2025年物业管理师执业考试《物业管理法规与实务》备考题库及参考答案

2025年物业管理师执业考试《物业管理法规与实务》备考题库及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《物业管理条例》，业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主D.全体业主答案：B解析：《物业管理条例》第十二条规定，筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施的决定，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。2.某小区物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主分摊”，但部分业主以“未使用路灯”为由拒交。根据《民法典》，正确的处理方式是（）。A.业主仅需分摊实际使用部分的费用B.公共区域照明属于共有设施，费用由全体业主分摊C.物业服务企业承担未使用部分的费用D.由业主委员会协商减免答案：B解析：《民法典》第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。公共区域照明属于共有部分，费用应由全体业主按比例分摊。3.物业服务企业发现业主违规将住宅改为经营性用房，正确的处理流程是（）。A.直接拆除违规设施B.立即停水停电强制整改C.劝阻并报告相关行政主管部门D.要求业主委员会罚款答案：C解析：《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。4.某小区电梯因维护不当发生故障，造成业主王某受伤。根据《特种设备安全法》，责任主体应为（）。A.电梯生产厂家B.物业服务企业（电梯使用单位）C.电梯维修公司D.业主委员会答案：B解析：《特种设备安全法》第三十八条规定，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。5.业主大会会议召开前，物业服务企业未按规定公示会议内容，违反了（）。A.《物业管理条例》关于信息公开的规定B.《民法典》关于业主知情权的规定C.《业主大会和业主委员会指导规则》关于程序规范的规定D.以上均正确答案：D解析：《物业管理条例》第六条规定业主有权监督物业服务企业履行合同；《民法典》第二百七十八条要求业主大会决定应依法公示；《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条明确会议内容需提前15日公示。6.物业服务合同终止时，原物业服务企业拒不移交资料，业主委员会可采取的法律措施是（）。A.向法院申请强制执行B.自行撬锁获取资料C.要求公安机关介入D.拒付未结物业费答案：A解析：《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；拒不移交的，业主委员会可向法院起诉，申请强制执行。7.某小区公共绿化被部分业主私占种菜，物业服务企业正确的处理方式是（）。A.直接铲除蔬菜并恢复绿化B.张贴通知要求限期整改，逾期未改则报告城管部门C.组织其他业主集体投诉D.从业主物业费中扣除整改费用答案：B解析：《物业管理条例》第四十五条规定，对破坏公共环境的行为，物业服务企业应先劝阻，劝阻无效的，及时向有关行政管理部门（如城管）报告，由行政部门依法处理。8.根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用可从维修资金中列支的是（）。A.业主自用阳台的维修费用B.小区围墙因台风倒塌的修复费用C.物业服务企业办公设备的更换费用D.业主私装电梯的维护费用答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。小区围墙属于共用部位，台风导致的损坏可申请使用维修资金。9.业主李某未按合同约定缴纳物业费，物业服务企业起诉时，李某提出“未享受服务”的抗辩。法院应（）。A.支持李某，因未实际享受服务B.驳回李某，因物业服务具有公共属性C.要求双方协商减免D.认定合同无效答案：B解析：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，因物业服务具有整体性、公共性。10.某小区业主委员会未经业主大会授权，擅自与新物业服务企业签订合同，该合同（）。A.有效，业主委员会有权代表业主B.无效，需经业主大会追认C.效力待定，由法院判决D.部分有效，部分无效答案：B解析：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，其签订物业服务合同的行为需经业主大会授权；未经授权的，属于越权行为，合同效力需经业主大会追认。11.物业服务企业在消防管理中的核心义务是（）。A.定期组织消防演练B.确保消防设施完好有效C.对违规堆放杂物的业主罚款D.承担火灾事故全部赔偿责任答案：B解析：《消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。确保设施完好是核心义务。12.业主王某将房屋出租给张某，张某拖欠物业费，责任承担主体是（）。A.王某（业主）B.张某（承租人）C.王某与张某承担连带责任D.物业服务企业自行承担答案：A解析：《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。因此业主王某需承担最终责任。13.某小区规划中配套的幼儿园未按约定交付，业主维权的法律依据是（）。A.《城乡规划法》关于配套设施建设的规定B.《商品房销售管理办法》关于公共配套的约定C.《民法典》关于开发商违约的规定D.以上均正确答案：D解析：开发商未按规划交付配套设施，违反《城乡规划法》第三十八条；若购房合同中明确约定，违反《商品房销售管理办法》第十四条；同时构成《民法典》第五百七十七条的违约责任。14.物业服务企业将保洁服务外包给第三方公司，第三方员工在作业中受伤，责任由（）承担。A.物业服务企业B.第三方公司C.受伤员工自行D.业主委员会答案：B解析：《民法典》第一千一百九十二条规定，个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务受到损害的，根据双方过错承担责任；若第三方为独立法人，由其自行承担用工责任。15.业主大会选聘新物业服务企业后，原企业拒绝退出，业主委员会可（）。A.联合业主阻挠原企业工作B.向法院起诉要求原企业退出并赔偿损失C.要求公安机关强制清场D.停止支付原企业未结费用答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业拒绝退出、移交的，业主委员会可起诉要求其退出并承担赔偿责任。16.某小区电梯广告收益属于（）。A.物业服务企业所有B.业主共有C.电梯维保公司所有D.业主委员会所有答案：B解析：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。17.业主装修时擅自拆除承重墙，物业服务企业应（）。A.立即要求恢复原状，否则停水停电B.报告建设行政主管部门C.组织其他业主联名起诉D.从装修保证金中扣除修复费用答案：B解析：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，禁止拆除承重墙；第十九条规定，物业服务企业发现违规行为应立即制止，已造成事实后果的，应及时报告有关部门（如住建部门）。18.物业服务合同中约定“物业费包含电梯维护费”，但电梯故障时，企业要求业主额外分摊维修费用，该约定（）。A.有效，企业可根据实际情况调整B.无效，违反合同约定C.部分有效，超出预算部分由业主承担D.效力待定，需业主大会同意答案：B解析：《民法典》第五百零九条规定，当事人应按约定全面履行义务。合同已明确电梯维护费包含在物业费中，企业无权额外收费。19.业主委员会任期届满未及时换届，正确的处理方式是（）。A.由街道办事处组织换届B.由原业委会继续履职C.由物业服务企业代行业委会职责D.由社区居委会直接接管答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，业主委员会任期届满前3个月，应组织换届；逾期未换届的，街道办事处（乡镇政府）应责令其限期换届，必要时组织换届。20.某小区因开发商原因未成立业主大会，前期物业服务合同到期后，正确的处理是（）。A.自动终止，业主可自行管理B.由开发商续聘原企业C.由街道办事处组织召开业主大会D.原企业继续提供服务，业主按原标准缴费答案：D解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，前期物业服务合同到期后，物业服务企业继续提供服务，业主接受的，视为形成事实合同关系，业主应按原标准缴费。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.选举业主委员会B.制定管理规约C.选聘物业服务企业D.决定小区公共区域广告投放答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定的事项包括：制定和修改管理规约；选举业主委员会或更换成员；选聘和解聘物业服务企业；使用维修资金；改建重建建筑物；改变共有部分用途或利用共有部分经营等。2.物业服务企业的义务包括（）。A.维护物业共用部位的安全B.定期公布物业费收支明细C.对业主个人信息保密D.处理业主所有私人纠纷答案：ABC解析：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业需履行合同义务，包括安全保障、信息公开、保密等；但私人纠纷不属于其法定职责。3.住宅专项维修资金的使用程序包括（）。A.物业服务企业提出使用方案B.业主大会或业主共同表决通过C.向主管部门申请列支D.公示使用情况答案：ABCD解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用程序为：物业服务企业提出方案→业主表决→报主管部门审核→专户银行划转→公示结果。4.业主拒交物业费的合法情形包括（）。A.物业服务企业未按合同约定提供安保服务，导致业主财物被盗B.物业费标准未经业主大会同意擅自提高C.业主长期空置房屋D.物业服务企业挪用维修资金答案：ABD解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业未履行或不完全履行合同义务，业主可主张减免；挪用维修资金、擅自提高收费属违约行为，业主可拒交；空置房屋不构成拒交理由。5.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.监督管理规约的实施D.决定小区停车位的出售价格答案：ABC解析：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会职责包括召集业主大会、签订合同、监督规约实施等；停车位出售价格属开发商权利或业主共同决定事项，业委会无权单独决定。6.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.小区路灯B.业主自用空调C.电梯D.消防栓答案：ACD解析：共用设施设备指全体或部分业主共同使用的设施，如电梯、消防栓、路灯等；业主自用空调属专有部分。7.物业服务合同终止的情形包括（）。A.合同期限届满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业被吊销资质D.业主委员会成员全部辞职答案：ABC解析：合同终止情形包括期限届满、双方协商解除、一方根本违约（如企业被吊销资质）、业主大会解聘等；业委会成员辞职不必然导致合同终止。8.业主在物业管理活动中的权利包括（）。A.提议召开业主大会B.监督物业服务企业工作C.选举业主委员会成员D.决定物业服务企业的选聘答案：ABC解析：《物业管理条例》第六条规定，业主权利包括提议召开业主大会、监督企业、选举业委会成员等；选聘企业需业主共同决定，非单个业主权利。9.处理业主投诉的原则包括（）。A.及时响应B.分清责任C.避免矛盾激化D.无条件满足业主要求答案：ABC解析：投诉处理需及时、公正，明确责任主体，避免矛盾升级；但需依法处理，不可无条件满足不合理要求。10.前期物业管理阶段，建设单位的义务包括（）。A.制定临时管理规约B.提供物业管理用房C.承担物业保修期内的维修责任D.代业主缴纳物业费答案：ABC解析：《物业管理条例》第二十一条、第三十条规定，建设单位需制定临时管理规约、提供物业管理用房，并在保修期内承担维修责任；物业费由业主或使用人缴纳。三、案例分析题（每题10分，共5题）案例1：某小区物业服务企业（甲公司）与业主委员会签订的《物业服务合同》约定：“公共区域绿化养护标准为每周浇水2次，定期修剪”。2024年夏季，因持续高温，甲公司未增加浇水频次，导致部分绿植枯死。业主以“服务不达标”为由拒交物业费，甲公司起诉至法院。问题：1.业主拒交物业费是否合法？为什么？2.甲公司应承担何种责任？参考答案：1.部分合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业未按合同约定履行义务，业主可主张减免物业费。本案中，甲公司未按约定标准进行绿化养护（高温天气未调整浇水频次），构成不完全履行，业主有权要求减免对应部分的费用，但不得全部拒交。2.甲公司需承担违约责任。根据《民法典》第五百七十七条，甲公司未完全履行合同义务，应采取补救措施（如补种绿植）或赔偿业主损失（绿植枯死的价值）。案例2：某小区2栋302室业主王某将房屋出租给李某经营民宿，未取得利害关系业主同意。李某在装修时拆除了部分承重墙，导致2栋墙体出现裂缝。楼下业主张某发现后，向甲物业服务企业反映。问题：1.王某将住宅改商用是否合法？为什么？2.甲公司应如何处理李某拆除承重墙的行为？3.张某的损失应由谁承担？参考答案：1.不合法。《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，需经有利害关系的业主一致同意。王某未取得同意，违反法律规定。2.甲公司应立即制止李某的违规行为；若已造成事实损害（墙体裂缝），应及时向当地住建部门报告，由行政部门依法处理（如责令恢复原状、罚款）。3.张某的损失由王某和李某承担连带责任。王某作为业主，违规将住宅改商用且未履行管理义务；李某作为实际行为人，直接实施了破坏行为，二者需共同赔偿张某的损失。案例3：某小区业主大会于2024年3月1日表决通过“选聘乙物业服务企业”的决议，并于3月10日书面通知原物业服务企业（甲公司）合同终止。甲公司以“未提前60日通知”为由，拒绝于4月1日退出，并继续收取业主物业费。问题：1.业主大会决议是否有效？为什么？2.甲公司拒绝退出是否合法？为什么？3.业主是否应向甲公司缴纳4月1日后的物业费？参考答案：1.有效。《民法典》第九百四十七条规定，业主大会有权解聘原物业服务企业，决议经法定比例业主同意即生效，无需提前60日通知（仅前期物业合同有60日通知要求）。2.不合法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同终止后，原企业应退出并移交资料；拒绝退出的，构成侵权。3.不应缴纳。甲公司在合同终止后无正当理由继续占用小区，未提供合法服务，业主无需支付费用；已缴纳的可要求返还。案例4：某小区电梯因未及时维保发生故