恒大地产集团财务风险问题研究

--恒大地产集团财务风险问题研究摘要随着我国经济与社会的不断发展与进步，房地产企业得到了巨大的发展。但与此同时，由于资金投入量太大、成本回收期太长、国家政策对企业影响大，越来越多的房地产企业都面临着很大的财务风险，除此之外，房地产开发是一项极其缓慢的工程，需要耗费大量的时间、人力、资金。当前很多房地产企业在持续发展的过程中忽略了财务风险和信用风险，导致了财务危机，因此分析与防范房地产企业的财务风险，对于我国房地产行业的发展具有深远的意义。为了对房地产企业出现的财务风险进行防范，本文以恒大地产为例，重点以相关财务指标深入分析了房地产企业出现财务风险的原因，并提出了一系列针对这些问题的解决方法。关键词财务指标；财务风险；恒大地产；财务危机；信用风险ResearchonthefinancialriskofEvergranderealestategroupAbstractWiththecontinuousdevelopmentandprogressofChina'seconomyandsociety,realestateenterpriseshavebeengreatlydeveloped.Butatthesametime,duetothelargeamountofcapitalinput,thelongcostrecoveryperiodandthestate.Moreandmorerealestateenterprisesarefacinggreatfinancialrisks.Inaddition,realestatedevelopmentisaveryslowproject,whichneedsalotofcost.Time,manpowerandfunds.Atpresent,manyrealestateenterprisesignorefinancialriskandcreditriskintheprocessofsustainabledevelopment,whichleadstofinancialcrisis.Therefore,analysisandpreventionofrealestateThefinancialriskofenterprisesisoffar-reachingsignificancetothedevelopmentofrealestateindustryinChina.Inordertoguardagainstthefinancialrisksofrealestateenterprises,thispapertakesEvergranderealestateasanexample.Forexample,thispaperfocusesontheanalysisofthecausesoffinancialrisksinrealestateenterpriseswithrelevantfinancialindicators,andputsforwardaseriesofsolutionstotheseproblems.Keywordsfinancialindex,financialrisk,financialrisk,Evergranderealestate,Financialcrisis,Creditrisks目录摘要 =1\*ROMANIAbstract =2\*ROMANII第1章绪论 11.1研究背景 11.2国内外研究现状 11.2.1国外研究现状 11.2.2国内研究现状 21.3研究的目的及意义 31.3.1研究的目的 31.3.2研究意义 4第2章财务风险控制的理论概述 52.1企业财务风险的概念 52.2公司财务风险控制相关理论 52.2.1委托代理理论 52.2.2法人治理结构理论 52.3本章小结 6第3章恒大房产企业财务风险 73.1恒大地产集团基本情况 73.2筹资风险成因 73.2.1恒大地产筹资现状 73.2.2筹资风险的成因 93.3财务指标分析 113.3.1偿债能力指标 113.3.2盈利能力指标 133.3.2营运能力指标 153.3.4杜邦分析法 153.销售净利率 163.4商业信用风险分析 173.4.1信用风险的概念 173.4.2信用风险与传统财务风险的比较 173.4.3信用风险的成因 183.4.3信用风险的特点 193.5资金回收风险分析 203.6限购政策下的财务风险分析 203.7本章小结 20第4章恒大地产财产风险预警以及防范 214.1恒大地产财务风险预警 214.2恒大地产财务风险防范措施 224.3本章小结 25结论 26致谢 27参考文献 28附录A 错误!未定义书签。附录B 错误!未定义书签。绪论研究背景随着我国现代经济的迅速发展，房地产企业的发展对于国民经济起着重要的作用。房地产行业是我国经济体制改革和市场化进程中最具有代表性的行业，房地产产业集中了市场经济发展过程中的各种矛盾，也体现了市场经济发展的不断提升。随着房地产业的迅速发展，各个地方房价开始疯涨，国家为了房地产业行业稳定的发展制定了一系列的引导政策。由于房地产行业投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、属于资金密集型的高风险行业，一直以来都是社会关注的焦点和热点。同时房地产企业的经营模式也有很大的局限性，具有资产负债率比较高，投资、融资金额均较大、投资回收期长、流动性差等特殊性。这些特殊性决定了投资房地产企业面临着巨大的财务风险，特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险。因此，必须要加强房地产企业的财务风险管理并且实行有效的措施。国内外研究现状国外研究现状日本是亚洲第一个成为发达国家之一的国家。在第二次世界大战结束后半个多世纪，房地产公司的发展和房地产市场的发展已变得更加合理,也更加具有规范性。目前，在被称为亚洲金融中心的东京市中心，与当地居民的收入相比，该地区的房价相对比较合理。特别是与中国上海相比，东京市中心的房价并不昂贵。打算在日本出售的房屋经过了全面翻修，包括浴室和厨房，以及中央空调和地暖。所有的材料都是无毒无害的，浴室配有空调和液晶电视，厨房还配有全自动洗碗机以及烘干机等基本家电。然而，经过多次的发展和调整，直到今天，日本房地产市场的发展也正在慢慢提升。日本最大的房地产泡沫是在上世纪80年代。当时，日本的房地产业发展迅速，价格在短时间内上涨，而且幅度非常大。许多投资者利用快速增长的股票的留存收益来投资房地产，这就是导致房价上涨的原因。日本房地产市场蓬勃发展的那一年，富裕的公司成为最大的投资者。他们开始提高了商业房地产的价格，还提高了住宅房地产的价格。最终，因为日本中央银行继续加息，所有房地产泡沫也在股市崩溃的同时破灭。随着投资者出售大量股票以填补土地市场的损失，或出售房地产以弥补股票市场的损失，日本的股价和房地产在短时期内迅速下跌并跌到最低水平。直到21世纪以来，日本的股票和住房市场才开始慢慢的复苏，并开始到了新一轮的增长周期。日本政府在吸取教训和改革房地产业的过程中，采取了三项主要的改革措施：一是通过增加政府债券投资于昂贵的政府支持项目来恢复房地产和其他经济部门的生存能力，二是放松限制。为了刺激经济，日本开始放宽了一些对金融业的限制。这就促使投资者建立了房地产投资信托，主要用于建立共同基金以投资商业房地产。第三，政府还调整了建筑法规，以使开发商更容易开发房地产项目，例如高度限制，减少批准建筑计划所需的时间以及鼓励广泛使用节能建筑材料等。2005年美国房地产价格的平均涨幅接近15％。这是自1980年代初以来最大的一次涨幅。即便这样房价也没有达到顶峰。2003年开始就开始警告房地产的问题，并在2006年发布了关于美国房地产泡沫的警告。美国政府计划通过提高利率，增加税收和监管市场来稳定房价和稳定市场。美国住房价格的稳定为美国房地产业的发展做出了贡献，也为美国经济的发展注入了强大动力。国内研究现状改革开放后，中国经济发展迅速，可以说房地产业开辟了发展之源。在销售市场改革后，中国房地产业经过十多年的发展，房地产行业规模的不断扩大，不仅为国民经济的发展做出了贡献，而且为了改善居住条件做出了贡献。但是，由于房地产行业发展时间相对较短，缺乏经验，房地产开发也出现了很多的问题。首先，中国房地产之间的问题也十分复杂。在供应方面，土地仍然是影响中国房地产价格的最重要原因。在需求方面，人均可支配收入，城市人口和住房价格是影响房地产需求的主要因素。作为一个行业，与其他行业相比，存在供应侧严重，市场不足和需求侧市场过度的现象。造成这种现象的一个重要原因是供应方土地的缺乏。对于消费品而言，当市场上供不应求时会上涨，它将吸引生产资源转移商品生产，而当供应超过需求时，价格就会下降。但这不适用于房地产。我们每个人或每个家庭都需要自己的住房，尤其是在中国，在中国传统上存在家庭应有自有房屋的想法，因此，房产当然已成为必不可少的商品。随着经济和社会的发展以及人口的增长，土地需求持续增长，房地产供求之间的矛盾变得越来越明显。其次，房地产报价中出现“空置房”现象。通常，当需求超过供应时，供应将不足。但是，“空置住房”现象却出现在中国的房地产领域。出现这种现象恰恰是当前中国房地产业的问题之处。经济发展的不均衡，社会分配的不合理，导致经济适用房价格与人均收入之比过大，房地产泡沫变得经济。另一方面，由于房地产既是消费品又是投资产品，随着新一轮房地产价格上涨的开始，许多开发商期望房价继续上涨，因此惜售。在此情况下，当大量房屋闲置时，有大量需要住房的工人和普通人，由于无法负担和负担不起，形成需者无其屋的现象。最后，房地产市场运作的监督和协调制度并不完善，住房制度进行深化改革。目前，有些开发公司的经济实力和市场竞争力相对薄弱，小型房地产公司的开发和贸易方式也不成熟，广告造假，公司欺诈，中介服务以及物业管理中的违法行为的出现。政府没有及时监管在房地产市场。同时，中国房地产市场体系制度还不完善，住房供应体系建立不够规范，房地产市场服务体系远远不能够满足住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。因此有必要建立一个符合中国国情的住房保障体系和适当的社会保障体系制度。研究的目的及意义研究的目的房地产企业的经营模式也有很多的局限问题，有些产业资产负债率比较高，投资、融资金额都比较大、投资回收期长、流动性差等特殊性。很多问题决定了房地产企业投资面临着巨大的财务风险，特别是在快速扩张过程中将要面临更大的风险。所以，要从根本上加强对房地产企业的风险管理。1.3.2研究意义本文主要采取文献研究的方法，借助学校图书馆内的书籍、报纸以及丰富的网络资源，进行研究和讨论，还进行了研究和调查，比较相关的较为有价值的文献与资料，同时根据自己所学习的知识，研究并且调查房地产企业各阶段存在的财务风险，分析房地产财务风险存在的问题和原因。根据房地产的财务问题进行归纳总结法探讨了房地产企业财务风险防范与措施。财务风险控制的理论概述企业财务风险的概念目前理论界对财务风险的概念还没有基本形成观点的一致性。有学者在筹资视角下研究，认为企业财务风险是由于企业使用了负债而给普通股股东增加的风险。另外还有学者认为企业的财务风险包含由企业外部环境给企业财务带来的不可控的风险和内部控制环境以及企业自身各种活动的不确定性带来的风险两部分。公司财务风险控制相关理论2.2.1委托代理理论现代公司中，所有权与经营权的产生分离，产生了公司的所有权股东(委托人)与管理当局(代理人)之间的委托代理关系。只要是管理当局没有持有公司的全部股份，管理当局和股东之间就会存在一定利益冲突。股东将资本保值、增值作为其利益目标，最大限度地提高资本报酬率。管理当局的利益目标则是高薪酬、福利待遇好、理想的办公条件、社会地位的提升等。管理当局利益与公司利益不一致时，管理当局可能会利用其信息优势，通过“隐藏行动”采取有悖于委托人利益的行为，来追求自身利益，对委托人利益造成损失，产生公司管理当局的“道德风险”，形成“委托代理问题”。按照管理目标一致性原则，为反映整体受托责任的经营目标，保持比较稳定的收益，在管理过程中必须要承担起一定的责任和权限给各层次管理人员，使得受托责任表现出现多极化的趋势。而多极化现象的存在，使得如何规范委托人与代理人之间的关系成为委托代理理论的核心问题。2.2.2法人治理结构理论在两权分离与委托代理关系前提下，公司法人治理结构是指公司股东、董事会、经营管理者、员工以及其他利益相关者彼此之间权、责、利关系的制度安排。治理结构之间的契约关系主要表现为股东、董事会、监事会以及总经理四者之间形成权力制衡机制，促使各负其责，各司其职。公司法人治理结构是委托人与代理人、所有者与经营管理者、债权人与债务人、管理者与公司员工等不同利益相关者之间权责利关系的互动和博弈的过程，而不是一套静态的组织机构和制度安排，这一过程的基本要求是需要完善委托者对受托者不同层次之间的约束和激励机制。法人治理结构是公司建立完善的内部控制制度的基础，法人治理结构不健全，公司必然就会缺乏一套有效的监督机制，从而使公司内部控制失效。本章小结本章主要是讲解企业财务风险控制的理论概念。以本章作为理论基础，为下面的恒大房地产企业风险案例分析研究做铺垫。恒大房产企业财务风险恒大地产集团基本情况恒大地产集团（简称恒大地产）1997年在广东省广州市正式成立。它是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体。恒大集团是一家集房地产，金融，医疗，旅游和体育于一体的世界财富500强企业集团，总资产达万亿元，年销售额超过4000亿元，拥有8万多名员工，并且解决了130多万人的就业问题。恒大地产在中国280多个城市拥有810多个项目，并与全球860多家知名公司进行战略合作，并根据国家实施高质量战略的号召，不断创造高质量和高性价比产品，让600万个家庭实现了家的梦想。筹资风险成因3.2.1恒大地产筹资现状根据房地产市场的宏观经济因素和波特产品生命周期的理论，以财务风险指标为标准的恒大房地产的发展过程可以分为初创期，成长期和成熟期。1.初创期（1997年-2004年）1996年，恒大地产成立。恒大集团没有足够的资金和土地储备，并且在业务、政治、信息和重组等方面都面临着很多风险，规模相对较小，贷款只能在贷款条件不太严格的地方性银行获得，更不用说发行债券、股票了。2002年8月，该上市公司改制为恒大房地产，并在琼能源市场上注册。同时，转让了41,864,500股琼能源（000,502）股份，成为第一大股东，占股本的26.89％。恒大上市的目的是从资本市场获得资金。恒大希望利用上市公司的融资平台，继续筹集公司发展所需的资金，并最终满足现代社会主义市场经济体制下公司治理结构的要求，促进公司的可持续发展。在融资初期，恒大房地产融资渠道主要是银行贷款和借壳上市。2.成长期（2004-2007）在这一中期阶段，由于国内股市的长期疲软，恒大借壳琼能源在国内资本市场上基本上失去了作用。2006年11月29日，恒大与德意志银行（DeutscheBank）、美林(MerrillLynch)和淡马锡（Temasek，又名金融投资者）正式达成战略投资协议。根据协议，三位机构投资者以4亿美元认购恒大8亿美元可转换优先股，并获得了恒大8％的股份。这是目前为止中国民营企业最大的境外私募(持股情况如下图1)。表3-1德意志银行、美林及淡马锡持股情况金融投资者投资额（美元）持股数量德意志银行133,000,000266,000,000（美林附属公司）133,000,000266,000,000（淡马锡附属公司）134,000,000268,000,000合计400，000,000800,000,0002007年8月，上市赞助商CreditSuisse帮助恒大地产集团筹集到了4.3亿美元的外国资金和2000万人民币的国内结构性担保贷款。这份贷款协议显示，贷方要求的年响应率为19％至19.5％。恒大只能使用其子公司恒新的股权和土地使用权抵押，恒新在英属维尔京群岛注册（徐家印拥有100％）。该贷款的期限为五年，结构性有抵押的贷款资金的三分之一由全球发售的收益支付。余额将于2012年8月31日偿还。作为回报，结构性担保贷款将使恒大每年赚取约8,200万美元的利息，约合人民币6亿元。在2005年和2006年，恒大的净收入分别只有1.9亿元和3.3亿元。在此期间，恒大主要依靠外国私募股权和信贷融资。3．成熟期(2007至今)2008年6月，新世界集团董事长郑宇通通过其周大福向恒大投资了1.5亿美元，相当于该公司3.9％的股份。一家中东国家投资公司投资了1.46亿美元，占公司股票的3.8％，另外五家机构，包括德意志银行和美林证券，也投资了2.1亿美元。此次私人筹款共为恒大筹集了5.06亿美元。表3-2引入新投资者之后恒大已发行股本结构持股数（万股）持股比例鑫鑫BVI160,00057.68%原金融投资者80,00028.84%新投资者37,410,42613.49%合计277,410,426100.00%由于国家宏观调控政策的控制和资本市场的不断发展，恒大的融资模式在成熟阶段呈现出多元化的发展态势。恒大不仅使用传统的银行贷款和优先债务来筹集资金，而且还积极采用香港证券交易所上市，私人股权融资，房地产信托融资和优先股融资等方式。3.2.2筹资风险的成因通过恒大地产集团财务报表的比率分析，趋势分析和现金流量分析等多种方法，可以在此期间对公司的各种财务方案进行综合评估。为目前恒大地产集团的资本状况、资金不足以及解决恒大集团运营中的各种问题提供基础。表3-3恒大地产集团2014年-2016年资产负债表部分数据单位：亿元2014年2015年2016年货币资金2470.563850.396588.57应收账款73.8193.32156.44流动资产合计3836.506123.4411136.35资产合计4744.6275703513508.68流动负债合计2682.364566.817333.94负债合计3620.846148.9311583.36股东权益合计1123.781421.421925.32通过对恒大地产集团的财务状况进行详细的分析，我们发现从2014年至2016年，恒大地产的产权比例（债务/权益总额）为3.22、4.32、6.01，该准则的标准值为1.2，显而可见，恒大地产的这一数值远高于标准值，这表明该公司偿还所有债务的能力很低，并且负债的管理也存在风险。2016年，恒大集团的流动负债为7333.94亿元，占总负债的63.31％，而长期负债仅为36.69％。房地产开发企业的管理和开发不仅需要大量资金，而且还需要较长的建设和销售时间。在一定时期内，有必要在一年内还清流动负债。如果公司无法在指定的时间内偿还债务，则将使公司违约风险上升。为了使公司偿还到期的旧债务，有必要添加新的短期债务，这将增加交易成本，从而增加资本成本，并最终降低公司的价值。资本周转和企业再投资将带来不便。同时，恒大地产集团的债务结构也是极其的混乱的。2016年，恒大地产集团的总存量为6585.87亿元，这一数值远高于2014年的2470.54亿元。如果流动性比率保持稳定的话，储备的积累将导致速动流动性比率的下降，这将最终导致恒大地产集团的短期偿付能力下降。当公司想要放弃这些存货的时候，对评估客户的信誉度不会提出过高的要求，这将导致以下事实：大量资金将无法及时归还，因此增加坏账的可能性将会增加。2014年至2016年，恒大地产集团经营活动产生的现金流量净额分别为-454.84亿元，-23​​.49亿元和-586.1亿元。究其原因是由于运营现金流量明显不足，亏损额也有所增加，因此公司使用短期借入资金解决流动负债暂时性财务困难的风险更大，扩大总负债的能力较低，负债率也会较高。仔细观察和分析恒大地产集团的财务状况和筹资状况，可以得出恒大地产集团筹资存在的问题原因有如下几点：1、高资产负债率和庞大的负债筹资规模2014年至2016年，恒大地产集团资产负债率分别为76.31％，81.22％和85.75％，这一数值连续三年高于75％，远高于同行业平均成本。资产负债率太大，财务风险也就会相应的较高。而且，这也将导致融资成本的增加。2016年，恒大地产集团的债务总额为11,5833.6亿元，较2014年大幅增加，权益比率显著增加，表明恒大集团产生了大量债务，导致财务风险增加。2、筹资方式太过单一、以依赖资金来源分析恒大地产集团的各项财务指标，可以明显的得出结论，50%的资金都来源于信贷，主要依靠银行，并没有有效运用多种筹资方式。3、筹资成本高、筹集的资金却又不足2014到2016年，恒大地产集团在经营活动中产生的现金流量净额为-454.84亿元、-237.49亿元和-586.1亿元，可以看出这一数值明显不足，说明恒大地产内源筹资少，主要依赖外源筹资。财务指标分析财务比率分析是一种通过比较财务报表中几个重要项目的相关数据并计算相应的财务比率来分析和评估企业财务状况和结果的方法。财务比率分析是财务分析的最基本工具之一。财务比率分析可以消除规模的影响并比较不同公司的收益和风险，从而帮助投资者，债权人，董事会和政府相关部门使用各种信息，从而做出理性的决定。不同类型的信息归因于财务分析的不同目的，重点也将有所不同。每个比率中使用的信息都不同，并且每家企业财务状况的问题也不同。财务比率可以评估每年的财务状况和公司业绩，还可以在特定的时间点比较特定行业中的不同公司。3.3.1偿债能力指标偿付能力比率，顾名思义，就是公司用现有的资产来偿还短期债务的能力的表达数值，即分析企业无法偿还短期债务的可能性是多少。一般来说，偿付能力比率主要包括流动比率和速动比率。流动比率从客观上反映了公司使用流动资产来偿还流动负债的能力。通常来讲，这个数值保持在2.0是非常合适，但这只是理想状态下的数据。这一数值将根据其所在的行业，季节性和政治因素以及公司处于不同发展阶段的状态而有很大差异。通常来讲，为了更准确、直接明了的评估企业偿还短期债务的能力，有必要排除流动资产可利用性，因此速动比率就为此而产生。通常速动比率是指可以转换为现金的流动资产，并且可以在不及时折旧的情况下直接偿还。在西方国家，通常认为这一数值保持在1.1较为合适。在这种情况下，倘若必须同时偿还所有流动负债，那么就要有足够的资金来维持企业的正常生产和运营。这两个都是用于评估企业的短期偿付能力。一般而言，这一数值越高，流动负债的偿付能力就越高。当然这两个数值并不是越高越好，因为通常流动资产的流动性越高，利润率就越低，例如现金流。此外，这两个比率在一定情况的反映了公司的管理和运营能力。将这两个数值与先前的水平或同行业进行比较。观察变化的幅度大小，并分析造成这些情况的原因，这有助于理解公司的经营策略和运营方式。表3-4恒大地产集团近三年相关数据年份2014年2015年2016年流动比率1.351.371.52速动比率0.600.520.62表3-52016年同行业相关数据排名代码证券简称总收入总利润ROE(%)销售净利率资产负债率流动比率速动比率33333.HK中国恒大21276300.00509100.0010.698.2885.751.520.6210001.HK长和23243126.742952598.618.3816.1346.301.421.3022202.HK万科企业22911444.202102260.6019.6812.3780.541.240.4442007.HK碧桂园15311793.201151681.5017.018.9286.201.200.5850688.HK中国海外发展14256627.843311533.0917.8924.0960.192.381.0761109.HK华润置地9837497.971744373.2216.8520.4667.411.460.5070016.HK新鸿基地产7858434.252791865.027.1036.3222.783.410.9581113.HK长实地产6198954.301736691.177.2828.5830.384.861.7290004.HK九龙仓集团4196593.671917829.446.8746.1826.681.090.69100012.HK恒基地产2301395.331960408.128.5186.2324.252.781.01我们可以从表3-5中看出，恒大地产集团在2014年至2016年这一段时间里的流动比率和速动比率这两个数值有不断增大的趋势，虽然这两个数字在整个行业中并不算高，甚至都没有达到2.1和1.1这样的合适的比率。但是考虑到房地产行业的特殊性、资本性、高风险性和高回报性，我们并不能以传统的眼光来看待房地产企业的相关财务数据，因此我们需要去和同行业来进行对比。根据图2可以看出，大部分的房地产企业的流动比率都介于1.0与1.5之间，而速动比率则介于0.4与1.4之间，这说明房地产企业由于其特性，流动比率和速动比率都较传统行业低一些。而纵观恒大地产集团，能够在如此高的收入和利润条件下能将流动比率和速动比率控制在一个稳定发展的状态下，已经实属不易。但是相对于较小规模的企业来说（长实地产、中国海外发展和恒基地产），恒大地产集团的短期偿债能力又没有那么的强，还有一定的进步空间。总的来讲，恒大地产集团将流动比率维持在1.5，速动比率维持在0.5以上是一个较为安全的状态，但在2015年时，速动比率有所下降，这可能与公司持续增加的存货数量和金额有关。倘若宏观环境和经济环境变得严峻，可能会导致存货变现能力下降，那么，恒大地产集团的财务情况将会受到严峻的挑战。3.3.2盈利能力指标表3-62014-2016销售毛净利率对比年份2014年2015年2016年销售毛利率28.5%28.3%31.4%销售净利率17.2%16.4%8.6%对于大多数投资者来说，获利能力就是最好的公司的投资能力，即该公司可以赚多少钱。基本上，公司的盈利能力与正常的业务状况有关。因此，某些异常情况也将对公司产生经济和利润影响。特别是使用财务报表的用户，例如公司的股东和很多股民，最重视的往往也是公司的获利能力。在财务中有许多评估公司盈利能力的指标，但通常有两种，第一种是企业的日常运营和经营活动赚取利润的能力，第二种是公司资产对公司利润的贡献。销售毛利率。销售毛利率的计算公式是毛利除以营业收入。在这一个公式中，毛利就等于营业收入再减去营业的成本，因此这一数值被用来计算管理者根据商品的成本对其进行定价的能力。换而言之，也就是该企业的商品还有多大的降价空间。销售净利率。销售净利率的公式是净利润除以营业收入，数值通常被用来测量企业营业收入最终给企业带来多少利润的能力。如果这个数值比较低，那么就表示这家公司的管理者没有创造出足够的营业收入，或者说是没有成功的降低它的营业成本。反之，如果这个比率比较高，那么说明这家企业的管理者是非常成功的，因为他成功的创造出了足够多的营业收入，并且有效的降低了成本。恒大地产集团的收入主要来自房地产销售、销售商品、酒店业和租金，而房地产销售是主要的收入来源，尤其是在中国这样一个大环境下，近年来其份额一直保持在95％以上。2016年，公司营业额为2050.97亿元，比上年增长56.94％。由于公司2016年销售业绩的良好发展，2016年公司的初步财务报表较上年有较大改善，为公司未来经营业绩的增长提供了良好保障。在毛利方面，如果由于估计面积的优化和房地产价值的下降而使房地产的总利润逐渐减少，则公司的毛利率在过去三年中一直保持较高水平。这分别是2014年的28.5％，2015年的28.3％和2016年的31.4％。它有一个稳定的趋势，并正在逐步增加。然而，并不乐观的看法是公司的净利润率持续下降，尤其是在2015-2016年期间，净利润率下降了8个百分点。尽管该值继续下降，但我们必须记住，营业收入的上升趋势大于净利润的上升趋势，而不是净利润的下降。因此，在分析房地产公司的净利率时，我们不能仅仅看净利率水平的值，而是将其与经营成果和净利润相关联进行分析。总的来讲，由于企业的区域优化、低成本和全面的销售网络，公司的收入能够较长时间的保持快速增长，毛利率保持在较高水平。3.3.3营运能力指标公司的营运能力主要指的是企业营运资产的效率以及效益。企业营运能力分析主要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力以及企业提高经济效益指明方向，评价企业营运能力的两个重要指标是，应收账款周转率和存货周转率。2014年至2016年，恒大地产集团的应收账款周转率分别为18.06、15.93和16.93，远高于行业平均水平3.8。同时，根据下面的图7中的数据，恒大地产集团库存周转天数逐年增长，并且需要花费至少一个季度的时间才能周转一次。倘若受到国家宏观调控的影响，则预计年度库存周转率会降低，周转天数可能会更长。如果继续受到国家宏观调控的影响，则计划的一年期限可能会更少，运转可能会花费更长的时间。表3-72014年-2016年恒大地产集团营运能力指标2014年2015年2016年存货周转天数（天）97.82119.20123.71应收账款周转（次）18.0615.9316.93综上所述，恒大地产集团的应收账款实际收到的速度每一年比每一年慢，资金周转时间很长，因此导致了大量库存被积压，流动性也很差。3.3.4杜邦分析法我们已彻底分析了一些关于恒大地产集团的短期债务偿还能力，运营能力和盈利能力的指标，但众所周知这些指标都只是从较为狭义的角度对恒大地产集团的相关财务状况和运营情况进行了分析，并不能全面的分析公司的宏观财务状况和运营成果。因此，必须应用杜邦分析，这一方法也被称为杜邦财务分析方法。这种方法在分析公司和企业财务关系的时候非常的有用。所有财务指标和财务报表都可以结合起来进行对比、观察、分析。这样，不仅可以全面显示公司的整体财务状况和经营状况，还可以显示每个指标之间或指标与财务报表之间的相关性。简单来说，这种方法实际上是一种逐步分析重要问题的方法。从比率开始，并通过关系系统链接不同的比例和数据以进行分析。它还从完整的数据开始，然后细分为详细的过程。1.股东权益报酬率在2013年这一数值为7.165×0.072=0.515，而到了2014年，这一数值变为0.559,2015年为0.634。恒大地产集团从2013到2015年股东权益报酬率都是在不断上升的。这个变动是由权益乘数(资本结构)的变动和资产净利率(资产利用效果)的变动的共同影响下产生的。权益乘数的持续增长这一好现象表明恒大地产集团的资本结构不断优化。而恒大地产集团较大的平均权益乘数值，表明比较了股东投入的资本在总资产中的比例大小财务杠杆。结果显而易见，增加了对股东的风险。而净资产率下降幅度相对较大，表明2014年和2015年资产使用效率高于2013年，因此我们可以从本质上得出结论，净资产收益率的增长主要是由于由平均权益乘数引起的。2.资产净利率在2013这一年为0.267×0.269=0.072，2014年为0.060，到了2015年间变成了0.043。恒大地产集团的总资产周转率告诉我们，在2013-2015年间，总资产周转率这一数值一直处于一个降低的状态，而总资产周转率是用来分析企业全部资产的利用效率。可以得出结论，恒大利用其资产进行运营的效率呈下降趋势，这将影响公司的盈利能力。在2015年，同行业资产的平均总资产周转率为0.24。2015年，恒大地产总资产周转率远远低于房地产行业的平均水平，净资产利率也受到影响且呈下降趋势。这表明公司的运营效率正在不断下降，并且其管理中已经存在一些问题，主要是因为恒大地产集团的管理层没有很好的应用和管理好它的资产。3.销售净利率销售净利率这一数值表示了公司净利润在营业收入中占多少比重，能够评估企业在销售的时候能赚多少钱。图9显示从2013年到2015年，销售净利润率略有下降，但总体而言处于相对稳定的趋势。而从图8来看，在过去的三年中，恒大房地产的销售收入，销售收入和股东权益都有显着增长，但其成本也迅速增长。结果，净利润的增长很小，净销售的利率有所下降。另一方面，销售的持续增长和销售收益也反映了房地产，这也表明该行业仍有潜力继续发挥作用。表3-1恒大地产相关财务指标年度净利润销售收入成本资产负债股东权益201325043.7493671.7866023.02348148.19299558.4048589.79201428552.57111398.1179614.50474462.09423342.351119.79201532316.00133130.0095717.00757035.00706092.0051006.00表3-2恒大地产2013-2015年财务比率项目/年度201320142015股东权益报酬率0.5150.5590.634平均权益乘数7.1659.28114.842销售净利率0.2670.2560.243总资产周转率0.2690.2350.176资产净利率0.0720.0600.043商业信用风险分析3.4.1信用风险的概念信用风险是指交易的一方在信用关系所确定的业务范围内，由于逾期付款或无法付款等原因而没有办法履行付款义务，并可能导致另一方蒙受损失的可能性，信用风险主要取决于对方企业的自身财务状况以及风险状况。根据信用机构的不同，信用风险主要分为银行信用风险和商业信用风险。银行信用风险是指银行无法承受承诺的贷款资本和利息损失，而从另一方面来讲是借贷的风险。商业信用风险是指使用信用关系作为链接的交易的一方可能无法履行其付款义务并给另一方造成损失的可能性。而最为常见的行为就是顾客在约定的付款日期是不履行其应付的款项或因为其他原因没有财务能力付款。本节讨论的是企业商业信用风险。3.4.2信用风险与传统财务风险的比较与传统的企业相关财务指标所反映的筹资风险、投资风险和经营风险进行比较，信用风险作为一种不寻常的金融风险，它具有独特的表达力，但同时又与传统的财务风险联系的十分紧密。1、信用风险是一种非显性并且间接的财务风险信用风险与筹资风险和投资风险都不相同，因为他们之间没有相同的明显动机，除此之外，也不同于相关的经营风险和现金流量风险的结论，在企业财务活动的整个过程当中，都存在着信用风险，并取决于各自的财务背景，但都具有相对独立的深刻意义。它的存在是基于贷款业务双方的存在，交易各方的履行行为是一项非显性和间接的财务风险，这是非常值得企业特别是房地产企业关注的。2、信用风险是一种诱导因子，会导致其他非隐形和直接财务风险，并且其周期性有着十分明显清晰的特征信用风险与企业的业务周期息息相关，换而言之，这确定了信用风险自身是有着规律的周期性的。当大的经济环境不好的时候，因为很多企业都没有足够资金能力来偿还贷款，因此信用风险集中出现。它导致了公司融资风险，投资风险，运营风险和现金流量风险。与传统的财务风险相比，信用风险所导致的后果更为严重。3.4.3信用风险的成因1、我国企业和人民对产权意识认识不佳，是导致信用风险的一个重要原因。2、金融市场和房地产企业内的交易者极多，人员的繁多导致管理的不便，而且房地产的金额交易量大且多，这是一个重要的客观原因。3、信用风险是房地产交易市场的一种内在组成部分，伴随房地产市场而产生，并且不能完全的消除，不可规避。4、房地产企业中的金融市场的相关业务是变幻莫测的，这中间有着大量的不确定性因素，例如：相关的社会经济体系，国家宏观调控的相关政策，市场灵活变化和资金相关需要、相关技术、必需的资源等等都是形成信用风险的关键因素。5、房地产金融交易市场的信息不完整和市场内部的需求随时变化，尤其是近年来的故意炒房行为等也会引起一定的信用风险。6、信用人或信用企业无力或者根本不想履行所承诺的相关信用也是导致信用风险的主要原因。3.4.3信用风险的特点1、客观性不要受到人性和自身情感的影响。信用交易是一种基于互信的交易方法，需要付款，这种交易方式对于借款人的财力或相关资源的即时可用性没有硬性要求，并且在某些方面使双方都得到了更好的融资，刺激了消费和购买力。但是，对于信任顾客的公司，这种类型的交易前提仅是交易对方有义务在双方同意的未来某一段时间内支付相关的资源例如资金、技术和服务。但不幸的是，我国法律并没有对其有明确的相关条例进行保护。因此，企业只能寄托于顾客本身，倘若顾客一旦不履行其相关的义务，那么企业就不得不承担一定的风险。2、综合性市场交易的主要组成部分是公司在业务活动过程中可能面临的风险，例如房地产市场风险，资金的财务风险，特定时期的政治风险，突然发生的自然灾害风险等。这些各种问题的风险都将由信用风险反射出来。3、不对称性信用风险在每个企业的所有日常交易中都是一直存在的，因此信用风险的概率分布图并不显示出正态分布，而是在左侧出现了“难以回收的风险”，因此出现了不对称性。4、传播性和扩散性与传统财务风险不同的是，信用交易会沿着业务发生的方向进行一系列化学反应。因此，倘若这一条线上有任何一个环节出了信用问题，那么毫无疑问，整条链都会像“多米诺骨牌”一样连续的恶化，最终导致极其严重的后果。5、累枳性因为信用交易具有较强的传播性和扩散性，信用风险也具有持续积累、不断恶化的特点，并当其到达顶点便会信用崩塌。倘若这一情况发生，那么势必会对企业的经济业务带来十分严重的影响。3.5资金回收风险分析由于中国房地产领域的发展降温、房地产市场泡沫破裂的风险以及房地产这一行业的特殊性，恒大地产集团必定会有一定的资本回收风险。房地产这一行业实际上就是资本的运作。也就是说，没有资金，公司就没有商业活动。为了保证业务的生产和发展，企业就需要足够的资金。在生产过程的发展中，企业的货币资金将变成资产资金和成品资金。货币资金就是由成品资金转化而来。然后将其变成货币市场基金。我们经常说这个过程就是销售的应收账款以货币的形式的收回。如果在结算时的转换时间过长，将无法收到相应的应收账款，也无法准时收回。以上所述就是资金回收的风险。3.6限购政策下的财务风险分析1.消费者对房地产的刚性需求会受到影响限购令即能增强住房的居住价值，也能削弱它们的投资性。一些不好的炒房行为不仅导致了长期以来房价的急剧上涨，同时严重影响了许多消费者的正常购买需求，因此限购政策能够通过遏制一些不怀好意的投资者的投资行为来限制房价的上升。除此之外，限购令也会导致房地产需求下降，从而影响房地产公司的房屋销售并导致库存积聚。2.对房价的影响在限购令的影响下，房地产的供与求收到了非常严重的影响。而众所周知，商品的供求关系的浮动在非常大的程度上影响着房价的趋势，如果房地产求小于供时房价显然会受到影响而降低。当消费者心中理想的房价下降时，通常消费者的购房情绪就会收到严重的影响，因此房地产企业迫于自身内部的财务压力而使用通过降价来提升销量的方式。3.7本章小结本文运用案例分析法进行研究，以筹资原因分析、财务指标分析、商业信用风险分析对恒大房地产企业进行财务风险的各项分析以及数据分析，最后进行限购政策下的财务风险分析来制定相对的政策。恒大地产财产风险预警以及防范恒大地产财务风险预警1.国家法律与政策对企业方向的指引房地产这一特殊行业是我国经济的重要的组成部分，并且在总体经济体系中占有举足轻重的比重，除此之外把房价控制在一个使消费者满意的价格也是衡量一个国家好坏的重要方式。所以，我国政府始终对房地产行业保持着高度重视。在最新的19大报告中，习近平总书记也特别再次强调了房地产行业对于人民群众的重要性，坚持房子是用来居住的，而不是用来炒的。所以要抑制房地产的消极影响，政府不断的颁布房地产相关政策，加强了对房地产行业的控制和管理，保证其向着好的方面发展。2.较长的投资周期房地产开发是一个极其缓慢的过程，资金投入后短时间内不会有投资回报，要长时间后才有可能受到回报，从早期的土地规划到购买土地权再到建设再到最后的正式出售都需要很长的时间，倘若这其中出现任何一个小问题，那么千里之堤毁于蚁穴，就很有可能减缓房地产开发的进度以至于停工。所以类似房地产的长期投资中要使用好每一笔钱，减少财务风险发生的可能性。3.企业自身的风险意识不到位房地产公司有非常强的区域性，不同地区的房地产受追捧的程度也是不同。从房地产这一行业诞生开始，总得来讲，人们对房地产的需求是非常高并且强烈的，尤其是受我国传统观念的影响，房地产始终是热门行业。在经济学中，供不应求就能很好的形容这一状态，尤其是如今我国已经全面开放了二胎政策，受此影响我国房价失踪居高不下。不幸的是，部分投机者只看到了房地产行业的发展前景，却不能认清自己的运营状态且缺少对房地产行业的准确判断，不能正确对财务风险做出判断。因此，容易出现企业财务问题。4.企业的资金不足，不能维持后期的程序和相关资金房地产行业需要有大量的资金投入，所以企业往往通过自身的力量拥有足够的资金来满足项目的资金需求。因此企业只有通过广大的社会和其他股民，运用银行贷款、长期贷款、风险投资、发行债券、发行外债等方式来筹集资金，通过这种方式企业可以在短时间内解决资金短缺的问题。但是如果企业没有足够的利润来偿还债务，财务危机就会出现，严重情况下企业甚至会濒临破产。所以资金问题是导致企业财务风险的一个十分重要的原因。恒大地产财务风险防范措施1.加强企业的内部控制内部控制系统是公司内部监控的重要前提。它起着非常重要的作用，特别是在一些涉及财务风险的情况。对于需要内部控制进行财务管理的房地产公司的监管也是如此。根据中国房地产企业的真实背景，公司首先需要改善自身财务结构以及内部控制中关于财务的系统和流程，其次公司必须选择正确的人才，只有合适的人才能在合适的岗位上高效的完成工作。2.加强企业员工的素质水平建设并不是所有人都能够做好有关财务风险的这一需要很强专业知识的工作，所以这需要企业管理层有一双能够识别高素质、高发展、高学历人才的慧眼。这就需要企业管理层定期对企业的财务部门的员工进行专业化培训，并与每个人的特性结合起来，将这些员工组合起来形成一支强大的团队。除此之外，管理层还需对刚入职的新人进行全面的入职培训，加强人才队伍建设。3.充分研究和学习相关的国家政策和法规国家相关政策与法律法规对于房地产行业具有最直接最广泛的影响。首先企业管理层必须充分研究和学习这些相关政策法律法规，这样能够使企业少走弯路，及时的准确的做出判断，企业的正确发展需要一个不断调整的正确经营方式。除了对于政策的充分分析和解读之外，还需要了解熟悉不同的市场，把握市场上的各个商机。企业管理层还需根据市场和消费者的需求，开发出合适的产品，是企业的得到迅速发展。4.建立完善的风险管理预防体系房地产企业最为重要的基础是加强风险预防和培养责任意识。首先，企业的管理层必须大力支持分析财务风险这一重要步骤，并持续不断加强风险预防和大力培养责任意识，让每个员工都认清自己应当负担的责任。在企业日常经营时，企业应当依据之间发生的风险事件和得出的相关数据，然后经过仔细的分析和严格的检查后得出相应的财务数据。此时企业用当前财务数据作为重要基础建立风险预警系统，也就是运用企业的日常运营活动，持续的完善风险预警系统。如果检测到相关的财务指标超出或低于正常范围，就立刻在找到企业内部隐藏的风险，并马上向部门有关负责人回报这些风险，也立刻启动相应的预案来应当当前发生的危险。另外，企业的各个部门都应该根据自己的所长来对当前所建立的风险预警系统提出自己的建议，将这一系统完善好，并要求企业的所有员工深刻认识到风险预防不只是财务部门的主要工作，也是所有部门的工作，与每个员工的日常工作都息息相关。争取能百分之百实现全体员工的积极配合，加强各个部门间的交流与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。5.加强企业资金管理，整合企业资源房地产公司在日常运营时必须进行相关的资金管理、完善资金管理体系，这是确保公司资金高效运作的重要方法。整合企业的相关资源，进行广泛计划并提供企业内部财务数据，制定与商业银行长期合作的计划，做出公司偿还能力的详细评估报告，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。企业财务部门，应该做出更完整的金融标准体系的说明，充分说明房地产行业的整体特征。所以资金管理系统必须能够包括原材