2025年大学本科三年级（土地资源管理）土地估价实务测试题及答案

2025年大学本科三年级（土地资源管理）土地估价实务测试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共30分）答题要求：本卷共10小题，每小题3分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确答案的序号填在括号内。1.土地估价中，市场比较法的关键在于（）A.选择合适的比较案例B.对交易情况进行修正C.确定土地的区域因素D.计算土地价格指数2.收益还原法中，土地纯收益的求取通常是通过（）A.土地租金减去各项费用B.土地总收益减去总成本C.土地潜在收益减去实际收益D.土地客观收益减去客观费用3.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.5，土地单价为每平方米1500元，则该宗土地的楼面地价为（）A.600元/平方米B.1500元/平方米C.3750元/平方米D.6250元/平方米4.土地估价中，影响土地价格的区域因素不包括（）A.交通条件B.基础设施状况C.土地使用年限D.环境质量5.采用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费不包括（）A.土地补偿费B.土地开发费C.拆迁安置补助费D.土地出让金6.某宗土地预计未来每年可获得净收益10万元，土地还原率为8%，则该宗土地的收益价格为（）A.125万元B.100万元C.80万元D.64万元7.市场比较法中，交易日期修正的目的是（）A.消除因时间差异导致的价格差异B.使比较案例与待估宗地具有可比性C.确定土地价格的变动趋势D.计算土地价格的调整系数8.土地估价中，土地用途的确定应依据（）A.土地登记用途B.土地实际用途C.城市规划用途D.土地使用者的意愿9.采用剩余法评估土地价格时，开发完成后的不动产总价通常是通过（）A.市场比较法求取B.收益还原法求取C.成本逼近法求取D.根据规划和市场情况估算10.土地估价报告的有效期一般为（）A.半年B.一年C.两年D.三年第II卷（非选择题共70分）二、填空题（共10分）答题要求：本大题共5小题，每小题2分。请将答案填写在题中的横线上。1.土地估价的基本方法包括市场比较法、收益还原法、______和剩余法。2.收益还原法中，土地还原率的确定方法主要有市场提取法、______和投资风险与收益综合排序插入法。3.成本逼近法中，土地开发费包括基础设施配套费、______和公共事业建设配套费。4.市场比较法中，比较案例的选择应遵循与待估宗地______、用途相同、交易类型相同、交易日期接近等原则。5.土地估价报告应包括封面、目录、______、估价结果报告和估价技术报告等内容。三、简答题（共20分）答题要求：本大题共2小题，每小题10分。请简要回答问题。1.简述市场比较法的评估步骤。2.简述收益还原法的应用条件。四、案例分析题（共20分）答题要求：请阅读以下案例，回答问题。某市区有一宗待估宗地，面积为500平方米，土地用途为商业。现采用市场比较法进行评估，选取了三个比较案例，具体情况如下：案例A：面积为600平方米，土地用途为商业，交易日期为2024年10月，成交价格为每平方米30000元。该案例与待估宗地相比，区域因素修正系数为-5%，个别因素修正系数为-3%。案例B：面积为400平方米，土地用途为商业，交易日期为2024年1月至10月，成交价格为每平方米28000元。该案例与待估宗地相比，区域因素修正系数为+3%，个别因素修正系数为+2%。案例C：面积为500平方米，土地用途为商业，交易日期为2024年6月，成交价格为每平方米29000元。该案例与待估宗地相比，区域因素修正系数为0%，个别因素修正系数为-1%。已知该地区2024年1月至10月土地价格指数上涨了5%，2024年6月至10月土地价格指数上涨了3%。1.计算各比较案例的修正后价格。（10分）2.确定待估宗地的评估价格。（10分）五、论述题（共20分）答题要求：请论述土地估价在土地资源管理中的作用。答案：第I卷答案1.A2.D3.A4.C5.B6.A7.A8.C9.D10.B第II卷答案二、填空题1.成本逼近法2.安全利率加风险调整值法3.土地开发费4.类似5.致委托方函三、简答题1.市场比较法的评估步骤：（1）收集交易案例；（2）选择比较案例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）确定比准价格。2.收益还原法的应用条件：（1）待估宗地具有收益或潜在收益；（2）收益是可以量化的；（3）还原率是可以确定的；（4）收益具有连续性和稳定性。四、案例分析题1.案例A修正后价格：30000×（1-5%）×（1-3%）=28215（元/平方米）案例B修正后价格：28000×（1+5%）×（1+3%）×（1+3%）×（1+2%）=31377.78（元/平方米）案例C修正后价格：29000×（1+3%）×（1-1%）=29697（元/平方米）2.待估宗地评估价格：（28215+31377.78+29697）÷3×500=4463650（元）五、论述题土地估价在土地资源管理中的作用主要体现在以下几个方面：（1）为土地市场交易提供价格参考，促进土地资源的