2025土地估价师《土地估价理论与方法》真题下载

2025土地估价师《土地估价理论与方法》真题下载考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据地租理论，土地使用者愿意支付的地租主要取决于（）。A.土地的绝对价值B.土地的边际产出C.土地的平均产出D.土地的供求关系2.土地估价中最有效使用原则的核心是（）。A.依法利用土地B.土地利用达到最高收益C.土地用途不受限制D.土地开发强度最大3.在土地估价中，将估价对象与类似地块在交易情况、市场状况、区域因素和个别因素等方面进行比较修正，以求取估价对象价值的方法是（）。A.收益法B.市场法C.成本法D.剩余法4.某土地估价师在运用市场法评估某商业用地价值时，选取了三个可比案例，经交易情况、市场状况、区域因素和个别因素修正后，三个可比案例的比准价格分别为9000元/平方米、9200元/平方米、9100元/平方米，若采用简单算术平均法确定最终评估价值，则该商业用地单位面积的价值为（）元/平方米。A.9000B.9100C.9200D.91335.成本法主要适用于评估（）的土地价值。A.新开发建设的住宅用地B.已投入大量资金的工业用地C.具有收益性的商业用地D.交易活跃的住宅用地6.在运用剩余法评估土地价值时，需要预测的主要成本费用不包括（）。A.土地取得成本B.开发建设成本C.利息D.土地增值收益7.基准地价修正法实质上是一种（）。A.收益法B.市场法C.成本法D.剩余法8.土地估价中，影响地价的经济因素不包括（）。A.交通条件B.人口密度C.政府政策D.土壤肥力9.在土地估价程序中，确定土地估价结果的关键环节是（）。A.收集资料B.分析影响因素C.选择估价方法D.加权平均或比较审核10.土地估价师在进行地价评估时，应遵循的职业道德规范不包括（）。A.公正客观B.诚实守信C.自我宣传D.维护委托人合法权益11.所谓“合法原则”在土地估价中的含义是（）。A.估价结果必须符合市场规律B.估价对象必须为合法建筑物C.土地估价必须基于合法的土地权利和用途D.估价过程必须符合行业规范12.在土地估价中，还原利率通常根据（）来确定。A.土地市场价格B.国库券利率C.安全利率加上风险调整值D.通货膨胀率13.某宗土地的收益率为8%，社会平均收益率为10%，土地风险系数为2%，则该宗土地的还原利率为（）。A.8%B.10%C.12%D.14%14.市场法中的交易情况修正主要是为了消除（）对可比案例成交价格的影响。A.市场供求状况B.交易时间差异C.个别交易因素D.区域因素15.剩余法评估土地价值的关键在于确定（）。A.土地总价B.开发产品总价C.开发成本D.最佳开发利用方式16.土地估价中的区域因素通常包括（）等。A.宗地面积B.容积率C.交通条件D.土地形状17.土地估价师在进行现场调查时，主要目的是（）。A.查看估价对象的外观B.核实估价对象的权属状况C.了解估价对象周边环境D.收集估价所需的各种信息18.土地估价报告应要素齐全、数据准确、逻辑清晰、结论合理，这体现了土地估价的（）原则。A.科学性B.独立性C.公正性D.客观性19.在土地估价中，对土地价格进行时间修正主要是考虑（）的影响。A.土地增值B.通货膨胀C.土地贬值D.利率变化20.下列不属于土地估价结果确定方法的是（）。A.简单算术平均法B.加权平均法C.市场比较法D.剩余法二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）21.土地估价的基本原则包括（）。A.合法原则B.最有效使用原则C.谨慎原则D.供需原则E.最高最佳使用原则22.收益法适用于评估下列哪些类型土地的价值（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.公益事业用地E.租赁用地23.市场法中的可比案例选择应满足的基本条件有（）。A.地点相近B.时间相近C.用途相同或相似D.交易类型相同E.规模相近24.成本法通常需要考虑的费用包括（）。A.土地取得成本B.开发建设成本C.利息D.销售费用E.管理费用25.剩余法评估土地价值需要估算的参数包括（）。A.土地总价B.开发产品总价C.开发成本D.利息E.销售费用26.土地估价中，影响地价的区域因素通常包括（）。A.交通条件B.基础设施状况C.环境质量D.宗地面积E.人口密度27.土地估价师在进行地价评估时，应收集的资料主要包括（）。A.估价对象的法律文件B.周边地块的交易价格C.区域经济发展状况D.估价对象自身的状况E.土地管理相关政策28.土地估价报告的主要内容包括（）。A.估价对象描述B.估价目的C.估价方法D.估价结果E.估价师声明29.土地估价中的风险因素主要包括（）。A.市场风险B.政策风险C.自然风险D.经营风险E.法律风险30.下列关于土地估价的说法中，正确的有（）。A.土地估价是一种专业评估活动B.土地估价的结果是唯一确定的C.土地估价需要遵循一定的程序和方法D.土地估价的结果可以为土地交易提供参考E.土地估价的结果可以用于土地税收评估三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）31.土地估价师可以根据委托人的要求，随意确定土地的最佳利用方式。（）32.市场法是运用得最广泛、最常用的土地估价方法之一。（）33.成本法评估出的土地价值通常是最高价值。（）34.土地估价中的区域因素和个别因素都是影响地价的因素，但两者没有区别。（）35.基准地价是政府定期公布的某一区域内土地的平均价格。（）36.土地估价师在估价过程中必须保持独立性，不得受任何外部因素的影响。（）37.土地估价报告只需要提交给委托人即可。（）38.土地估价中的还原利率是无风险的利率。（）39.土地估价师在进行估价时，只需要考虑估价对象的自身状况。（）40.土地估价是一种静态评估，不考虑土地价值的未来变化。（）四、计算题（请根据题目要求，列出计算步骤，得出计算结果。每题10分，共20分）41.某宗住宅用地，预计开发建设期为3年，建成后可出租经营，预计出租期为30年。该宗土地取得成本为8000元/平方米，开发建设成本为3000元/平方米，年运营费用为年租金的30%，假设年租金按揭后净收益为1000元/平方米，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为10%，请运用剩余法估算该宗土地在开发建设期结束时的价值。42.某土地估价师选取了三个可比案例，其成交价格分别为8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米。经交易情况修正后的价格分别为7800元/平方米、8600元/平方米、8800元/平方米。经市场状况修正后的价格分别为7600元/平方米、8400元/平方米、8600元/平方米。经区域因素修正后的价格分别为7500元/平方米、8300元/平方米、8500元/平方米。经个别因素修正后的价格分别为7400元/平方米、8200元/平方米、8400元/平方米。请运用简单算术平均法确定该宗土地的单位面积价值。五、综合分析题（请根据题目要求，进行分析，并得出结论。每题25分，共50分）43.某市拟对市中心一宗商业用地进行拆迁补偿，委托某土地估价机构进行地价评估。估价对象为一块面积为5000平方米的矩形地块，用途为商业用地，容积率为5，土地使用权年限为40年，已使用10年。估价机构收集了以下资料：（1）该地块所在区域最近三年的平均地价水平逐年上升，年均增长率为8%。（2）该地块周边有两条主干道，交通十分便利。（3）该地块所在区域商业氛围浓厚，人流量大。（4）该地块本身建筑质量较好，但存在一定的安全隐患，需要进行改造。（5）估价机构选取了三个可比案例，经修正后的价格分别为12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米。请分析上述资料，并运用市场法评估该宗土地在拆迁补偿时的价值。44.某开发商拥有一块面积为10000平方米的土地，计划进行房地产开发。该地块位于城市边缘，交通条件一般，但未来发展潜力较大。开发商委托某土地估价机构进行地价评估，目的是为项目融资提供依据。估价机构收集了以下资料：（1）该地块所在区域规划用途为住宅用地，容积率上限为3。（2）该地块取得成本为2000元/平方米。（3）根据市场调查，同类住宅开发项目的开发建设成本为4000元/平方米，年运营费用为年租金的25%。（4）预计开发建设期为2年，建成后可出租经营，预计出租期为20年。（5）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为10%，安全利率为4%，风险调整值为2%。请分析上述资料，并运用剩余法评估该宗土地在当前条件下的最大价值。---试卷答案一、单项选择题1.B2.B3.B4.B5.B6.D7.B8.D9.D10.C11.C12.C13.D14.C15.D16.C17.D18.A19.B20.C二、多项选择题21.ABCE22.ABCE23.ABCD24.ABCDE25.BCD26.ABCE27.ABCDE28.ABCD29.ABCDE30.ACD三、判断题31.×32.√33.×34.×35.√36.√37.×38.×39.×40.×四、计算题41.计算步骤：（1）计算开发完成后的年净收益：1000元/平方米×(1-30%)=700元/平方米（2）计算建筑物现值：3000元/平方米÷(1+10%)^3=2253.87元/平方米（3）计算土地总价：[700元/平方米÷(6%+10%)]×(1-1÷(1+6%)^30)+2253.87元/平方米=9607.69元/平方米（4）计算土地现值：9607.69元/平方米÷(1+6%)^3=8307.55元/平方米结果：该宗土地在开发建设期结束时的价值为8307.55元/平方米。解析思路：运用剩余法，先计算开发完成后的土地价值，再扣除建筑物价值，得到土地总价，最后折现得到土地现值。42.计算步骤：（1）计算各修正后价格的加权平均值：(7800元/平方米×1+8600元/平方米×1+8800元/平方米×1)÷3=8400元/平方米结果：该宗土地的单位面积价值为8400元/平方米。解析思路：运用简单算术平均法，将三个可比案例经修正后的价格相加，再除以案例数量，得到评估价值。五、综合分析题43.分析：（1）根据资料，该地块所在区域平均地价水平逐年上升，年均增长率为8%，说明区域市场环境良好，地价上涨潜力较大。（2）该地块周边有两条主干道，交通十分便利，属于有利因素，应予以考虑。（3）该地块所在区域商业氛围浓厚，人流量大，有利于商业经营，也是有利因素。（4）该地块本身建筑质量较好，但存在一定的安全隐患，需要进行改造，这会降低其价值，应予以扣除。（5）选取的三个可比案例经修正后的价格分别为12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米，价格水平较高，说明该地块价值较高。结论：综合考虑以上因素，该宗土地在拆迁补偿时的价值应高于三个可比案例经修正后的平均价格，可取13000元/平方米作为评估价值。解析思路：根据市场法，结合提供的资料分析估价对象的优势和劣势，并参考可比案例修正后的价格，综合判断评估价值。44.分析：（1）根据资料，该地块所在区域规划用途为住宅用地，容积率上限为3，这是进行价值评估的重要依据。（2）该地块取得成本为2000元/平方米，开发建设成本为4000元/平方米，这是进行剩余法估算的基础数据。（3）根据市场调查，同类住宅开发项目的开发建设成本为4000元/