房地产评估师培训试题及答案

房地产评估师培训试题及答案1.房地产评估的基本原则不包括（）A.合法原则B.替代原则C.收益最大化原则D.最高最佳利用原则答案：C2.市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（）A.1-2个B.2-3个C.3-5个D.5个以上答案：C3.成本法评估房地产价值时，不涉及的成本是（）A.土地取得成本B.开发成本C.销售成本D.投资利息答案：C4.收益法评估房地产价值的关键是（）A.确定收益期限B.预测未来收益C.选取合适的资本化率D.以上都是答案：D5.房地产评估中，土地使用权出让最高年限为居住用地的是（）A.30年B.40年C.50年D.70年答案：D6.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和（）A.经济折旧B.无形折旧C.有形折旧D.物理折旧答案：A7.评估一宗房地产价值，首先要明确（）A.评估目的B.评估对象C.评估时点D.以上都是答案：D8.市场比较法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.正常交易B.非正常交易C.可比实例交易D.评估对象交易答案：A9.成本法中，新开发土地价格的计算公式为（）A.土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润B.土地取得成本+开发成本+投资利息+销售税费+开发利润C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+开发利润D.土地取得成本+开发成本+投资利息+管理费用+开发利润答案：A10.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入-运营费用B.有效毛收入-运营费用C.潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用D.有效毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用答案：D11.房地产评估报告的有效期一般为（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A12.评估在建工程价值时，应考虑的因素不包括（）A.已完成部分的价值B.后续工程所需成本C.市场前景D.施工单位资质答案：D13.市场比较法中，可比实例与评估对象应在（）方面具有可比性。A.区位B.用途C.规模D.以上都是答案：D14.成本法评估旧建筑物价值时，折旧额的计算方法不包括（）A.直线折旧法B.成新折扣法C.双倍余额递减法D.年数总和法答案：C15.收益法中，资本化率的确定方法不包括（）A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.成本加成法答案：D16.房地产评估中，土地的“三通一平”不包括（）A.通路B.通水C.通电D.通信答案：D17.评估一宗房地产价值，若选用市场比较法，可比实例的成交日期与评估时点的间隔不宜超过（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A18.成本法中，开发利润的计算基数通常为（）A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+投资利息D.土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息答案：D19.收益法中，未来收益具有不确定性时，可采用（）进行评估。A.确定性分析法B.敏感性分析法C.概率分析法D.以上都不对答案：C20.房地产评估中，建筑物的结构类型不包括（）A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖木结构D.塑料结构答案：D1.房地产评估的方法有（）A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法答案：ABCD2.市场比较法中，选取可比实例应符合的条件有（）A.与评估对象类似B.交易类型与评估目的相符C.成交日期与评估时点接近D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格答案：ABCD3.成本法评估房地产价值时，开发成本包括（）A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费答案：ABCD4.收益法评估房地产价值时，运营费用包括（）A.管理费B.维修费C.保险费D.房地产税答案：ABCD5.房地产评估中，影响房地产价格的因素有（）A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.市场因素答案：ABC6.市场比较法中，交易情况修正的因素有（）A.有利害关系人之间的交易B.急于出售或购买情况下的交易C.受债权债务关系影响的交易D.交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易答案：ABCD7.成本法中，土地取得成本的构成有（）A.土地购买价格B.土地取得税费C.土地开发成本D.土地增值收益答案：AB8.收益法中，确定收益期限应考虑的因素有（）A.法律规定的使用期限B.建筑物的剩余经济寿命C.土地使用权的剩余期限D.合同约定的使用期限答案：ABCD9.房地产评估报告应包括的内容有（）A.封面、目录B.致委托方函C.评估结果报告D.评估技术报告答案：ABCD10.评估商业房地产价值时，应考虑的因素有（）A.商业繁华程度B.交通条件C.临街状况D.经营收益答案：ABCD1.房地产评估时，只能采用一种评估方法。（）答案：×2.市场比较法中，可比实例的成交价格必须是实际成交价格。（）答案：×3.成本法评估房地产价值时，不考虑房地产的增值因素。（）答案：×4.收益法评估房地产价值时，未来收益必须是稳定的。（）答案：×5.房地产评估中，土地使用权的剩余期限越长，房地产价值越高。（）答案：√6.建筑物折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗。（）答案：×7.市场比较法中，交易情况修正系数大于1表示可比实例成交价格高于正常价格。（）答案：×8.成本法中，开发利润是开发商的合理利润。（）答案：√9.收益法中，资本化率越高，房地产价值越高。（）答案：×10.房地产评估报告一旦出具，不得修改。（）答案：×1.房地产评估的基本程序包括明确评估基本事项、（）、选取评估方法、进行评估测算、确定评估结果、撰写评估报告等。答案：制定评估作业计划2.市场比较法中，建立价格可比基础包括统一（）、统一付款方式、统一价格单位。答案：房地产范围3.成本法评估房地产价值时，重置成本是指（）的情况下重新取得该房地产所必需的支出。答案：在估价时点重新建造与估价对象具有同等效用4.收益法评估房地产价值时，净收益每年不变且收益期限为有限年的计算公式为（）。答案：\(V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^n}]\)（其中\(V\)为房地产价值，\(A\)为净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为收益期限）5.房地产评估中，区位因素包括（）、交通条件、环境景观等。答案：位置6.市场比较法中，交易日期修正的方法主要有（）和价格指数法。答案：定基价格指数法7.成本法中，建筑物的重置成本可采用（）、分部分项法、工料测量法等方法求取。答案：单位比较法8.收益法中，确定资本化率的方法有市场提取法、累加法和（）。答案：投资报酬率排序插入法9.房地产评估中，实物因素包括建筑物的（）、设施设备、装饰装修等。答案：建筑结构10.评估报告的有效期是从（）起计算。答案：评估基准日1.简述市场比较法的评估步骤。答案：收集交易实例。选取可比实例。建立价格可比基础。进行交易情况修正。进行交易日期修正。进行房地产状况调整。求取比准价格。2.成本法评估房地产价值时，如何确定建筑物的重置成本？答案：单位比较法：通过调查近期建成的类似建筑物的单位成本，再根据评估对象的规模、结构等进行调整。分部分项法：将建筑物分解为各个分部分项工程，分别估算其成本，然后汇总。工料测量法：按照工程图纸，计算所需的各种材料和人工数量，再乘以相应的单价。3.收益法评估房地产价值时，如何预测未来收益？答案：调查了解被评估房地产的经营状况和市场环境。分析历史收益数据，找出规律和趋势。考虑市场变化、政策影响等因素，对未来收益进行合理预测。与同类型房地产的收益情况进行比较，验证预测的合理性。4.简述房地产评估中假设开发法的基本思路。答案：预计估价对象开发完成后的价值。预测后续开发建设的必要支出及应得利润。用开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润，得到估价对象的价值。1.论述市场比较法、成本法和收益法在房地产评估中的应用特点及适用范围。答案：市场比较法：应用特点：直观、简单，能反映市场实际价格。适用范围：适用于有较多交易实例的房地产，如普通住宅、商业店铺等。成本法：应用特点：从成本角度评估价值，较为客观。适用范围：适用于新开发房地产、特殊用途房地产等。收益法：应用特点：考虑未来收益，能体现房地产的投资价值。适用范围：适用于有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、商铺、出租住宅等。2.论述房地产评估中如何综合运用多种评估方法。答案：根据评估对象的特点和评估目的，选择合适的评估方法。对不同方法得出的结果进行分析和比较。考虑各种方法的局限性，对结果进行适当调整。综合多种方法的结果，得出合理的评估结论。例如，对于既有交易实例又有收益的房地产，可同时运用市场比较法和收益法，相互验证和补充。3.论述房地产评估中影响房地产价格的因素及各因素对价格的影响机制。答案：区位因素：位置优越、交通便利、环境良好等会使房地产价格升高；反之则降低。实物因素：建筑结构合理、设施设备完善、装饰装修精美等提升价格；反之则有负面影响。权益因素：产权清晰、无纠纷等有利于价格稳定；产权瑕疵等会降低价格。市场因素：供求关系影响明显，供大于求价格下降，供小于求价格上升。经济因素：经济增长、通货膨胀等会推动房地产价格上涨。政策因素：限购、限贷