(2025年)房地产登记员笔试试题及答案

(2025年)房地产登记员笔试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有一个正确选项）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产登记无需提供不动产权属来源材料？A.国有建设用地使用权首次登记B.因继承取得不动产的转移登记C.预购商品房预告登记D.抵押权注销登记2.某自然人申请办理不动产更正登记，主张登记簿记载的权利主体错误。根据《民法典》，登记机构应要求其提交的核心材料是？A.不动产测绘报告B.生效的法院判决书C.利害关系人书面同意D.原登记申请材料复印件3.甲公司将一宗工业用地抵押给银行，办理抵押登记时，登记簿“担保范围”栏应如何填写？A.按抵押合同约定的主债权金额填写B.按抵押物评估价值填写C.按抵押合同约定的担保范围（包括主债权、利息、违约金等）填写D.空白不填，以默认涵盖全部债权4.未成年人小明（8周岁）单独继承其祖父名下房产，申请转移登记时，登记机构应要求：A.小明本人签署申请文件B.小明的监护人代为申请，并提交监护关系证明C.祖父的遗嘱经公证D.提供房产无查封、抵押的证明5.某小区业主将住宅改为经营性用房，已取得利害关系业主同意，申请变更登记时，登记机构还需核验：A.建设工程规划许可证B.消防验收合格证明C.市场监管部门核发的营业执照D.物业服务企业的书面同意6.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，下列哪类主体可申请查询他人不动产登记资料？A.律师持法院调查令B.债权人持借款合同C.房产中介持委托人授权书D.税务机关持工作证件7.某宗土地存在查封登记，查封期限为2023年5月1日至2026年4月30日。2025年3月，查封机关未续封，该查封登记的效力应：A.自动失效，登记机构无需操作B.自动失效，登记机构应注销查封登记C.继续有效至2026年4月30日D.效力待定，需查封机关书面确认8.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日9.集体建设用地使用权首次登记，需提交的材料不包括：A.有批准权的人民政府的批准文件B.不动产权籍调查表C.集体建设用地使用权出让合同D.村民会议同意的材料10.某不动产登记簿记载“权利性质：出让”“用途：住宅”，但实际房屋用途为“公寓”，登记机构应：A.按登记簿记载为准，无需更正B.依申请或依职权启动更正登记C.要求申请人重新测绘D.告知申请人向规划部门申请变更用途11.抵押期间，抵押人转让抵押不动产，申请转移登记时，登记机构需核验：A.抵押权人同意转让的书面文件B.受让人代为清偿债务的证明C.转让合同中关于抵押权处理的约定D.抵押不动产的评估报告12.异议登记申请人在异议登记之日起（）内未起诉，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日13.某企业申请办理不动产抵押权首次登记，提交的主债权合同约定“借款期限2025年1月1日至2027年12月31日”，抵押合同约定“担保期限至借款本息还清之日止”，登记机构应将“债务履行期限”登记为：A.2025年1月1日至2027年12月31日B.2025年1月1日至“借款本息还清之日”C.空白不填D.2025年1月1日至2032年12月31日（主债权期限+5年）14.因不动产登记机构工作人员过错导致登记错误，造成权利人损害的，赔偿责任应由：A.工作人员个人承担B.登记机构承担，可向有故意或重大过失的工作人员追偿C.登记机构的上级主管部门承担D.由保险机构赔付15.某房产存在多个查封登记，登记机构应按（）顺序记载查封信息。A.查封机关的级别高低B.查封裁定书的文号顺序C.收到协助执行通知书的先后D.查封标的价值大小16.办理预告登记转本登记时，若预告登记权利人已死亡，应：A.由其继承人申请，提交继承公证书或生效法律文书B.需重新办理预告登记C.直接注销预告登记D.要求继承人先办理继承权公证17.下列哪项不属于不动产登记机构的职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行评估D.如实、及时登记有关事项18.某农村宅基地使用权登记，权利人为张某，但实际使用人为其儿子小张（已分户），登记机构应：A.按现状将权利人变更为小张B.告知张某与小张协商一致后申请转移登记C.维持原登记，因宅基地使用权以户为单位D.要求小张提交分户证明后直接变更19.不动产登记电子证书与纸质证书的效力关系是：A.电子证书效力低于纸质证书B.电子证书与纸质证书具有同等法律效力C.仅电子证书有效，纸质证书作废D.纸质证书效力优先20.某公司申请办理不动产注销登记，原因是不动产已灭失。登记机构需重点核验：A.灭失的证明材料（如拆除证明、自然灾害证明等）B.抵押权人同意注销的文件C.税务清税证明D.企业营业执照复印件二、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记薄以不动产单元为单位编制，一个不动产单元可记载多个权利事项。（）2.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）3.因人民法院生效法律文书导致物权设立的，自法律文书送达时发生效力。（）4.未成年人的不动产登记，可由其任一亲属代为申请。（）5.查封登记的期限不得超过3年，续封期限不得超过2年。（）6.不动产登记资料包括不动产登记簿和原始登记材料。（）7.抵押登记中，“被担保债权数额”应填写主债权金额，“担保范围”可另行列明。（）8.集体土地所有权登记，只需由村集体经济组织申请，无需村民会议同意。（）9.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估作为登记申请的必要条件。（）10.异议登记期间，登记机构应停止办理该不动产的处分登记。（）三、简答题（共5题，每题6分，共30分）1.简述不动产登记“四统一”原则的具体内容。2.列举办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提交的5项必要材料（需包含核心材料）。3.简述预告登记的适用情形及法律效力。4.登记机构在审核抵押登记申请时，需重点审查哪些内容？5.因登记错误导致权利人损害的，赔偿责任如何承担？四、实务操作题（共3题，每题10分，共30分）1.2025年3月，李某持以下材料申请办理其名下房产的抵押登记：①不动产登记申请书；②李某身份证；③不动产权证书；④与某银行签订的借款合同（约定借款100万元，期限2年）；⑤抵押合同（约定担保范围包括主债权、利息、违约金）。问题：登记机构受理时需补充哪些材料？登记薄应记载哪些抵押相关信息？2.某登记机构收到法院协助执行通知书，要求查封王某名下房产，查封期限3年。但通知书中未注明查封起止日期，且仅有法院公章，无承办人签名。问题：登记机构应如何处理？说明法律依据。3.张某（已婚）申请将其单独所有的房产转移登记给妻子陈某，声称该房产为婚前个人财产，无需配偶同意。问题：登记机构是否需要张某配偶到场或提交书面意见？应如何审核？五、案例分析题（共2题，每题10分，共20分）1.2024年12月，王某通过中介购买李某的房产，签订买卖合同后办理了预告登记。2025年2月，李某因债务纠纷被债权人起诉，法院查封了该房产。王某得知后，要求登记机构办理转移登记。问题：法院查封是否影响预告登记的效力？王某能否办理转移登记？说明理由。2.2025年1月，某登记机构工作人员在办理商铺转移登记时，未核验购房款支付凭证，导致王某持伪造的买卖合同骗取登记。原产权人张某发现后起诉登记机构，要求撤销登记并赔偿损失。问题：登记机构是否存在过错？应如何处理张某的诉求？答案及解析一、单项选择题1.D（抵押权注销登记需提供消灭证明，无需权属来源材料）2.B（更正登记需证明登记簿错误，生效法律文书为有效证明）3.C（担保范围按合同约定填写，《不动产登记操作规范》明确要求）4.B（未成年人由监护人代为申请，需提交监护关系证明）5.A（住宅改经营性用房需规划许可，《城乡规划法》第40条）6.A（律师持法院调查令可查询，《不动产登记资料查询暂行办法》第18条）7.B（查封期满未续封自动失效，登记机构应注销，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第27条）8.C（《民法典》第221条规定90日）9.C（集体建设用地首次登记需批准文件，无需出让合同，《不动产登记暂行条例实施细则》第40条）10.B（登记簿与实际情况不符，应启动更正登记，《民法典》第220条）11.C（《民法典》第406条规定抵押期间可转让，需约定抵押权处理）12.B（《民法典》第220条规定15日）13.A（债务履行期限以主债权合同为准，《不动产登记操作规范》）14.B（《民法典》第222条规定登记机构赔偿后可追偿）15.C（按收到协助执行通知书的先后顺序记载，《不动产登记操作规范》）16.A（预告登记权利人死亡，由继承人申请，需提交继承证明）17.C（登记机构不得要求评估，《不动产登记暂行条例》第18条）18.C（宅基地使用权以户为单位，分户不直接导致权利人变更）19.B（《不动产登记暂行条例实施细则》第25条规定电子与纸质证书同等效力）20.A（灭失登记需核验灭失证明，《不动产登记操作规范》）二、判断题1.√（《不动产登记暂行条例实施细则》第8条）2.√（《民法典》第221条）3.×（自法律文书生效时发生效力，非送达时）4.×（需由监护人代为申请，非任一亲属）5.√（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条）6.√（《不动产登记资料查询暂行办法》第2条）7.√（《不动产登记操作规范》明确区分“被担保债权数额”与“担保范围”）8.×（需村民会议三分之二以上成员同意，《不动产登记暂行条例实施细则》第30条）9.×（登记机构不得要求评估，《不动产登记暂行条例》第18条）10.√（异议登记期间暂停处分登记，《不动产登记操作规范》）三、简答题1.①统一登记机构（由县级以上政府确定一个部门负责）；②统一登记簿册（全国统一的不动产登记簿）；③统一登记依据（以《民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规为依据）；④统一信息平台（全国联网的不动产登记信息管理基础平台）。2.①不动产登记申请书；②申请人身份证明（转让方、受让方）；③不动产权属证书；④不动产权属转移的证明材料（如买卖合同、赠与合同、生效法律文书等）；⑤契税完税或减免税凭证（部分情形需提供）。3.适用情形：①预购商品房；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让、抵押；④法律、行政法规规定的其他情形。法律效力：未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；债权消灭或90日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第221条）。4.①抵押人是否为不动产权利人；②抵押财产是否合法（无查封、异议登记等限制）；③主债权合同与抵押合同的一致性（债权数额、担保范围、债务履行期限等）；④抵押不动产是否可抵押（如划拨土地需符合规定）；⑤共有不动产抵押是否经共有人同意。5.因登记机构过错导致错误的，登记机构承担赔偿责任（《民法典》第222条）；因申请人提供虚假材料导致错误的，由申请人承担赔偿责任；登记机构工作人员有故意或重大过失的，登记机构赔偿后可向其追偿。四、实务操作题1.需补充材料：银行的身份证明（如营业执照、法定代表人身份证）、抵押人婚姻状况证明（若房产为共有需共有人同意）。登记簿应记载：抵押权人（某银行）、抵押人（李某）、被担保债权数额（100万元）、担保范围（主债权、利息、违约金）、债务履行期限（2年）、不动产单元号等。2.登记机构应要求法院补正材料：①注明查封起止日期（一般自协助执行通知书送达之日起算3年）；②由承办人签名。依据《不动产登记操作规范》，协助执行通知书需内容完整、手续齐全，否则登记机构可不予协助。3.需张某配偶到场或提交书面意见。审核要点：①核实房产是否为婚前个人财产（查看不动产权证书取得时间、购房合同签订时间等）；②若为婚后取得，即使登记在张某名下，仍属夫妻共同财产，转移需配偶同意；③若为婚前财产，张某可单独处分，但登记机构需尽