海南广场物业中心服务方案

目录

第一章企业简介

第二章亿嘉广场物业服务的整体设想

第一节新海物业的服务优势

第二节项目调研

第三节管理目的一构建“文化小区”

第四节“亿嘉广场”管理模式

第三章拟采用的管理措施

第一节管理方式错误味定义书签。

第二节实现管理目的的确保措施错

第三节工作人员的培训错

第四节管理人员的I管理错

第四章各项专业管理工作方案

第一节治安管理措施错

第二节消防安全管理措施错

第三节交通车辆管理措施错

第四节房屋管理措施错

第五节设施设备管理措施错

第六节保洁卫生管理措施错

第七节小区综合服务错

第八节档案管理错

第九节信息反馈错

第五章紧急应急预案

第一节房屋安全管理应急工作预案

第二节突发停电应急预案

第三节雨、污水管阻塞应急预案

第四节电梯应急预案

第六章物资装备及财务预算

第七章管理目的和承诺

第八章结束语

企业简介

我企业是一家经过1509001:2023质量认证、拥有完善日勺管理机制、深受广大业户

信赖的国家一级物业管理资质企业。目前，我企业下辖分企业9家、全资子企业3家。

系中国物业管理协会理事单位、海南省物业管理协会付会长单位。

我企业自1992年成立以来，弘扬“主动、周到、温馨、友好”的服务理念，发明

了具有良好口碑H勺“新海管理模式”，成为国内物业管理行业H勺创新型企业。我企业服

务日勺众多物业项目分别被国家行政主管部门评为“省优异物业管理不范小区”、“优异物

业管理示范大厦”、“全国工业旅游示范点”、“卫生达标单位”、“治安达标单位”、“绿化

达标单位”等荣誉称号，

为应对日益剧烈的市场竞争，做强新海，企业于2023年开始实施异地“二次创业”

拓展战略，其中在海南、广西先后注册成立了“柳州分企业”、“南宁分企业”、“桂林分

企业”、“玉林分企业”、“北海分企业”、“海口分企业”、“广柳企业”、“三亚分企业”

等9家分支机构。陆续成功接管了玉林市华商国际•香港城、悉尼城、玫瑰花园、岭南

都会、南宁卷烟厂、柳州卷烟厂、燕京桂林漓泉陋酒厂、广西花红药业、玉林制药厂、

中国建行玉林分行、玉林金龙PS版南方生产基地、柳州市人大办公楼、柳州市高级中

学、柳州市第十二中学、柳州市肿瘤医院、柳州市每天乐制药厂、北航北海学院、海南

省第一劳教所、蓝岛康城、祥阁深蓝湾、海晟瑞景等10多种大型优质物业项目，近期

正在洽谈位于文昌市政府旁亿嘉广场项目。

截止2023年12月，我企业服务H勺物业总面积已突破400万平方米，形成一支具有•

丰富物业管理经验和先进物业管理理念日勺专业化管理团队，实现从单纯住宅小区管理

向企事业办公大楼、各类大型工业园区、学校、医院、写字楼等物业类型扩展的跨越式

发展c

亿嘉广场物业服务日勺整体设想

第一节新海物业日勺服务优势

新海物业从事专业化物业管理历经23年，积累了丰富日勺管理经验，形成了先进时

服务理念，培养了一大批专业化物业管理人才，对做好“亿嘉广场”物业前期服务工作

具有多方面优势：

一、基础管理规范优势：新海物业对住宅区管理已形成一整套规范运作模式，主要

体目前现场管理与职能部门的指导监督的有机结合，实施管理处主任负责制与专业技

能相统一的管理模式。详细操作由管理处主任负责下的对涉及常规管理八项内容（治安、

消防、交通车辆、房屋管理、园林绿化、环境卫生、机电设备设施、小区文化建设与综

合服务）和内部管理的统一指挥，由各职能部门提供培训、技术、资源援助和指导，并

由企业客户服务中心（调度总台）进行客户服务的监督，从而形成规范化管理的运作模

式。

二、服务精细化优势：海南新海物业综合管理有限企业根据物业服务1509001:2023

质量体系，并在此基础上将各项常规管理服务工作，按照区域实际情况和需求制定精

细化服务作业原则，经过实践不间断进行完善，最终形成该区域的服务作业原则以衡

量区域的管理服务质量。涉及《治安秩序管理服务质量原则化》、《机电工程维修服务质

量原则化》、《环境卫生服务质量原则化》、《绿化养护服务质量原则化》等，目前已经过

利用在住宅小区、工业园区、办公楼、商场写字楼等物业项目，得到委托方和业主的认

可。我们将在此基础上，引进并修改后应用于“亿嘉广场”物业项目的管理中，以此提

升整体的管理服务质量。

三、管理服务经验优势：新海物业对各类型住宅区的管理,

尤其是高层商住区的服务具有丰富的实际经验，目前管理

的小区项目涉及：海口香榭丽花园（海甸岛和平大道）、海

口京海花园（海甸岛人民大道）、海南省民航管理局职员宿

舍（海口市西沙路）、海口蓝岛康城（海甸岛和平大道）等。

尤其是我司在海南的几种项目如京海花园、蓝岛康城、祥

阁深蓝湾和目前正在跟踪拓展的天海紫贝等与“亿嘉广场”

同属高层商住区，其服务方式相近；我们将以此进行资源

整合，并结合“亿嘉广场”的实际情况，有针对性地加以

借鉴，形成“亿嘉广场”自己的管理模式。

四、综合服务优势：假如成功接管“亿嘉广场”，我司则

将下设秩序、房管、机电、环境、小区文化及综合服务等

部门，并全方位地提供多种家政尤其服务项目，为小区业

主解除一切后顾之忧O

综上所述，新海物业对“亿嘉广场”实施专业化服务，有

着无与伦比的巨大优势，如有幸得到青睐，我们将以此为

契机，经过对专业技术及既有优势的有机整合，以形成

“亿嘉广场”独特的管理服务模式，从而确保服务质量日勺

全方面达标，实现目的I管理质量原则。

第二节项目调研

建设中的“亿嘉广场”位于海南省文昌文城乡文中路10号，是文昌市大型商业中心,

是文城乡的标志性建筑无之一，如此优越的配套条件，显赫口勺地理位置，必然造就亿

嘉广场在文昌市地王之地的发展潜力和城市人居名片H勺地标性价值。

该项目是凯嘉实业有限企业要点开发和建设日勺楼盘。“亿嘉广场”总占地面积为

3639.97平方米，总建筑面积为22671平方米，绿化面积达70览一至三层日勺商铺裙楼、

五层以上为住宅和大面积的空中花园所构成，电梯9台（4台住宅客梯和5台商业扶梯）,

有车位近100个。小区一卡通智能系统和楼宇全部采用对讲系统，停车智能叱系统，目

前是文昌区域集“低密度、高绿化率”于一体的高尚人文住宅小区。

•为使后来的管理服务工作愈加贴近“亿嘉广场”H勺实际情况，我们多次赴现场

调研，了解日勺基本情况如下：

•“亿嘉广场”作为凯嘉实业有限企业开发建设的要点工程，将来物业服务工作

必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。

•据我企业的研究分析，将来的业主以本地白领阶层创业者、企事业单位领导及

来文城度假休闲阶层的岛外人群为主。

让我们共同关注一下入住人群的特点：

“亿嘉广场”将来的业主多为就近的白领阶层、岛外休闲

度假养老人员以及具有高学历的文城乡企事业单位领导，

素质相对较高，对物业服务日勺期望值也较高，其特殊的（人

员构造必将为住宅区带来更清新的I时代气息、衍生更当代

的居住理念，所以要求物业服务企业实现管理方式和管理

手段的当代化。“亿嘉广场”业主基本属于中高收入的显贵

阶层，物业服务企业所提供的服务产品也应是星级原则，

参照中国物业管理协会印发二级服务原则。

第三节管理目日勺一一构建“文化小区”

根据我司的调研成果显示：“亿嘉广场”应是“当代新贵人”的居所，“当代新贵

人”重情、讲理、遵法.开展物业服务工作，就必须高度注重他们的文化需求、服务需

求及主动参加小区建设的愿望。

我们提出构建“文化小区”的人居理想模式，强调由物业业服务上升到文化管理,

实现老式家居理念与当代生活方式高度融和日勺“文化小区”的管理目日勺。文化管理涉及

两个层面，一是经过多种交流形式增进物业服务人与小区组员以及小区组员之间日勺正

常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的老式小区概念得以理性回归，并激发小区组员共

同参加建设小区人文环境的主动性。二是经过多种宣传形式培养小区组员集体主义观念,

进而进一步到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，

以降低管理难度，提升管理效果。我司的服务设想是：

一、提倡“全员参加”的管理文化

在服务中心内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提

倡“人过地净，全员保洁”；安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”，以多层面日勺

共同参加和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在小区内，我们推崇“为业主节省每一分，

让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心小区公益事业

的小区组员组织起来，参加小区日勺安全管理和小区文化建设。另外，我们还将借鉴业内

的成功经验，实施“服务报告制度”，每季度如实向业主报告物业综合服务费的收支使

用情况，以及治安秩序、保洁、绿化、小区文化等各专题工作的运作情况，真正做到尊

重业主权益。

二、推广“平等互动”的服务文化

服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最主要的规范:服

务连着业主和物业服务人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之

上的正当契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重本身的工作：产生服务热情，自觉尝试去寻找满

足业主期望日勺恰当措施，提供发自内心日勺“微笑服务”。业主在享有服务的同步提出改

善意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦日勺心境，服务水准在平等互动的基础上得

以提升。

三、营建“和睦亲善”的小区文化

小区文化是物业服务者与小区组员共同发明日勺、具有小区特色的精神财富和物质形

态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化气

氛，以取代小区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为

纽带，建立崭新H勺小区公共秩序。

我们将围绕“爱国主义、环境保护、小区科普、全民健身、小区公益、尊老爱幼、

物管宣传教育、健康家居”等八大主题来组织、筹划小区活动，努力把“亿嘉广场”创

建为“精神家园”。

四、塑造“亲和人文”的环境文化

当代信息时代的到来，业主愈加关注小区内口勺人文环境。物业服务者与业主一起参

加环境文化向建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然口勺居住需要。在环境文化气

氛营造上，我们将导入一套结合当代与老式、符合建筑设计特色H勺形象辨认系统，提升

档次：提供高品质的园艺维护，保持绿化H勺良好长势以承续设计理念：以多种形式组

织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，

营造厚重的人文气息，建立人与环境友好共融的“文化小区二

五、开发“人性化”的服务文化

现阶段日勺物业服务不但限于物业的常规管理服务，而是更

注重于物业的延伸服务。作为亿嘉广场的“管家”，为了

给一种安全的居住保障，我司将与保险企业合作，为小区

内业主提供家庭财产险业务日勺服务；针对亿嘉广场将来居

住人群的性质，我司将提供管家式副服务，为“侯鸟”式

业主定时提供开门通风、打扫服务，同步与汽车租赁企业

合作，为岛外居住人群建立汽车租赁接送服务等，以新奇

的服务于亿嘉广场的业主。

第四节“亿嘉广场”管理模式

我们确立“亿嘉广场”日勺管理模式是：

・紧密围绕“质量、成本双否决”的运作关键；提供“优质优价”的服务产品。

・提倡“以客户为中心”的流程管理思想；建立以流程为基石的客户需求价值链。

・致力于与业主建立平等的当代契约关系；推广“平等互动”的服务文化。

在拟定管理模式的基础上，针对“亿嘉广场”的特色及实际情况，我们进一步提出

了全方位物业管理的基本思绪。

我们的管理思绪是：

・强调成本控制意识和成本管理程序

・强调管理团队的有效运作和服务流程的连续改善

・强调公众服务的规范化与特约服务的个性化

・致力于共用设施、设备的连续改善和功能提升

•致力于培养员工的专业素质以及小区全员的参加意识

・致力于文化功能的提升，塑造符合当代文明的人居理想环境

拟采用日勺管理措施

第一节管理方式

一、项目委托管理方式

凯嘉实业有限企业根据《物业管理条例》及双方约定的管理事项，以契约形式全权

委托海南新海物业综合管理有限企业对亿嘉广场实施专业化物业管理活动。海南新海物

业综合管理有限企业在服务协议期内对委托方负责制定年度服务目的，在经济上实施

独立核实自负盈亏，实现契约双方社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

二、管理运作方式

第二节由海南新海物业综合管理有限企业输出服务人力

资源，对亿嘉广场开展物业服务活动，并高度注重物业服

务日勺专业化，充分利用本身在制度、人力、设备、经营、

财务等方面的专业优势和当代化的服务手段，为服务工作

提供专业保障，经过总体协调与管理，最终实现管理目

日勺。

第三节我司拟在亿嘉广场设置物业管理处，全方面负责

委托管理项目H勺日常管理运作，并根据双方约定的服务内

容和管理目的，对治安秩序维护、消防控制、交通车辆指

挥及停放、设施设备管理、清洁保洁作业服务、房屋管理、

小区文化建设与综合便民服务等内容制定相应内部规章和

作业流程、管理原则。日常业务上受海南新海物业综合管

理有限企业领导。

第四节实现管理目的的确保措施

一、管理体制和人员配置

1.管理架构

我企业拟成立亿嘉广场物业管理处，全方面负责小区口勺日常管理运作，纵向关系

与内部管理机构分别见困示。

小区业主物业管理处辖区派出所

综

房合

事

管务

小

综

环

交

房

境

.合

区

机

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屋

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化

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务

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辆

理

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务

2.人员H勺配置

亿嘉广场物业岗位编制/人备注

服务整体方案

拟定后，服务

团队口勺人员配

置和素质就成

了服务好物业

日勺决定性原

因。新海企业

总部拟挑选安

排具有丰富经

验和业务能力

强的业务骨干

担任亿嘉广场

物业管理处主

任，并按企业

IS09001:2023

质量原则和亿

嘉广场业主所

要求管理的内

容、范围、广

度和深度科学

合理设置机构

和人员，力求

实现物业服务

指标日勺承诺和

我企业制定日勺

服务目的,本

着“精干、高

效、以岗定人”

口勺原则拟定人

员编制。我们

将在亿嘉广场

物业管理处配

置如下管理人

员：

序号

1管理处主任1负责全方面的日常管理工作

2水电工2负五•机电维修管理工作

3秩序员10负员办公楼以及宿舍区的治安防范工作

4保洁员5负责办公区、宿舍区的保洁

5绿化工1负责空中花园绿化养护工作

小计19

3.骨干人员的职责现具有条件（拟招聘条件）备注

素质要求

岗位

男，3岁如下，大专文化，具2年以

上物业管理经验，协调管理能力强，

管理处全方面负责亿嘉广场口勺物业管

熟悉IS09001:2023质量认证体系，

主任理工作。

有物业管理人员从业资格证书。

负责小区治安秩序、车辆交通、熟悉治安防盗报警系统利用及日常管

秩序员

车场管理工作、消防应急处理。理服务操作

绿化工负责技术指导及培训工作。熟悉保洁作业体系、绿化作业体系。

熟悉多项清洁作业操作使用，具有2

保洁员负责常规保洁、公共防疫操作。年以上有关物业保洁经验。

水电工负责设备运营及设施维护管理。具有3年以上水电设备管理经验

二、管理处组织管理要求

1、负责对亿嘉广场实施各类专题管理活动，业务方面接受海南新海物业综合管理

有限企业总体指导和监督。

2、落实执行协议条款及企业总部制定的IS02001:2023物业服务质量体系原则，按

PDCA循环要求实施日常服务。

3、完毕与企业总部签订日勺年度服务目的和经济指标。

4、合理调配人员，保持各岗位日勺分工与协作。

5、负责拟定亿嘉广场多种管理项目的月工作计划。

6、接受凯嘉实业有限企业和企业总部的日常监督和检验。

第五节主动参加创建优异小区考核工作，提升服务水平。

第六节工作人员的培训

连续有效向员工培训是人力资源开发最主要的基础工作，是企'也保持竞争力的主

要手段。各岗位业务的大多数管理障碍，能够经过有效培训加以改善。基层员工在某些

工作上的不足，尤其是服务观念上的差距，也能够经过培训得到处理员工培训是企业

管理升级的主要环节。

新海物业一贯高度注重员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周

密的员工培训、考核计划，详细做法如下:

一、培训体系

岗

组

位

织

应

〉实

用

施

二、培训体系描述

1.落实员工培训原则，坚持培训体系不漏项，切实达成培训效果;

2.在管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作;

3.经过培训制度和运营机制确实定，使员工培训成为管理中心整个工作日勺必备环

节，防止流于形式；

4、注重课程开发教材选定，处理培训深度和特色问题；

5.加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个单薄环节。

三、培训原则

因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。

四、培训目的

品德优良、观念到位、胜任岗位。

五、培训内容

1.观念培训（针对管理管理中心全体员工）

服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及

新海企业文化。

2.管理培训（针对各级骨干）

员工鼓励、客户沟通技巧、法律法规、成本核实、计算机应用、质量体系、环境美

学、突发事件处理、管理理论。

3.岗位技术培训（针对操作层）

基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动

化管理、消防及治安管理、房地产基础。

4.基础培训（针对新入职员工）

行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业

管理目日勺等。

5.年度培训计划

新海物业企业拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用

集中、封闭、强化培训，要点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为

入驻后培训，采用定时、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业

绩评估，巩固培训效果，

亿嘉广场物业管理处对员工培训年度课时要求为：人均受训130课时以上，秩序员

受训260课时以上。

6.年度培训计

划培训内容培训对象培训方式课时

培训类别

管辖物业基本情况、管理要点新员工讲课4

企业概况、理念、组织机构新员工讲座4

管理制度及行为规范新员工讲课4

岗位职责全体员工自学4

基础培训现场勘察有关人员研讨32

服务观念及沟通技巧新员工讲课、示范4

物业管理法规及条例新员工讲课、自学10

突发事件处理新员工讲课、示范4

消防治安教育新员工录像3

1S09001:2023质量管理体系全体员工外培、讲课10

物业管理概论全体员工讲课30

管理费收支核实管理人员研讨3

系统培训成本控制全体员工讲座4

计算机应用全体员工讲课、实操20

应急事件处理全体员工讲课10

秩序员专业技能秩序员讲课、演练6

6.年度培训计

划培训内容培训对象培训方式课时

培训类别

消防设备、设施管理有关人员讲课10

资质培训物业管理岗位培训（取得证书）管理人员外送培训20

六、培训方式

第七节七、培训效果:

第八节经过业务考核和业绩评估检验培训效果，培训前

安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培

训效果，培训后经过结业考核确保胜任岗位，并对员工工

作业绩进行跟踪评估。

第九节管理人员的管理

严格要求，规范管理，选好人，哺育合格管理人才

二、把好招聘人员关，选择热爱物业服务、重事业、能吃苦欧I人员，不符合行业

要求或基本素质不够H勺，坚决不予录取。在企业里，经营和管理骨干是人才,

为推动企'也整体运作而在平凡的岗位上踏实工作的员工也是人才。物业服务

者首先要管好人，其次才干理好事；做事先做人，正人先正已。重学历而不

惟学历，德才兼备要首先重德。提倡敬业、服务创新H勺企业精神，对员工的

行为规范、仪表仪容在《员工手册》中做出了明确的要求，并经过量化考核

措施，不断强调员工日勺进取心、发明性，注重主动协调和主动主动投入欧I工

作态度。

竞争上岗，优胜劣汰，用好人，鼓励人

三、员工队伍综合素质中最主要向是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、

创新性管理等尤为主要。物业服务行业，只有不断学习，大胆创新，才干争

取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参加，因而我们在量化

管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参加，群策群力,

实现各项管理目日勺。

四、在企业内部坚持各级领导岗位公开招聘，竞争上岗，并实施年度聘任制，

形成职位能上能下、待遇能高能低日勺用人机制，盘活人力资源。经过综合考

核，实施员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，

以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

以企业文化感召人，留住人

由企业价值观、经营服务理念和企业发展目的构成的新海企业文

化是企业主要的无形资产。我们塑造和提倡这种文化，目的就是

要使广大员工在价值观念、关键理念和目的追求上形成共识，调

动员工队伍的主动性，形成团队合力。我们坚持定时征询广大员

工对企业发展的意见和提议，高度注重员工提出的J合理化提议，

及时改善工作中的不足。十六年来，我企业凝聚了一批热爱物业

服务、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢

志不渝，为新海的发展做出了主要贡献。

各项专业管理工作方案

第一节治安管理措施

一、亿嘉广场目前正在销售阶段，在物业服务行业属于前期服务阶段，工程施

工、业主装修将人流量大，人员复杂将是本项目前期治安要点管理之一，我

司拟对亿嘉广场的治安防范和各方面管理措施如下：

安全秩序工作专题管理内容：

物业安全秩序管理的主要内容涉及治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理:

（一）治安管理范围：

1.对物业区域内日勺人员及在区内行为按制度进行规范和控制。

2.对防护区域内设施及物品日勺安全进行巡视、检验。

3、对防护区域内的环境及秩序进行维护，保持正常的生活秩序。

（二）消防安全管理范围：

1.预防和控制火灾欧I发生。

2.消防安全知识的宣传。

3.消防设施设备的监控、维护、检验。

4.消防救护及应急措施。

5.台风及内涝水浸的防范措施。

（三）、车辆及道路交通管理范围

1.车辆出入、行驶及停放的管理。

2.车辆安全防范管理-

3.交通秩序的J维护和管理。

4.小区重大活动的交通车辆管理。

二、安全管理“五落实”原则

安全管理的指导思想是：建立健全完备的组织机构，尽量利用先进H勺设备、设施,

选派具有责任心日勺专业人才，坚决落实“预防为主”的原则，全力以赴地作好预防工作,

最大可能地杜绝或降低安全事故日勺发生。同步要做好安全应急预案，对于万一出现欧I安

全事故，要根据详细情况，统一指挥、统一组织，并采用一切有效的手段和措施，进行

处理，力求将事故控制在萌芽状态或最低程度降低损失。

（一）思想落实

即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上注重起物业的安全管理。物业企业将

大力进行安全的宣传教育，组织学习有关日勺法律法规，学习和借鉴先进经验，制定各

项安全制度、岗位责任制和操作规程。经过宣传和不断学习，使内部员工、业主（使用

人）、来访者共同注重安全，懂得要求和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管

理工作。

（二）组织落实

物业企业由主管领导挂帅，成立安全领导小组，负责安全管理工作，同步建立详细

日勺安全管理机构，负责详细领导、组织协调，建立有效日勺管理机制，时刻监控和掌握小

区内治安安全管理动态：维护小区正常的治安秩序。

（三）人员落实

物业企业的主要领导兼任安全小组组长，把安全管理工作提到日常的议事日程，选

派得力的干部出任管理处主任，配置高素质的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过专

业日勺齿位培训，具有较高的政治素质、体能素质、业务素质和职业道德。把安全管理工

作落到班组、落到岗位，

（四）制度落实

物业企业要根据国家日勺有关政策法规、要求和要求，结合亿嘉广场日勺特点和多方需

求，共同制定切实可行口勺安全管理制度和措施，并坚决落实实施。

（五）装备落实

配置专门的、当代化的安全管理设备设施，如自动警系统、监控系统以及其他安全

管理器材，对讲机通信系统、警棍、防暴物品等以增强安全管理的安全系数与效率。形

成人防、物防、技防日勺立体治安防范体系。

三、亿嘉广场治安管理措施

（一）安全管理运做流程

企业安全事务主管检验、登记

定岗值勤

交

企

业

发觉问题＞及时处理作好日志及

应急分队派

出

所

编

视情况由应急分队

紧急情况告知主

报警

或报辖区公安机关

皿统计

1、（二）确立治安要点一一加大对小区人流、物流、车流的有效监控：

2、人流控制一一对来访人员须经过门岗，与被访当事人通话后方可进入，并进

行访问登记和离去注销手续。对人员及物质采用办理出入证管理，对他们的活动范围进

行一定限制；经常配合派出所做好周围治安整改工作。

3、物流控制一一对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。对不符合进出小区

手续的物质、车辆不予以放行，并详细做值班统计。安全巡查员有责任和义务对物资的

出入进行礼貌盘查；全部的物资流动实施登记放行手续。

4、车流控制一一针对亿嘉广场的实际情况，合理规划小区车辆行驶路线，实现

人车分流、出入分流。

5、全方面防范实施“三岗”结合，即巡查岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，着

重安全防范点、线、面的配合与互动。

保安巡查“三速”推动，即徒步、单车、机动车三速巡查，统筹安排“三速”巡查

日勺时间，并利用智能巡更系统对“三速”巡查进行绩效监控；

机动增援进行“三级”调度，即实施迅速推动体系。第一梯队的迅速分队装备电动

巡查车，随时听候调遣：在报警4分钟内赶到现场；第二梯队时迅速增援分队在紧急情

况下随时召集，对第一梯队及时增援；在确实需要紧急增援的情况下，由企业秩序部调

度企业治安队实施紧急增援。另外，我们将进一步亲密与本地公安部门的联络，主动配

合派出所工作，加大治安综合管理力度。

（三）门卫管理

1.对进入小区H勺人员的验证工作，采用认证与人相结合日勺措施。

2.保持门口通道的通畅，有车辆出入时，应迅速打开伸缩门后站在门外车辆拐弯

的外侧，劝阻过往行人注意安全，暂停避让，确保领导车辆顺利通行，并实施礼仪。

3、当外来人员进入住宅区时，在一般情况下，当来人行至值勤秩序员跟前五至七

米时，秩序员应主动问询来意。当与秩序员相距一至二米时，请其止步出示证件，待来

访递过证件后，秩序员应仔细查验：先看证件封面，再翻看内侧姓名、单位，对照片与

其相貌是否相符，钢印上的单位与签发证件单位是否相符，有效日期是否已过时。

4、当有外来车辆驶进门口时，值勤秩序员应立正站在汽车的侧前方，面对汽车,

将右手臂向前平伸，五指并拢，指尖向上，掌心朝向汽车，左手随即向前抬起，置于

右手下方，微微弯曲，掌心朝上让其停车一侧，连续摆动多次，示意靠边停车，待车

停稳后，实施检验验证，

（四）保安巡查防范措施

1.小区保安措施

（1）实施二十四小时（分为三或四个班）监视和巡查，预防不安全事件的发生。

（2）对于形迹可疑的人进行证件检验，必要时检验其所带物品。

（3）对巡查的责任区域、小区周围环境，发觉一切可疑人、事要礼貌查询或做好

控制。

（4）阻止本小区范围内的打架斗殴、纠纷争吵事件。

（5）阻止外来人员在小区内大声喧哗，以免影响小区办公、生产秩序，尤其是纠

正流动吸烟及违规行为的阻止。

（6）发觉重大可疑情况，要立即向总值班室或值班队长报告，并立即前往现场处

理、维护，同步与各值勤点联络。

（7）监管好小区范围内的车辆，预防撬、盗车事件的发生，及交通事故的出现。

（8）每口做好全小区巡视，尤其是要点部位H勺管理登记，对重大问题要及时报告。

（9）监管消防设备设施，及时对火险存在隐患问题，要立即报告上级，并采用合

适措施。

2、巡防措施：

每3小时至少对整个小区所辖范围内巡查一遍。

巡查保安要多看、多听、多嗅，以确保完毕巡视工作任务。

（1）巡防力度：

采用定线及不定点相结合的巡查线路进行巡查。

所谓定线巡防，是指巡防秩序员在一定时间内，按指定的路线，有规律的巡回警

戒、检验。定线巡查由巡防人员由A点出发到B点，然后，再由B点沿原路返回A点，根

据顺线和逆线巡查。所渭不定点巡查，是指巡防人员在其负责巡查区域内，根据巡查任

务的需要，自由选定巡查路线，来回波折地进行巡查。这种巡查措施有利于调动巡查人

员的主动性和主动性，且不易被别人了解，对轻易发生问题的部位能纳入巡查人员的

视线。

定线与不定点相结合巡查，按定线巡查与不定点巡防交叉进行。有利于巡查人员对

时间的控制，实现全方位的防范。

（2）采用点与线结合日勺巡防力度：

所谓点，就是在巡查范围内的要点，要害部位或轻易出现问题日勺单薄环节，拟定

专门力量警戒、保护，或在小范围内采用巡回的措施，有要点地巡查、警戒。

在对要点、要害部位派专门力量巡查、警戒的基础上，同步采用上述定线与不定线

相结合的措施，做到点线结合，这么既能够突出对要点、要害部位日勺保护，又能够

兼顾一般部位，达成确保安全H勺目H勺。

（3）保安巡查应注意的事项：

①根据小区实际情况，结合高层住宅区管理经验，为提升保安巡查的效果和质

量，应注意如下几种问题:

②时空控制上应注重系统管理。要恰当使用人力，明确巡查时要点时间、要点

部位，安排好线路和时间，做到在时空上不断档，使整个保护目的I一直置于巡查人员

控制之下。

第二节要经常结合敌情和治安方面日勺新动向，研究一种时

期巡查应注意和加强的方面，并及时调整力量和巡查措

施。

第三节要经常教育巡查人员增强敌情观念，要求每个巡查

人员在详细巡查中全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑

迹象，不放过任何应该处理处理H勺问题，夜间巡查要愈加

注意行人、车辆体现出来的可疑点，以及不正常的烟气、

火光等。

第四节消防安全管理措施

亿嘉广场的防火工作，主要是确保消防设施设备的运营正常。消防设施的完善是否

将直接影响到业主的利益，所以我企业将制定详尽的消防设施设备周期性的检验和防

范方案及原则，并根据此方案及原则全方位开展消防管理工作。我们的做法是，首先熟

悉和掌握本区域的地形地貌，物业和消防设施平面布置.，加强和落实国家及海南省消

防部门的消防法规，加强与亿嘉广场辖区派出所的工作联络，落实消防检验管理制度,

确保临警状态下能及时发挥作用，确保小区住户公共财产和生命财产安全，从而达成

良好的公共秩序口勺安全维护。

1、一、我们的详细要求是：

2、落实落实国家和海南省、文昌市消防部门有关消防法规法令，做到以预防为主,

防消结合。配合有关部门做好消防知识普及宣传工作。

3、以管理处秩序队为主组建小区义务消防队，秩序队负责控制检验灭火及演练管

理，管理处负责监控火灾报警控制及协调工程技术部门维修保养工作。

4、消防设备故障及时报告并配合工程管理部门跟踪落实维护处理。

5、值班人员必须熟悉火灾报警系统的报警信号和各火灾监测点之间相应信号和安

排。

■每月对火灾报警控制柜进行打扫除尘，对联接线路进行检验，松动H勺应予紧固，

确保运营正常。

■任何人未经消防部门同意不得私自拆改、移动消防设施，更不得在消防设施前堆

放物品或设置障碍从而影响临警状态下日勺使用。

■小区内建筑设置口勺灭火器每年检验一次灭火器日勺功能，过期失效的I应及时更换。

定时进一步各楼层巡视消防设施的完好和防火安全情况，随时发觉纠正火灾隐患。

6、■制定消防的防范措施，确保小区内消防安全：

7、确保疏散楼梯和通道有明显标志，道口通畅，不堆放杂物和货品，一旦发觉立

即清除。

8、经常宣传落实以预防为主，防消结合日勺方针，加强小区内全部人员的消防知识

日勺宣传，提升防火意识，

9、禁止乱拉乱接临时用电线路。

10、禁止在小区燃烧废物等。

11、临警状态时做好人员疏散工作。

10、小区内动火及电焊必须经管理处同意，并注意安全，在使用时必须有人看护，

监督工作由秩序员员实施。

二、小区消防应急方案

为使小区内在出现火灾报告时，做到“忙而不乱”有效控制在最小范围内，将火灾

控制在萌芽状态，制定如下应急规程：

（1）1.值班中心接到消防报警信号

（2）利用对讲机告知辖区秩序员立即前往火警现场，并及时向主管部门报告；

（3）火警误报时告知消除警报信号；

火警证明情况严重：告知处开启报警设施（原则上出现火警时，不可开启广播，以

免引起骚乱）。

（1）2.火警信号证明，情况严重，管理处应急事项

（2）告知办公室值班人员和义务消防员，在短时间内装备赶赴现场进行灭火，

并根据火灾情况由其决定是否打“119”报警；

（3）启用报警设施告知主管到场组织施救；

（4）利用消防疏散广播，引导人群沿消防通道向安全地点疏散（此项工作应在拟

定火势精确情况下进行：以免发生骚乱）；

（5）切除非消防电源；

（6）启用有关消防器材等。

消防值班员应亲密关注灭火动态，保持现场日勺联络通畅，及时向有关领导报告。

（1）3.拨打“119”报警程序

（2）拿起话筒拨打“119”号键，精确讲清起火单位名称，所在位置。

（3）讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；

（4）■燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。

（5）讲清起火单位楼层。

■讲清报警人日勺姓名，联络号码，以便随时联络；

■如需安排消防车要讲清接车地点，地点应在起火附近易找的地方。

4.落实三级防火安全“三级”检验制度

■一级检验由管理处治安秩序队组织实施，每七天对本岗位进行一次消防安全的

检验，发觉问题及时处理，及时报告。

■二级检验由管理处组织实施，管理处每月或半月组织秩序部及工程人员对其部

门消防管理范围、消防没备物资进行一次检验，消除火灾隐患及落实整改，每月向企业

总部报告一次消防安全情况。

■三级检验由企业安全主管与管理处实施，每季度由企业安全主管会同管理处主

要领导对区内进行要点检验1次及抽查，每季度不少于一次检验。

5.消防应急处理程序

当发生火灾时，值班领导任临时指挥，负责灭火的协调、联络、指挥、组织实施等

工作；治安门岗位值班人员责任人员疏散疏导、警戒工作；义务消防人员负责灭火工作,

水电维修人员负责对水电的控制和应急使用，其他工种人员负责救火灭火及救援任务；

值班人员负责与各方面的联络和协调，并用对讲机与企业客户服务中心联络调动周围

区域的企业治安人员帮助，确保将火灾消灭于萌芽状态。消防应急分工如下:

企业安全主管：总指挥

管理处值班领导：负责现场调度

管理处治安主管：负责灭火日勺组织实施

义务消防员（待岗秩序员）：负责灭火工作

门岗值班秩序员：坚守岗位，负责警戒及联络工作

巡查秩序员：责任人员口勺疏散及秩序维护

水电工程人员：负责应急水电的补给

企业客户服务中心总台：负责外援调度及联络

其他工种人员：负责救护工作及后勤供给。

三、动火管理措施

根据小区消防管理要求，对涉及动火作业及电焊的要求应先坚持先办手续后施工

的原则：

1.根据消防有关要求，禁止全部施工人员在未经同意的防火区内实施电焊、氧焊及

火炉作业。

2.固定动火区须经管理处审核，报有关管理处领导同意后，办理固定动火证，方

可动火或电焊施工。

3、动火现场必须采用有效的安全措施和配置相应的灭火器具，由管理处指定专门

安全员或其他熟悉业务的人员监护，确保动火作业的I顺利进行。

3、动火作业人员必须持证上岗，作业完毕后，动火人员和监护人员必须仔细检验,

临时动火区域是否有火灾萌发的可能。动火人员和监护人员必须对临时动火区的防火安

全负责。日常动火巡视及跟踪由我秩序巡防人员配合有关部门实施。

四、台风及洪涝灾害控制措施

第五节针对本区域台风影响情况，由管理处成立日勺义务消

防队组织预防台风及洪涝灾害日勺预防控制任务，配置必要

日勺防风、防洪物资，如抽水泵、砂袋、手推车、锄头、铁

铲、雨具、扩音器、宣传栏等。尤其台风发生及连续雨天

时，由管理处预先进行台风预报，告知小区全体业主进行

预防，义务消防组织组员到位对小区日勺公共设