2025土地估价师模拟题

2025土地估价师模拟题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国土地管理法》，下列土地利用中，属于建设用地的是（）。A.农村宅基地B.林地C.草原D.乡（镇）村企业用地2.土地估价中的“公开市场价值”是指在本报告期内，下列哪项条件下的土地使用权价格？（）A.交易双方自愿且信息对称B.交易受到政府限制C.交易仅为满足特定用途需要D.交易仅为赠与目的3.下列哪项不属于土地估价中需要考虑的估价方法？（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.资产评估法4.在运用市场比较法估价时，选取可比案例应满足的基本要求不包括（）。A.地块用途相同B.交易类型相似C.交易日期相近D.地块面积相等5.收益法适用于评估下列哪类土地的价值？（）A.公共公园B.商业店铺C.学校用地D.养老院用地6.剩余法估价的计算核心是确定哪个环节的成本或价值？（）A.土地开发完成后的房地产总价B.开发过程中的各项成本费用C.土地取得成本D.房地产售价7.土地估价中，确定土地“最高最佳使用”应考虑的主要因素不包括（）。A.土地用途的合法性B.土地的经济效益C.土地的社会效益D.土地的历史用途8.根据地价影响因素分类，下列哪项属于一般因素？（）A.交通条件B.土地用途限制C.宗地形状D.宏观经济政策9.土地估价报告的核心组成部分是（）。A.估价结果B.估价方法说明C.估价人员声明D.估价机构资质10.“三块地”改革中的“增减挂钩”是指（）。A.城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩B.工业用地增加与商业用地减少相挂钩C.耕地增加与建设用地减少相挂钩D.住宅用地增加与公共用地减少相挂钩11.《城镇土地使用税暂行条例》适用于（）。A.所有土地使用者B.城镇范围内的土地使用者C.农村范围内的土地使用者D.国家所有的土地使用者12.土地估价师执业资格注册的有效期通常为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年13.在土地分等定级中，划分土地等级的主要依据是（）。A.土地所有权B.土地利用类型C.土地利用效益差异D.土地位置差异14.下列哪项不属于土地估价报告的附件内容？（）A.估价对象权属证明复印件B.土地利用现状图C.估价人员资格证书复印件D.估价方法计算过程详细表格15.根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列哪项属于城市建设用地？（）A.水域B.农田C.公共设施用地D.耕地16.土地估价中，地价影响因素分析应遵循的原则不包括（）。A.系统性原则B.动态性原则C.主次性原则D.静态性原则17.运用假设开发法估价时，估算开发完成后的房地产价值应考虑（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.土地使用权年限18.下列哪项不是土地估价报告应包含的基本内容？（）A.估价假设和限制条件B.估价结果C.估价人员联系方式D.估价方法选用分析19.根据我国相关法律法规，下列哪项土地不允许用于房地产开发？（）A.国有建设用地B.集体建设用地C.耕地D.闲置的国有建设用地20.土地估价师在执业过程中，应遵守的职业道德规范不包括（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信，保守秘密C.积极参与政策制定D.提高专业能力，接受继续教育二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共10分）21.土地估价的基本原则包括（）。A.替代原则B.最高最佳使用原则C.合理利润原则D.贡献原则E.估价时点原则22.市场比较法中的交易案例修正主要包括（）。A.交易日期修正B.区域因素修正C.宗地因素修正D.容积率修正E.付款方式修正23.收益法估价的收益类型主要包括（）。A.营业收入B.投资收益C.租赁收入D.利息收入E.财产税24.影响土地价格的一般因素主要包括（）。A.经济因素B.社会因素C.自然因素D.技术因素E.政策因素25.土地估价报告应包含的主要内容有（）。A.估价对象描述B.估价目的C.估价依据D.估价方法E.估价结果三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）26.土地估价师只能接受委托对特定地块进行估价。（）27.土地估价结果应当以货币价值形式表示。（）28.市场比较法是运用替代原则，将估价对象与市场上可比较的交易案例进行比较分析得出估价结果的方法。（）29.剩余法估价的关键在于预测开发完成后的房地产价值。（）30.土地估价中的“宗地”是指地块。（）31.《土地估价师资格考试管理办法》由国务院人力资源和社会保障行政部门制定。（）32.土地估价报告的结论部分应清晰、明确地表达最终的估价结果。（）33.土地估价师执业不受地域限制。（）34.土地利用总体规划是土地分等定级的基础。（）35.土地估价师在执业过程中，可以接受利益相关方的财物或不当利益。（）四、计算题（请按题目要求，列出计算过程，结果保留两位小数。每题10分，共20分）36.某宗商业用地，面积为3000平方米，市场比较法测算出的地价为800元/平方米，收益法测算出的地价为850元/平方米，成本法测算出的地价为780元/平方米。采用加权平均法估价，假设市场比较法、收益法、成本法的权重分别为0.4、0.4、0.2，请计算该宗地的评估价值。37.某房地产开发项目，取得一块面积为5000平方米的熟地，计划进行房地产开发。预计开发周期为2年，开发建设成本为3000元/平方米，销售税费为开发完成房地产价值的8%，土地取得成本已包含在开发成本中。若该项目的房地产售价预计为6000元/平方米，请运用假设开发法（开发完成销售法）估算该地块的当前价值。（不考虑折现）五、综合分析题（请根据题目要求，进行分析、计算和论述。每题25分，共50分）38.某城市拟对市中心一块商服用地进行招标出让。该地块位于商业繁华地段，面积8000平方米，土地用途为商业，出让年限40年。委托方要求评估该地块的公开市场价值。假设估价人员已收集到以下资料：*近期该区域有3宗类似地块的交易案例，信息如下：*案例一：与估价对象面积相同，交易价格为8亿元，交易日期为6个月前，当时该区域商业地价指数为120。*案例二：面积1000平方米，交易价格为1.2亿元，交易日期为8个月前，当时该区域商业地价指数为115。*案例三：面积9000平方米，交易价格为7.5亿元，交易日期为5个月前，当时该区域商业地价指数为118。*该地块容积率为5，区域商业地价指数预测未来一年将上涨5%。*该地块宗地条件良好，无特殊限制。*假设选取案例一时，交易日期修正系数为0.95，区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为1.00；选取案例二时，交易日期修正系数为0.90，区域因素修正系数为1.10，个别因素修正系数为0.95；选取案例三时，交易日期修正系数为0.93，区域因素修正系数为1.03，个别因素修正系数为1.02。*请运用市场比较法评估该地块的公开市场价值。39.某企业拥有一块位于城市郊区的土地，面积为2000平方米，土地用途为工业，出让年限50年，剩余年限为45年。该企业拟将该地块用于建设厂房，并计划出租给其他企业。已知该地块所在区域年平均无风险报酬率为6%，土地增值收益率为8%，土地纯收益率为5%。假设该地块的建安成本为1500元/平方米，开发周期为1年，销售税费为建安成本的10%。若该厂房建成后，预计年租金收入为500万元，空置率预计为5%，管理费用为租金收入的10%，维修费用为租金收入的1%，房产税为租金收入的12%，土地使用税按当地规定缴纳（假设年税额为土地价值的一定比例，该比例暂不考虑）。请采用收益法评估该地块在当前状态下的价值。（提示：计算纯收益时，需考虑空置率和相关费用；计算土地价值时，可先计算房地产总价，再分离土地价值。）---试卷答案一、单项选择题1.D2.A3.D4.D5.B6.A7.D8.D9.A10.A11.B12.C13.C14.C15.C16.D17.C18.C19.C20.C二、多项选择题21.ABDE22.ABC23.AC24.ABCDE25.ABCDE三、判断题26.×27.√28.√29.√30.×31.√32.√33.×34.×35.×四、计算题36.计算过程：市场比较法评估价值=3000平方米×800元/平方米=2400万元收益法评估价值=3000平方米×850元/平方米=2550万元成本法评估价值=3000平方米×780元/平方米=2340万元加权平均价值=(2400万×0.4)+(2550万×0.4)+(2340万×0.2)=960+1020+468=2448万元答：该宗地的评估价值为2448万元。37.计算过程：开发完成后的房地产价值=5000平方米×6000元/平方米=30000万元=3亿元销售税费=3亿元×8%=0.24亿元开发成本总额=5000平方米×3000元/平方米=15000万元=1.5亿元开发周期利息（假设不计息）土地当前价值=开发完成后的房地产价值-开发成本总额-销售税费=3亿元-1.5亿元-0.24亿元=1.26亿元答：该地块的当前价值为1.26亿元。五、综合分析题38.解析思路：1.计算三个可比案例的单价。2.对三个可比案例进行交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，得到修正后的单价。3.对修正后的单价进行算术平均或加权平均，得到估价对象的价格。计算过程：*案例一：单价=80000万元/8000平方米=10000元/平方米修正后单价=10000元/平方米/120×0.95×1.05×1.00=8125元/平方米*案例二：单价=12000万元/1000平方米=12000元/平方米修正后单价=12000元/平方米/115×0.90×1.10×0.95=9123元/平方米*案例三：单价=75000万元/9000平方米=8333.33元/平方米修正后单价=8333.33元/平方米/118×0.93×1.03×1.02=7118元/平方米*平均单价=(8125+9123+7118)/3=8183元/平方米*估价对象总价=8000平方米×8183元/平方米=654.64万元*考虑地价指数上涨：修正后总价=654.64万元/(1+5%)=621.78万元答：该地块的公开市场价值约为621.78万元。（注：此处指数上涨修正应用方式可能需根据题目具体要求调整，通常在计算最终价值前或后进行）39.解析思路：1.计算年土地纯收益。2.确定土地报酬率（可采用安全利率加风险溢价或直接使用给定的土地增值收益率与无风险报酬率之和）。3.选择合适的土地估价模型（如无限