土地使用权账务处理

账务处理-土地使用权账务处理土地使用权的账务处理需结合

获取方式（如外购、投资者投入、非货币性资产交换等）、持有目的（如自用、出租、增值转让）及

企业会计准则（如《企业会计准则第6号——无形资产》《企业会计准则第3号——投资性房地产》）进行分类处理，核心是准确判断资产归属科目（无形资产/投资性房地产）并规范后续计量（摊销、减值、处置等）。以下是完整的账务处理流程：一、土地使用权的初始确认与计量（按获取方式分类）土地使用权的初始入账价值以“实际成本”为基础，不同获取方式的成本构成不同，具体处理如下：1.外购土地使用权（最常见方式）外购土地使用权的成本包括

购买价款、相关税费（如契税、印花税、耕地占用税）、以及使土地达到预定可使用状态前发生的合理费用（如土地平整费、过户手续费）。

若用于

自用（如建造办公楼、厂房）：计入“无形资产”；若用于

出租或增值后转让（如持有待增值的土地、出租给其他企业使用）：计入“投资性房地产”。账务分录示例：

外购用于自用：

借：无形资产——土地使用权

贷：银行存款/应付账款外购用于出租/增值：

借：投资性房地产——土地使用权（成本模式）

贷：银行存款/应付账款

（若企业采用公允价值模式计量投资性房地产，后续需按公允价值调整，初始分录一致）2.投资者投入土地使用权投资者以土地使用权出资时，按

投资合同或协议约定的价值

入账（约定价值不公允的，按公允价值调整），同时确认实收资本（或股本）及资本公积（差额）。账务分录示例：

借：无形资产——土地使用权（或投资性房地产）

贷：实收资本（或股本）——XX投资者

资本公积——资本溢价（或股本溢价）（差额，若约定价值＞实收资本份额）3.非货币性资产交换/债务重组取得非货币性资产交换：按《企业会计准则第7号》处理，若交换具有商业实质且公允价值可靠，按换出资产公允价值+相关税费-可抵扣进项税确认入账价值；否则按换出资产账面价值计量。债务重组：按《企业会计准则第12号》处理，以受让土地使用权的

公允价值

作为初始入账价值，重组债权的账面价值与公允价值的差额计入“投资收益”（或“营业外支出”）。4.政府补助取得（无偿划拨）与资产相关的政府补助：按

公允价值

计入“无形资产”；公允价值无法可靠取得的，按名义金额（1元）入账。账务分录示例：

借：无形资产——土地使用权

贷：递延收益（后续摊销时，按摊销额转入“其他收益”）二、土地使用权的后续计量（摊销、减值、公允价值调整）后续计量需区分“无形资产”（自用）和“投资性房地产”（出租/增值），两者处理差异较大：1.作为“无形资产”核算（自用）（1）摊销处理摊销原则：土地使用权属于“使用寿命有限的无形资产”，需从

达到预定可使用状态当月起

分期摊销，摊销方法按“经济利益预期消耗方式”选择（如直线法、产量法），无法可靠确定的按直线法。摊销年限：按

法定使用年限与合同约定年限孰短

确定（如法定出让年限：居住用地70年、工业用地50年、商业用地40年）。摊销科目：根据土地用途计入相关成本费用——用于生产经营：借“管理费用”（行政办公用地）/“制造费用”（生产车间用地）用于开发房地产项目（房地产企业）：需将土地使用权账面价值转入“开发成本”（最终计入存货“开发产品”）。摊销分录示例（行政办公用地）：

借：管理费用——无形资产摊销

贷：累计摊销——土地使用权（2）减值处理当土地使用权存在减值迹象（如土地价值大幅下跌、法律限制导致无法使用），需进行减值测试，若可收回金额（公允价值-处置费用后的净额vs未来现金流量现值）低于账面价值，计提“无形资产减值准备”。注意：减值准备一经计提，后续期间不得转回（不同于存货跌价准备）。减值分录示例：

借：资产减值损失——无形资产减值损失

贷：无形资产减值准备——土地使用权2.作为“投资性房地产”核算（出租/增值）投资性房地产有两种计量模式：成本模式

和

公允价值模式（二选一，一经确定不得随意变更）。（1）成本模式计量（与无形资产处理类似）摊销：按直线法计提摊销，计入“其他业务成本”（对应租金收入计入“其他业务收入”）；减值：计提“投资性房地产减值准备”，且不得转回。分录示例（摊销）：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计摊销分录示例（收租金）：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）（2）公允价值模式计量（需满足条件）适用条件：投资性房地产的

公允价值能够持续可靠取得（如存在活跃的土地交易市场、能取得同类或类似土地的公允价值）。核心特点：不计提摊销和减值，而是在

资产负债表日按公允价值调整账面价值，公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”。公允价值调整分录示例：

公允价值上升：

借：投资性房地产——土地使用权（公允价值变动）

贷：公允价值变动损益公允价值下降：

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——土地使用权（公允价值变动）三、土地使用权的处置处理（出售、转让、报废）处置时需根据资产归属（无形资产/投资性房地产）及计量模式，结转账面价值并确认处置损益：1.处置“无形资产”（自用土地）处置损益计入

“资产处置损益”（非日常活动，若报废则计入“营业外支出”），需结转“无形资产”“累计摊销”“无形资产减值准备”的账面余额。分录示例（出售自用土地）：

借：银行存款（实际收款）

累计摊销——土地使用权（已提摊销）

无形资产减值准备——土地使用权（已提减值）

贷：无形资产——土地使用权（初始入账价值）

应交税费——应交增值税（销项税额）（转让土地使用权按“销售无形资产”缴纳增值税，税率6%或简易计税5%）

资产处置损益（差额，贷方为收益，借方为损失）2.处置“投资性房地产”（出租/增值土地）（1）成本模式计量处置损益计入

“其他业务收入/成本”（属于日常经营活动，因出租/转让投资性房地产是企业经营业务之一）。分录示例：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）同时结转成本：

借：其他业务成本

投资性房地产累计摊销

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产——土地使用权（成本）（2）公允价值模式计量除结转成本外，需将累计的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”（不影响当期利润总额，仅调整损益结构）。分录示例：

确认处置收入：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）结转账面价值（含公允价值变动）：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——土地使用权（成本）

投资性房地产——土地使用权（公允价值变动）（若为累计损失，此科目在借方）结转公允价值变动损益：

借：公允价值变动损益（累计净收益，若为净损失则做相反分录）

贷：其他业务成本四、特殊场景的账务处理1.房地产企业开发商品房（土地使用权转入存货）房地产企业取得土地使用权用于

开发对外出售的商品房

时，土地使用权不再作为“无形资产”，而是作为“开发成本”（存货的组成部分），后续随开发产品完工转入“开发产品”，待商品房出售时，随“开发产品”结转至“主营业务成本”。分录示例：

土地使用权转入开发成本：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：无形资产——土地使用权开发产品完工：

借：开发产品——商品房

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费商品房出售：

借：主营业务成本

贷：开发产品——商品房2.土地使用权用于自建固定资产（如厂房）若土地使用权用于建造自用固定资产（如厂房），土地使用权仍作为“无形资产”单独核算，不与地上建筑物合并计入“固定资产”（即地上建筑物计提折旧，土地使用权单独计提摊销）。易错点提示：旧准则下曾要求“土地与建筑物合并计入固定资产”，但现行《企业会计准则第6号》明确规定：土地使用权与地上建筑物应分别确认为“无形资产”和“固定资产”（除非房地产开发企业用于开发商品房）。五、关键科目汇总与核心区别业务场景核算科目后续计量核心处置损益科目自用（如办公、厂房）无形资产摊销+减值（不可转回）资产处置损益出租/增值转让投资性房地产（成本模式）摊销+减值（不可转回）其他业务收入/