2025年物业管理师考试试卷及答案

2025年物业管理师考试试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）的内容。A.临时管理规约B.前期物业服务合同C.物业承接查验协议D.业主大会议事规则答案：A2.某小区物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主按面积分摊”，该约定的法律效力为（）。A.无效，违反公平原则B.有效，属于意思自治范畴C.效力待定，需业主大会追认D.部分无效，超出法定分摊比例答案：B3.住宅专项维修资金的使用，应当经（）以上相关业主同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之一且人数三分之一B.专有部分占建筑物总面积二分之一且人数二分之一C.专有部分占建筑物总面积三分之二且人数三分之二D.专有部分占建筑物总面积四分之三且人数四分之三答案：C4.物业服务企业发现业主违规装修，擅自拆除承重墙，正确的处理流程是（）。A.立即停水停电强制制止B.书面通知业主改正并报告行政主管部门C.直接向法院提起诉讼D.要求业主缴纳5000元违约金答案：B5.某小区电梯因年久失修频繁故障，经检测需更换曳引机，费用12万元。该费用应（）。A.由物业服务企业承担B.从住宅专项维修资金中列支C.由电梯使用人平均分摊D.由建设单位承担（保修期已过）答案：B6.根据《民法典》，物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺（）。A.视为物业服务合同的组成部分B.仅为宣传资料，无法律效力C.需经业主大会确认后生效D.对新入住业主无约束力答案：A7.业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交（）。A.全体业主B.专有部分占比20%以上的业主C.业主委员会委员D.社区居民委员会答案：A8.物业服务企业代收水费时，（）向业主收取手续费。A.可以按3%比例B.不得额外C.经业主大会同意后可D.由供水企业授权后可答案：B9.某小区发生盗窃事件，监控显示安保人员未按规定每小时巡查，物业服务企业的责任认定为（）。A.无责任，盗窃属第三方行为B.部分责任，未履行合同约定的安全保障义务C.全部责任，需赔偿业主全部损失D.连带责任，与盗窃者共同赔偿答案：B10.前期物业服务合同终止的法定情形是（）。A.服务期限届满2年B.业主入住率达到50%C.业主大会与新物业服务企业签订的合同生效D.建设单位书面通知解除答案：C11.物业承接查验中，发现消防设施未达到设计标准，应当由（）负责整改。A.物业服务企业B.建设单位C.业主委员会D.消防部门答案：B12.业主未按约定缴纳物业费，物业服务企业的正确催缴方式是（）。A.在业主门口张贴欠费公示B.直接停止提供物业服务C.向法院提起诉讼或申请支付令D.要求业主支付滞纳金（合同未约定）答案：C13.某小区利用公共道路划定停车位出租，收益应当（）。A.归物业服务企业所有B.归建设单位所有C.主要用于补充维修资金，也可按约定用于公共服务D.由业主委员会成员分配答案：C14.物业服务企业的财务资料应当至少保存（）年。A.1B.3C.5D.10答案：C15.业主大会决定选聘新物业服务企业，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二且人数三分之二C.全体业主D.业主委员会答案：A16.某小区电梯广告收益属于（）。A.物业服务企业经营收入B.建设单位所有C.业主共有D.广告公司所有答案：C17.物业服务合同终止时，原企业拒不移交资料，由（）责令限期移交。A.业主委员会B.社区居民委员会C.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门D.人民法院答案：C18.业主将住宅改变为经营性用房，应当（）。A.经物业服务企业同意B.经有利害关系的业主一致同意C.向工商部门备案即可D.无需其他业主同意答案：B19.某物业服务企业拟提高物业费标准，应当（）。A.直接发布涨价通知B.经业主委员会同意C.召开业主大会表决D.报物价部门审批答案：C20.物业服务费的成本构成不包括（）。A.管理服务人员的工资B.共用设施设备的大修费用C.清洁卫生费用D.绿化养护费用答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.物业服务企业的义务包括（）。A.按照合同约定提供服务B.定期公布物业服务资金的收支情况C.对业主违规行为进行罚款D.维护物业区域内的公共秩序E.接受业主大会和业主的监督答案：ABDE22.物业承接查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.业主个人物品E.建设单位的财务报表答案：ABC23.业主大会的职责包括（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.决定物业费调整方案E.处理业主个人纠纷答案：ABCD24.住宅专项维修资金可用于（）。A.电梯日常维护保养B.屋顶防水大修C.小区围墙重建D.业主室内装修E.消防设施更新答案：BCE25.物业服务企业在安全防范工作中应（）。A.制定应急预案B.安装监控设备（需业主同意）C.对出入人员进行登记D.发现犯罪行为立即报警E.承担业主财产损失的全部赔偿责任答案：ABCD26.下列属于业主权利的有（）。A.监督物业服务企业履行合同B.提议召开业主大会C.拒交物业费（任意理由）D.使用物业共用部位E.选举业主委员会成员答案：ABDE27.前期物业管理阶段，建设单位的责任包括（）。A.提供物业管理用房B.承担物业保修责任C.代业主缴纳物业费D.组织物业承接查验E.制定临时管理规约答案：ABDE28.物业服务合同的主要内容包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用D.双方权利义务E.合同终止条件答案：ABCDE29.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.监督管理规约的实施D.决定物业费标准E.处理业主投诉答案：ABCE30.下列行为中，物业服务企业有权制止的有（）。A.业主在公共区域堆放杂物B.装修时拆除非承重墙C.车辆占用消防通道D.业主饲养大型犬（无违规）E.商铺违规搭建广告牌答案：ACE三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：电梯故障引发的纠纷某小区建成8年，共有6部电梯。近期2号楼电梯频繁出现“困人”现象，经专业检测，需更换电梯主板（费用3.8万元）和导轨（费用5.2万元），合计9万元。业主委员会认为费用应从维修资金中列支，但部分业主反对，理由是“电梯刚过保修期，应由建设单位承担”；另有业主提出“物业服务企业日常维护不到位，应承担部分费用”。问题：1.该笔维修费用应如何承担？依据是什么？（10分）2.若使用维修资金，需履行哪些程序？（10分）答案：1.应从住宅专项维修资金中列支。依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。本案中电梯已过保修期（通常为2年），且主板、导轨属于共用设施设备，故应由维修资金承担。建设单位的保修责任仅在保修期内，物业服务企业若已按合同约定履行日常维护义务（如定期保养、记录），则不承担额外责任；若未履行维护义务导致故障加速，需承担相应赔偿责任（需通过鉴定确认因果关系）。2.使用维修资金的程序：（1）由业主委员会或物业服务企业提出使用方案（包括维修内容、预算、列支范围等）；（2）方案需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上的相关业主同意；（3）将方案及业主同意证明提交至维修资金管理部门审核；（4）审核通过后，由业主委员会或物业服务企业组织实施维修；（5）维修完成后，公示费用结算情况，按程序从维修资金账户中列支。案例二：物业费拖欠与服务质量争议业主王某以“物业服务不达标”为由，连续18个月未缴纳物业费（每月320元）。物业服务企业多次催缴未果，拟提起诉讼。王某辩称：“小区卫生清洁不及时（有照片为证）、绿化枯死未补种、门禁损坏3个月未修复”。经法院调查，物业服务企业确实存在部分服务未达合同约定标准的情况。问题：1.王某拒缴物业费的行为是否合法？为什么？（10分）2.法院应如何判决？物业服务企业应如何改进？（10分）答案：1.不合法。根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费；物业服务存在一般瑕疵的，业主应通过要求整改、向业主大会反映等方式维权，而非直接拒缴。但本案中若物业服务企业存在重大违约（如长期不履行基本服务），法院可能酌情减少物业费金额。2.法院可能判决王某支付物业费，但可根据服务瑕疵程度适当减免（如减免10%-30%）。物业服务企业应：（1）针对卫生、绿化、门禁问题制定整改计划，明确责任人和完成时限；（2）建立服务质量公示制度，定期向业主反馈整改情况；（3）优化内部考核机制，加强员工培训，提升服务标准；（4）与业主委员会沟通，通过业主座谈会收集意见，改进服务方案。案例三：公共区域经营收益分配争议某小区利用电梯、公共楼道投放广告，2023年收益28万元。业主委员会认为收益应全部用于补充维修资金，物业服务企业主张“合同约定提取15%作为运营管理费”。部分业主质疑：“广告投放未经业主同意，收益应归业主所有”。经查，物业服务合同中约定“公共区域经营收益由双方按85%:15%分配”，但未就广告投放事项单独征求业主意见。问题：1.公共区域广告收益的权属如何认定？（5分）2.物业服务合同中关于收益分配的条款是否有效？（5分）3.若业主反对该分配方案，应如何处理？（10分）答案：1.公共区域属于业主共有，根据《民法典》第二百八十二条，利用共有部分产生的收益（扣除合理成本后）属于业主共有。2.部分有效。物业服务企业可收取合理的运营成本（如广告招租、维护的人工费用），但合同中“15%运营管理费”需符合实际成本支出。若15%显著高于合理成本（如实际成本仅5%），超出部分无效。3.业主可通过以下途径处理：（1）向业主大会提出议案，要求重新审议收益分配方案；（2）若业主大会决议修改分配比例，可要求物业服务企业返还多收部分；（3）向房地产行政主管部门投诉，要求对合同中的不公平条款进行监督；（4）若协商不成，可向法院提起诉讼，主张调整收益分配比例，确认业主共有收益的所有权。四、实务操作题（共2题，每题30分，共60分）题目一：制定小区疫情防控期间物业服务方案某小区有12栋楼、800户居民，需制定疫情防控期间的物业服务方案。要求包含组织架构、重点区域管理、人员管控、应急处置等内容，符合《新型冠状病毒感染防控方案》相关要求。答案：XX小区疫情防控物业服务方案一、组织架构成立疫情防控领导小组，由项目经理任组长，客服主管、工程主管、安保主管、保洁主管为成员。下设：-信息组：负责对接社区、疾控部门，收集发布疫情信息；-防控组：负责公共区域消毒、出入管控；-保障组：负责生活物资配送、特殊群体帮扶；-应急组：负责突发情况处置（如密接人员转运）。二、重点区域管理1.公共区域：每日对电梯（每2小时消毒1次，设置按键保护膜）、楼道（早晚各1次）、垃圾站（清运后立即消毒）、快递柜（取件高峰后消毒）进行消毒，留存消毒记录。2.封闭管理：关闭3个次要出入口，仅保留主入口，设置测温岗、健康码查验岗。三、人员管控1.业主管理：推行“出入证+健康码+体温”三查制度，快递、外卖实行无接触配送（放置指定区域）。2.员工管理：物业服务人员每日晨检（体温、健康码），每周2次核酸检测，作业时佩戴N95口罩、手套。四、应急处置1.发现发热人员：立即引导至临时隔离点（独立房间），联系社区报备，配合转运至定点医院。2.确诊病例楼栋：协助划定封控区域，设置警戒线，安排专人24小时值守，生活垃圾按医疗废物处理。3.物资保障：与超市、药店建立保供通道，为独居老人、孕妇等特殊群体提供代购服务（登记需求、无接触配送）。五、宣传引导通过业主群、公告栏发布防控知识，每日推送疫情动态，组织线上防疫培训（如正确佩戴口罩、环境消毒方法）。题目二：处理业主投诉“楼下商铺噪音扰民”业主李某投诉：“楼下餐饮店（合法经营）每晚10点至12点营业，抽油烟机和顾客喧哗噪音超过60分贝，影响家人休息”。要求物业服务企业处理。请列出处理