2025年土地估价师《土地估价理论与实务》模拟卷

2025年土地估价师《土地估价理论与实务》模拟卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共30分）1.根据地租理论，土地价值的大小主要取决于（）。A.土地所有者的收益B.土地使用者的收益C.土地位置的好坏D.土地投入资本的多少2.土地具有的排他性、稀缺性、位置固定性、耐久性等特性，其中最能体现土地独特性的属性是（）。A.排他性B.稀缺性C.位置固定性D.耐久性3.在土地估价中，遵循最高最佳使用原则，其根本目的是（）。A.获得最大经济效益B.符合城市规划要求C.保障土地权利人利益D.维护社会公共利益4.下列不属于土地估价原则的是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.合理收益原则D.最高最佳使用原则5.采用市场比较法估价时，选取可比案例应满足的基本要求不包括（）。A.地用途相同或相似B.交易类型相同C.交易时间相近D.土地权利性质完全一致，且无特殊限制6.市场比较法中的交易情况修正，主要是修正（）带来的差异。A.土地位置B.土地用途C.交易日期D.实际交易价格与市场正常价格之间的差异7.收益还原法适用的前提条件之一是（）。A.土地用途已确定且固定B.土地未来收益具有不确定性C.土地未来收益难以预测D.土地市场价格波动极大8.某宗收益性房地产的年有效收益为100万元，土地还原率为6%，则采用收益还原法评估其地价时，计算结果为（）万元。A.500B.600C.1333.33D.1666.679.剩余法估价的核心是确定（）。A.开发完成后的房地产价值B.开发成本C.土地价值D.投资利息10.采用成本法评估土地价值时，土地取得成本通常指（）。A.政府土地出让金B.企业自行开发建设成本C.土地转让价格D.土地征用费用11.假设开发法主要适用于（）的土地估价。A.已完成开发建设B.正在开发建设C.尚未开发或正在开发建设的待开发土地D.土地使用权转让12.在土地估价中，基准地价通常由（）组织测定和发布。A.土地估价机构B.房地产咨询机构C.县级以上人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门13.根据我国《城市房地产管理法》，土地使用权出让最高年限为（）年。A.30B.40C.50D.7014.土地估价报告应加盖（）的公章。A.委托评估单位B.执业土地估价师C.执业土地估价机构D.土地管理部门15.土地估价报告的主要内容不包括（）。A.估价对象描述B.估价目的与估价依据C.估价方法选用与参数确定D.土地权利人家庭背景16.在土地估价程序中，实地查勘的主要目的是（）。A.收集估价所需资料B.确定土地权利状况C.验证估价结果D.以上都是17.根据我国现行法律法规，土地估价机构从事土地估价业务，应当依法取得（）。A.资质证书B.营业执照C.土地使用权证书D.房产证18.土地估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.519.地价评估中的“成本”通常指（）。A.土地开发成本B.房地产开发成本C.土地取得成本与开发成本之和D.土地重置成本20.在土地估价报告中，对估价结果进行敏感性分析的主要目的是（）。A.验证估价结果的准确性B.了解关键参数变化对估价结果的影响程度C.确定最佳估价方法D.降低估价风险21.土地估价师在执业过程中，应当遵循（）原则。A.公正、独立、客观、公平B.诚实守信、勤勉尽责C.利益回避D.以上都是22.下列关于土地估价行业管理的表述，错误的是（）。A.国家对土地估价师实行注册管理制度B.土地估价机构实行资质等级管理制度C.土地估价行业协会负责土地估价师的继续教育D.土地估价结果需要政府审批23.基准地价更新周期一般根据土地市场状况确定，通常为（）年。A.1-2B.3-5C.5-10D.10-1524.土地估价中的“最高最佳使用”是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生（）的土地使用方式。A.最高价值B.最大收益C.最佳社会效益D.最优经济效益25.收益还原法中的还原率，实质上是（）。A.资本的机会成本B.土地增值收益率C.投资风险率D.土地纯收益与其价格之比26.在进行土地估价时，对土地权利进行核查的主要目的是（）。A.确定土地估价范围B.避免估价风险C.维护土地权利人权益D.以上都是27.某城市商业用地基准地价为800元/平方米，某宗宗地地价为1200元/平方米，则该宗地地价相对于基准地价而言，（）。A.过高B.正常C.过低D.无法判断28.土地估价报告应如实反映（）。A.估价师的个人观点B.估价对象的实际情况C.委托方的意愿D.市场炒作情况29.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）方法估算。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.假设开发法30.土地估价师违反职业道德规范，可能导致的后果是（）。A.被行业协会通报批评B.被吊销执业资格证书C.被追究刑事责任D.以上都是二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）31.土地估价的特性包括（）。A.复杂性B.灵活性C.专业性D.空间性E.时间性32.土地估价的基本原则包括（）。A.替代原则B.最高最佳使用原则C.预期收益原则D.合理收益原则E.贡献原则33.市场比较法中的交易日期修正，主要是消除（）等因素造成的价格差异。A.宏观经济形势B.土地市场价格变动C.区域市场供求关系变化D.交易批量E.土地权利性质变化34.收益还原法中，影响土地纯收益的因素主要包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地面积D.区域经济水平E.土地开发程度35.剩余法估价的计算公式通常为（）。A.土地价值=房地产价值-开发成本-投资利息-销售费用-投资风险-地价税B.土地价值=房地产价值-开发成本-投资利息-销售费用-投资风险C.土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-投资利息D.土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-投资利息-销售费用E.土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本36.成本法估价的适用范围包括（）。A.新开发建设的土地B.老城区土地C.交易不活跃的土地D.具有特殊用途的土地E.土地市场发育程度较低的地区37.土地估价报告的主要作用包括（）。A.评估结果的法律依据B.土地资产管理的参考依据C.土地交易的价格参考D.土地税收的计税依据E.土地规划的参考依据38.土地估价师执业应履行的义务包括（）。A.遵守国家法律法规B.遵守职业道德规范C.依法独立、客观、公正地执行业务D.保证估价结果的合理性E.对委托人负责39.影响土地价值的社会经济因素主要包括（）。A.经济发展水平B.人口数量与密度C.交通条件D.土地权利状况E.城市规划40.土地估价机构资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.五级三、判断题（请判断下列表述是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）41.土地价值是土地自然属性和经济属性的综合反映。（）42.土地估价必须遵循公开、公平、公正的原则。（）43.市场比较法是理论上最完善、应用最广泛的土地估价方法。（）44.收益还原法适用于所有类型的土地估价。（）45.剩余法估价的关键在于准确预测开发完成后的房地产价值。（）46.土地估价报告应图文并茂，便于理解。（）47.土地估价师可以同时在两个以上土地估价机构执业。（）48.土地估价行业协会是社会团体，不具有行政管理的职能。（）49.基准地价是政府制定的区域性或特定地块的地价标准。（）50.土地估价中的“合法原则”是指必须符合现行法律法规和政策要求。（）四、计算题（请根据题目要求，列出计算过程，并得出最终结果。每题10分，共20分）51.某宗住宅用地，面积为3000平方米，采用市场比较法估价。选取了三个可比案例，其交易价格、交易时间、面积、容积率等信息如下表所示（土地单价已考虑交易时间、区域因素等修正）：|可比案例|交易价格（元/平方米）|交易时间（年前）|面积（平方米）|容积率||---|---|---|---|---||A|8000|1|2500|3.0||B|8500|2|3000|3.2||C|7800|0.5|2800|2.8|假设估价对象与可比案例在区域因素、个别因素方面具有可比性，且交易时间对价格的影响系数分别为0.95（1年前）、0.90（2年前）、1.05（0.5年前）。根据市场状况，该区域住宅用地容积率为3.0时，土地单价为9000元/平方米。请采用市场比较法估算该宗住宅用地在容积率为3.0时的地价（元/平方米）。52.某公司拥有一块待开发建设的商业用地，面积为2000平方米，土地使用年限为40年，已使用10年。根据规划，该地块可用于建设商住综合楼，总建筑面积为8000平方米，其中商业面积4000平方米，住宅面积4000平方米。预计开发建设期为3年，开发成本为3000元/平方米，建设期间均匀投入。假设商业部分建成后年租金收入为800万元（不含土地增值收益），住宅部分建成后年租金收入为600万元（不含土地增值收益），运营费用分别为租金收入的30%和25%。土地还原率为7%，投资利息忽略不计。请采用假设开发法估算该地块在当前状态下的地价（元/平方米）。五、综合分析题（请根据题目要求，结合所学知识进行分析和回答。每题10分，共20分）53.某企业拟将位于市中心的一栋办公楼出租，用于评估其资产价值，准备进行股权转让。委托土地估价机构对其所占土地进行估价。请简述在此类情况下，土地估价应遵循的程序，并说明需要重点关注哪些方面？54.某宗工业用地，位于城市边缘，面积50000平方米，土地用途为工业用地，土地使用年限为50年，已使用5年。现因城市规划调整，该地块拟调整为商业用地。请分析在此次土地用途变更估价中，可能遇到的主要问题，并提出相应的处理建议。---试卷答案一、单项选择题1.B2.C3.D4.C5.D6.D7.A8.A9.C10.A11.C12.D13.D14.C15.D16.D17.A18.D19.C20.B21.D22.D23.B24.D25.D26.D27.B28.B29.A30.A二、多项选择题31.ACE32.ABC33.ABC34.ABCDE35.BC36.ACE37.ABCDE38.ABCE39.ABCE40.ABC三、判断题41.√42.√43.√44.×45.√46.×47.×48.√49.√50.√四、计算题51.解析：首先计算各可比案例修正后的价格。可比案例A的交易时间修正系数为0.95，修正后的价格为8000*0.95=7600元/平方米。可比案例B的交易时间修正系数为0.90，修正后的价格为8500*0.90=7650元/平方米。可比案例C的交易时间修正系数为1.05，修正后的价格为7800*1.05=8190元/平方米。由于估价对象与可比案例在区域因素、个别因素方面具有可比性，且容积率为3.0，所以采用修正后的价格作为比较基准。三个可比案例修正后的价格分别为7600元/平方米、7650元/平方米、8190元/平方米。根据市场状况，该区域住宅用地容积率为3.0时，土地单价为9000元/平方米。采用简单算术平均法计算修正后的地价：(7600+7650+8190)/3=7940元/平方米。最终结果为7940元/平方米。答案：7940元/平方米52.解析：首先计算开发完成后的房地产价值。商业部分年净收益=800*(1-30%)=560万元，住宅部分年净收益=600*(1-25%)=450万元，总年净收益=560+450=1010万元。土地还原率7%，则开发完成后的房地产价值=1010/7%=14428.57万元。开发成本为3000元/平方米，总建筑面积8000平方米，则总开发成本=3000*8000=24000万元。开发建设期为3年，假设开发成本均匀投入，则投资利息=24000/2*(P/S,7%,3)=24000/2*0.8163=9835.2万