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1合肥市某房地产项目可行性分析中的总投资估算计算案例 11.1项目投资估算的编制依据 11.3项目的资金筹措 51.1项目投资估算的编制依据(1)国家发展改革委、建设部发改投资(2006)1325号文颁布的《建设项(2)国家有关部门规定的部分经济指标和参数；合肥市的的工程造价信息1.2项目的开发成本估算(1)土地费用土地成本费用为招拍挂的土地价格、契税。该项目共占地320.49亩，土地平均单价为1200万元/每亩，土地出让的契税税率为4%,由于该地块为近期成交同类地块，合肥市土地出让情况正常，无较大波动，可认为修正系数为1.0。故土地使用权出让金为384588万元。契税税率按4%执行，故契税为：384588×4%=15383万元。工22序号金额(万元)123总计(2)建安工程费估算价经济指标为2562元/m²,又本项目建筑安装的面积为650000m²。项目整体建安费用为：650000×0.2562=166530万元(3)工程建设其他费用估算基础设施建设费=建筑安装工程费×3%;前期工程费：规划设计费=建筑安装工程费×1.5%;可行性研究费=建筑安装工程费×3%;工程勘探费=工程费用×0.8%;三通费用=建筑安装工程费×1%;公共配套设施费=建筑安装工程费×3%;开发间接费用=(建筑安装工程费+基础设施建设费+前期工程费+公共配套设施费)×5%开发期税费=建筑安装工程费×10%表8-2工程建设其他费用估算(单位：万元)序号费率或单价1基础建设费2前期工程费工程勘探费33规划设计费可行性研究费施工图纸审查费3公共设施配套费4开发间接费5开发期税费6其他费用总计(4)不可预见费不可预见费=(土地费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+前期工程费+公共配套设施费+开发间接费+其他费用)×5%,本项目的不可预见费共计30050.86(5)管理费估算管理费用=(土地费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+前期工程费+公共配套设施费+开发间接费+其他费用)×3%,合计18030.51万元。(6)销售费用估算在项目开发建设之后进行销售产品时所花费的费用被称为销售费用。本项目销售费用为1680349.6×3%=50410.49万元(10)财务费用财务费用指借款利息。本项目在建设开始时从银行贷款200000万元，第一年期末从银行贷款50000元，银行年贷款年利率为4.75%,第二年开始两年之内等额还本并支付当年利息的方式。序号2021年2022年2023年2024年441期初借款本息累计利息0000本年应付利息0息0000付息00额0故财务费用为：9500+14701.25+7125=31326.25万元根据以上数据汇总可得，各项成本费用的估算汇总详情见下表8-4:序号费用名称费用合计(万元)1土地费用2建安工程费3工程建设其他费用估算4不可预见费5管理费6销售费用7财务费用8项目总投资55项目总投资由自有资金、银行借款、预售收入再投

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