要多提问(可以事先准备提问内容)，

售楼人员答复不准确或比较模糊时，要紧迫不舍，不要轻易放过。

⑵沉默是金

有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼后加以引导，这样购

房者往往比较被动，所以购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多

介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。

⑶敢于说“不〃

优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者答复，而往往任何一种答复都

不是很有利于你。购房者要学会说“不〃。

(4)分头出击，火力侦察

遇到比较满意的房屋，除了购房者自己参与洽谈外，也可以让家人一起参与，但需

分别前往洽谈。购房者和家人在不同时间分别和不同的销售人员谈，往往可以得到

不同的信息，不同的优惠，就可以最理想的价格成交。

⑸防止因小失大

如果购房者的洽谈过分顺利时，就要冷静地想想为什么。如销售员很爽快地容许了

自己的折扣要求，要想一下他是否还有更低的底价没有透露？还是这套房有其他问

题，销售员急于脱手。

(6)不要轻信涨价

经常会听到购房者说，“我的房子是涨价前买到的“，目前流行的销售技巧中，涨价

成了促使顾客尽快成交的手段之一。首先，购房者要看一下是否真涨，其次要看一

下涨多少，有些开展商明着涨价，其实暗中放折扣。

⑺不要冲动抢购

购房是人生大事，谁也不会感情用事地去抢购，当购房现场出现抢购现象时，购房

者尤其要冷静，要以自己为中心，不要轻信抢购，多坐一会，看个究竟。

⑻不要怕欠人情

有时购房者会因为销售人员不倦的热情效劳觉得欠了人情，而在谈判中不断让步。

其实顾客才永远是上帝。

⑼搜集信息，广泛联络

前面提起过售楼人员向买方出示客户来访记录，购房意向书等，说明多少人来看楼,

多少人有购房意向，公开挂出售楼成绩表，说明哪些已签约售出，哪些已付定金即

将成交。购房者应设法取得联系，了解过去的成交价或意向定价与房屋情况，与自

己意欲购置的房屋进行比较。如有可能，则与他们结成同盟，共同向卖方施压。

(10)注意服饰行头

房产营销人员对每一位客户的服饰举止都十分注意，因为服饰反映出人的性格、身

份和地位、收入水平。购房者上门谈判时乘坐的交通工具与服饰具有同样的成效。

驾驶自备轿车与骑自行车给营销人员的印象是不会相同的。

(11)时间选择有差异

在上午还是下午，正常上班时间还是双休日谈判，效果也有差异。一大早就上门，

说明买方的诚意，但也暴露出急迫的心理。一般第一次正式谈判不要安排在上午，

因为上午售楼人员精力充分，期望也高，不容易迁就买方。在双休日、节假日也不

要进行关键场次的谈判，这个时候卖方决策人物可能不在场，卖方不会在拍板人不

在时做出最大的让步。另外，在销售顶峰时最好不要进行实质性的谈判，这时售楼

人员心气很高，不会作太大的让步，除非是削价清盘。

20.套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同

套内建筑面积售房，实际上是以套内建筑面积为交易面积，按套内建筑面积计算房

价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行

计价。同时在购房合同中记载该商品房工程的总公用建筑面积及本单元或整层应分

摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得单独占用。

建筑面积售房，实际是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按

建筑面积计算房价。由于分摊的公用建筑面积的存在，使售房面积复杂化、专业化,

非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的公用建筑面积〃的合理性和准确性，购

房者不能直观了解自己究竟购置了多大的房屋。

套内建筑面积售房与建筑面积售房相比，前者只是少了个分摊的公用建筑面积，而

应分摊的公用建筑面积建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价

不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权

益。

21.实行套内建筑面积售房时物业管理费收取是否会改变

物业管理费标准是按建筑面积制定的，物业管理部门按建筑面积收取物业管理费，

实行套内建筑面积售房，售房合同及房地产证上注有建筑面积，因此物业管理费收

取没有改变。

22.购房合同公证须知

由于一些购房合同需要公证，所以购房者需要了解什么是公证；哪些合同需要公证,

如何进行公证以及公证所需的有关资料和费用。

什么是公证呢?所谓公证是国家公证机关根据当事人的申请，依据法定程序对其法律

行为，或有法律意义的文书和事实，确认其真实性和合法性的一种证明活动。其目

的是保护有关当事人的权利和合法利益，尽可能地防止纠纷，减少诉讼。

全国各地对所需公证的合同规定不一，就深圳、北京、上海、广州而言，外销商品

房的购房合同必须经公证机构办理公证。普通商品房只有买卖双方觉得有必要，才

需要进行公证。

23.如何进行房屋买卖公证

办理公证手续的流程

(1)申请与受理。合同当事人向公证机关提出办理公证申请，填写公证申请书，并提

供有关材料。公证机关根据当事人的申请做出是否接受办理的决定。

（2）审查。公证机关（公证员）对当事人进行询问，窗查相关材料，进行其他相关调查,

审查公证对象的真实性、合法性。

⑶出具公证文书。公证机关根据审查结果，决定是否出具公证书。公证书包括当事

人的根本情况，公证证词，公证员签名，公证机关（公证处）盖章，出证H期等。

24.公证所需的有关资料

商品房买卖合同公证所需的资料包括：

⑴当事人的身份证明，如法人营业执照，法定代表人身份证明、护照、（港澳台胞）

回乡证等，港澳办、台办、侨办出具的身份证明，委托书及代理人身份证明。

⑵房地产权证或国有土地使用证（期房）。

⑶内（外）销商品房预售许可证（期房）。

⑷建设工程规划许可证（期房）。

⑸房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证（现房）。

⑹内（外）销商品房预售（出售）合同（商品房首次交易）或房屋买卖合同（二手房交

易）。

⑺国家机关、团体，国有企'也应提供上级主管部门批准购房的书面证明，事业单位

需提供上级主管部门同意购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会同意购房

的决议，有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决议。

⑻付款凭证。

⑼原来的购房合同，契税凭证（二手房）。

（10）其他应提供的材料。

25.房产公证如何收费

证明房屋转让、买卖的，一般按标的分段累加收取：

50万元以下的局部，收取比例为0.3%,最低不得低于200元；

50万元〜500万元局部，收取比例为Q25%；

500万元〜1000万元局部，收取比例为0.2%；

1000万元〜2000万元局部，收取比例为0.15%；

2000万元〜5000万元局部,收取比例为0.1%；

5000万元〜1亿元局部，收取比例为0.01%；

个人住房贷款申请资信审查，按贷款额的0.4%收取。

各地公证处都有优惠措施，开发商可与公证处洽谈优惠措施。

26.购房者应防范的风险

在购房人买房和开发商售房的关系中，市场风险大局部由购房人承当，因为购房者

付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差，两者之间的严重的信息不

对称及当前开发商的投机风险大量存在，购房者会承受过多的风险，也可能遭受很

多不幸。具体如下：

⑴开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房

一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言在合同被宣告为无效时只能

拿回本金和同期银行贷款利息，最后判决书上的权利也无法变为现实。对于财力有

限的房地产商因拿不出钱办妥一切必要的手续，他们往往铤而走险，先卖房，算计

着收回大笔购房款后，再到有关部门补交款项，补办销售许可证。因此，他们往往

以超低的价钱开始出售，并美名有升值前景，但事实上，不少开展商卖房收回的钱

远远不够补办手续。

⑵开发商恶意搭售商品房，特别在房价价位高时

开发商往往利用合同中“实测面积与暂测面积的差异处理〃条款，设定不允许购房

人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为5%）时有权解除合同，只能按合同价补

足的条款，这样，在房价下跌时，使购房人既无法要求以交付时的市场价补足或根

本无能力补足而形成购房者的无端违约。更为严重的是，还可能造成开发商超预售

许可面积而使购房者购置的超面积局部商品房无法办理产权登记。对于缩水的商品

房，最大的麻烦就是预计使用面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择，《商品房

销售管理方法》于2001年6月起实施，对面积误差作出了相应的规定。购房合同的

内容应参照该规定。

⑶逾期交付房屋

现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任〃条款中，一般设定在超过几个月后仍

未能交付时才能终止合同并获得双方约定的违约金，而未给予在逾期交付过程中发

生房价下跌时适用价格(逾期交付从低价)应有的地位。

(4)开展商对房屋设计作单方面重大调整

目前使用的格式合同对这一开发商的重大违约责任的约定不够合理，仅规定开发商

退回房款并给付一定利息。购房人在因此不满而退房时，往往已失去了找到更好的

房子的时机，或需要花费更多的价钱才能找到，而因这种时机本钱的损失在格式合

同中也无明确规定赔偿，因此，索赔的成功率极低。

⑸房屋的“裂、漏〃仍是个常见问题

一般认为裂缝在0.33mm以内属合理平安使用范围，但若0.33mm以内的裂缝存在于

顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可防止，且整修的效果差，

过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。只能不断要求维修，如想退房，在购房合

同没有相应约定的情况下，则很难得到法院或仲裁委的支持。

(6)公司名不符实

购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地

产开发商资格证书等情况。实力缺乏或没有开发经验的开发商，自然存在延期入伙、

偷工减料而致质量问题，配套不全等隐患。

⑺地段优势易随时间变化

购房时要进行实地考察，同时还要有开展的眼光，有条件时可向国土规划部门的人

了解城市的规划。通常房地产公司为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于

优越。

(8)宣传价格大量缩水。大家切记：一般房价不包括公证费、《房地产证》的工本费、

契税等。

(9)可能拿不到产权证或漫长的延期办产权证

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房销售(预售)许可证》

这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房

地产开发公司的这三个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。

(10)小区规划不合理

按规定，房屋高度与房屋间距比例在各地区因日照不同而有不同规定，因为房屋的

间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少本钱，追

求利润，成心缩小房屋的间距，楼房林立，密不透风，给购房者的居住带来不应有

的烦恼。

2002年6月25日，国家七部委联合下发了经国务院同意的《关于整顿和标准房地产

市场秩序的通知》，对房地产开发中违纪、违规、违法行为采取了相应的措施，通过

整顿，不法行为得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。随着整顿的深入，上列现象

将会越来越少。

27.购房付款重点事项

首先要强调的是，交付房款时，不管是一次付清，还是分期，还是定金，都应该向

开发商索要正式购房发票，不能用收据代替发票。且交款须交到开发商账户，而不

能交到开发商老板个人账户。

在交付房款的时候，可能还要交一些其他款项，虽说和房款相比是小额。这里还是

稍微提醒一下，个人在购房中除应付的房款，还需要承当以下费用：预售合同登记

备案费，出售合同交易手续费，他项权证抵押登记费，房屋保险费，权证登记费。

28.购房如何交契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产

权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

⑴征收范围及纳税人。主要对个人和私营单位购置、承典、承受赠与或交换房屋征

收契税。

⑵税率。1997年4月23日，我国公布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%〜

5%o具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区

的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购

置自用住宅，契税暂时减半征收。

⑶免征。为了配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担，财政部和国家税务

总局最近联合发出通知，通知规定对公有制单位为解决职工住房而采取的集资建房

方式建成的普通住房或由单位购置的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部

门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购房，免征契税。

29.按揭贷款的根本程序如何

一般情况下，按揭贷款的根本程序如下：

⑴购房者根据和开发商的协议，在规定日期内到指定银行申请贷款。

⑵贷款银行根据申请人提供的贷款资料进行调查核实，在此基础上提出贷与不贷，

以及贷款金额、成数、期限、利率等的初步意见，以书面形式通知购房者。

⑶如贷款申请被接纳，购房者需在银行指定日期会同开发商到约定地点签订《房地

产抵押贷款合同》和《付款授权书》，与此同时.，需在贷款银行指定的营业部开立还

款专用账户，并在户内保存足够归还下期供款的存款余额。

⑷按揭方法确定以后，购房者应按《订购书》的要求及时与开发商签订正式的《房

地产预售合同》；已签有购房合同，但该合同中约定的按揭方法和贷款银行最终批准

的按揭方法不同的，双方需另行签订有关的补充协议。

（5）《房地产抵押贷款合同》与《房地产预售合同》签定后，购房者还应会同贷款银

行到房屋所在地公证部门和房地产管理部门办理公证和抵押登记手续。经公证和核

准登记后，抵押贷款合同方可生效。

30.购房者可否提前归还按揭款

在征得贷款银行（抵押权人）同意的条件下，购房者（抵押人）为减少利息负担，可提

前还款。但对这种业务的处理方法，各贷款行略有不同。如深圳开展银行规定，抵

押人自愿提早缴付局部或全部款项时，须提前一个月以书面形式通知抵押权人并经

认同，且应给予抵押权人相当于局部或全部款项一月利息之补偿金。

31.购房付款方式选择

购置商品房付款方式主要有三种：一次性付款、分期付款和按揭贷款，现将这三种

方式作一介绍。

⑴一次性付款

这是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些价位低的小单元的楼盘销售。

一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%以上的优惠，如是现房则能很快获

得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式的价格最低。一次性付款需要筹集大笔

资金且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一

次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。

⑵分期付款

又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。这种付款方

式的好处就是，可以缓解一次性付款的经济压力，也可用房款催促开发商履行合同

中的承诺。但是分期付款随着付款期限的延长，利率也会越高，房款比一次性付款

的款额高。

⑶按揭贷款

即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付给开发商，

以后购房者按月向银行支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为

有效需求，所以成为促进房地产市场活泼的最有效手段。按揭付款可以筹集到所需

资金。实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。但是办理按揭手续繁琐、限制较多、

费用高。

《商品房销售管理方法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变

相返本销售的方式销售商品房，房地产企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的

商品房。

32.购房合同中“不可抗力〃的法律理解

不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能防止且无法克服

的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面。自然因素如火灾、水

灾、地震等；社会因素如战争、动乱、政府禁令等。

有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，这类事件发生后责任是不

能免除的：

⑴经济环境变化、市场价格波动，如金融风暴。

⑵甲方不能及时采购本合同中所列建材.、设备或同类、同级的产品的；

⑶市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；

(4)该建设工地附近有重大施工、该房屋建设不得不停止的；

⑸其他不列入免责范围的事项。如停电、雨雪。

如果有属于上面所定义的不可抗力事件发生后，购房者和开发商双方都应积极采取

措施。

⑴受损害一方负有两方面的义务：

①及时通知对方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便

对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的时间内提供有

关方面出具的证明。

②采取合理措施，防止损失扩大。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采

取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的，则扩大局部不能要求免责。

⑵对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当的措施防止或减小损

失，同时，对已经发生或可能发生的损失做出评估，以便合同双方当事人采取继续

履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。

33.不准买卖(转让)的房地产类型

《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，以下房地产，不得转让：

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

⑵司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限定房地产权利的；

⑶依法收回土使用权的；

⑷共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

⑸权属有争议的；

(6)未依法登记领取权属证书的；

⑺法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条为：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合以下条件：

⑴按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

⑵按照出让合同约定进行投资开发.属于房屋建设工程的，完成开发投资额的25%

以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房

屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

34.不满18岁的未成年子女能签购房合同吗

对于买房者来说，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不能订立房屋买卖合同,

只有具有完全民事行为能力的人，订立的房屋买卖合同才能生效。

⑴无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能识别自己行为的精神病人。

⑵限制民事行为能力的人：指10周岁以寸-一的未成年人和不能完全识别自己行为

的精神病人。

⑶完全行为能力人：指满18周岁的公民，只要不属于不能识别自己行为的精神病

人；16周岁以上不满18周岁且精神状态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活

来源的，视为完全行为能力人。

如果父母想为子女购置房产，子女这时还不属于完全民事行为能力人，就不能只签

子女的名字。

无民事行为能力人和限制民事行为能力人要订立房屋买卖合同，应当由其法定代理

人代理，或者征得其法定代理人的同意前方能进行。

35.为未成年子女购房可以申请贷款吗

根据《个人住房贷款管理方法》第四条的规定，个人住房款的贷款对象应是具有完

全民事行为能力的自然人。因此，如果购房人仅是未成年人，其不属于个人住房贷

款的贷款对象，不可以申请贷款。

36.是否可与开发商的“售楼部〃、“代理部〃、“经营部〃签合同

法人的分支机构，如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处，不能作为合同主

体，不具备订立合同的行为能力。与购房者签合同的必须是房地产开发公司才行。

37.车位买断要慎重

随着私家车的普及，开发商在进行小区规划时，目前部配备有相当的车位安排，大

约比例在30%左右，有些高档住宅小区这一比例更高。许多业主在购房的同时，必

须考虑是否要买断一个车位。

据统计，市区中档住宅车位买断价约在10〜15万元左右，高档小区或中心地段的地

皮资源稀缺，将来车位价格还要看涨，故纷纷采用买断了事。

然而.买断车位究竟值不值，合算吗？

目前商品房可由银行提供公积金贷款与按揭，可车位根本上只能一次性付款，这无

形中加重了付款的负担。

如果将来购房者想换住房时，商品房可以进入市场买卖，但车位却无法同步进入，

有些新房主即使看中住宅，却未必要车位，若是出租，小区内的车位又不可能向社

会开放，届时，车位岂不成了包袱？

从现在的车位月租费来看，中高档小区大约在500-1000元左右，也就是说每个车

位回收本钱约需20年以上，其中还未计算一次性买断花费资金的20年复利收益。

综上所述，车位值不值得买断，是买断合算还是租合算，这是需要购房者根据需要

认真考虑的问题。

38.开发商承诺送花园、露台、家具、汽车可信吗

为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。

但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性的。因为如果花园面积

属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有；如果

花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样的道理，露台也分

独用露台（专为某一产房屋设计）和公用露台（整栋房屋共用），露台的使用权和所有

权是业主房地产的一局部，不能与房地产权分割，所以谈不上由开发商“奉送〃。

实际上开发商在送的背后，已将房价提高。

送轿车、家具、空调等，也都是变相降价的一种形式。羊毛出在羊身上，这局部钱

还是要由买房人掏的。买房人只要想一想，卖方会无缘无故地降价吗?会无缘无故送

东西给购房者吗?或为了促销或是变相降价，或是市场大势使然，或是企业内部原因,

或者兼而有之。

购房者当然可以不接受卖方的搭送，与开发商协商直接要求降低相应的房价，因为

搭送的东西不一定会让人满意。

39.购房签约警告

⑴警惕落入非法违规销售陷阱

按照商品房销售管理方法规定，非法违规销售方式，主要有：

①重复销售，一房多售

房地产开发企业将商品房重复销售，将导致购房者掏了钱，但却得不到所购房屋。

商品房销售管理方法规定“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前;将作

为合同标的物的商品房再行销售给他人〃：

②返本销售，售后包租

“房地产开发企业不得采取返本销售或音变相返本销售的方式销售商品房。〃所谓

返本销售是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。通常

做法是将商品房出售给购房者，购房者一次性支付全部房价款，开发企业陆续或若

干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。开发企业的这种做法,

不但有非法融资之嫌，而且对于购房者来说最大的风险是开发企业返本承诺往往不

兑现。

“房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。〃所谓售后包租,

是指开发企业以在一定限期内承租或者代其出租买受人所购房屋的一种销售行为。

未竣工的商品房，即期房，售后包租，对购房者造成的风险更大。返本销售和售后

包租，往往因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题，而引

发争端。

③分割拆零销售

“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。〃所谓分割拆零销售是指开发企业将成

套的商品住宅分割为数局部分别出售的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单

位产权颁发“房屋所有权证〃的有关规定。拆零销售实质上是诱导购房人对预期收

益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法集资性质，一旦市

场变化，可能导致购房者得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权。

因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合

目前产权管理的有关规定。

④商品房已设定抵押权

《商品房销售管理方法》第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，

其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理方法》的有

关规定执行。〃按照中华人民共和国担保法第三十三条、第四十九条和《城市房地

产抵押管理方法》第三条之规定，设定了抵押权的房地产，抵押权人在债权得不到

清偿时，对房地产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿的权利；而且，在抵押人

未通知抵押权人就转让抵押物，其转让行为无效，得不到法律保护。所以即使购房

者同开发商签订了“依法成立〃的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务，这种

转让行为也是无法律效力的。

⑵提防“认购书〃陷阱

房地产开发公司在商品房销售时，大都要求购房者签订一份认购书，交一笔定金，

这样，房地产开发公司在约定的期限内，就不会把该商品房出售给他人。房地产开

发公司这样做的原因，一方面是为了维护正常的交易秩序，防止出现一房两订甚至

多订的情况；另一方面，也是最重要的一点，就是尽量能使商品房预订者成为真正

的购房者。

房地产开发公司与购房者签订的商品房预订书，其内容较简单，一般只对房间号、

商品房销售面积及价格等方面作简单的约定，然后就规定购房者应付定金多少，在

几天内来签订预售合同，如不签订合同就视为购房者违约，定金不予返还。

还有一种情况，未取得商品房预售许可证的商品房按规定是不能销售的，但也有开

发商开始预订并收取定金。虽然预订书中承诺在取得商品房预售许可证后，才签订

正式合同，在此之前，如果消费者不满意，随时可以退回定金。这种做法有一定的

争议，既然定金可退，那么为什么还收?实际上，在取得商品房预售许可证之前，开

发商外表上给予了消费者一定的承诺，但是这一承诺也只是空中楼阁，并没有任何

保证。一旦开发工程流产，消费者最多只能得到开发商承诺的退还定金（如开发商携

款潜逃另当别论）。就算开发工程如期进行，消费者同样受到相当长一段时间预支定

金的损失。

现在通用的商品房认购书的不合理性是显而易见的：内容简单，定金数额高，给订

购者保存的时间短，如不在限定期间内签订商品房预售、销售合同，那么就扣定金。

消费者在购房过程中往往会遇到这样的情况：在交定金前房地产开发公司什么都好

说，什么都可以承诺（当然是口头承诺）。一旦交了定金，在签订合同时，消费者就

失去了主动权，只能签订开发商已经拟定的合同。稍有异议，售楼小姐马上就会讲,

“这是我们公司的规定，不签也可以，扣掉你的定金。〃

消费者在购置商品房时，签订正式的预售、销售合同前是否需要签订一份认购书，

这一行为在法律上并无明确规定，也就是说这一过程并不是必不可少的。因此建议

消费者在购置商品房前一般不要签订预订书。因为现在的房地产市场是买方市场，

消费者有足够的选择余地，对于售楼小姐们的花言巧语不可轻信，免得弄出一些不

必要的麻烦。

如果商品房使消费者很满意，一定要订购该商品房，这里提出三点建议：

①仔细审核开发商销售的商品房是否合法，防止购置不允许销售的商品房；

②直接签订商品房预售、销售合同。这样消费者就有充分的主动权与开发商就合同

的各个条款进行平等协商；

③如确有必要签订商品房订购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少及何种情况

下要将定金退回，做具体的、明确的规定，以防定金稀里糊涂地被开发商扣掉。

⑶警惕不确定交房时间的商品房销售合同陷阱

一些开发商为抢占市场，招徒消费者，广告上常常打出**花园*月*日竣工交付使用

的字样。许多消费者被误导认为该时间就是人住商品房的时间。实际上，商品房竣

工后并不能马上交付使用；首先要通过竣工验收，签发合格证后才能交付使用，其

次小区配套设施完成后，消费者才能顺利入住。

因此消费者在签订合同时，应注意以下事项：

①在时间上明确到*年*月*日，而不应是一个大概时间。

②应明确交付使用究竟以何种方式为准，是以开发商通知消费者看房时间为准，还

是以交钥匙时间为准，还是以入户通知书上注明的时间为准。实际上，通知看房，

交付钥匙，开发商单方面开出入户通知书，都不是真正意义上的房屋交付。但不管

以何种方式交房，都应明确交付使用的应是可以马上入住的商品房。

③应明确交付使用的是竣工并通过验收的商品房，不仅仅是开发商单方面宣布竣工

（仅建造完毕）尚未通过有关部门验收（可能会有质量问题）的商品房。

⑷警惕按揭贷款陷阱

在购房者中，普遍采用的是通过银行按揭贷款买房的方式，而通常开发商承诺某家

银行为购房者提供房地产抵押贷款，并在购房合同中约定由开展商为购房人办理该

笔贷款的相关手续，但是在许多购房合同中，均未对银行如果对购房人的贷款申请

不批准该如何处理的情况做出明确规定。

一般来讲，这个问题购房者较容易无视，或者虽然提及，却因开展商口头的再次承

诺而未在购房合同中予以明确。这样增加了购房者的购房风险。同时由于对此没有

具体的规定或约定，开展商和购房者对此达不成一致意见，从而使原来几乎成功的

交易承受可能失败的风险。

排除这类风险的有效方法是开展商与购房者就未付房款（即未通过银行申请按揭贷

款款项）重新达成新的分期付款协议。但是如果想从根本上解决这类问题，最好注意

如下两项：

①在开展商向购房人推荐按揭贷款条件时，就应该把未得到银行批准后的付款方式

规定在合同中。

②约定可以退房，但为表达公平原则，须明确由合同双方的责任方承当一定的责任。

这样就可以防患于未然，减少不必要的纠纷。

⑸提防房屋产权证办理时限不明

有相当多的购房者总是抱有这种观念，交了房款可以入住就行了，一交钱，马上可

以交房入住，不会有什么问题，但实际上，购房所购的产权是一系列权利，包括房

屋所有权和相应的土地使用权，这些权利确实立依赖于特定的赋权过程，并且与特

定的产权证书作为合法权利的唯一证明。因此商品房买完整产权的观念不可动摇，

决不可轻视完整产权的重要性。

房屋所有权证书是商品房屋唯一的合法权益证明，只有办了房屋所有权证；商品房

屋才真正属于购房者，购房者才是真正意义上的商品房屋的合法权属人。因此，消

费者在签订商品房销售合同时，一定要注明办理房屋所有权证的时间。

一些开发商在销售合同中根本就没有约定办理房屋所有权证的时间，实际上商品房

产权登记既可以由开发商办理，也可以由消费者自己办理开发商持原建房的土地

权属证明、规划许可证明、商品房销售许可证明、售房合同、付款发票及房屋平面

图等原始材料代理购房者申请，集中办理已销售房屋的产权登记。也可以由购房者

持以上文件材料直接向房地产管理部门申清办理产权登记手续。

有些销售合同中虽然注明了办理房屋所有权证的时间，如果开发商没有明确违约，

而没履行不能按规定办理时的处分条款，开发商则以种种借口推迟办理房屋所有权

证书，借口有关部门在准备下发新的合同文本，新版的房屋所有权证书等等，要消

费者耐心等待，大大超过销售合同中所约定的时间，消费者权益受到侵害，而开发

商却不承当任何责任，把责任推给国家有关部门。

⑹提防转嫁税费

根据我国的有关政策，买卖双方签订商品房销售合同后，应到房地产管理部门办理

有关登记手续，办理房屋所有权证书，同时须交纳一些有关税费，例如印花税、买

卖手续费、契税、房屋所有权登记费等。

按照有关规定，一些税费应由商品房买卖双方各按一定比例承当，但是一些开发商

却在商品房销售合同中规定全部由购房者支付。比方买卖手续费，虽然各地标准有

所不同，但一般都规定由买卖双方各按一定比例交纳手续费。但是，有一些商品房

销售合同中却规定“与商品房销售有关的税费，比方印花税、买卖手续费等概由购

房者承当〃。这样无形中加大了购房者的负担，同时也违反了有关规定。

还有一些开发商在代理购房者交纳税费的过程中，自行硬性搭进一些收费，如办证

手续费、代理费、附加费等，这类收费无法规依据，属于一种乱收费行为，理应抵

抗。

另外，一些本来由开发商交纳的税费，有时甚至计算到购房者名下，如房地产买卖

中的固定资产投资方向调干税等。这些税费本该是卖方交纳的，也硬加到买方头上。

⑺提防房屋保修约定不明

一些商品房销售合同中关于质量、设施的保修约定，仅笼统地注明房屋保修期，