2025年物业管理师物业管理实务真题及试题及答案

2025年物业管理师物业管理实务练习题及试题及答案一、单项选择题（共15题，每题1分，共15分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区新交付后，建设单位与物业服务企业完成物业承接查验，发现地下车库排水系统存在设计缺陷，雨天易积水。根据《物业管理条例》及相关规定，该问题的责任主体应为（）。A.物业服务企业B.建设单位C.业主委员会D.地下车库施工单位2.业主王某因长期出差未居住，以“未享受服务”为由拒交物业费。根据《民法典》及《物业管理条例》，正确的处理方式是（）。A.物业服务企业可停水停电催缴B.王某需全额缴纳物业费C.王某可减免50%物业费D.双方协商后王某按70%缴纳3.某小区电梯突发故障，3名业主被困。物业服务企业应首先（）。A.联系电梯维保单位B.安抚被困业主情绪C.启动电梯应急救援预案D.向街道办报告4.某小区公共区域广告位出租收入属于（）。A.建设单位所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.业主委员会所有5.业主装修时擅自拆除承重墙，物业服务企业发现后应立即（）。A.要求业主恢复原状并罚款B.向业主说明危害并制止C.直接停水停电强制停工D.向规划部门报告6.物业服务企业在制定小区绿化养护方案时，需重点考虑的因素是（）。A.业主的审美偏好B.植物的生长周期与本地气候C.绿化面积的预算占比D.建设单位的设计要求7.某小区业主大会拟解聘原物业服务企业，选聘新企业。根据规定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主C.全体业主D.业主委员会8.物业服务企业对小区消防设施进行日常检查时，发现灭火器压力不足，应（）。A.记录后待季度检查时统一处理B.立即更换或充装C.通知业主自行处理D.联系消防部门备案9.某业主因车辆在小区内被剐蹭，要求调取监控。物业服务企业正确的做法是（）。A.以“监控属于隐私”为由拒绝B.在核实业主身份后提供监控录像C.要求业主缴纳500元查询费D.仅提供部分模糊画面10.前期物业服务合同的签订主体是（）。A.业主委员会与物业服务企业B.建设单位与物业服务企业C.全体业主与物业服务企业D.街道办与物业服务企业11.某小区垃圾清运不及时，业主多次投诉。物业服务企业应优先采取的措施是（）。A.增加垃圾清运频次B.向业主解释垃圾车故障原因C.要求业主自行分类垃圾D.降低物业费标准12.物业服务企业在小区内开展社区文化活动的主要目的是（）。A.提升企业知名度B.促进业主间沟通，增强归属感C.增加经营收入D.完成政府要求的考核指标13.某小区公共照明电费由全体业主分摊，物业服务企业应（）。A.单独列账，定期公示B.计入企业运营成本C.由业主委员会自行收取D.按户平均分摊，无需公示14.业主申请在阳台安装防盗网，物业服务企业应审核（）。A.防盗网的材质是否昂贵B.安装是否符合小区统一外观要求C.业主是否缴纳物业费D.防盗网的品牌15.物业服务企业发现小区内存在违规饲养大型犬只，应（）。A.直接没收犬只B.联系公安部门处理C.张贴告示谴责业主D.与业主沟通，要求遵守《养犬管理条例》二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）16.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位的查验B.共用设施设备的查验C.物业资料的移交D.业主个人物品的清点E.物业服务企业资质审查17.物业服务企业的日常服务内容包括（）。A.房屋共用部位维修B.业主家庭装修设计C.公共秩序维护D.绿化养护E.业主婚姻矛盾调解18.业主大会的职责包括（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.决定小区公共收益的使用E.处理业主个人财产纠纷19.小区公共设施设备维护的原则有（）。A.预防性维护为主B.事后维修优先C.专业人员操作D.业主自行维护E.记录存档20.物业服务企业处理业主投诉的原则包括（）。A.及时响应B.推诿责任C.客观公正D.拖延处理E.回访确认21.电梯日常维护保养的内容包括（）。A.检查电梯运行速度B.测试紧急呼叫功能C.更换电梯内装饰D.润滑导轨E.清洁轿厢22.小区消防管理的要求有（）。A.消防通道保持畅通B.定期组织消防演练C.消防设施每月检查一次D.业主可随意堆放易燃物品E.物业服务企业无需掌握消防知识23.物业服务合同的主要条款包括（）。A.服务内容与标准B.服务费用及收取方式C.双方权利义务D.合同期限E.业主私人信息保护24.业主装修管理的重点环节有（）。A.装修方案审核B.装修押金收取与退还C.施工人员登记D.装修垃圾清运E.允许任意时间施工25.小区公共收益的使用范围包括（）。A.补充住宅专项维修资金B.用于物业服务企业奖金发放C.开展社区文化活动D.维修共用设施设备E.支付业主委员会成员津贴三、案例分析题（共2题，每题20分，共40分）案例一：电梯故障应急处理某小区3号楼电梯于工作日上午9:30突发故障，业主张某（70岁）、李某（带2岁儿童）及王某（孕妇）被困轿厢。电梯内紧急呼叫按钮正常，但通话延迟。物业服务企业接到报警后，值班人员小陈立即联系电梯维保单位，对方回复“维修人员需1小时后到达”。小陈未及时安抚业主，仅在微信群通知“电梯故障，正在处理”。1小时后维保人员到场，发现是电梯控制系统主板故障，需更换配件，耗时2小时。被困业主情绪激动，张某因低血糖出现头晕，李某的孩子哭闹不止，王某因紧张出现宫缩，被送往医院检查。事后，业主联名投诉物业服务企业处理不当。问题：1.分析物业服务企业在此次事件中的主要责任缺失。（10分）2.结合《物业管理条例》及应急管理要求，提出电梯故障应急处理的正确流程。（10分）案例二：公共区域纠纷处理某小区6栋201室业主林某装修时，将厨房外扩1.5平方米至公共连廊，导致202室业主陈某家窗户被遮挡，采光和通风严重受影响。陈某多次与林某协商未果，向物业服务企业投诉。物业工作人员上门查看后，口头告知林某“违规装修，需恢复原状”，但未采取其他措施。1个月后，林某装修完成并入住，陈某以“物业未尽管理职责”为由拒交物业费，双方矛盾升级。问题：1.林某的行为违反了哪些规定？（5分）2.物业服务企业在处理该纠纷时存在哪些不足？（7分）3.提出化解双方矛盾的具体措施。（8分）四、综合应用题（共1题，25分）背景：某新建小区总建筑面积15万平方米，共10栋楼，800户业主，计划于2025年6月30日交付。建设单位已选聘甲物业服务企业开展前期物业管理。任务：作为甲企业项目负责人，需制定《小区交付期物业管理工作方案》。要求：方案需包含以下核心内容（可根据实际补充）：（1）交付前准备工作（含承接查验、人员培训、物资准备）；（2）交付期服务流程（含业主验房、问题登记、钥匙发放）；（3）交付后重点工作（含装修管理、公共设施维护、业主沟通）；（4）风险防范措施（如业主投诉、突发情况处理）。参考答案与解析一、单项选择题1.B【解析】根据《物业管理条例》第二十八条，承接查验发现的质量问题由建设单位负责整改。2.B【解析】《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费。3.C【解析】电梯故障时应立即启动应急救援预案，优先保障人员安全。4.C【解析】《民法典》第二百八十二条规定，公共区域收益属业主共有。5.B【解析】物业服务企业无处罚权，应先制止并说明危害，再报告相关部门。6.B【解析】绿化养护需结合植物特性与本地气候，确保存活率。7.A【解析】解聘/选聘物业需“双过半”业主同意（面积、人数）。8.B【解析】消防设施需及时维护，压力不足的灭火器应立即更换或充装。9.B【解析】业主有权查询与自身相关的监控，核实身份后应提供。10.B【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订。11.A【解析】解决垃圾清运不及时的核心是增加频次，满足业主需求。12.B【解析】社区文化活动的主要目的是促进业主融合，增强归属感。13.A【解析】公共收益及分摊费用需单独列账并定期公示。14.B【解析】装修审核重点是是否符合小区统一外观，避免影响整体环境。15.D【解析】违规养犬应先沟通，督促遵守《养犬管理条例》，必要时联系相关部门。二、多项选择题16.ABC【解析】承接查验包括共用部位、设施设备查验及资料移交，不涉及业主物品或企业资质。17.ACD【解析】日常服务包括共用部位维修、秩序维护、绿化养护，不包含家庭装修设计或调解婚姻矛盾。18.ABCD【解析】业主大会职责包括制定规约、选举业委会、选聘物业、决定公共收益使用，不处理个人纠纷。19.ACE【解析】设施维护原则是预防性为主、专业操作、记录存档，非事后维修或业主自行维护。20.ACE【解析】投诉处理需及时响应、客观公正、回访确认，不可推诿或拖延。21.ABDE【解析】电梯维保包括检查速度、测试呼叫、润滑导轨、清洁轿厢，不涉及更换装饰。22.ABC【解析】消防要求通道畅通、定期演练、设施检查（至少每月一次），禁止堆放易燃物，物业需掌握消防知识。23.ABCD【解析】合同条款包括服务内容、费用、权利义务、期限，业主隐私保护属隐含义务，非主要条款。24.ABCD【解析】装修管理重点是方案审核、押金管理、人员登记、垃圾清运，禁止任意时间施工。25.ACD【解析】公共收益应用于补充维修资金、社区活动、设施维修，不得用于企业奖金或业委会津贴。三、案例分析题案例一1.责任缺失：①未第一时间安抚被困业主（尤其是老人、儿童、孕妇），导致情绪激化；②未启动电梯应急救援预案（如联系消防部门快速救援）；③未跟踪维保单位到达时间，延误处置；④未对特殊人群（张某低血糖、王某孕妇）采取紧急救助措施（如送水、联系120）。（10分）2.正确流程：①接到报警后，立即通过电梯通话安抚业主，告知已启动救援；②5分钟内联系维保单位，同时向消防部门报告（电梯困人属紧急情况，消防可快速破拆）；③安排工作人员现场值守，提供饮用水、应急药品（如糖块）；④跟踪救援进度，每10分钟向业主通报进展；⑤救援完成后，对受影响业主（如王某）进行慰问，协助就医；⑥事后分析故障原因，完善电梯日常维保计划，组织员工应急培训。（10分）案例二1.违规依据：①违反《住宅室内装饰装修管理办法》第六条（禁止扩大承重结构空间）；②违反《民法典》第二百八十八条（相邻权规定，不得妨碍他人通风、采光）；③违反小区《管理规约》中“禁止占用公共区域”的约定。（5分）2.物业不足：①仅口头告知，未下达书面《整改通知书》；②未及时向住建部门或综合执法局报告违规行为；③未跟踪整改情况，放任违规装修完成；④未主动协调林某与陈某，化解矛盾。（7分）3.化解措施：①向林某补发书面《整改通知书》，明确违规事实及法律后果（如行政处罚、赔偿陈某损失）；②协助陈某收集证据（拍照、视频），支持其通过法律途径起诉林某；③联系综合执法局介入，责令林某限期拆除违建；④组织三方调解（物业、林某、陈某），协商赔偿方案（如林某补偿陈某采光损失）；⑤整改完成后，在小区公示违规装修案例，警示其他业主。（8分）四、综合应用题（示例）小区交付期物业管理工作方案一、交付前准备工作1.承接查验：联合建设单位、施工方对共用部位（楼道、屋面）、设施设备（电梯、消防、供水供电）进行查验，重点核查隐蔽工程（排水管道、强弱电井），形成《查验问题清单》，督促建设单位15日内整改完毕，留存影像资料。2.人员培训：组织客服、工程、安保、保洁40人开展专项培训，内容包括《住宅使用说明书》解读、验房流程、业主常见问题应答（如房屋渗水处理）、应急事件处置（如业主突发疾病），考核合格后上岗。3.物资准备：印制《业主手册》《装修管理规定》各800份，准备验房工具包（空鼓锤、卷尺、电笔）5套，设置交付专区（含休息区、资料填写区、钥匙发放区），配备饮水机、座椅、打印机等。二、交付期服务流程1.业主验房：业主凭身份证、购房合同签到→发放《验房表》→工程人员陪同验房（30分钟/户）→记录房屋问题（如墙面裂缝、门窗闭合不严）→业主签字确认。2.问题登记：验房问题分两类处理：①轻微问题（如玻璃划痕），承诺7日内修复；②严重问题（如卫生间漏水），登记后提交建设单位，3日内给出解决方案，书