【《我国房地产金融现状及发展对策研究-以杭州市为例》9600字】

我国房地产金融现状及发展对策研究—以杭州市为例TOC\o"1-3"\h\u22453一、引言 110260（一）研究背景 116100（二）研究意义 230235（三）研究方法 225396（四）研究内容 24764二、文献综述 221371三、杭州房地产金融的发展现状 318952（一）房地产新政频出，系统性风险陡增 31936（二）房地产市场过热，市场风险突出 417759四、房地产金融发展存在的问题 523278（一）单一的市场资金来源结构 522207（二）法制建设滞后，监管和调控体系不完善 529060（三）房地产金融市场体系不健全 527513五、房地产金融存在问题的原因 632759（一）房地产金融体系仍不健全 622488（二）房地产金融风险较大 831444（三）房地产金融产品创新不足 94596六、房地产金融问题的解决对策 93213（一）逐步建立健全和加快完善房地产市场金融体系 923623（二）合理规避房地产金融风险 1028731（三）促进房地产金融创新产品的多元化发展 109705结论 1132624参考文献 11摘要：中国房地产业与房地产金融一直在我国的社会经济中扮演着重要的角色。作为经济发展主导产业，对我国经济发展付出巨大。在我国经济持续增长的今天，房地产领域和金融市场的联系也越发密切，房地产领域要发展，离不开金融业支持，如此的经济环境下，两者一起发展，房地产金融就顺势而生了，房地产领域为房地产金融的进步提供了很大的帮助，还促进了我国金融体系改革的进程。因此，本课题打算从杭州市房地产金融现状及未来发展趋势入手，此研究房地产金融在发展中存在的问题，涉及：房地产金融制度依旧不完善，房地产风险较大，房地产金融产品创新不足，房地产和金融市场仍然缺乏完善的配套自律法规等，通过借鉴国外的研究经验，给出出符合我国国情的房地产金融建议，一是逐渐建立健全和加快完善房地产市场金融体系，二是合理规避房地产金融风险，三是促进房地产金融创新产品的多元化发展，四是制定与健全相关的配套相关法律，促使我国房地产金融发展逐渐完善。关键词：房地产金融，金融体系，金融风险一、引言（一）研究背景自杭州国民经济快速发展以来,房地产行业已经逐步进入了快速健康发展的重要阶段,是支撑杭州长期国民经济重要的资产构成部分,其中更是与金融业强强联手,发展成了房地产金融。作为二者的强强合体的房地产金融,在发展的过程中的研究必要性不言而喻。自杭州从1998年宣布取消社会住房分配,杭州的住房市场已进入了全面开放住宅销售快速发展的阶段,特别是从2009年以来,大量的资本从四面八方蜂拥而至的进入到房地产市场中,导致了杭州房价突然上涨,各地的房地产业如雨后的春笋一样纷纷冒起,随后尽管各地纷纷出台了各种监管政策,但还是陷入了房价持续上涨的困境。自2020年以来,杭州的房地产市场开启了新时代,房价和市场趋向稳定发展。2019年,尽管一些热门城市中房地产市场存在着复苏乃至过热现象，但是经过中央政府调控，很快就冷静下来了。随着时间的流逝,房地产的房价目前已经不再像过山车那般忽高忽低了,到了2019年,杭州大部分城市的房地产市场已经是处在稳定的发展状态中。（二）研究意义由于杭州的房地产金融尚完善,仍存有缺陷,金融工具较少,市场效率不足及相关制度的制定也不完善,所以希望通过本课题对房地产金融进行系统的分析研究,参考国外的先进研究理论和实践经验,综合杭州的实际国情,剖析目前杭州房地产金融在增长期间出现问题的原因,然后在探索时期找到应对的方法。（三）研究方法（1）文献资料法。通过借阅图书馆相关书籍，查阅网络上相关资料以及数据库中相关期刊、学术报告及学位论文等。（2）比较研究法。通过相关书籍，查阅相关资料以及近期相关期刊等，获取相关研究方法，在进行归纳总结的基础上，通过分类、对比研究。（3）归纳法。通过阅读大量的相关书籍文献著作，充分利用数据库专题，搜集相关资料，进行归纳整理。（4）经验总结法。是通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。总结推广先进经验是人类历史上长期运用的较为行之有效的领导方法之一。（四）研究内容本一共分为各部分：第一章。绪论，对研究背景、意义、方法、内容进行阐述；第二章。文献综述，对该主题的文献进行查阅总结；第三章。杭州市房地产金融的发展现状，对该地区的房地产金融发展现状进行分析；第四章。问题，根据以上现状分析总结原因；第五章。原因，根据以上问题分析问题存在的原因；第六章。对策，根据以上原因总结出对策；第七章。结论，对全文进行总结并总结出自己的不足。二、文献综述陆岷峰，欧阳文杰（2019）经过研究，2018年自中美贸易摩擦升级为中美贸易战以来，中国房地产金融化程度大大加深，2018年的个人房屋信贷仍旧占据着各大银行信贷业务中的26%以上，商业性房地产贷款占据28.39%。银行贷款，是房地产后期获得融资的最重要，也是最主要的一个渠道，而房地产后期所需资金一般是通过银行贷款获得。王蒙（2019）研究认为中国房地产金融多和中国银行信贷业务挂钩，绝大多数的中国房地产业都是通过向银行申请信贷业务来解决资金问题。李文军（2020）研究发现银行贷款融资成本不同于股权性融资，其具有相对较低的成本，同时这种房地产银行贷审批速度相当快捷。为了降低成本，缩短开发周起,房地产企业纷纷向银行申请房地产开发贷款导致银行融资规模逐年上升，而能否取得银行贷款也逐渐成为房地产企业生存发展的关键。李树峰（2019）研究认为，同时房地产行业具有相当高的回报率，银行愿意给合格的房地产商提供信贷，并且有相当多的资金流入房地产行业，从房地产的开发到销售都紧紧依靠着银行信贷带来的资金流。王超（2019）研究指出，我国房地产行业金融结构单一，不合理的结构特征导致了房地产产商对银行信贷有着很大的依赖性。同时，房地产金融本身其资金回流的周期长、资金流动快、资金需求大，是一种中长期投资，当银行手中持有过多的房地产中长期贷款，导致银行流动资金减少，银行将会迎来流动性风险。华莎（2020）研究发现我国2017年开始实行去杠杆政策以来，相当一批银行关闭了一部分房地产融资。而银行对房地产的主要贷款方式——开发贷逐步关闭之后，极大的提高了国内房地产的融资难度。而这，也引发了一系列连锁反应，房地产企业融资困难-资金更加匮乏-贷款利率增加-成本增加。现有研究在对于房地产潜在风险的研究上有着多个方面的研究，涉及到了当下的政治情况、法律法规的影响、现有市场、金融体系带来的潜在影响、房地产监管这些方面。我国目前的房地产企业融资困难，方式也非常单一。谷萌萌（2019）研究指出，房地产企业债券融资一般具有还款比较灵活、还款期限较长、融资成本相对较低、附加条件较少等特点，但房地产企业在债券市场的融资规模较低。国家对与房地产债券方面的监管十分严格，因此大多数中小型房地产开发商只能通过银行获取贷款。相关统计结果显示,全国房地产依赖银行贷款的在50%左右,而部分大城市的房地产开发商依赖银行信贷资金的程度已经高达80%。由此可见,实际上银行成为了房地产各种金融风险的间接或者直接承受者。房地产市场一旦出现某种问题，其所导致的风险自然就会传递给银行。综合上述文献的研究来看，在研究了我国房地产发展历程、房地产金融体系、房地产潜在风险与对策这主要的四个研究方向后。广大学者与政府普遍察觉到了我国房地产金融体系的不稳定，也意识到了需要对我国房地产进行调整与改革。对于我国迫切的需要进行房地产融资创新这一方面上，广大学者达成了普遍的共识，而随着对于相关研究的不断深入，可以发现我国房地产目前最为突出的问题，就是融资结构过于单一这一重要问题，其次伴随着监管、市场等一系列次要矛盾。三、杭州房地产金融的发展现状（一）房地产新政频出，系统性风险陡增从理论而言，房地产领域涉及各个市场，具有较强的产业关联性。随着惯性的发展，考虑到市场监管滞后，政府特别重视在中国的房地产行业持续健康发展的相关措施，并及时发布。一般来说，寻找适合自己的房地产开发政策是一种“研究制定贯彻落实“反复的过程，因此，在房地产市场尚未产生较大波动的时候，很容易形成一个有效的监管机制，影响整个房地产市场参与者和服务。目前，由于房地产投资和房地产价格快速增长的势头，政府已经出台政策抑制房地产投资和价格上涨，房地产贷款利率的增强远远大于各类贷款，三次增加存款准备金率、数次发行央行票据流动性收紧。银行系统还从利用土地、信贷投资规模，方向，税收的角度出发，等提出了多项举措。表3.1我国房地产调控政策措施调控阶段阶段性质调控内容评价第一阶段明确政策导向针对放假全国大讨论限制需求的主旋律第二阶段调控起步提出调控房地产第三阶段调控加速两次提高存款准备金率建设等部门对90平米70%解释第四阶段调控细化落实公布政策规范外资进入各地出台细则二手房交易征收所得税数据来源：中国政府网可就当前发展情况来看，宏观调控一方面压抑需求，另一方面2016年房地产行业准入门槛值持续增强，对“资本”游戏规则要求苛刻，但是却达不到预期目标，一些房价涨得依旧较快，从这个角度看，调节不果，房地产市场的金融监管和房地产中国将加强，随着房地产领域的发展更多的政策决策相继出台，这无疑会在生产与房地产金融风险面临的正常生产运行的影响，也对房地产金融市场的重大影响，生产和业务安排以及商业银行的预期收益将进一步增加。（二）房地产市场过热，市场风险突出近几年，由于我国房地产价格不断攀升，政府不断加大对房地产市场冲突与问题引导与调控力度，处理物价稳定住房市场运作取得了明显成效，但房地产市场的投机氛围还是比较强的，价格总体仍高。特别是在房地产方面，平均销售价格仍在快速增长。因为房地产商品具有独特性，易造成价格增长过高，背离实际价值而形成泡沫。在国际上，房地产价格比率通常用来判断房地产价格是否过高。根据世界银行的数据，房价占普通家庭年总收入的比例为3-6时，才会产生对住房的有效要求。即国际公认的合理房价是家庭年收入的三至六倍。房地产价格与加大商品房空置，全面说明中国房地产市场已经出现过热征兆，房地产市场价格一出现暴跌，房地产开发商与投机者就还不起贷款，房地产作为抵押物，其价值会急剧萎缩，这对于房地产行业银行系统来说无疑是损失最惨重的资金支持。四、房地产金融发展存在的问题（一）单一的市场资金来源结构1.银行信贷是组成房地产融资的主要方式按照预算统计，70%~80%的地皮采办和房地产开发所需的资金大多来自商业银行的信贷。中国现下有300万个房地产企业，至2006年底其中股票上市公司，只有137户，股票上市公司融资占总房地产企业的资金比例太小，如果考虑到其他股票上市公司的融资资金投资房地产，在房地产行业的总资金来源，上市融资公司的比例将有所扩大，但仍然是一个较小的比例。2.房地产投资风险于商业银行高度集中在我国当前的房地产市场资金链中，商业银行信贷贯穿于地皮的储备、交易、房地产开发和销售的一整个流程。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，直接或间接地的方面承担了房地产市场的运行过程中所出现和存在的市场、信用风险。（二）法制建设滞后，监管和调控体系不完善从整体的角度分析，房地产金融市场作为一个高速发展的新兴金融市场，其对市场及机构的监管和调控仍需要在实际中进行深入探索和总结。目前，我国的房地产金融市场在相关法规建设方面是相当滞后于房地产市场发展的。在分业监管的体制下，各种因素限制了监管部门进行有效的监管与统一的管理。（三）房地产金融市场体系不健全1.房地产金融市场机构体制缺乏多元性目前，商业银行和个别信托投资公司仍是构成我国房地产金融市场主要结构，缺少完善的专业化的房地产贷款、投资、担保、保险机构。关键在发达国家完善的房地产金融市场上，这些机构通常是极为重要的房地产金融经营、管理机构。2.缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系一方面，中国目前的房地产市场仍旧是有限的发行证券。另一方面，房地产信托尽管相对而言比较活跃，但仍未具规模，并且存在先天不足的问题。总的来说，房地产信托的功能相对比较单一，主要是提供“过桥贷款”，提供前期信托资金给尚未达到商业银行贷款前提的项目，但依旧不具备组合投资和期限转换的职能。另外，房地产的证券化还为开始，缺乏风险转移的机制。目前，建立二级抵押贷款市场的必要性还不够充分，抵押贷款的一级市场还不够完善。二级市场所造成的资产证券化水平低，缺乏融资工具，银行不能让信用风险通过转让资金进行转移。所以,缺少了二级市场高流动性的引导作用,也反过来限制了房地产金融一级市场的发展,金融机构过于严苛地分散抵押贷款,最终导致了整个房地产金融市场发展的有限性。五、房地产金融存在问题的原因（一）房地产金融体系仍不健全如今，在我国的重要房地产融资市场中，房地产开发公司和购买者的主要融资来源是信用贷款，而中国房地产金融产业发展的主力军是银行系统。目前中国的二级房地产融资市场还在起步中，尽管银行体系是中国房地产融资行业的重要主力军，也无法在二级市场出售长期住房抵押贷款，以免徒增金融风险。2014年一2021年，全市积累实现房地产开发投资2098.23亿元，房地产投资额占全社会固定资产总额的比例持续增加，已从2014年的19.53%提升到2021年的25.8（表3.2显示房地产投资增速显著高于固定资产投资同期增速（如图3.1所示），积极促进了国民经济相关领域的进步。表3.1杭州市历年房地产投资额(亿元)年份2014201520162018201920202021固定资产498.15562.87655.81955.671269.41609.92006.32房地产97.30112.51139.63245.91327.89393.09517.73所占比重19.5319.9921.3025.7325.8324.4225.80图3.1杭州市固定资产投资与房地产投资变化图因2019年房地产的开发资源是逐渐提升的，2019年杭州的房地产业务资金达到了1560亿元，2020年从1月到9月为止是1713亿元，年均增长率为8.0%。但是，杭州房地产生产队伍良莠不齐，投资主体的资本实力、管理水平也不等，随着杭州房地产市场的调控，房地产开发公司的融资来源结构发生了巨大的变化，国内贷款所占份额持续下降，自筹资金所占份额持续上升。2021年房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主2021杭州房地产开发资金中国内存款41%，运用外资接近零，其他资金4%，自筹资金55%的大额。国内贷款又细分成银行贷款与非银行贷款两大类，股本是自筹资金中的主体，其他资金里包含存款和抵押。可以看得出来国内银行贷款占32%，可公司自筹资金里还有一些是源自银行贷款的，加上这一部分，国内贷款的比例还是较重的，杭州的房地产金融制度滞后于房地产领域是造成这种现象的根本原因。由于杭州二级房地产金融市场仍处于探索中，现在的融资渠道也比较局限，资金的流动性较差，也难以分散一级市场的风险。（二）房地产金融风险较大1.信用风险银行等各类金融机构最容易感到面临的信用风险重点是公司信用风险,比如在银行土地储备抵押贷款中,因为国有企业自行开发运用土地的重要资金来源大部分都是向商业银行借贷,还款的很多时候主要目的是支付土地转入让出时的成本,除之之外,还有其他的各种因素也都会直接导致这些土地让出转让的市场价格发生变化,而且这些土地本身容易长期受到市场价格的影响波动,可见银行土地储备贷款极易面临受到征收违约金的风险。杭州的房地产贷款较高,如果土地贷款出现了问题,则对银行构成更大的风险。其次,个人住房贷款消费信贷也可能会违反规定,因为长期房贷的首次还款存续期限相对较长,如果在此期间同时借款人的实际收入,支出和整体财务状况发生变化,则杭州商业贷款银行很难及时确定长期借款人的长期住房还款承担能力,对长期借款人的信贷后续情况调查也比较困难,根据目前国际惯例,个人住房消费贷款率的长期违约金比率在银行发放住房贷款后的3至8年内仍然会持续上升，但个人住房抵押贷款同样存在着一些风险——个人信用风险，它是借款人因失业，事故，死亡而不能按期偿还或不能偿还贷款的违约风险。究其原因有很多，其中最重要的原因之一就是个人住房抵押贷款期限通常很长，最长可达30年之久，30年偿还期借款人偿还能力发生变化的可能性不小，造成信用风险。到2021年末，中国国内商业银行不良贷款额为12744亿元，较2014年增长4318亿元，涨幅大于一半，不良贷款率也实现了1.67%，连续10个季度上升，这不得不引起警备。2.利率风险杭州目前大多数的个人房贷办理时限都需要是较长的,在《个人住房抵押贷款管理办法》里,规定在同一个时期里的个人抵押贷款利率会比其他贷款利率低,而且杭州的商业银行都把存款和贷款的分配作为其收入的来源,与此同时,利率风险已变为银行所面临的重要问题,存款利率提高,则商业银行会受到严重的利息损失。根据央行规定，利率降低时金融机构内长期存款资金利率不会随之变动，而按照存入时商定利率进行。如贷款利率降低，而长期存款利率未变、贷款收益减少、存在亏损风险、或者存贷款利率同方向变化而利率差减小等，均可产生效益风险。住宅贷款期限往均为20年30年，而其他房地产领域贷款期限较长，从长期来看利率变动越频繁、变动幅度越大，利率风险越大。（三）房地产金融产品创新不足因为房地产金融商品缺乏新颖的创意，在相应水平上妨碍了房地产金融的进步。在发达国家，他们开发了不同种类的贷款。在一级市场，资金的最后用户是购房者——房地产开发商，他们通过从金融机构借款并发行债券，股票来取得买房开发房地产的必要资金，这些钱是靠吸收居民储蓄，发行金融债券募集的。一级市场融资以住宅抵押贷款为主。抵押贷款在先进国家住房信贷中占据主导地位，抵押贷款数量巨大，为房地产消费及住房所有权的归属作出巨大贡献。美国有两种主要的抵押贷款类型：（1）根据是否投保，分为投保抵押贷款和普通抵押贷款。（2）根据抵押贷款的利率和还款方式，它可以分为：A、标准固定利率抵押贷款B、可变利率抵押贷款C和其他抵押贷款。原因是为了迎合房地产开发商和购房者他们贷款的不同需求,同时也是为了对应不同房地产公司和购买者购买的实际情况,而且组合型的贷款还降低了风险,不但加强了人性化的服务,而且也进一步推进了房地产金融的进步。先进国家的房地产金融能快速有效地发展,得益于发达国家不断地发展、创新金融工具。和发达国家相对比,杭州房地产金融工具大多数遵循了传统方法,杭州房地产金融市场融资方式简单，多元化规范化工具制度尚未形成。房地产融资有直接融资与间接融资两种方式。直接融资重点是公司在资本市场上发行股票、债券等取得融资，间接融资则是公司利用银行信贷等取得融资。另外还有其他融资方式如投资信托基金和海外融资等。这样的产品占比达到了近30%。在这方面的创新较少,缺乏金融工具创新的意识,这些现象反映出杭州要增强房地产金融的服务水平和风险防范的观念水平，在发展中降低与先进国家的距离。六、房地产金融问题的解决对策（一）逐步建立健全和加快完善房地产市场金融体系作为发展房地产金融的先决条件，构建健全、多层次的房地产金融制度是十分重要的。成熟的房地产市场金融机构管理体系主要分为有三大组成部分:专业房地产市场金融机构,专业房地产市场金融机构以及能够提供专业融资的其他金融机构。所以杭州当然可以充分借鉴国外在的成功经验，要不断加快培育发展一些专业的房地产市场金融机构,同时也一定要积极鼓励非专业的房地产市场金融机构和能够提供专业融资的其他金融机构的融合发展,慢慢的我们建立了一起房地产领域更加成熟的金融部门管理制度。房地产市场金融制度越健全和越加完善,不仅有利于房地产贷款来源的多样化,而且房地产金融市场发展将变得更具有竞争性和高效性的。（二）合理规避房地产金融风险1.降低银行的信用风险如果不尽快采取办法解决房地产金融活动中的风险,房地产金融活动会继续受到影响,在当前情况下,适当的宏观调控将有助于防止房地产金融风险。政府部门可征求行业领导者的意见,制定相关的行业政策,并为推动发展的项目提供适当的优惠政策。有关部门要加强对金融业的监督,严格审查和批准程序,监督高风险贷款的发放,不允许对不符合要求标准并违反规定的开发商和购房者批准,用以上措施来防止房地产金融活动中的发生的信用风险和操作风险。2.降低银行的利率风险强化房地产开发贷款总量及占比管控控制，房地产开发贷款占个人房贷比重控制在恰当范围之内，禁止流动资金贷款流入房地产领域，严格管控高档写字楼和酒店性质贷款，适用于高收入人群所购高档住宅和写字楼及公寓，贷款利率适当浮动，并将广大人民群众大量需求的经济适用房实行利率下浮的办法，以促使开发商开发出适销对路，物美价廉的中低档房屋。从严控制高档写字楼及酒店性质贷款，强化专项管理，强化市场供求分析研究及项目评估，防止高档商业设施积压闲置。严把地产信贷业务关，规避炒买炒卖地圈地炒作。强化房地产开发公司资质、力量、自有资金占比、建设项目合法性和合规性等方面的审核，严禁向不具备授信条件的房地产公司放贷。在杭州,商业银行在利率方面有着较大的独立自主权,所以我们可以从房地产不同的性质,在融资的前提要求和融资的成本上实行差异化的房地产住房贷款抵押政策。比如说对待不同项目申请的贷款提供不同的利率,如建设项目较优的申请贷款时,向其提供较好的利率;对建设项目一般的提供一般的利率,而且要求房地产企业要加强这方面的管理,制定规范的政策,促进房地产金融市场向更稳健的方向发展。（三）促进房地产金融创新产品的多元化发展针对当前杭州房地产商业金融目前的实际发展形势现状,我们提出要继续加快开发创新住房金融工具的应用步伐,发展丰富多样化的住房金融服务产品,根据不同消费者的多样消费要求,划分为几种细分市场,根据这些细分市场形成层次化的金融产品系统。由于杭州的投资渠道有限,仅仅是靠政府出台的政策无法从源头上解决问题。可以根据中国消费者不同的信托风险投资偏好,发展不同的信托金融投资产品,如中国大力发展房地产行业信托投资债券基金(reits)、住房抵押支持证券(MBS)等,还要鼓励民间资本乐意加入到房地产活动中,为房地产开发提供有效的资金。这样才能合理分配资源,提高效率,使房地产金融与房地产市场发展迈向更光明的明天。结论无论是房地产市场也或房地产金融市场，两者对于我国的经济发展都起到了不可替代的作用。近几年来，房价不断飙升，导致我国的空房数量也在不断的增加，导致我国房地产金融市场在今后的发展中将会面临着巨大的风险。因此无论对于哪一种房地产金融市场的问题，我们都应该乐观面对，积极找出解决办法。各大房地产部门也要相互了解，改变原本单一的融资思路，寻求多元化发展。国家也要完善各项法律法规，以增强房地产领域的经济调控，公司与国家一起为该领域金融市场的良好发展奠定扎实的基础。众所周知,杭州的房地产金融市场还在发展的道路上,,一级市场目前的状态是工具单一、利率固定,二级市场的发展仍在探索中。虽然目前杭州房地产融资金融服务产品仍然存在许多种类相对较