2025《原理方法》备考白皮书

2025年《原理方法》备考白皮书第一章第一节对房地产估价的基本认识第一章第二节对房地产估价的深入了解第一章第三节对房地产估价的更深理解第二章第三节房地产抵押的估价需要房地产抵押贷款前的估价需要、房地产抵押期间的估价第二章第九节土地使用制度改革的估价需要第三章第四节房地产状况的描述第四章第三节房地产价值和价格的种类价格比较分析划分的价格、主要行为中的价值第四章第四节房地产价格形成与变动原理供求原理、平衡原理、贡献原理第五章第一节房地产价值和价格影响因素概述房地产区位因素、房地产权益因素、房地产实物第六章第一节房地产估价原则概述第六章第六节最高最佳利用原则第八章第二节报酬资本化法的公式第八章第七节投资组合技术和剩余技术第九章第二节房地产价格构成第九章第三节成本法的基本公式适用于旧的房地产的基本公式、适用于新的房地产的基第九章第四节重新购建成本的测算建筑物重新购建成本的求取方式、建筑物重新购建成本的求第九章第五节建筑物折旧的测算建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意第十章第一节假设开发法概述第十章第二节动态分析法和静态分析法动态分析法与静态分析法的区别、动态分析法和静态分析法第十章第三节假设开发法的估价前提第十章第四节最佳开发经营方式的选择第十章第五节后续开发经营期的求取后续开发经营期的含义和构成、后续开发经营期的求取第十章第六节假设开发法的基本公式第十章第七节假设开发法公式中各项的求取预期完成的价值、后续必要支出、后续开发利润、折现率第十一章第一节土地估价中市场比较法的特殊要求第十一章第三节土地估价中成本逼近法的特殊要求第十一章第四节土地估价中剩余法的特殊要求第十二章第二节基准地价修正法基准地价修正法的含义、基准地价修正法的基第十三章第二节未来价值评估方法第十三章第三节价值损失评估方法第十四章第三节确定估价基本事项第十四章第四节编制估价作业方案第十四章第六节实地查勘估价对象实地查勘估价对象的工作内容、非常规情况下的实地第十四章第八节确定估价结果述第十四章第十二节保存估价资料4·4阶段周次房地产制度法规政策房地产估价原理与方法房地产估价基础与实务土地估价基础与实务提前做好学习准备：开通网校2025年课程辅导基础学习阶段1第一章第一、二章第一、二章第一、二章2第二章第三、四章第三章第二、三章3第三章第五章第四章第四章4第四章第六章第四章第四章5第四章第七章第五章第五章6第五章第八章第五章第五、六章7第六章第九章第六章第六章8第七章第十章第七章第七、八章9第八章第十一章第八章第九章第八章第十二、十三章第八章第九、十章第九章第十四章第九章第十一、十二章完成要求完成2024年教材精讲班的课程、基础阶段练习中心题目，并对教材通读一遍。巩固强化阶段1第一章第一、二章第一、二章第一、二章2第二章第三、四章第三章第三、四章3第三章第五、六章第四章第四章4第四章第七章第四章第五章5第五章第八章第五章第五、六章6第六章第九章第六章第六章7第七章第十章第七章第七、八章8第八章第十一、十二章第八章第九章9第九章第十三、十四章第九章第十、十一、十二章完成要求完成2024年习题强化班的课程、提高阶段练习中心题目，并对教材复习一遍。课程回顾阶段4整体回顾2024年教材精讲班的课程，系统阅读教材，形成各科的知识框架。·学习提示：建议学习资料:房地产估价师培训教材、房地产估价师考试大纲、建设工程教育网课程及配套习题等。建议学习方法：基础学习阶段是通过学习教材精讲班的课程，按照大纲（或教材）章节体系进行全面系统讲解，重点突出，层次分明，对于重点、难点内容穿插典型例题详细说明，从掌握知识与运用做题的角度全面讲解考试所必须掌握的内容。此阶段的课程是学习必备课程，绝大部分学员必须认真学习、仔细揣摩。巩固强化阶段是通过学习网校习题强化班的课程，对大量极具代表性的重点、难点习题解题过程的深入剖析，讲解思路，提示技巧，指明未来考试中可能出现的“陷阱”“雷区”“误区”所在，帮助学员减少答题失误，熟悉考试题型、掌握命题规律、提高解题能力。此阶段建议听课前先自己做一下老师讲义中的题目，不熟悉或做错的题目重点听，注意听老师的解题思路。课程回顾阶段是结合历年考试特点，预测考试方向，逐一讲解各章考点，通过真题解析详细分析考点出题形式，讲解答题思路，传授应对技巧。此阶段学习建议跟着老师的思路回头梳理知识点，并结合模拟试卷进一步查漏补缺。1.整体进度说明：本计划表共计24周；其中：基础学习阶段安排11周，巩固强化阶段安排9周，课程整体回顾阶段安排4周。学员可根据本表的提示，结合自己的工作，对学习情况进行细化，并按网校要求完成听课、做题的学习任务，基本可满足考试需要。2.已报网校2025年房地产估价师辅导高效班、无忧班的同学，将由系统根据您的入学信息及学习时间智能生成更合理的学习规划，如与本表不一致，请以智能备考方案中的学习计划为准。3.以上时间进度，包含了同学们预习教材，正式听课，做练习中心的时间。对刚接触房地产估价师考试的同学来说，刚开始进度可能会比较慢，没关系，这很正常，在第一阶段给了较为充裕的时间，等第一遍复习完成后，你们的速度就会逐步的提上去赶上进度了，同时建议同学们要根据自己的工作，学习情况合理安排好时间和进度，这样学习效果会更好。2·2一、单选题（30题）A.职业道德B.执业经验（）A.估价对象B.估价目的A.根据交易双方的偏好确定价值B.根据估价委托人的偏好发现价值D.基于客观、一般水平揭示价值A.土地出让底价B.土地投资价值A.评估拟抵押房地产当前的市场价值B.调查监测抵押房地产价格在抵押期间的变化情况C.预计拟抵押房地产发生约定的实现抵押权情形时的价值价格D.评估已抵押房地产再次抵押贷款的价值A.评估报告评估结果B.专业技术评审结论）A.为承包人互换土地承包经营权提供价格参考B.为承包人转让土地承包经营权提供价格参考C.为承包人以出租方式向他人流转土地经营权提供价格参考D.为承包人以承包地的土地承包权向金融机构融资提供价格参考勘，才可能真正认识估价对象状况，这主要是由于房地产具有的特性。A.不可移动B.价值量大A.房屋所有权B.住宅设有居住权A.开工日期B.竣工日期A.380A.属于实物、权益、区位三位一体的财产B.具有使用价值和研究价值D.具有有用性、稀缺性和有效需求A.残余价值是房地产在使用寿命结束时的价值B.残余价值是残值的一种特例C.净残余价值是残余价值减去清理费用后D.残余价值一般不低于市场价值14.关于一般情况下房地产成交价格、市场价）A.成交价格围绕市场价格上下波动B.市场价格围绕成交价格上下波动D.理论价格围绕成交价格上下波动15.租赁期限未届满而提前收回房地产需要给A.完全产权价值B.无租约限制价值16.因公共利益需要而征收某企业厂区内一块）A.100A.对地铁交通依赖程度较高的房地产，其价格上升幅度较大B.离地铁线路越近的房地产，其价格上升幅度越大C.对房地产价格的提升作用主要发生在交通项目立项后、完成前D.对地铁交通辐射范围以外地区的房地产价格上升没有明显作用A.拟转让房地产拥有的房地产权利B.拟转让房地产权利受自身其他房地产权利的限制情况C.拟转让房地产受房地产权利以外因素的限A.土地用途B.工程质量20.通常情况下，对某地区房地产价格有提升作用A.人口自然增长率降低B.出现持续性人口净流出A.估价目的和价值时点B.估价目的和价值类型A.评估在建工程因火灾造成的损失程度B.评估在建工程的抵押价值及抵押净值D.预测房地产项目将来建成时的市场价格23.某企业经所在街道负责人同意，将一幢登记为工业用途的沿街房屋改造A.技术上可能B.经济上可行24.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行资产状况调整，其中可比是的状况。A.委托估价时B.其成交价格对应25.市场比较法是一种最直接、较直观、有市场说服力的估价方法，其局限A.替代B.供求C.预期D.竞争缴纳的税费分别为交易税费正常负担方式下的市场价格的7%和4%。如果人民法院确定的拍A.7200B.780027.下列在成交日期至价值时点期间出现的情形中，有必要考虑对可比实例A.可比实例房地产被依法征收B.可比实例房地产进行豪华装修D.估价对象房地产规划条件变更28.市场比较法中选用间接比较调整时，若估价对象和可比实例资产状况分（）A.9806B.10100A.1830.某酒店因园林面积较大、建筑密度较低，比周边同档次酒店更受住客法评估该酒店房地产价值过程中，园林面积较大、建筑密度较A.设定该酒店房地产报酬率高于市场报酬率B.设定该酒店房地产空置率高于市场一般水平D.对可比实例酒店客房价格进行增价调整二、多选题（20题）A.由于是鉴证性估价，应遵守相同的估价原则B.由于是同一房地产，估价对象财产范围应相同C.采用的价值类型以及确定的价值时点可D.估价工作深度和评估价值精度要求可能不同E.出具的估价报告和估价结果的用途可能A.房地产价值分配评估B.房地产价值提升评估D.相关额外费用和直接经济损失评估A.已出租的自有仓储用地使用权B.已出租的自有办公楼D.为自己生产需要而持有的厂房A.国有土地收益基金B.农田水利建设资金D.新增建设用地土地有偿使用费（）A.应以收益法作为最主要的评估方法B.应以比较法作为最主要的评估方法D.应在资产支持证券存续期间进行定期评估6.下列描述房地产状况的因素中，属于地理位置A.坐落和方位B.与有关重要场所的距离A.共有产权房地产B.已灭失的房地产8.关于房地产分割和合并估价以及价值分配的说法，正A.房地产价值分配后各个组成部分的价值之和始终等于整体价值B.房地产分割后的各个独立部分的价值之和通常大于分割前的整体价值C.房地产分割估价应把分割后的各个部分作为各自独立的房地产分别进行估价D.房地产合并后的价值通常大于合并前的各个独立部分的价值之和E.房地产合并估价可把合并前的各个部分的价值直接相加作为合并后房地产的价值9.下列购买一套住宅的不同付款方式中，所购A.在成交日期一次性付清，无任何优惠10.估价对象原有的租赁权无法去除的涉执房A.被迫转让B.假设未被查封A.更换该房地产的破旧门窗B.交通建设或改道A.建筑类型B.剩余寿命A.属于土地或建筑物的组成部分或从物B.不应随着土地或建筑物转让而一并转让C.与土地或建筑物通常在物理上不可分离或者分离是不经济的D.若不包括在估价对象财产范围内应列举说明E.若未列举说明不包含在估价对象财产范围内，应理解为包含在内A.所持的估价立场趋于一致B.选择的估价前提趋于一致D.选定的估价对象实地查勘日期趋于一致A.合法原则B.价值时点原则A.作为估价依据的有关法规通常应是在价值时点及其之前实施且未废止的B.采用的有关估价标准应是估价作业时现行有效的C.采用比较法估价选取的可比实例成交日期不得晚于价值时点D.所依据的房地产状况应是估价对象于估价作业日期的实际状况E.所依据的房地产市场状况应是价值时点时的A.评估出租人权益价值B.评估承租人权益价值A.名称B.位置20.评估某套住宅的市场价值时，下列可比实例与该套住宅相比存在的差异A.包含古董家具B.装修风格不同（3）续贷抵押估价。在贷前估价中，贷款人有时不仅关心抵押房地产当前的价值，还包方式的，承包方可以1）依法互换土地承包经营权2）依法转让土地承包经营权；（3）依法流转土地经营权，即承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或其式向他人流转土地经营权4）依法用承包地的土地经营权向金融机构融资担保。【解析】建筑物的年龄俗称房龄、楼龄，是建筑物自建成时间起至价+（1000－420－380）×380/（420＋380475（万元）。有各不相同、价值较高两个特性的资产，才真正需要专业估价【解析】选项A、D错误，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值。非继续及人流增加而产生喧闹声等，带来一定的负面【解析】土地面积大小的合适度因不同地区、不同用【解析】应根据估价目的和价值类型恰当选择方法，不能完全体现房地产价格形成的预期原理，这是比较法的=7800（元/m2）。=10198（元/m2）。【解析】选项A，报酬率高将导