2024房地产估价师《理论与实务》备考练习及答案

2024房地产估价师《理论与实务》备考练习及答案一、单项选择题1.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业厂房答案：A解析：商业用房的价值往往与楼层密切相关，不同楼层的商业价值差异很大。例如，底层商业通常具有更高的人流量和更好的展示性，租金和售价可能远高于其他楼层，所以价格对楼层最为敏感。而住宅虽然楼层也会影响价格，但相对商业用房来说，影响程度较小；写字楼不同楼层价格有差异，但不像商业用房那么显著；工业厂房对楼层的敏感度更低，其价值主要受面积、交通、配套等因素影响。2.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154㎡。然后计算该套住宅的总价，总价=套内建筑面积×按套内建筑面积计算的价格=145×3500=507500元。最后计算按建筑面积计算的价格，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/㎡。3.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.30.0B.42.8C.43.8D.50.0答案：C解析：（1）门窗等损坏的修复费用2万元属于可修复的物质折旧。（2）装饰装修的折旧额=30×3÷5=18万元。（3）设备的折旧额=60×10÷15=40万元。（4）建筑物主体的折旧额=（1802）×10÷50=35.6万元。物质折旧额=可修复部分折旧+装饰装修折旧+设备折旧+建筑物主体折旧=2+18+40+35.632=43.8万元。4.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368.04B.552.35C.567.39D.587.04答案：B解析：首先计算资本化率，资本化率=安全利率+风险补偿率=6%+6%×40%=8.4%。然后计算净收益，净收益=有效毛收入×（1运营费用率）=80×（140%）=48万元。最后根据收益法公式计算收益价格，\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，其中\(A=48\)万元，\(Y=8.4\%\)，\(n=508=42\)年。\(V=\frac{48}{8.4\%}[1\frac{1}{(1+8.4\%)^{42}}]\approx552.35\)万元。5.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B解析：实物因素是指房地产自身的实体状况因素，包括土地实物因素和建筑物实物因素。户型、层高、装修都属于建筑物实物因素。而楼层主要影响的是房地产的区位条件，如视野、采光、通风等，属于区位因素，不属于实物因素。6.下列关于假设开发法中开发完成后的价值的说法中，正确的是（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对开发完成后的价值进行预测时，一般要考虑通货膨胀因素C.开发完成后的价值是未来开发完成时的房地产状况和现在的房地产市场状况下的价值D.开发完成后的价值是未来开发完成时的房地产状况和未来开发完成时的房地产市场状况下的价值答案：D解析：在假设开发法中，开发完成后的价值是指未来开发完成时的房地产状况和未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。静态分析法不考虑资金的时间价值，其开发完成后的价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值，但这种表述不如动态分析法准确。动态分析法考虑资金的时间价值，在对开发完成后的价值进行预测时，是基于未来开发完成时的市场状况，一般不考虑通货膨胀因素单独处理，而是综合在折现率中体现。所以选项D正确。7.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先计算该可比实例的实际总价：\(12+\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}+\frac{4}{(1+10\%)^{1}}\)\(=12+8\div1.0488+4\div1.1\)\(=12+7.63+3.64\)\(=23.27\)（万元）然后计算实际单价，实际单价=232700÷100=2327元/㎡，与选项B最接近。8.某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/㎡。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：首先计算房地总价，房地总价=建筑面积×正常房地价格=1000×2500=2500000元。土地总价=土地面积×土地价格=500×2000=1000000元。则建筑物实际价值=房地总价土地总价=25000001000000=1500000元。建筑物实际单价=1500000÷1000=1500元/㎡。建筑物重置价格为1800元/㎡，所以建筑物的实际价值比重置价格低18001500=300元/㎡。9.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元。然后根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，其中\(A=20\)万元，\(Y=10\%\)，\(n=40\)年。\(V=\frac{20}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\approx196\)万元。10.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其路线价，而不是平均价格。路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均单价。选项A、B、C关于路线价法的表述都是正确的。二、多项选择题1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD解析：房地产具有独一无二和价值量大的特性，使得不同房地产之间的价格差异较大，并且交易价格通常较高，难以通过简单的比较和判断来确定其合理价格，所以需要专业估价。寿命长久、供给有限和保值增值虽然也是房地产的特性，但不是决定房地产需要专业估价的主要特性。2.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施答案：ABCE解析：区位因素是指房地产的空间位置因素，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。交通便捷程度属于交通因素；朝向、楼层影响房地产的采光、通风等，属于位置因素；周围环境和景观直接影响房地产的吸引力和价值；外部配套设施如学校、医院等的完善程度也会影响房地产价格。而建筑规模属于建筑物实物因素，不属于区位因素。3.下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.增加土地供应E.降低契税答案：BCE解析：选项A：上调贷款利率会增加购房者的购房成本，抑制购房需求，从而导致房地产价格下降。选项B：收紧房地产开发贷款会减少房地产开发的资金投入，导致房地产供给减少，在需求不变或增加的情况下，会推动房地产价格上升。选项C：减免房地产持有环节的税收会降低房地产持有成本，增加房地产的吸引力，刺激需求，从而使房地产价格上升。选项D：增加土地供应会增加房地产的潜在供给，在需求不变的情况下，会使房地产价格下降。选项E：降低契税会降低购房者的购房成本，刺激购房需求，推动房地产价格上升。4.下列关于收益法中折现率的说法，正确的有（）。A.折现率本质上是一种期望投资报酬率B.折现率由无风险报酬率和风险报酬率两部分组成C.在房地产估价中，一般采用政府发行的长期债券利率作为无风险报酬率D.风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿E.折现率和资本化率在本质上是相同的，都属于投资报酬率答案：ABCDE解析：折现率本质上是一种期望投资报酬率，它由无风险报酬率和风险报酬率两部分组成。在房地产估价中，通常采用政府发行的长期债券利率作为无风险报酬率，因为政府债券信用风险较低。风险报酬率是投资者承担额外风险所要求的补偿。折现率和资本化率在本质上都是投资报酬率，只是在不同的应用场景中有不同的叫法。在收益法中，折现率用于将未来各期的净收益折现到估价时点，而资本化率用于将某一年的净收益转化为价值。5.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑的因素有（）。A.法律上的许可性B.技术上的可能性C.经济上的可行性D.需求上的充足性E.收益最大化答案：ABCE解析：选择最佳用途要考虑法律上的许可性，即开发利用方式必须符合相关法律法规的规定；技术上的可能性，要确保在现有的技术条件下能够实现该开发利用方式；经济上的可行性，要保证开发项目在经济上是可行的，能够获得合理的利润；收益最大化是选择最佳用途的最终目标，要使开发项目的收益达到最大。需求上的充足性虽然也是一个重要因素，但它通常包含在经济可行性的考虑范围内，不是独立于其他因素的关键因素。6.下列属于房地产状况调整内容的有（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.土地状况调整E.建筑物状况调整答案：ABC解析：房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。土地状况和建筑物状况的调整分别包含在实物状况调整中。区位状况调整主要涉及位置、交通、周围环境等方面；实物状况调整包括土地实物和建筑物实物的调整；权益状况调整涉及房地产的产权、使用年限等权益方面的因素。7.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在正常条件下所能获得的平均利润答案：DE解析：成本法中的“开发利润”是指开发商在正常条件下所能获得的平均利润，并且是税前利润。它不是开发商所期望获得的利润，因为期望利润可能过高不切实际；也不是开发商所能获得的最终利润，最终利润会受到实际经营情况等多种因素影响。所以选项C表述不准确，正确答案是DE。8.下列关于房地产估价原则的表述中，正确的有（）。A.独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值B.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格C.价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格D.替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内E.谨慎原则是针对所有房地产估价项目而采用的估价原则答案：ABCD解析：独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则，要求估价机构和人员中立评估公平合理的价值；合法原则强调估价要基于依法判定的估价对象状况；价值时点原则明确估价结果对应特定时间；替代原则保证估价结果与类似房地产价值偏差合理。而谨慎原则主要适用于抵押估价等特定情况，并非针对所有房地产估价项目，所以选项E错误。9.下列关于房地产估价方法选用的表述中，正确的有（）。A.有大量可比实例且其成交价格较正常的房地产，宜采用比较法估价B.理论上适用假设开发法的房地产，都可以采用假设开发法估价C.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法D.成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值E.在房地产保险及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价答案：ACDE解析：有大量可比实例且成交价格正常时，比较法是首选的估价方法，因为它可以通过与类似房地产的比较来确定估价对象的价格，选项A正确。虽然理论上适用假设开发法的房地产很多，但实际应用中还需要满足一些条件，如要有明确的规划和开发方案等，并非所有适用理论的情况都能采用该方法估价，选项B错误。收益性房地产具有收益能力，收益法是评估其价值的重要方法之一，应选用收益法作为其中一种估价方法，选项C正确。成本法适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值，如新建房地产等，选项D正确。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常需要确定房地产的重置成本或重建成本等，一般采用成本法估价，选项E正确。10.下列关于房地产市场状况调整的说法中，正确的有（）。A.市场状况调整是将可比实例在其成交日期的价格调整到在价值时点的价格B.市场状况调整的方法主要有价格指数法和价格变动率法C.采用价格指数法进行市场状况调整时，一般采用环比价格指数D.采用价格变动率法进行市场状况调整时，是利用房地产价格的逐期上涨或下降的变动率进行调整E.市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况答案：ABDE解析：市场状况调整的目的就是将可比实例在成交日期的价格调整到价值时点的价格，选项A正确。市场状况调整的方法主要有价格指数法和价格变动率法，选项B正确。采用价格指数法进行市场状况调整时，一般采用定基价格指数，而不是环比价格指数，选项C错误。价格变动率法是利用房地产价格的逐期上涨或下降的变动率进行调整，选项D正确。市场状况调整的关键在于准确把握估价对象或可比实例这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，从而合理调整价格，选项E正确。三、判断题1.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。（）答案：正确解析：房地产估价原则是估价行业公认的行为准则，它确保了不同估价人员在相同的估价条件下，对房地产价值的评估具有一致性和合理性，使评估价值趋于相同或近似，保证了估价结果的公正性和可靠性。2.房地产的独一无二特性导致了不同房地产之间价格的差异，所以难以出现相同房地产的大量供给。（）答案：正确解析：由于房地产具有独一无二的特性，每宗房地产都有其独特的位置、朝向、建筑结构等，使得不同房地产之间存在较大的差异，价格也各不相同。而且房地产的建设受到土地等因素的限制，难以像一般商品那样进行大规模、标准化的生产，所以难以出现相同房地产的大量供给。3.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）答案：错误解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能。而基础设施属于房地产的外部配套设施，不属于实物范畴。4.在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行市场状况调整。（）答案：正确解析：时间序列分析法可以分析房地产价格随时间的变化规律，通过对可比实例成交日期到价值时点之间的价格变化进行分析和预测，从而对可比实例价格进行市场状况调整，使可比实例价格更接近估价对象在价值时点的价格。5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发完成时的时间。（）答案：正确解析：在假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产状况和未来开发完成时的房地产市场状况下的价值，所以其对应的时间通常是开发完成时的时间。6.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按照它们在过去实际发生时的实际金额来估算。（）答案：错误解析：成本法中的各项成本应按照估价时点的正常水平来估算，而不是按照过去实际发生时的实际金额估算。因为房地产估价是基于当前的市场情况和条件来确定房地产的价值，过去的实际成本可能与当前的市场成本存在差异。7.收益法中，净收益是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以及运营费用后得到的。（）答案：正确解析：潜在毛收入是房地产在充分利用、无空置情况下所能获得的收入。在实际情况中，会存在空置和收租损失，需要从潜在毛收入中扣除。扣除这些损失后得到有效毛收入，再从有效毛收入中扣除运营费用，就得到净收益。8.房地产估价中，估价对象状况和房地产市场状况都应是估价时点的状况。（）答案：正确解析：估价时点是评估房地产价值的特定时间，估价对象状况和房地产市场状况都应该以估价时点的实际情况为准。因为房地产价格会随着时间和市场状况的变化而变化，只有基于估价时点的状况进行估价，才能得到准确合理的评估价值。9.路线价法主要适用于成片土地的估价，而不适用于单宗土地的估价。（）答案：错误解析：路线价法既适用于城镇街道两侧商业用地的成片土地估价，也可用于单宗土地的估价。对于单宗土地，可通过路线价和深度价格修正率等进行计算得出其价格。10.房地产损害赔偿估价时，一般采用成本法和修复成本法，不考虑房地产的市场价值。（）答案：错误解析：房地产损害赔偿估价时，需要综合考虑多种因素和方法。虽然成本法和修复成本法是常用的方法，但在某些情况下也需要考虑房地产的市场价值。例如，当损害导致房地产市场价值下降时，需要评估市场价值的损失，以合理确定赔偿金额。四、计算题1.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑安装工程费为每平方米建筑面积2500元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的8%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，开发期为2年，年利率为8%，开发利润为房地产重建价格的20%。试评估该宗房地产的重建价格。解：（1）计算拆除费用拆除费用=建筑面积×拆除费用单价=1400×300=420000元（2）计算残值收入残值收入=建筑面积×残值单价=1400×50=70000元（3）计算建筑安装工程费建筑安装工程费=建筑面积×建筑安装工程费单价=1400×2500=3500000元（4）计算专业费用及管理费专业费用及管理费=建筑安装工程费×8%=3500000×8%=280000元（5）计算利息假设开发成本均匀投入，开发期为2年，年利率为8%。利息=（拆除费用残值收入+建筑安装工程费+专业费用及管理费）×[(1+8%)²1]=（42000070000+3500000+280000）×[(1+8%)²1]=4150000×0.1664=689560元（6）计算销售费用和销售税费设重建价格为V，则销售费用=V×3%，销售税费=V×6%（7）计算开发利润开发利润=V×20%（8）根据成本法公式计算重建价格V=拆除费用残值收入+建筑安装工程费+专业费用及管理费+利息+销售费用+销售税费+开发利润V=42000070000+3500000+280000+689560+V×3%+V×6%+V×20%VV×(3%+6%+20%)=42000070000+3500000+280000+689560V×(129%)=4819560V=4819560÷0.71V≈6788112.68元所以，该宗房地产的重建价格约为6788112.68元。2.某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期5年，月租金为180元/㎡。二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡、120元/㎡，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试评估该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常价格。解：（1）计算每层可出租面积每层可出租面积=每层建筑面积×可出租面积比例=2000×60%=1200㎡（2）计算一层租约期内的净收益一层租约期从1996年5月31日至2001年5月31日，在1998年5月31日时，租约剩余3年。月净收益=可出租面积×月租金×(1出租费用比例)=1200×180×(120%)=172800元年净收益=月净收益×12=172800×12=2073600元（3）计算一层租约期外的净收益租约期外月净收益=可出租面积×正常月租金×(1出租费用比例)=1200×200×(120%)=192000元年净收益=192000×12=2304000元（4）计算一层的收益价格租约期内收益价格\(V_1=\frac{A_1}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n_1}}]\)，其中\(A_1=2073600\)元，\(Y=10\%\)，\(n_1=3\)年\(V_1=\frac{2073600}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{3}}]\)\(=20736000×(10.7513)\)\(=20736000×0.2487\)\(=5156043.2\)元租约期外收益价格\(V_2=\frac{A_2}{Y}\times\frac{1}{(1+Y)^{n_1}}\)，其中\(A_2=2304000\)元，\(Y=10\%\)，\(n_1=3\)年\(V_2=\frac{2304000}{10\%}\times\frac{1}{(1+10\%)^{3}}\)\(=23040000×0.7513\)\(=17309952\)元一层总收益价格\(V_{一层}=V_1+V_2=5156043.2+17309952=22465995.2\)元（5）计算二层的净收益二层年净收益=可出租面积×正常月租金×(1出租费用比例)×12=1200×120×(120%)×12=1382400元（6）计算二层的收益价格土地使用年限从1994年5月31日起40年，到1998年5月31日还剩36年。\(V_{二层}=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，其中\(A=1382400\)元，\(Y=10\%\)，\(n=36\)年\(V_{二层}=\frac{1382400}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{36}}]\)\(=13824000×(10.0303)\)\(=13824000×0.9697\)\(=13305132.8\)元（7）计算商场的总价格商场总价格=\(V_{一层}+V_{二层}=22465995.2+13305132.8=35771128\)元所以，该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常价格为35771128元。3.某在建工程开工于2016年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2017年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计至建成尚需1.5年，还需投入50%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5%，报酬率为9%。试利用上述资料估算该在建工程2017年9月1日的正常购买总价和单价。解：（1）计算建成后的年净收益可出租面积=建筑面积×可出租面积比例=12400×70%=8680㎡月有效毛收入=可出租面积×月租金×出租率=8680×60×85%=442680元年有效毛收入=月有效毛收入×12=442680×12=5312160元年运营费用=年有效毛收入×运营费用比例=