房地产估价师试卷及答案

房地产估价师试卷及答案考试时长：120分钟满分：100分房地产估价师试卷考核对象：房地产估价师（中等级别）题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）：20分-单选题（总共10题，每题2分）：20分-多选题（总共10题，每题2分）：20分-案例分析（总共3题，每题6分）：18分-论述题（总共2题，每题11分）：22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法是成本法、市场法、收益法和假设开发法。（）2.在运用市场法估价时，选取的可比案例应与估价对象具有相似性。（）3.房地产估价报告应包含估价目的、估价对象、估价方法、估价结果等内容。（）4.成本法适用于新建商品房的估价，但不适用于旧房估价。（）5.收益法适用于收益性房地产的估价，如商场、写字楼等。（）6.假设开发法适用于待开发土地的估价，如未建成住宅区的估价。（）7.房地产估价师应具备良好的职业道德和专业知识。（）8.估价对象的法律性质应作为估价的重要依据。（）9.估价报告应经估价师签字盖章后方可生效。（）10.房地产估价应考虑市场风险、政策风险等因素。（）---二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪种方法不属于房地产估价的基本方法？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.趋势法2.在市场法中，选取的可比案例应满足什么条件？（）A.交易日期相近B.地点相同C.房地产类型相同D.以上都是3.成本法中，新建商品房的估价主要考虑哪些因素？（）A.土地成本B.建筑成本C.开发费用D.以上都是4.收益法中，收益性房地产的估价主要考虑哪些因素？（）A.年收益B.资本化率C.收益期限D.以上都是5.假设开发法中，待开发土地的估价主要考虑哪些因素？（）A.土地成本B.开发成本C.销售价格D.以上都是6.房地产估价师应具备哪些资格？（）A.学历背景B.专业证书C.工作经验D.以上都是7.估价对象的法律性质应考虑哪些方面？（）A.土地使用权性质B.房屋所有权性质C.他项权利D.以上都是8.估价报告应包含哪些内容？（）A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.以上都是9.房地产估价应考虑哪些风险因素？（）A.市场风险B.政策风险C.法律风险D.以上都是10.下列哪种情况不属于估价对象的限制条件？（）A.地役权B.抵押权C.规划限制D.以上都是---三、多选题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法有哪些？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法2.在运用市场法估价时，应考虑哪些因素？（）A.可比案例的选择B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正3.成本法中，新建商品房的估价应考虑哪些成本？（）A.土地成本B.建筑成本C.开发费用D.销售费用4.收益法中，收益性房地产的估价应考虑哪些因素？（）A.年收益B.资本化率C.收益期限D.经营费用5.假设开发法中，待开发土地的估价应考虑哪些因素？（）A.土地成本B.开发成本C.销售价格D.开发周期6.房地产估价师应具备哪些职业道德？（）A.公正B.诚信C.专业D.责任7.估价对象的法律性质应考虑哪些方面？（）A.土地使用权性质B.房屋所有权性质C.他项权利D.规划限制8.估价报告应包含哪些内容？（）A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.估价结果9.房地产估价应考虑哪些风险因素？（）A.市场风险B.政策风险C.法律风险D.自然风险10.下列哪些情况属于估价对象的限制条件？（）A.地役权B.抵押权C.规划限制D.环境限制---四、案例分析（每题6分，共18分）1.某城市中心有一栋写字楼，建筑面积为10000平方米，用途为办公，当前市场价格为每平方米8000元。请运用市场法对该写字楼进行估价。2.某开发商有一块待开发土地，土地面积为5000平方米，用途为住宅，土地成本为每平方米3000元，开发成本为每平方米4000元，预计销售价格为每平方米8000元，开发周期为2年。请运用假设开发法对该土地进行估价。3.某商场年收益为1000万元，资本化率为10%，收益期限为50年。请运用收益法对该商场进行估价。---五、论述题（每题11分，共22分）1.试述房地产估价的基本方法和适用条件。2.试述房地产估价师应具备的职业道德和专业知识。---标准答案及解析---一、判断题1.√2.√3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.房地产估价的基本方法包括成本法、市场法、收益法和假设开发法，这是房地产估价的基本知识。2.在运用市场法估价时，选取的可比案例应与估价对象具有相似性，这是市场法的基本要求。3.房地产估价报告应包含估价目的、估价对象、估价方法、估价结果等内容，这是估价报告的基本要求。4.成本法适用于新建商品房的估价，也适用于旧房估价，因此该说法错误。5.收益法适用于收益性房地产的估价，如商场、写字楼等，这是收益法的基本适用范围。6.假设开发法适用于待开发土地的估价，如未建成住宅区的估价，这是假设开发法的基本适用范围。7.房地产估价师应具备良好的职业道德和专业知识，这是估价师的基本要求。8.估价对象的法律性质应作为估价的重要依据，这是估价的基本要求。9.估价报告应经估价师签字盖章后方可生效，这是估价报告的基本要求。10.房地产估价应考虑市场风险、政策风险等因素，这是估价的基本要求。---二、单选题1.D2.D3.D4.D5.D6.D7.D8.D9.D10.D解析：1.房地产估价的基本方法包括成本法、市场法、收益法和假设开发法，趋势法不属于基本方法。2.在市场法中，选取的可比案例应满足交易日期相近、地点相同、房地产类型相同等条件，因此选D。3.成本法中，新建商品房的估价主要考虑土地成本、建筑成本、开发费用和销售费用，因此选D。4.收益法中，收益性房地产的估价应考虑年收益、资本化率、收益期限和经营费用，因此选D。5.假设开发法中，待开发土地的估价应考虑土地成本、开发成本、销售价格和开发周期，因此选D。6.房地产估价师应具备学历背景、专业证书和工作经验，因此选D。7.估价对象的法律性质应考虑土地使用权性质、房屋所有权性质、他项权利和规划限制，因此选D。8.估价报告应包含估价目的、估价对象、估价方法和估价结果等内容，因此选D。9.房地产估价应考虑市场风险、政策风险、法律风险和自然风险，因此选D。10.下列情况都属于估价对象的限制条件，因此选D。---三、多选题1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D9.A,B,C,D10.A,B,C,D解析：1.房地产估价的基本方法包括成本法、市场法、收益法和假设开发法，因此选A,B,C,D。2.在运用市场法估价时，应考虑可比案例的选择、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，因此选A,B,C,D。3.成本法中，新建商品房的估价应考虑土地成本、建筑成本、开发费用和销售费用，因此选A,B,C,D。4.收益法中，收益性房地产的估价应考虑年收益、资本化率、收益期限和经营费用，因此选A,B,C,D。5.假设开发法中，待开发土地的估价应考虑土地成本、开发成本、销售价格和开发周期，因此选A,B,C,D。6.房地产估价师应具备公正、诚信、专业和责任等职业道德，因此选A,B,C,D。7.估价对象的法律性质应考虑土地使用权性质、房屋所有权性质、他项权利和规划限制，因此选A,B,C,D。8.估价报告应包含估价目的、估价对象、估价方法和估价结果等内容，因此选A,B,C,D。9.房地产估价应考虑市场风险、政策风险、法律风险和自然风险，因此选A,B,C,D。10.下列情况都属于估价对象的限制条件，因此选A,B,C,D。---四、案例分析1.市场法估价：-估价对象：写字楼，建筑面积10000平方米，用途为办公。-可比案例：市场价格为每平方米8000元。-估价过程：根据市场法，估价对象的价值应与可比案例的市场价格相近。-估价结果：估价对象的价值为10000平方米×8000元/平方米=8000万元。2.假设开发法估价：-估价对象：待开发土地，土地面积为5000平方米，用途为住宅。-土地成本：每平方米3000元。-开发成本：每平方米4000元。-销售价格：每平方米8000元。-开发周期：2年。-估价过程：假设开发法的基本公式为：土地价值=销售价格-开发成本-利息-销售费用。-估价结果：土地价值=5000平方米×8000元/平方米-5000平方米×4000元/平方米-5000平方米×8000元/平方米×2年×10%=2000万元。3.收益法估价：-估价对象：商场，年收益为1000万元。-资本化率：10%。-收益期限：50年。-估价过程：收益法的基本公式为：商场价值=年收益÷资本化率。-估价结果：商场价值=1000万元÷10%=10000万元。---五、论述题1.房地产估价的基本方法和适用条件：-成本法：适用于新建商品房的估价，也适用于旧房估价。基本公式为：房地产价值=土地成本+建筑成本+开发费用+销售费用。-市场法：适用于交易活跃的房地产估价。基本公式为：房地产价值=可比案例价格×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正。-收益法：适用于收益性房地产的估价，如商场、写字楼等。基本公式为：房地产价值=年收益÷资本化率。-假设开发法：适用于待开发土地的估价，如未建成住宅区的估价。基本公式为：土地价