物业管理员(四级)考试(重点)题库及答案

物业管理员(四级)考试(重点)题库及答案一、职业道德与职业守则1.单选题(1)物业管理员在接待业主投诉时，首先应做到A.立即承诺赔偿 B.记录并复述要点 C.要求对方书面说明 D.转交上级领导答案：B(2)依据《物业管理行业职业道德准则》，下列行为属于“诚实守信”范畴的是A.为争取项目虚报业绩 B.公开公共收益账目 C.私下接受维保回扣 D.隐瞒设备隐患答案：B(3)员工发现同事私自拷贝业主信息，最佳处理路径是A.当作没看见 B.私下劝说 C.向公司纪检部门书面报告 D.在朋友圈提醒业主答案：C2.多选题(4)以下哪些做法符合“文明服务”要求A.对讲机用语礼貌 B.工牌佩戴规范 C.在业主面前吸烟 D.见面主动问好 E.制服干净整洁答案：A、B、D、E(5)物业管理员在突发事件现场维护秩序时，必须遵守A.法律法规 B.公司应急预案 C.个人经验优先 D.公安现场指挥 E.业主委员会临时决议答案：A、B、D3.判断题(6)只要业主同意，管理员可将其电话提供给装修公司。答案：错误(7)职业道德不具有强制性，因此可凭个人喜好选择遵守。答案：错误4.简答题(8)简述“尊重业主隐私权”在物业管理中的三项具体措施。答案：①建立业主信息分级授权制度；②信息系统加密并设置操作日志；③外部单位调阅须书面审批并留痕。二、物业管理基本制度与政策1.单选题(9)《民法典》规定，物业服务合同属于A.劳动合同 B.委托合同 C.承揽合同 D.保管合同答案：B(10)已竣工但尚未出售的空置房，物业服务费由A.业主 B.租户 C.建设单位 D.街道办事处答案：C(11)住宅专项维修资金的管理主体是A.业委会 B.物业公司 C.直辖市、市、县人民政府建设部门 D.财政局答案：C2.多选题(12)下列情形可以动用住宅专项维修资金A.电梯更换钢丝绳 B.屋顶防水层重做 C.业主家卫生间漏水 D.消防主机升级 E.小区景观喷泉改造答案：A、B、D(13)物业服务收费定价形式包括A.政府指导价 B.市场调节价 C.政府定价 D.业委会定价 E.物业公司自主定价答案：A、B、C3.案例分析题(14)某小区业委会与甲物业公司签订为期三年的物业服务合同，第二年当地政府发布新的保洁等级标准，导致成本上涨。甲公司要求上调物业费，业委会拒绝。甲公司遂降低保洁频次，业主投诉不断。问：①甲公司行为是否合法？②正确解决路径？答案：①不合法，应继续履行原合同标准，不得擅自降低服务等级；②可启动合同变更谈判，协商不成可向街道办或房地产行政主管部门申请调解，仍无法解决可提起民事诉讼。三、房屋及设施设备管理1.单选题(15)电梯每间隔多少天必须进行一次日常维护保养A.7 B.10 C.15 D.30答案：C(16)二次供水设施清洗消毒后，水质检测应由A.物业公司实验室 B.第三方有资质机构 C.自来水厂 D.居委会答案：B(17)当消防水泵手动启动后运行电流超过额定值，应首先A.立即停泵检查 B.降低出口阀门 C.继续观察 D.切换备用泵答案：A2.多选题(18)房屋完损等级分为A.完好房 B.基本完好房 C.一般损坏房 D.严重损坏房 E.危险房答案：A、B、C、D、E(19)空调系统开式冷却塔巡检内容包含A.填料结垢情况 B.布水器是否堵塞 C.风机皮带松紧 D.冷却泵轴承温度 E.冷凝器趋近温度答案：A、B、C3.实操计算题(20)某栋高层住宅生活水泵流量为8m³/h，扬程60m，效率65%，水的密度取1000kg/m³，重力加速度9.8m/s²。求水泵轴功率（kW，保留两位小数）。答案：P=(ρgQH)/(3.6×10⁶×η)=(1000×9.8×8×60)/(3.6×10⁶×0.65)=2.01kW四、客户服务与公共关系1.单选题(21)客户来电报修空调不制冷，客服系统应优先选择的工单类别是A.公共维修 B.业主自用设施 C.装修监管 D.投诉答案：B(22)处理业主情绪激动的“先处理情感再处理事件”原则，称为A.三明治法则 B.情感账户理论 C.情绪ABCDE模型 D.共情倾听法答案：D2.多选题(23)以下属于客户关系维护中的“接触点管理”A.门岗敬礼 B.电梯轿厢整洁 C.财务室张贴收费依据 D.公众号推文错别字 E.绿化修剪频次答案：A、B、C、E3.情景对话题(24)业主王阿姨晚上九点电话反映楼上小孩跑跳声大，请写出客服标准应答话术（不少于30字）。答案：王阿姨您好，我是今晚值班客服小张，非常理解您需要安静休息，我立即联系楼上业主温馨提示，十分钟内给您回电告知结果，请您保持电话畅通，祝您晚安。五、安全与环境管理1.单选题(25)根据《消防法》，封闭楼梯间常闭式防火门应A.保持常开方便通行 B.保持常闭 C.上班时间常开 D.夜间常闭答案：B(26)危险废物暂存间地面应做A.木地板 B.环氧地坪并防渗 C.瓷砖 D.水泥砂浆抹灰答案：B2.多选题(27)台风橙色预警时，物业应提前完成A.清理天面杂物 B.加固室外广告牌 C.关闭地下车库入口 D.停用电梯并升至顶层 E.通知业主搬离花盆答案：A、B、E3.应急演练设计题(28)设计一次“电动车库夜间起火”灭火疏散演练，请写出演练目标、情景设定、评估指标。答案：目标：15分钟内完成火情确认、初期扑救、人员疏散、信息上报；情景：22:00B1层充电区充电柜短路起火，浓烟触发喷淋与报警；评估指标：①消防控制室3分钟内确认火警；②微型消防站5分钟到场；③疏散通道畅通率100%；④无人员滞留；⑤消防联动设备启动率100%。六、档案管理与文书写作1.单选题(29)物业服务企业信用档案保存期限不少于A.2年 B.3年 C.5年 D.10年答案：C(30)下列文种中属于“上行文”的是A.通知 B.报告 C.决定 D.纪要答案：B2.多选题(31)业主档案必须包含A.购房合同复印件 B.身份证明 C.家庭成员血型 D.紧急联系人电话 E.车辆登记信息答案：A、B、D、E3.写作题(32)请以“关于五一期间加强装修管理的通知”为题，写一份正文不少于120字的物业通知，要素齐全。答案：关于五一期间加强装修管理的通知尊敬的业主/装修单位：五一假期将至，为营造安静祥和的节日环境，根据《小区装修管理规定》，2024年5月1日至5月5日暂停一切有声装修施工，静音作业须提前到物业服务中心备案，施工时间限8:3011:30、14:0017:30。请各装修单位提前调整工序，离场时关水断电，清运装修垃圾。物业24小时值班电话：88889999。感谢您的理解与配合！××物业服务中心2024年4月25日七、收费管理与财务基础1.单选题(33)物业服务费预收周期不得超过A.6个月 B.12个月 C.18个月 D.24个月答案：B(34)增值税一般纳税人物业公司，提供物业管理服务适用的税率是A.13% B.9% C.6% D.3%答案：C2.计算题(35)某小区住宅面积共80000m²，其中空置房8000m²，约定物业费2.2元/m²/月，空置房按70%收取。计算当月应收物业费总额（元）。答案：(800008000)×2.2+8000×2.2×0.7=158400+12320=170720元3.案例题(36)业主李某以“服务不到位”为由拒缴全年物业费2640元，经多次催缴无果，公司拟起诉。请列出物业公司起诉前应准备的四组证据。答案：①物业服务合同及备案证明；②年度保洁、秩序、绿化、维保工作计划与记录；③业主报修及回访记录；④催缴函件及送达回执。八、法律法规综合应用1.单选题(37)业主大会作出使用维修资金决议，须经A.专有部分面积1/2且人数1/2同意 B.双2/3参与且双1/2同意 C.双2/3参与且双3/4同意 D.双3/4参与且双2/3同意答案：C(38)物业公司擅自将公共用房出租，所得租金应A.归公司所有 B.归业委会所有 C.补充维修资金 D.用于公共区域维护，收支单独建账并公示答案：D2.多选题(39)下列属于《物业管理条例》禁止行为A.擅自改变物业管理用房用途 B.业主饲养危险动物 C.挪用维修资金 D.占用他人车位 E.绿化改为菜地答案：A、C、D、E3.论述题(40)结合《民法典》第九百四十四条，论述业主拒缴物业费的合法抗辩事由及物业公司维权边界（不少于200字）。答案：《民法典》第九百四十四