第二阶段汇报final

新疆国某著名企业管理咨询项目第二阶段工作汇报做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作二OO四年二月六日此报告。某著名企业公司的书面，其它任何机构。本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责2025/12/25第2

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责2025/12/25第3

第二阶段工作计划在通宝集团、国际实业和国际置地公司全力支持和配合下，基本完成了预定的任务第一阶段：管理诊断和外部环境分析第二阶段：管理模式和组织设计第三阶段：流程和制度优化第四阶段：完善考核薪酬、人力资源规划和培训体系计划中的工作实际完成工作超额完成任务明晰国际置地公司发展战略和规划明确国际置地公司和母公司的管理模式和责权划分调整国际置地公司组织结构并完善部门职责完善和调整职务说明书对母公司的组织机构调整给国际置地公司财务管理带来的问题提交了分析报告未完成工作无完成了国际置地公司发展战略和规划完成了国际置地公司和母公司的管理模式和责权划分完成了国际置地公司组织结构的调整建议方案完成了调整后的部门职责完成了调整后各岗位的职务说明书完成了对汇报体系的规范2025/12/25第4

在制定各项方案的过程中，某著名企业项目组关注的重点是方案的科学性和可操作性资料收集访谈调查问卷外部分析从重点收集公司原有的工作方案、各项规章制度等，使新方案在体现新思想的同时，能够保持工作的延续性对通宝集团、国际实业和国际置地中高层管理人员和员工进行进一步访谈，与各层级经理共同研讨新方案，确保方案有较强的可操作性项目组针对公司战略、组织、人力资源、项目管理等方面的问卷结果进行分析，在方案制定过程中确保新方案具有较强的针对性对乌鲁木齐某省市场的发展趋势和主要供求关系发展趋势进行分析，确保在战略规划过程中的客观性和科学性2025/12/25第5

同时某著名企业认为，在制定方案的过程中某著名企业的责任是...与国际置地一起找出答案经常向通宝集团、国际实业和国际置地领导汇报项目进展，以获取及时指导和支持帮助国际置地建立起解决问题的流程，并保证严格的标准及时地与各层级经理保持沟通和交流，交换各自意见和建议，共同完善新的方案提供外部观点和普遍适用的经验，使之与国际置地的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法某著名企业的责任并不是...将自己的答案直接告诉国际置地到项目结束前才向国际置地领导递交报告替代国际置地经理们来操作业务流程要求国际置地的经理们创造奇迹无视国际置地的专业知识和经验，无视国际置地当前的客观条件和现实状况采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法2025/12/25第6

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标2025/12/25第7

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标2025/12/25第8

愿景成为新疆地区知名的中型房地产开发公司2025/12/25第9

为购房者提供优质的办公和居住场所为投资者创造持久的最大回报帮助员工实现自身价值国际置地公司使命2025/12/25第10

专注业绩积极变革客户至上尊重个体核心价值观泄漏公司、收受贿赂、造假行为等违反诚信的行动；小团队意识、个人主义、官僚主义、不听取合理化建议等违反团队协作的行为；无明确目标、安于现状、得过且过、敷衍了事、因循守旧、墨守陈规、拒绝改变、轻等影响业绩目标与公司变革的行为；逃避问题、害怕承担责任、推卸责任、无效承诺等影响问题解决与目标达成的行为；浪费资源、财产等行为。坚决反对的行为承担责任、解决问题思维敏捷、行动迅速团队协作勇于创新超越自我、终身学习优质服务质量为本全面沟通、相互信任公平、平等2025/12/25第11

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标战略定位战略规划战略措施2025/12/25第12

国际置地公司战略定位国际实业麻黄素煤焦化外贸房地产追求高项目投资回报率，不盲目追求公司规模上迅速膨胀；追求高品质的精品项目，不盲目某省市场占有率；作为集团产业发展的一个重要补充；形成以准确定位、获取高质量土地并实现快速开发的核心竞争力国际置地公司战略定位2025/12/25第13

综合投资者利益、企业发展的要求和房地产行业的特性，国际置地和母公司必须从各方面努力，将追求稳定的现金流入和合理的投资回报率作为首要任务母公司国际置地决策实施开发营销管理计划预算成本费用收入实现2025/12/25第14

在投资决策层面要突出国际置地公司的专业技某省市场的认识母公司国际置地投资决策层面依据战略目标和项目的定位制定投资回报率对可行性研报告和投资分析报告进行充分评估和审核对项目论证充分听取外部专家意见和建议对项目做出最终实施意见和建议依据财务某省市场进行分析和调研，提出开发意向某省市场供给与需求调研结果，制定项目策划方案提交准确投资分析报告，明确对报告的准确性负责对项目定位提出具体的意见和建议2025/12/25第15

在计划预算层面，要突出母公司对上报计划和预算的全面审核母公司国际置地计划预算层面对国际置地提交的开发计划进行评估审核和审批对项目预算和资金需求计划进行评估和审核和审批对项目营销策划方案进行审核并提出相关意见和建议建立相关制度和控制流程对计划预算执行进行审核和审计对项目的整体开发做出各阶段的行动计划和具体实施方案提交误差不大于10%的工程预算与专业机构合作，制定完整的营销策划方案对各类计划和预算的执行进行组织和人员上的准备2025/12/25第16

在实施开发层面，要突出母公司对计划预算执行情况的严格审核和审计母公司国际置地实施开发层面对项目实施阶段作要素监控和管理，如预算的执行和调整情况，计划的执行和完成情况，重大责任问题的审核和审计按照预算和资金安排及时提供必要的资金在组织上完成人员、制度、激励考核的全面准备在日常管理中落实相关责任制，尤其体现技术上和计划预算上硬指标要求及时落实和检查各项计划和预算的执行情况2025/12/25第17

在营销管理层面，要突出母公司和国际某省市场规律的充分尊重母公司国际置地营销管理层面对营销实施专项管理，管理接口直接下接到销售公司，从方案制定、预算安排审批、执行监督到效果分析对销售政策的调整要提高效某省市场分析充分的基础上，加快审批速度实施营销计划方案，某省市场的变化提出调整建议和议案在销售的各个阶段及时总结分析，提出销售政策的调整建议和议案2025/12/25第18

在收入实现层面，要突出各类销售计划和指标的客观和准确母公司国际置地收入实现层面依据国际实业总体战略规划目标和国际置地经营状况制定置地年度收入目标对国际置地的资产结构进行充分分析，提出库存房变现的销售目标对国际置地新开发项目的投资分析进行评估、审核和审批，对于不同阶段实现预售和销售收入提出目标要求依据国际实业提出的收入目标落实年度收入实现计划和措施安排加大库存房的销售力度，以零库存为目标尽快实现原有项目资金投入的回笼加强项目开发前期的销售力度，尽早实现预售收入回笼对于项目开发自身资金需求的支持以销售为笼头实现项目的整体开发，运用全程营销策划和有力销售政策实现成功的销售率加强应收账款的管理，顺利实现现金收入的回笼2025/12/25第19

在成本费用控制层面，要突出计划和预算的执行和考核母公司国际置地成本费用控制层面提出国际置地的成本费用控制目标对国际置地项目投资的开发成本预算进行全面的分析、审核和审批对国际置地日常运营的成本费用预算进行全面的分析、审核和审批对国际置地成本费用的预算执行进行监督、控制、评价和考核依据国际实业提出的成本费用目标实行全面预算管理，落实成本费用的控制目标编制合理的公司财务预算和准确的工程开发成本费用的预算，落实预算执行的责任部门和责任人将项目开发和公司运营的成本费用严格控制在预算范围之内，对预算执行状况进行动态的分析，对超出预算的成本费用实行严格的审批制度对各部门和责任人预算执行的结果进行分析、评价和考核2025/12/25第20

重视开发质量，做精品住宅应当成为国际某省市场特色，国际置地应重在以下一些方面质量因素的操作、管理和控制提高项目开发质量项目前期开发方面开发的组织质量拆迁安置的质量项目施工建设方面其它方面可行性研究质量规划质量单体设计质量工程本身的建筑质量配套施工及配套交用的质量环境建设的质量新技术、工艺应用的质量物业管理质量招投标的质量小区综合验收的质量信息反馈的质量2025/12/25第21

国际置地在项目前期开发时，就应着重把控......可行性研究质量是一个项目成败的关键质量因素。可行性研究包括了小区开发的档次、面向的住户、价格的定位，涉及人文、地理、交通、经济、环境和今后的发展，调研分析，重在把控研究的深度和内容的准确性。好的小区规划引人入胜，会给住户创造出良好的居住环境。同样的土地，同样的建筑面积，不同的规划、设计理念，会产生天壤之别的效果。在规划上要注意避免同质化现象，多运用创新理念，小区功能性和文化性的结合。合理的单体设计可以把人的生活安排的井然有序，既方便生活又给人以美的享受，有利于营造舒适家庭氛围。单体设计首先在于户型的设计和功能的合理性上。一个小区不可能全部建成后才出售入住，编好“开发组织工作计划”，安排好各组团封闭配套交用，才能按部就班，组织好征地、拆迁、出图、建设、集资及、入住及管理，才能保证既不扰民又不被民扰。可行性研究质量规划质量单体设计质量开发的组织质量拆迁安置的质量作好拆迁安置，最大限度减少拆迁后遗症，是能否顺利开发的前提。这方面既有政策问题，也有工作质量问题。其中包括与拆迁居民的谈判、经济赔偿、合同签订、拆迁方式等问题，都要做到排，谨慎实施。2025/12/25第22

国际置地在项目施工建设时，关键控制......施工质量靠“预控入手，过程控制把关”来保证。国际置地不能放弃对质量的控制权，只等交钥匙；要以开发管理体系，促进施工质量保证体系工作的质量。一个好的住宅小区的配套设施某省市政道路、燃气、水电空调、人防、消防、电梯、电视天线、某著名企业、园林、环保、环卫、文教体育、商业、智能化管理等各个方面。配套设施的施工和维护，要注意各个专业的协调和各自的特点。小区建筑再好，也要有绿色环境相配，随着社会的发展，环境设计日趋丰富，环境建设要求日益提高；环境建设要突出品质特色和健康特色，注重各方面的细节的配套；建设上重在控制材料的质量和整体施工的协调与控制。工程建筑质量环境建设质量配套质量2025/12/25第23

国际置地在项目开发时，还要考虑以下方面的质量控制......选好规划、设计、施工、监理单位、甲供材料的质量，是建好小区的基础。招标工作质量控制主要制定完善的招标制度、严格按招标程序实施，编者按制的标底准确、合理。招投标的管理再好的小区建设，只反映了硬件水平，没有优等物业的软件管理，硬件不可能顺利良好运转。对目前的物业公司来说重在提高员工的服务意识和服务技能，以及管理制度的提升。物业管理从销售物业等渠道建立台帐，分析统计出哪些是好的产品、好的施工、好的户型、好的监理，哪些部位质量通病严重等，反映给策划部，从而形成良性的开发循环。信息反馈质量一个住宅小区的验收，包括规划、某省市政道路、燃气、热力、水电空调、人防、消防、电梯、电视天线、某著名企业、园林、环保、环卫等各方面的综合验收。验收时，坚持各相关部门的参与，各项指标达到国家规范的质量标准。全面了解科技成果动向，把大量科技成果引入住宅设计，是现代生活的集中体现，要讲究物美价宜，不单建“放心房”，更要建“称心房”。新技术、新工艺尽量采用较为成熟、规范的新技术、新工艺，且要考虑要便于操作、施工性，建立规划的操作和使用流程。小区的综合验收新技术应用质量2025/12/25第24

在未来几年中，“做大做强”不是国际置地的发展目标，适度的投资和合理的开发规模应成为项目投资的基本原则战略选择主要特点关注指标稳定发展机会投资做强做大有较成功的规模开发项目和开发经验有良好和稳定的社会资源有很强的多渠道融资能力有良好的专业技术和管理团队有一定的项目开发经验有较好的社会资源融资能力一般，发展和融资能力紧密相关技术和管理团队仍有提升空间开发能力和经验不十分成熟社会资源不十分稳定融资能力波动性大技术和管理团队能力较弱国房景气指数市场占有率投资回报率品牌价值投资回报率资金需求计划目标客户需求变化地区某省市场景气指数投资回报率资金需求计划2025/12/25第25

做到适度投资首先要充某省市场和自身两方面的客观条件市场条件自身状况关注要素措施要素地区某省市场投资变化各业态的销售变化、空置率各业态、产品的需求变化各业态、产品价格增减变化开发材料、施工成本变化规划设计发展趋势变化某省市场统计、调查分析报告项目投资回报率资金需求计划融资能力客户定位、选择和谈判对开发要求营销策划能力人员状况某省市场调研职能和责权专人负责收集和统计分析准确和科学的项目可研报告准确和某省市场调查报告专家和专业公司的使用明确财务分析职能和责权项目投资测算模型和报告项目组建立和项目制管理明确的行动计划客观科学的决策方法和流程2025/12/25第26

母公司和国际置地要从三方面充分理解房地产作为实业发展的重要补充业务规模无论从国际实业的历史还是从未来两年的发展看，房地产开发在国际实业现有主要业务中的发展规模将保持较重要的地位行业发展从乌鲁木齐的房地产行业发展的趋势看，经过2003-2004年的自发性结构调整后，房地产新一轮发展将呈现出复苏和新的发展机遇管理风险高风险、高投入、高负债是房地产行业的突出特点，加强资产管理、融资管理、成本管理是国际实业公司对国际置地公司管理风险控制的关键要素2025/12/25第27

三大主营业务中，房地产的主营业务收入和成本所占比重较大2000-2003三大主营业务收入单位：百万元2000-2003三大主营业务成本单位：百万元外贸业务房地产业务麻黄素业务外贸业务房地产业务麻黄素业务业务规模行业发展管理风险2025/12/25第28

资产总量和利润总额都占有相当大的比例业务规模行业发展管理风险资产总量：9.47亿元利润总额：0.97亿元79%3%18%72%16%12%2025/12/25第29

南门二期商业写字楼开发业务投资较大，但如果运作成功，将有较大的投资回报业务规模行业发展管理风险项目利润项目投资收益率项目总投资额总建筑面积项目总销售收入34,812万元48.83%71,299万元184,488平方米106,111万元销售收入开发成本119,917平方米占计划销售的65%盈亏平衡点金额2025/12/25第30

从行业发展角度讲，根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景四大发展前景房地产业将以每年12%的速度增长实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%城镇人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米3124业务规模行业发展管理风险2025/12/25第31

从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位资料来源：某著名企业某省市公司行业资料分析库信息技术房地产金融新材料食品家具贸易商业医药运输仓储家电0246810121405101520253035净利润率（%）资产收益率（%）平均净资产收益率8.8%平均净利润率17.2%业务规模行业发展管理风险2025/12/25第32

尽管乌鲁木齐的某省市场投资经过高速增长后有一个回落趋势，某省市场自发的调整，供需矛盾在2003年底有一定的改观资料来源：2003年乌鲁木齐统计年鉴投资和销售都经过了一个高速增长阶段，然后有一个回落趋势；投资与销售的波动变化一致，但销售的波动落后于投资的变化；投资反映的是某省市场供给，销售收某省市场的需求，单纯从投资和销售上看，未来投资趋于理性，所反映的供求趋向于平衡。乌鲁木齐某省市场投资和销售的变化销售额投资额单位：亿元业务规模行业发展管理风险2025/12/25第33

从国际置地某省市场占有率角度，相对于45%的中档房，还是有较大的上升空间高档房经济适用房中档商品房乌鲁木齐居民对住房的需求结构业务规模行业发展管理风险对国际置地来说，其商品房的份额占乌鲁木某省市场的5%，仍有发展空间。2025/12/25第34

从2000年以来的资产负债统计分析，国际置地资产规模的迅速增长主要来自于负债资金的支撑，从2002年开始，资产负债率已近100%2000-2003年国际置地公司总资产统计单位：百万元1658307386772000-2003年国际置地公司资产负债统计89%95%99%99%58%某著名企业20022000年2001年2002年2003年业务规模行业发展管理风险2025/12/25第35

国际置地房地产经营业务现金流基本没有净流入，主营业务实际获利能力有限，进一步开发项目所需资金将严重依赖外部融资渠道，发展困难较大筹资活动产生现金流经营活动产生现金流投资活动产生现金流-10000-5000-500010000150002000年2001年2002年2003年单位：万元-8939-52610292463-1291951-2916-10835051-3736-297000业务规模行业发展管理风险2025/12/25第36

实业公司贷款分布角度讲，房地产业务占据较大的部分业务规模行业发展管理风险5.4亿元58%25%3%12%2%2025/12/25第37

同时，国际置地库存较低，2004年资金回笼困难较大国际置地的流动资产占总资产的比率较高，其中存货占据了公司总资产的70％左右。国际置地现有存货主要由南门国际城待开发土地和前期开发小区的空置尾房组成。以存货数为指标的存货况显示，2002年以来国际置地已经加强了对存货资产的管理，在适当控制开发速度的情况下，有力的消化了由于开发速度过快，设计不合理形成的库存商品房。单位：天2000-2003年国际置地库存析业务规模行业发展管理风险2025/12/25第38

对战略定位—重要补充的诠释在近几年中，国际置地的房地产开发业务应当为国际实业公司的发展提供稳定的收入支持，尤其是南门二期项目，要精打细算、全力争胜房地产业务的发展前景依然某省市场需求潜力依然较大，国际置地应当及时培养技术和管理能力，为下一轮行业复苏打好基础国际实业公司应当从行业发展趋势的角度，对房地产行业保持战略上的乐观；应当从行业发展规律的角度，对某省市场现状和结构调整有科学认识和积极准备国际实业应当在项目定位、土地获取、融资、成本控制等关键方面对国际置地加强管理，通过人员的输入和培训，必要资源的及时提供为国际置地的发展创造条件近期发展远期规划统一认识管理和支持2025/12/25第39

在核心竞争力的培养上，地段之争应从“能拿”向“会选”和“速战”转变相地能力拿地能力开发能力123核心竞争力培养方向2025/12/25第40

对信息、项目定位和投资分析能力的培养，是提高“相地”能力的关键措施关键要素关键措施相地能力关注政府某省市规划和地区改造的方案和计划从土地储备公司获取有价值的土地信息对一些交通、公共建设等方面规划和建设可能引发土地升值进行关注信息项目定位投资分析对目标土地区进行环境调研分析，估算土地价值和可能的住房需求通过土地现在价值和预估升值潜力某省市场价值某省市场需求状况确定目标客户，实现项目的定位收集相关某省市场价格信息确定投资分析模型，按照预估的各种开发成本进行投资分析对投资分析结某省市场预售评价2025/12/25第41

确保国际置地的拿地能力要继续从渠道和资金两方面得到保障关键要素实现途径拿地能力通过参股的土地贮备公司获取某省市场竟拍获取通过土地置换渠道获取能力公司财务状况的好坏决定了融资能力对可能引发后续矛盾的土地置换方式，不建议继续采用其他社会资源职能作为辅助措施2025/12/25第42

对资源整合、组织协调和项目管理能力的培养，是提高开发能力的关键措施关键要素关键措施开发能力资源整合组织协调项目管理划分各类资源使用责任单位和权责，例如资金的调拨、审批和使用权责对各种社会资源统一到公司口径进行集中管理和使用对相关信息要及时储存和整理明确策划、项目管理、预算计划等部门的职能和权责开发中交叉职能要集中在统一的领导管理下进行管理和协调对组织间出现的工作矛盾要按照责权划分和相关制度进行处理充分发挥项目管理部的职能和责权对项目管理中的计划、预算执行、质量控制等要素实行责任制管理在计划和预算体系下，减少审批流程，增加效率2025/12/25第43

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标战略定位战略规划战略措施2025/12/25第44

国际置地公司未来3-5年发展战略规划......明确以开发中档商品住宅为最终某省市场战略；明确和培养依靠专业化和品牌化的开发模式完善管理机制，形成分工明确的职能/业务经理负责制、形成与绩效挂钩的绩效考核体系、形成体现优胜劣汰的人才竞争机制3-5年内立足乌某省市场，做实做精南门项目，培养公司技术和管理能力，为新一轮房地产增长好准备打造以全程营销策划为核心的销售管理体系；逐步形成参与前期，以提供及时、有效服务为根本原则的独立某省市场竞争力的物业管理体系战略规划二战略规划三战略规划一战略规划四在公司层面，建立并完善房地产开发价值链各环节的竞争力保障体系战略规划五2025/12/25第45

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标战略定位战略规划战略措施2025/12/25第46

1.3-5年内要立足乌鲁木齐某省市场......区域内开发跨区域开发国际置地分析社会资源开发能力资金能力营销能力政府、银行等主要社会关系集中在新疆地区，土地储备和资金获取能力体现在新疆地区社会资源集中本区域内，关系稳定，获取难度和成本相对较低社会资源通常较为分散，集中利用难度和成本较高，新资源获取渠道和成本较高设计、施工管理、销售、物业等方面区域内和水平接近，竞争力差异性小某省市场的熟悉程度低，地区品牌竞争某省市场认同度低，全国性品牌竞争力大品牌建设不够，地区性品牌化，却上跨区域竞争力，某省市场熟悉程度低，开发经验和规模均不够相对跨区域开发资金需求力较小，资金来源相同对资金要求较高，竞拍获取土地资金去求量大资产负债率高，资金来源和渠道较单一，融资风险高品牌认知度，合理的价格定位，一定的规模优势，较好的物业管理外来品牌认知度较低，当地营销模式，个性化开发优势，规模优势，较好的物业管理有一定的地区性品牌效应，中等开发规模，定位在中等客户群体，但缺乏个性化的规划设计2025/12/25第47

......为新一轮房地产增长好准备市场产品增值手段保障体系

市场研发：将空置率、销售增长率和投资增长某省市场变动主要信号进行跟踪观测

目标客户：明确目标客户群，将二次置业和中高层收入群体作为主要目标客户

需求调研：跟踪目标客户需求变动，在规划和设计中，完善功能性的前提下，坚决引某省市场的文化性设计理念

品牌增值：结合南门二期项目，充分利用媒体和舆论，进行品牌推广

概念增值：销售公司与专业策划公司配合，挖掘项目卖点，在专业策划公司的选择上，可以尝试某省市场专业营销策划公司配合

服务增值：对销售过程中客户普遍感觉的的繁、慢、难的问题作出承诺；对业主有关物业管理不放心地问题作出承诺

项目开发管理体系：形成以工程总监领导下的策划部、工程管理部为组织的管理体系

预算财务管理体系：形成以财务总监领导下的预算部、财务部为组织的管理体系

营销策划管理体系：形成以销售公司为主体，其他外部专业资源为辅助的管理体系

物业服务管理体系：形成以物业公司为主体的独立运营的管理体系

地段为先：在定位和策划环节，坚持地段为先的一贯理念

设计为重：在规划和设计环节要大胆采用新的思想和理念，要坚持聘请高水平设计院进行规划设计

产品差异：在满足客户基本需求前提下，采某省市场的产品经验和做法，主要解决某省市某省市场规划设计中客户不满意的地方

技术优势：在确保质量和成本的前提下，敢于采用新技术和新工艺2025/12/25第48

在市场调研时，要跟踪空置率、销售增长率和投资增长率的变化情况空置率在我国空置率的计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。一般来说在中国，一般认为5％－14％的空置率是合适的。空置率超过这个范围，则表某省市场已超出居民的需求，或存量房产本身不符合居民的需求。销售增长率投资增长率销售增长率能反应目前一个地某省市场需求的景气程度，表明居民对房产需求的增长速度。销售增长率为正数，至少表明房产需求在保持持续增长。投资增长率是反某省市场供给的主要指标。投资增长率高，表明房产开发商开发房产的速度较大，从而房产的供应量就大。对国际置地这样的中型房地产开发商而言，可根据此指标作为采用跟进策略的一种依据。2025/12/25第49

国际置地明确其定位的基础上，明晰其主要的客户群体国际置地定位明确以开发中档商品住宅为最终某省市场战略；明确和培养依靠专业化和品牌化的开发模式。国际置地在这样的定位下，对房产销售的最主要指标价格上，发现中等和高收入家庭偏向中档商品住房，则在潜在客户定位上必然将二次置业和中高层收入群体作为主要目标客户最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组该组家庭人口占总调查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低档房中档商品房高档房数据来源：某著名企业乌鲁木齐房地产行业分析2025/12/25第50

对中档商品房的开发，需确定要进入的目某省市场指导原则某省市场必须足够大以保证其有利可图；某省市场必须是可以识别的；某省市场必须是媒体能够接触到的；不某省市场对营销组合应该有不同反应；某省市场应该是稳定的；某省市场应该具有合理的一致性；某省市场应该不断增长人文因素细分年龄、性别、职业、教育程度、宗教信仰、社会阶层、家庭成员人数、家庭生命地理因素细分从居住某省市区、郊区、乡村等某省市区、新发展区等；从行政区分：天山区、沙区、水磨沟区等消费行为特征细分购房率（第几次购房）、购买动机（经济型、地位型、理智型、投资型等）、品牌忠诚度、准备购买时间、对产品的态度等方面细分层次关键要素2025/12/25第51

中档商品房产开发某省市场细分和客户需求分析的基础上，进行项目定位确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下某省市场空白点，准确地进行定位项目定位确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。如中档房产，闭路电视是必须，但宽带接入就不一定必须品质定位制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售最高利润的一个重要条件价格定位中档房产的面积一般集中于80-120平米，但针对不同某省市场，他们对房型和面积是有较大差别的确定项目未来最主要的客户是二次置业和中高档收入人群房型和面积定位客源定位2025/12/25第52

国际置地始终要关注潜在客户的需求，在规划、设计中，完善功能性的前提下，坚决引某省市场的文化性设计理念功能性户型设计施工质量物业管理硬件设施设计合理，包括户型、面积、采光等基本指标。各项质量指标，达到国家房屋建筑标准要求。一般所需的基本设施齐全。业主入住后，小区服务的质量依赖于物业管理水平文化性品牌吸引环境营造增值服务人文关怀开发商和物业的品牌效应对潜在客户有明显的的吸引力。强调环境、交通、绿化和安全等基本要素。多体现基础的社区服务和对老人、儿童等问题的虑。主要表现在对业主生活的便利方面，如提供家政服务等内容。2025/12/25第53

鉴于规划设计对一个项目成败的重要性，国际置地在项目开发时，要勇于创新，且聘请较高水平、声誉好的规划设计院来做规划设计工作设计质量本身较难控制。规划、设计工作属于高智力型的、技术与艺术相结合的工作；规划、设计方案以及整个规划、设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件，如：图纸、规范、模型的表面反映出来；设计工作特点规划、设计院选择大的、著名的规划设计院；不仅本项目的规划设计在它的业务范围内，而且具有与项目相符合的资质等级证书；有同类项目经验，在过去的项目中与业主合作良好，信誉好。在严格管理的基础上，做前期策划、设计时，只有不断创新，才能保证未来项目在各项指标上出现目某省市场比较严重的同质化现象。2025/12/25第54

国际置地作为一个中型的房地产公司，为避免某省市场房产出现同质化现象，宜采某省市场的产品经验和做法，主要解决目前乌某省市某省市场规划设计中客户不满意的地方国际置地国际置地是一个中型的房地产公司，面临着较大的资金压力，在房产开发上不宜作过大的投资，开发精品楼盘；国际置地是一个中型的房地产公司，不具备非常高的房产开发人员，在项目策划、设计上难以达到很高的水准；国际置地是一个中型的房地产公司，某省市场跟进策略，运某省市场的产品经验和做法。为了体现开发房产的特点和个性，同时考虑到公司目前人员、资金的现状，尽量保持产品的低成本主要解决目前乌鲁木齐某省市场规划、设计中客户不满意的地方，如：居民普遍反映的室内的空间布局、装修美化等问题。2025/12/25第55

2.明确以开发中档商品住宅为最终某省市场战略指导原则投资规模不宜过大突出中档房的性价比地段的选择仍然是关键规划和设计要超越其他竞争的对手质量品质要严格把关三种业态中档商品住宅大型综合类商铺写字楼可考虑项目位置较好的中等规模小区城市功能区改造建设优质企业的定向开发订单类开发城市功能区配套建设订单类开发2025/12/25第56

明确和培养依靠专业化和品牌化的竞争模式传统模式集成模式前卫模式专业化品牌化规模化概念化走专业化品牌化发展道路，规模不是主要驱动因素，但发展结果完全不同，如某著名企业通过良好的品牌效应进行规模化扩名企业投资进入房地产开发，如联想集团通过规模化的开发，带动品牌效应某省市场销售和利润的实现，如金融街集中了传统模式的优点，被一些实力某省市场占有率较高的大型房地产集团采用集中在概念和宣传上的炒作，策划能力极强，常有惊人的卖点2025/12/25第57

在专业化管理上，实现从组织层面到人员管理，从技术层面到实施层面的统一管理和分工负责制专业化以房地产项目管理为核心思想，以专业化分工为基本原则，组建策划部和工程项目管理部两大主要部门，重新划分职能分工，明确各部门责权组织变革人力资源技术提升实施控制1.调整和补充各级各类专业技术人员，增强公司在开发各环节的技术实力；2.完善人力资源体系，形成竞争机制，发现、培养并吸引不同环节的领军人物1.调整和补充关键环节的技术实力；2.建立健全考核体系；3.引入培训机制，鼓励和提倡员工自我充实；3.加强内外交流，组织必要的参观学习；4.挖潜，让有真才实学的员工脱颖而出，并赋予相应责权1.明确各部门和各级领导责权，实施分工负责制，并形成最终制度；2.实现严格的部门负责人考核制度，对各分工主要负责人工作计划性、及时性、达成率和相应的准确性进行严格考评，并作为奖惩主要依据2025/12/25第58

在品牌化建设中，要与项目的策划、设计、质量、营销和物业管理紧密结合Differentiation差异性Relevance合适Esteem尊重DRE表现层面战略措施规划设计建筑质量物业管理策划部以提高性价比满足客户在规划设计中的挑剔，并有意制造个性化概念引导消费需求有名的施工单位和较好的施工监理是提高建筑质量知名度的快速途径对物业管理主体形象的适时宣传，媒体对示范小区的渲染是有效途径项目定位价格水平项目的定位要经过策划部门严格某省市场调研分析，需要销售公司和物业公司的补充分析销售公司的定价策略和营销方案要充分考虑某省市场状况，对于地段好的中档房，低开高走的定价策略配合较好的营销手段效果较好DREAM品牌建设模型产品个性化设计销售服务物业服务项目的规划设计要更注重人文氛围，小区软硬件的设计、社区小品等景观的设计、服务配套设施，如校、医院、银行、商场等，在选址和概念营造、营销方案制定上要加以突出销售服务的流程和环节要尽量简化，销售人员加强培训，服务态度要一视同仁，决不能嫌贫爱富物业服务要突出主题，如整洁、、及时、效率、放心、便捷等，业主的满意度要在引导中提升2025/12/25第59

在品牌化建设中，要与项目的策划、设计、质量、营销和物业管理紧密结合（续）Awareness知名度Mind’seye形象AM表现层面战略措施规划设计销售率建筑质量物业服务策划部对目前某省市场的突出问题统一分析，在规划设计中有意突出变化，营造概念销售率作为结果的体现，在对外公布方式上要与营销策略紧密联系，并注意对新项目中任何质量问题，公司出台统一政策，建立维修基金，可由财务部和指定单位共同管理使用整理物业公司突出业绩，通过媒体和销售场所进行宣传，对舆论进行合理的引导公司社会形象项目形象人员形象通过母公司的品牌化建设总体提升公司社会形象，建议母公司在品牌化建设中考虑此议题项目开始定位的社会效应较大，在开工前要考虑合理的宣传措施和手段；项目能否按计划交工将体现公司的信誉和实力，因此在交工承诺上要留有余地；对特殊客户的个性化需求，要综合考虑，合同的签订要规范有利公司领导和员工要注意专业形象，言谈举止要注意规范，对恶意损害诽谤公司的行为要及时纠正DREAM品牌建设模型2025/12/25第60

3.完善管理机制，形成分工明确的职能/业务经理负责制...指导原则部门负责人对各类工作的完成情况负主要责任责任依据为事前确定奖惩依据为事前确定评判标准客观公正制度一经确定，说到做到问题分类部门内工作内容部门间交叉工作其他类型工作解决思路以部门职能、责权划分为依据直接领导作为责任最终判定人奖惩标准参照统一的《制度》以各类工作流程中关键责任点划分为主要依据该项工作的直接负责领导或推动部门的主要负责人为判定人奖惩标准参照相关工作《制度》以分配工作时责权划分为依据负责该项工作领导作为判定人奖惩标准参照统一的《制度》2025/12/25第61

...形成与绩效挂钩的绩效考核体系...确定KPI指标软硬指标评估建立评估标准明确评估流程指导原则绩效考核（KPI）作为国际置地公司全员考核的主要方法和依据绩效考核的出发点是通过岗位绩效评估对员工对企业的贡献作出客观衡量绩效考核的原则是公平、公正、公开实施步骤具体思路确定工作职能和具体内容通过各层级的沟通，确定职务工作的关键点，作为绩效评估中需要重点评估的内容将各关键点所占的比例进行明确对于硬指标要列明详细的计算公式，以便于评分人操作对于软指标应设计相应的表格，并明确表格数据来源、数据标准等将确定的KPI每个关键点的内容进行细化，最终确定获得每项获得满分的标准结果，并作出明确的解释明确每项指标从数据收集、数据整理、直到将大量数据整理为评估标准的一系列过程明确KPI指标原始数据来源、数据收集人2025/12/25第62

...形成体现优胜劣汰的人才竞争机制各类领军人才管理后备力量核心技术骨干各类专业人员指导原则根据企业和项目发展的需求，按需制定人员发展计划选好人才、用好人才、留住人才形成能者上、庸者下的竞争机制机会均等、公平、公正、公开所需人才获取/培养方式培养选拔为主急需或严重缺失的从外部招聘采取竞聘上岗从年轻技术骨干中培养与其他公司横向派送交流培养有潜力、素质较好的年轻员工中培养根据公司发展和项目需求外部招聘对关键岗位要采取竞聘上岗对新员工一律采取社会公开招聘的形式部分关键岗位采取竞聘上岗形式2025/12/25第63

4.打造以全程营销策划为核心的销售管理体系...销售某省市场和客户的主要信息综合分析后，反馈到策划部作为策划和规划设计的重要依据，销售公司对信息的准确性和真实性负责独立完成销售过程市场分析营销策划房屋销售在销售指标确定的前提下，建议销售公司有某省市场状况及时调整销售政策或采用备用方案，但销售政策的制定过程应当与其他业务单位密切协商，不给其他单位造成后患在明确销售预算的前提下，建议以销售公司为主要推动单位，与专业策划公司进行系统合作，进行全程策划工作，重点突出对项目定位的建议、规划设计的关键要素的建议，以及对销售各阶段的媒体广告投放量、方式的方案，各阶段销售政策的制定等项目预算项目策划建筑设计招标管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划市场营销能力2025/12/25第64

...逐步形成参与前期，以提供及时、有效服务为根本原则的独立某省市场竞争力的物业管理体系指导原则从公司层面应当从整体上认识到物业服务对公司品牌建设的重要性物业公司的发展和运营应当具有相对的独立性在设计、施工和销售等环节要充分听取物业的意见和建议主要问题工程遗留问题前期介入问题合同类问题解决思路如果不能多渠道解决，建议仍旧以维修基金的形式，交由物业统一管理，财务部门执行监督，并形成相关制度规划设计环节中，策划部门应当设有专门流程，物业提供专业意见工程验收环节，物业作为审核方之一，意见交由工程总监处理，但物业不作为责任方在与施工单位签订的合同中，应当明确提出质保期内的维修问题，明确建立维修基金的问题销售公司在制定销售政策中，有关物业费用的相关条款，应与物业公司协商解决，对公司销售和物业发展做到双有利2025/12/25第65

5.在公司层面，建立并完善房地产开发价值链各环节的竞争力保障体系策划功能项目管理功能预算管理功能财务管理功能营销管理功能物业服务功能2025/12/25第66

某省市场为导向的强策划辅助体系...策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI实现自身职能的转变，尽快从一个事务型部门向研发型和综合型部门转变与销售和物业公司合作，负某省市场信息某省市场供需情况、竞争对手信息、业主反馈等情况进行跟踪调研对国内房地产规划设计发展现状和趋势进行调研，结合新某省市场现状及时作出判断，并体现在策划方案中将部分工作重点转移到公司品牌建设上，提出对公司整体形象提升有实际意义的规划方案项目研发费用占总收入百分比研发报告中估算精度准确率规划设计满意率计划实现销售收入的达成率公司品牌认知度市场研发的及时性和准确性2025/12/25第67

形成以计划预算为导向，以质量、进度和成本为关键控制点的强项目管理体系策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI实现自身职能向综合型管理部门转变完善和规范施工管理中有关质量管理、合同管理、签证管理的各项制度和相关文本规范和严肃项目人员管理的执行力度界定施工过程中可能出现的质量问题，并针对性地提出可行性预案选拔和培养技术过硬、责任心强、职业道德水平高的项目管理队伍工程质量合格率保质期内质量问题解决时间和满意率工期计划达成率项目安全达成率预算成本控制达成率合同文本合规性各种合同文本、资料清单保存完好性项目人员违规率2025/12/25第68

形成对项目策划、规划设计和施工管理起到有力的经济指标支持的预算管理体系实现由单一成本核算职能向全面工程成本费用控制职能的转变参与项目开发的全过程，做好项目的投资估算、设计概算、施工图预算以及资金需求计划和时间安排建立全面的成本费用目标管理体系，实施工程的动态成本核算，对工程成本费用进行动态的监控、分析、控制和调整，按期进行中期结算及时准确的进行竣工决算，对工程投资与造价进行全面的分析比较，总结经验教训，为提高工程造价的管理水平和积累技术经济资料提供经验投资估算的合理性概算、预算的准确率资金需求计划的准确率成本费用控制的实现率成本费用的节约率中期结算的及时性和准确率竣工结算的及时性和准确率策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI2025/12/25第69

形成较强的投资分析、预算执行管理控制和有效的财务服务功能的财务管理体系策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI建立完善的财务管理体系，实现全面的财务核算、财务管理和财务监控的职能建立全面的预算管理体系，通过预算编制、执行、控制和考核的全过程确保置地经营管理目标的全面实现加强对公司资金运用的管理，推动存货向销售收入的变现，减少应收账款对企业资金的占用加强财务分析的职能，为投资决策和经营管理提供全面有效准确地数据和分析支持拓宽融资渠道，灵活运用各种融资手段，为企业的经营发展提供资金支持，同时对企业的财务风险进行有效控制财务核算的准确性预算制定的合理性预算控制的实现率资金调配的及时性资金的合理性应收账款清理的及时性和实现率财务分析的准确性和有效性融资目标的实现率资金成本的节约率2025/12/25第70

形成全程策某省市场反应迅速的营销管理体系策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI利用各种营销手段，提升公司整体形象，提升公司品牌价值配合新项目的定位，及时出台营销策划方案，为项目品牌提升价值通过提升销售服务水平，逐步建立国际置某省市场新形象某省市场一手材料的获取和分析，为公司项目定位和规划设计提供准确的客户和竞争对手信息通过对销售人员的培训和重组，创造竞争氛围，激发销售人员潜力与相关单位密切合作，制定更加合理的销售政策品牌认识度再次购买率（客户间推荐）营销销售费用占总收入百分比同档某省市场占有率提供规划设计建议的合理性某省市场分析的准确性2025/12/25第71

形成对公司品牌有较强支持的物业服务管理体系策划功能项目管理预算管理财务管理营销管理物业服务战略措施KPI参与前期设计和施工管理环节，对设计相关问题有建议权，对施工管理中具体性问题有审核权在维修基金到位的前提下，保证维修时间和客户的最终满意度对新开项目积极准备，做好商业房地产物业人员和技术上的准备工作增加服务内容，完善服务体系，创建有个性化的物业品牌逐某省市场化物业管理的独立竞争能力电话回复时间维修完成时间客户满意度2025/12/25第72

本次报告内容第二阶段项目进展回顾新疆国际置地公司战略规划方案新疆国际置地公司管控模式方案第三阶段工作计划新疆国际置地公司组织机构设置和部门职责国际置地公司总体战略国际置地公司愿景、使命和价值观国际置地公司财务目标2025/12/25第73

国际置地公司2004-2006年财务目标分析南门二期项目投资效益分析国翰苑、国卉苑二期开发项目投资效益分析投资效益分析的基础数据和基本假设南门二期项目的四种基本开发方案投资效益分析投资回报区间分析投资回报敏感性分析投资资金需求安排分析南门国际城三期开发项目投资效益分析国际置地公司2003-2006财务目标2025/12/25第74

项目投资效益分析的基础数据来源和基本分析原则南门二期项目投资分析的基础数据是以开发部提供的最新建筑设计方案制定，包括各项目不同业态建筑面积的总计及其分布，同时在销售收入的计算过程中暂未考虑地下车库的销售；1项目开发成本的计算参照开发部提供的行业及乌某省市建安工程费、公建费、前期费用的标准以及国际置地前期项目的经验数据测算；管理费用、销售费用根据项目开发的不同规模和定位，对其在销售收入中占的比重进行了相应调整；财务费用计算采用的银行贷款利率为6.4%;2某著名企业提供的投资效益分析是建立在销售率达到100%的基础之上的投资回报分析，同时根据国际置地某省市场调查数据对销售价格进行调整，给出某省市场可能性条件下的投资回报区间；3某著名企业提供的投资敏感性分析是测算某省市场价格的条件下，不同销售率的实现对项目投资收益率的影响，同时分析得出项目盈亏平衡点，即项目实现盈亏平衡必须达到的销售率水平；42025/12/25第75

南门二期项目开发商铺和写字楼的建筑面积分布...商铺、写字楼建筑面积分布（单位：平方米）规划建筑总面积地下建筑面积36,344地上建筑面积148,144地上商铺可售面积35,248写字楼可售面积112,896地下一层商铺可售面积18,225地下二层车库和设备间18,119基础数据来源：南门国际城商业区项目概算184,4882025/12/25第76

南门二期项目投资开发总成本分析...基础数据来源：南门国际城商业区项目概算全面开发商铺、写字楼项目开发总投资成本概算项目开发总成本总成本单位面积成本备注一、土地出让金300,000,0001,627南门土地出让金及信息中心土地摊销250,000万国际咨询公司与旅游局征地协议估算5,000万二、建安工程费276,732,0001,500含建安成本和配套设施费三、规划设计费5,534,64030建筑设计费四、前期费用6,457,08035前期费仅计算天然气入户费、规划测绘费五、不可预见费9,224,40050不可预见费占建安成本的5%，此处计算根据乌某省市场经验予以调整六、管理费用18,448,800100管理费用按每平方米100元进行计算七、财务费用6,400,00035贷款按5,000万元计算，贷款期限为2年开发，利息按6.4%计算八、销售费用31,833,300173销售费用占销售收入的3%九、流转税58,361,050316流转税占销售收入的5.5%开发成本总计712,991,2703,865不同销售方案实现销售收入的不同，会引发销售费用和流转税的变化，进而影响开发总成本的变化，全面开发总成本变化区间为70,101万元至72,336万元之间面积单位：平方米成本单位：人民币元2025/12/25第77

南门二期项目的四种基本开发方案...方案一：开发商铺写字楼，商铺大客户订单式开发方案二：开发商铺写字楼，商铺柜台零售方式开发方案三：一次性卖断商铺开发权，单独开发写字楼物业方案四：优先开发商铺，观望写字楼物某省市场南门二期项目基本开发方案2025/12/25第78

南门二期项目开发方案一：投资效益分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案一：商铺大客户订单式开发总量单位面积项目开发成本712,991,2703,865销售收入1,061,110,0005,752利润348,118,7301,887所得税114,879,181623税后利润233,239,5491,264项目投资回报率48.83%税后项目投资回报率32.71%年项目投资回报率19.53%年税后项目投资回报率13.08%项目楼层面积销售价销售收入商业一层沿街区2,33035,00081,550,000不沿街区5,98225,000149,550,000二层8,31210,00083,120,000三层8,3128,00066,496,000四层8,3125,00041,560,000负一层17,72510,000177,250,000写字楼五－二十五层115,3964,000461,584,000合计166,3696,3781,061,110,000面积单位：平方米价格单位：人民币元备注：1）地下一层车库面积未纳入销售收入计算；2）负一层至四层每层500平方米供写字楼使用电梯面积计入写字楼销售公摊面积2025/12/25第79

南门二期项目开发方案一：投资回报区间分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案一：商铺大客户订单式开发最小可能利润最大可能利润项目开发成本701,010,095712,991,270销售收入920,155,0001,061,110,000利润219,144,905348,118,730所得税72,317,819114,879,181税后利润146,827,086233,239,549项目投资回报率31.26%48.83%税后项目投资回报率20.95%32.71%年项目投资回报率12.50%19.53%年税后项目投资回报率8.38%13.08%面积单位：平方米价格单位：人民币元备注：1)按建筑面积计算销售单价,因为考虑到商铺面积中含有公摊面积某省市场可接受销售价格比国际置地预测数据要低;2)写字楼价格稳定于4000元/平方米项目楼层面积可能最低销售价格可能最高销售价格可能最低销售收入可能最高销售收入商业一层沿街区2,33028,00035,00065,240,00081,550,000不沿街区5,98220,00025,000119,640,000149,550,000二层8,3128,00010,00066,496,00083,120,000三层8,3126,0008,00049,872,00066,496,000四层8,3124,0005,00033,248,00041,560,000负一层17,7257,00010,000124,075,000177,250,000写字楼五－二十五层115,3964,0004,000461,584,000461,584,000可销售面积合计166,3695,5316,378920,155,0001,061,110,0002025/12/25第80

南门二期项目开发方案一：投资回报敏感性分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案一：商铺大客户订单式开发100%销售率可实现最大利润80%销售率可实现利润60%销售率可实现利润盈亏平衡点项目开发成本712,991,270694,952,400676,913,530销售率实现65%，项目可实现盈亏平衡销售收入1,061,110,000848,888,000636,666,000利润348,118,730153,935,600-40,247,530所得税114,879,18150,798,748-13,281,685税后利润233,239,549103,136,852-26,965,845项目投资回报率48.83%22.15%-5.95%税后项目投资回报率32.71%14.84%-3.98%年项目投资回报率19.53%8.86%-2.38%年税后项目投资回报率13.08%5.94%-1.59%单位：人民币元2025/12/25第81

南门二期项目开发方案一：资金需求分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案一：商铺大客户订单式开发2004年南门二期项目开发资金供给结构安排国际置地原有项目回笼资金80,000,000银行贷款50,000,000项目预售回款资金179,857,800资金供给合计309,857,800项目总投资712,991,2702004年2005年一、土地出让金70,000,00085,000,000注1二、建安工程费175,125,600101,606,400三、规划设计费5,534,640

四、前期费用6,457,080

五、不可预见费5,534,6403,689,760六、管理费用9,224,4009,224,400七、财务费用3,200,0003,200,000八、销售费用15,916,65015,916,650九、流转税5,395,73452,965,316资金需求总计296,388,744271,602,526注1：已支付土地出让金摊销到二期项目金额为145,000,000元单位：人民币元备注：2004年项目销售回款资金按实现商铺销售收入的30%计算2025/12/25第82

南门二期项目开发方案二：投资效益分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案二：商铺柜台零售方式开发总量单位面积项目开发成本716,960,0053,886销售收入1,107,801,0006,005利润390,840,9952,119所得税128,977,528699税后利润261,863,4671,419项目投资回报率54.51%税后项目投资回报率36.52%年项目投资回报率21.80%年税后项目投资回报率14.61%面积单位：平方米价格单位：人民币元备注：销售价格在柜台式零售模式中按实际可销售面积计算，销售价格相对订单销售较高，但实际可销售面积缩小一定比例，该测算模型一层按90%计算，二层以上80%，负一层一般某省市经营售卖，面积不变项目楼层面积实际可销售面积销售价格销售收入商业一层沿街区2,3302,09735,00073,395,000不沿街区5,9825,38430,000179,460,000二层8,3126,65011,00091,432,000三层8,3126,6509,00074,808,000四层8,3126,6506,00049,872,000负一层17,72517,72510,000177,250,000写字楼五－二十五层115,396115,3964,000461,584,000合计166,369160,5516,6591,107,801,0002025/12/25第83

南门二期项目开发方案二：投资回报区间分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案二：商铺柜台零售方式开发面积单位：平方米价格单位：人民币元项目楼层面积实际可销售面积可能最低销售价格可能最高销售价格可能最低销售收入可能最高销售收入商业一层沿街区2,3302,09730,00035,00062,910,00073,395,000不沿街区5,9825,38425,00030,000149,550,000179,460,000二层8,3126,6509,00011,00074,808,00091,432,000三层8,3126,6507,0009,00058,184,00074,808,000四层8,3126,6505,0006,00041,560,00049,872,000负一层17,72517,7258,00010,000141,800,000177,250,000写字楼五－二十五层115,396115,3964,0004,000461,584,000461,584,000合计166,369160,5515,9536,659990,396,0001,107,801,000项目开发成本销售收入利润所得税税后利润项目投资回报率税后项目投资回报率年投资回报率年税后投资回报率最大可能利润716,960,0051,107,801,000390,840,995128,977,528261,863,46754.51%36.52%21.80%14.61%最小可能利润706,980,580990,396,000283,415,42093,527,089189,888,33140.09%26.86%16.04%10.74%2025/12/25第84

南门二期项目开发方案二：投资回报敏感性分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算100%销售率可实现最大利润80%销售率可实现利润60%销售率可实现利润盈亏平衡点项目开发成本716,960,005698,127,388679,294,771销售率实现62%，项目可实现盈亏平衡销售收入1,107,801,000886,240,800664680600利润390,840,995188,113,412-14,614,171所得税128,977,52862,077,426-4,822,676税后利润261,863,467126,035,986-9,791,495项目投资回报率54.51%26.95%-2.15%税后项目投资回报率36.52%18.05%-1.44%年项目投资回报率20.80%10.78%-0.72%年税后项目投资回报率14.61%7.22%-0.58%单位：人民币元方案二：商铺柜台零售方式开发2025/12/25第85

南门二期项目开发方案二：资金需求分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案二：商铺柜台零售方式开发2004年南门二期项目开发资金供应结构安排国际置地原有项目回笼资金80,000,000银行贷款50,000,000项目预售回款资金193,865,100资金供给合计323,865,100项目总投资716,960,0052004年2005年一、土地出让金70,000,00085,000,000注1二、建安工程费175,125,600101,606,400三、规划设计费5,534,640

四、前期费用6,457,080

五、不可预见费5,534,6403,689,760六、管理费用9,224,4009,224,400七、财务费用3,200,0003,200,000八、销售费用16,617,01516,617,015九、流转税5,815,95355,113,102资金需求总计297,509,328274,450,677注1：已支付土地出让金摊销到二期项目金额为145,000,000元单位：人民币元备注：2004年项目销售回款资金按实现商铺销售收入的30%计算2025/12/25第86

南门二期项目开发方案三：投资效益分析基础数据来源：南门国际城商业区项目概算方案三：一次性卖断商铺开发权，单独开发写字楼物业土地成本在商铺和写字楼开发中的摊销建筑面积销售收入总土地成本单位建筑面积土地成本商铺建设应摊销土地成本53,473599,526,000169,499,6753,170写字楼建设应摊销土地成本112,896461,584,000130,500,3251,156合计166,3691,061,110,000300,000,0001,803注1土地总成本土地面积总成本单位土地成本建设用地总面积34,600300,000,0008,671公司自有可建设用地(含信息中心)28,000250,0